地產(chǎn)建筑師對提升樓盤品質(zhì)的作用——以溫州為例

1、∥鐮經(jīng)營戰(zhàn)略【摘要】本文從影響樓盤品質(zhì)的主要因素入手，仔細分析了地產(chǎn)建筑師在樓盤品質(zhì)提升中所起的作用。指出溫州樓盤品質(zhì)不高的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中地產(chǎn)建筑師的缺位?！娟P(guān)鍵詞l樓盤品質(zhì)地產(chǎn)建筑師作用“高房價而無高品質(zhì)”是百姓對溫外I樓市的普遍看法。隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，消費者和房地產(chǎn)市場越來越成熟，對于溫州的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一個優(yōu)勝劣汰的時代已然來臨。溫州的地產(chǎn)商也都充分認識到，只有練好內(nèi)功，提升產(chǎn)品品質(zhì)，才是企業(yè)生存和發(fā)展

2、的根本。那么，制約溫州樓盤品質(zhì)提升的主要因素到底是什么呢溫州多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)樓盤的過程中，只重視樓盤的“蓋”與“賣”，而對影響樓盤品質(zhì)的前期策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計定位重視不夠；相應地，在企業(yè)人員的配備上，只重視建筑施丁的技術(shù)人員與樓盤的營銷策劃人員，而忽略了地產(chǎn)建筑師在企業(yè)中的作用。以下，先從影響樓盤品質(zhì)的主要因素進行分析，進一步探討地產(chǎn)建筑師在樓盤品質(zhì)提升中的作用。一、樓盤品質(zhì)的影響因素從目前的發(fā)展水平看，高品質(zhì)的樓盤應具備以下八

3、大因素：1、準確合適的客戶定位；2、合理實用的套型設(shè)計；3、綠色節(jié)能的建筑科技；4、和諧健康的立面形象；5、成熟完善的社區(qū)配套；6、舒適優(yōu)美的小區(qū)景觀；7、高效安全的安保體系；8、以人為本的物業(yè)管理。從以上因素看，影響樓盤品質(zhì)的主要決定因素在樓盤開工之前就已經(jīng)基本定型了。也就是說，前期的策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計是左右樓盤品質(zhì)的關(guān)鍵因素。如果前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計出現(xiàn)偏差。施工質(zhì)量做得再好，樓盤的品質(zhì)也上不去，從這一角度講，樓盤的品質(zhì)是設(shè)計出來的，

4、而不是概念炒作出來的。我們有時可以看到，同樣地段的樓盤，有的銷售火爆，有的無人問津，這里除了營銷因素外樓盤的品質(zhì)起到了關(guān)鍵的作用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，要想開發(fā)出高品質(zhì)的樓盤，前期的5D‘當代經(jīng)濟2008年弟9lll(3：)策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計是至關(guān)重要的，而企業(yè)中能掌控前期策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計的技術(shù)人員毖須是懂城市規(guī)劃、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計的專業(yè)人員，地產(chǎn)建筑9幣往往是這一角色的較佳^、選。二、地產(chǎn)建筑師在樓盤品質(zhì)提升中的作用地產(chǎn)建筑師是指

5、為地產(chǎn)商服務的、供職于地產(chǎn)公司的建筑師。由于我國過去計劃經(jīng)濟體制的影響，以往建筑師大多都集中在建筑設(shè)計院。為了與從事建筑設(shè)計的建筑師區(qū)別開來，我們把服務于地產(chǎn)商的建筑師稱為地產(chǎn)建筑師。地產(chǎn)建筑師對溫州房地產(chǎn)界來說還是一個新名詞，但對中國一些品牌地產(chǎn)公司來說，地產(chǎn)建筑師已經(jīng)是其重要組成部份了，如深圳萬科、杭州綠城、深圳金地和北京復地等。隨著房地產(chǎn)從營銷時代向產(chǎn)品時代的過渡，樓盤品質(zhì)的提升得到越來越多地產(chǎn)商的重視。在西方，由于各專業(yè)公司在自

6、己的領(lǐng)域里非常專業(yè)。開發(fā)商的任務是獲取土地和金融運作，前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計、施工、監(jiān)理及銷售等工作都分屬不同的專業(yè)公司，這樣的專業(yè)公司往往是由建筑師牽頭的建筑設(shè)計公司。而在中國，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有二十幾年的時間。專業(yè)化分工遠沒有西方那么完善。中國現(xiàn)有的建筑設(shè)計公司僅能承擔房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的產(chǎn)品設(shè)計工作。地產(chǎn)商作為一個地塊項目的全盤操作者，還需自己掌控從前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計、施工管理到銷售服務的全過程。而中國大多數(shù)的開發(fā)商屬于“半路出家”，

7、對規(guī)劃、建筑、景觀等缺乏專業(yè)知識，房地產(chǎn)公司就需要一些從設(shè)計角度來掌控樓盤品質(zhì)的專業(yè)人員來協(xié)調(diào)統(tǒng)領(lǐng)樓盤開發(fā)全過程的技術(shù)工作。這些專業(yè)人員既要有建筑師的專業(yè)素質(zhì)，懂城市規(guī)劃、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計，又要有職業(yè)經(jīng)理人的經(jīng)營眼光，懂前期策劃、成本核算和市場營銷地產(chǎn)建筑師則是擔任這一角色的理想人選。地產(chǎn)建筑師對樓盤品質(zhì)掌控主要在以下幾方面。1、地產(chǎn)建筑師是產(chǎn)品前期策劃的核心人物萬方數(shù)據(jù)地產(chǎn)建筑師在產(chǎn)品前期策劃中的作用表現(xiàn)在兩方面。首先，地產(chǎn)建筑師從

8、場地的選址、建筑的規(guī)劃、周邊的環(huán)境、市政配套和經(jīng)濟指標等方面進行分析，以確定該項目開發(fā)的可行性。其次，在獲取土地之后，地產(chǎn)建筑師從場地的規(guī)劃、客戶群的定位、建筑平面戶型、小區(qū)景觀、建筑總體風格和小區(qū)公建配套等方面提出專業(yè)意見，為樓盤的市場定位和品質(zhì)奠定基調(diào)。房地產(chǎn)項目具有投入大、周期長、受政策影響大的特點。因一而需要有準確、超前的市場定位，準確的市場定位是房地產(chǎn)項目成功的保證。2、地產(chǎn)建筑師的能夠選擇合適的設(shè)計單位地產(chǎn)建筑師雖然具有建筑

9、設(shè)計的專業(yè)知識，但并不需要親自動手做設(shè)計，他的作用是以自己的專業(yè)眼光，選擇適合的規(guī)劃、建筑、景觀等專業(yè)設(shè)計公司。有的公司善長做住宅，有的公司善長做公建，有的公司在文化建筑設(shè)計上有自己的強項，有的公司在景觀設(shè)計上有獨到之處。地產(chǎn)建筑9幣就是合理地整合設(shè)計資源，使設(shè)計配合比達到最優(yōu)。3、地產(chǎn)建筑師能做好設(shè)計質(zhì)量與設(shè)計進度的控制一方面，當前設(shè)計公司與開發(fā)商之間的關(guān)系是不平等的設(shè)計公司為了設(shè)計業(yè)務，往往很難堅持自己的設(shè)計品味，容易遷就開發(fā)商。有

10、的開發(fā)公司老板拿著出國拍攝的某個歐式古典建筑的照片，讓建筑師按此模樣設(shè)計。而這些豪華、繁瑣、浪費、與時代氣息和當?shù)丨h(huán)境不相吻合的建筑往往成為設(shè)計敗筆。男一方面，建筑師作設(shè)計一般是把建筑當藝術(shù)品來做有的時候，建筑師為了名氣特別注重視覺沖擊力，而忽視了房產(chǎn)是產(chǎn)品這一概念，忽視了合理的性價比和開發(fā)商最初的產(chǎn)品定位。在這兩種情況下地產(chǎn)建筑9幣既要站在建筑師的專業(yè)立場上來掌控設(shè)計質(zhì)量，又要站在地產(chǎn)商的角度來控制設(shè)計的最初定位。這種管理是為了保證前

11、期的產(chǎn)品策劃得以落實，使產(chǎn)品的定位不發(fā)生偏離。樓盤作為產(chǎn)品，它需要自己的生產(chǎn)周期，地產(chǎn)建筑師要根據(jù)樓盤推出的最后期限，編排周密的設(shè)計計劃、協(xié)調(diào)不同設(shè)計單位的時間，使各環(huán)節(jié)的設(shè)計按計劃、有步驟的進行。三、溫州開發(fā)企業(yè)中地產(chǎn)建筑師的缺位溫州的開發(fā)商大多是從建筑施工等其它相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)行過來的，對建筑、規(guī)劃、景觀等方面缺乏專業(yè)知識。雖然在開發(fā)實踐中積累了豐富的實踐經(jīng)驗，但是地產(chǎn)建筑師所需要的專』p知識不是通過短期培訓和幾個項目的積累就能達到的。隨

12、著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，地產(chǎn)商要想以產(chǎn)品品質(zhì)引領(lǐng)市場，沒有專業(yè)的地產(chǎn)建筑師是很難做到的。雖然開發(fā)企業(yè)大都設(shè)有總工程師的職位，但是總工程師往往由土木工程師提任，其工民建的知識背景決定了其只在結(jié)構(gòu)、施工、監(jiān)理等方面具有優(yōu)勢。而溫帥I有的地產(chǎn)商并不清楚地產(chǎn)建筑師與土木工程師的區(qū)別，盲目認為以總工程師負責技術(shù)，基本上就能解決地產(chǎn)開發(fā)全過程的技術(shù)問題。由于開發(fā)商在城市規(guī)劃、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計等方面缺乏經(jīng)營戰(zhàn)略專業(yè)知識與專業(yè)人才，對于產(chǎn)品的前期策劃

13、、總圖規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計的定位只能交給設(shè)計院，設(shè)計成什么樣就是什么樣，開發(fā)商只能憑經(jīng)驗提一些設(shè)計要求，很難從樓盤的整體品質(zhì)上來掌控。由于總圖規(guī)劃、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計分別由不同的公司完成，各公司之間又缺乏協(xié)調(diào)，往往造成總體風格不一致。四、地產(chǎn)建筑師的缺位制約了溫州樓盤品質(zhì)的提升相對溫州樓市的“高價”來說，溫州樓盤的品質(zhì)很難說是高的。溫州樓市一直存在著樓盤偏小、公建配套不齊全、套型設(shè)計不合理、建筑科技含量不高、樓盤同質(zhì)化嚴重和室外空間景觀差等問

14、題。這使得溫州樓盤的總體品質(zhì)與國內(nèi)先進城市存在著很大的差距。客觀地講，溫州一些注重品牌的開發(fā)商也已經(jīng)認識到產(chǎn)品品質(zhì)的提升是房開企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，同時也逐步認識到設(shè)計建筑師在產(chǎn)品品質(zhì)提升中的作用，所以，有的開發(fā)商在樓盤設(shè)計之前邀請建筑師一起考察其他城市高品質(zhì)的樓盤。但是，設(shè)計建筑師只能在設(shè)計環(huán)節(jié)掌控建筑設(shè)計的質(zhì)量，而很難參與到項目開發(fā)的全過程。在溫州真正聘用建筑師擔任房地產(chǎn)公司的地產(chǎn)建筑師的企業(yè)還很少，地產(chǎn)建筑師在地產(chǎn)公司是缺位的。缺

15、位的原因主要在兩方面。第一，地產(chǎn)商的重視程度不夠，有的地產(chǎn)商認為結(jié)構(gòu)工程師能解決許多實際的施工技術(shù)問題，而地產(chǎn)建筑師在公司里的作用比較虛，為了節(jié)省人力成本，能省則省。第二，在溫州，符合地產(chǎn)建筑師專業(yè)要求的人才奇缺。到目前為止，全國注冊的一級注冊建筑9幣不到17萬人，在溫州地區(qū)只有40來人，而這40來人絕大多數(shù)都在設(shè)計院里從事建筑設(shè)計，真正進入企業(yè)從事地產(chǎn)建筑師職業(yè)的幾乎沒有。而從設(shè)計建筑師轉(zhuǎn)為地產(chǎn)建筑師還有一個轉(zhuǎn)變的過程，作為主管房地產(chǎn)

16、產(chǎn)品研發(fā)的負責人，不但要有規(guī)劃、建筑、景觀等方面的專業(yè)知識，還要有對產(chǎn)品市場的分析，對所需設(shè)備與材料的價格、工程實施過程與成本控制等方面的認識。同時還要改變原來在設(shè)計院看問題的立場。多數(shù)建筑師在設(shè)計建筑時，考慮藝術(shù)性問題比較多，把自己的設(shè)計做成藝術(shù)品，而對市場方面考慮較少。而地產(chǎn)建筑師必須站在市場、開發(fā)商的角度思考問題，把自己作為職業(yè)經(jīng)理人來設(shè)想，從成本、利潤、品質(zhì)和銷售等多方面考慮問題。由于地產(chǎn)建筑師的缺位，地產(chǎn)商很難在前期策劃、產(chǎn)品