地產商業(yè)新模式_輕資產

1、《商場現(xiàn)代化》2012年4月（中旬刊）總第680期一、地產業(yè)轉型勢在必行2011年11月綠城破產的消息一度引起房市的一片恐慌，雖然后來被證實是謠言，但是房地產業(yè)確實進入了寒冬，消費者對房市持觀望態(tài)度，而房地產商早期的資金投入無法收回，現(xiàn)金流動率極低，房地產企業(yè)存在巨大的資金缺口，綠城也不得不通過賣地來回籠資金。房地產業(yè)的商業(yè)模式確實需要改變了，在博鰲亞洲論壇“2012：中國房地產大變革”分論壇上，學界和企業(yè)界形成的一個共識是：房地產企業(yè)

2、需要轉型，從重資產模式轉向輕資產。房地產業(yè)從改革開放以來，已經發(fā)展了30多年，由于該產業(yè)率先從廣州發(fā)展起來，所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特點是重資產，先從銀行貸款，然后購買土地，建造房屋，還沒有完全建成樓房時就進行預售，從消費者那里再獲得一部分資金，完成剩下的房屋建設，最終把樓房售盡，回籠資金，進行新一輪的房市開發(fā)，這就是香港模式的基本流程。這樣的重資產模式在過去的開發(fā)中獲得了巨大的成功，但是隨著國家對房市的宏觀調控，使得房市處

3、于低迷時期，開發(fā)商的資金一度無法收回，資金鏈經受著巨大的考驗，這時候就會驟然發(fā)現(xiàn)，重資產模式占據(jù)了大量的資金———樓房建造、原材料、銷售費用等等，如果樓房無法及時售出，占有的資金就無法收回，就會存在資金鏈斷裂的風險。那什么是輕資產模式呢？《商界》雜志曾經這樣定義：用最少的資金去撬動最大的資源，賺取最多的利潤。這個定義很直白，要想實現(xiàn)這個目的，就要去除像生產線這樣占用大量資金的環(huán)節(jié)，更加重視企業(yè)的品牌、人力、經驗、客戶資源、價值觀、治理制

4、度、管理流程等，利用這些占用資金較少的資源去賺取最多的利潤，有人認為這種模式是一種“暴利”，但是這只是不同形式資源的組合運用，在專業(yè)化分工更加細致的今天，輕資產模式的出現(xiàn)是一種必然。二、如何實現(xiàn)輕資產模式1.戰(zhàn)略聯(lián)盟。波特的競爭戰(zhàn)略中很重要的一種形式就是戰(zhàn)略聯(lián)盟，在房地產這個龐大的產業(yè)中，既需要戰(zhàn)略融資的合作者，也需要終端銷售伙伴。雖然中國資本市場還很不完善，融資形式較為單一，開發(fā)商的融資渠道主要是銀行貸款，但是在融資過程中尋找戰(zhàn)略合作

5、伙伴確是一種分擔風險、減少資金支出的好方式，地產商不再將融資和建設都抓在手中，而是將融資隔離出去。萬通地產公司在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)股權合作，共同開發(fā)，這樣既可以降低自有資金的投入，同時還可以轉讓大部分股權，享受土地溢價。此外在開發(fā)和建設階段，引入了私募股權投資基金、銀團貸款或信托資金，整合各項資源，收取開發(fā)管理費。另外還可以引入商用物業(yè)孵化資金，加強項目運營管理，以提高租金和出租率。2.專業(yè)服務?，F(xiàn)在房地產的設計、營銷、運

6、營、管理等各個環(huán)節(jié)都有成熟的供應商，房企不需要將所有的環(huán)節(jié)都掌握于一人之手，這樣必然會造成投資巨大，而且還有可能因為不精通銷售、服務的環(huán)節(jié)，降低銷售和服務的效率和效果。世聯(lián)地產是專業(yè)服務公司中的杰出代表之一，主要提供顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務，“顧問策劃業(yè)務”主要是為土地供應方提供政策建議、土地規(guī)劃建議和土地出讓策略等服務?！敖浖o業(yè)務”主要有兩類，一是替開發(fā)商、個人或機構投資人對其房產招租。另一類是二手房買賣，每賣一套房，就收銷售額的

7、一定比例作為傭金。由于沒介入房地產開發(fā)，公司沒有巨大的一次性現(xiàn)金開支，世聯(lián)的毛利率和凈利率分別在45%和15%左右?？梢姡@樣專業(yè)化的服務亦可以投入較少的資金賺取較多的利潤，房地產企業(yè)完全可以考慮將樓房的銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)外包出去，這樣不僅節(jié)約了銷售費用，還可以加快樓房的售出速度，加速資金回籠。3.打造品牌。房企在實施輕資產模式后，將會把更多的精力放于品牌管理上，為什么中國如此多的服裝制造企業(yè)只能貼牌生產？就是因為沒有自己的品牌，又如何在

8、市場上立足。在輕資產模式中，品牌的價值也變得愈加重要，打造品牌不僅可以運用大量的廣告，還要注重在目標客戶群眾形成統(tǒng)一鮮明的形象，注重品牌的差異化、特色化，唯有不同的、特殊的東西才會引起消費者的注意，不可人云亦云，那樣只會走入同質化的死胡同。另外，要將企業(yè)的文化注入到品牌中去，企業(yè)的文化類似于化學反應中的催化劑，文化可以使品牌的內涵更加鮮活、形象，像美特斯邦威就是把年輕活力、時尚品味的企業(yè)文化與它的品牌定位、目標市場結合起來，讓目標客戶群

9、感受到品牌的魅力所在。4.人力資本與信息化。在輕資產模式之下，人力資源顯得更為重要，企業(yè)需要對內部各層級組織的權利和義務進一步規(guī)范化，并將各崗位具體的工作職責明晰化，為整體供應鏈的發(fā)展提供基礎，實現(xiàn)整合社會資源的力度，促進企業(yè)價值的增加；企業(yè)對能力素質模型實施了完善，并編制成手冊以利于將來在全體員工內部的推廣。隨著信息化應用越來越廣泛，無論是制造業(yè)還是地產業(yè)也都需要信息化的平臺來支持。信息化可以幫助企業(yè)節(jié)約管理時間，提高管理效率，而且還

10、能夠時時關注各利益相關者的動態(tài)，做到知己知彼。截至2010年底，世聯(lián)地產已經總結了1000多個項目案例，并實現(xiàn)分支機構間的共享，同時還與清華大學等國內一流高校和研究機構實現(xiàn)了資源共享，形成了“顧問平臺系統(tǒng)”。地產業(yè)的重資產模式的弊端已是暴露無疑，如果一直墨守成規(guī)，房地產商必然面臨著資金和破產的巨大風險。輕資產模式可以幫助他們走出低迷期，已經有許多的房企在不斷地積極探索，像萬通地產、世聯(lián)地產和綠城等，他們的業(yè)績也是在穩(wěn)步回升，相信輕資產模

11、式將會成為地產業(yè)發(fā)展的必然趨勢。參考文獻：[1]王晶.輕資產運營模式及操作要點分析.企業(yè)管理出版社，2006[2]孫黎.輕是美好的.中國社會科學出版社，2004[3]孫黎.輕資產運營.中國社會科學出版社，2003地產商業(yè)新模式——輕資產■李延鳳中國海洋大學管理學院[摘要]2011年底樓市進入了低迷期，房地產商面臨著資金斷裂和破產的威脅，地產企業(yè)的現(xiàn)有盈利模式引發(fā)了商家的深刻思考———重資產模式轉向輕資產模式已是勢在必行。隨著地產業(yè)分工愈

12、加細化，地產商在融資環(huán)節(jié)引入戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過不斷地信息化，充分運用人力資本，提供專業(yè)精細的服務，打造地產商的強勢品牌。[關鍵詞]地產業(yè)輕資產商業(yè)模式產業(yè)經濟45《商場現(xiàn)代化》2012年4月（中旬刊）總第680期一、地產業(yè)轉型勢在必行2011年11月綠城破產的消息一度引起房市的一片恐慌，雖然后來被證實是謠言，但是房地產業(yè)確實進入了寒冬，消費者對房市持觀望態(tài)度，而房地產商早期的資金投入無法收回，現(xiàn)金流動率極低，房地產企業(yè)存在巨大的資金缺口，綠

13、城也不得不通過賣地來回籠資金。房地產業(yè)的商業(yè)模式確實需要改變了，在博鰲亞洲論壇“2012：中國房地產大變革”分論壇上，學界和企業(yè)界形成的一個共識是：房地產企業(yè)需要轉型，從重資產模式轉向輕資產。房地產業(yè)從改革開放以來，已經發(fā)展了30多年，由于該產業(yè)率先從廣州發(fā)展起來，所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特點是重資產，先從銀行貸款，然后購買土地，建造房屋，還沒有完全建成樓房時就進行預售，從消費者那里再獲得一部分資金，完成剩下的房屋建設，最終

14、把樓房售盡，回籠資金，進行新一輪的房市開發(fā)，這就是香港模式的基本流程。這樣的重資產模式在過去的開發(fā)中獲得了巨大的成功，但是隨著國家對房市的宏觀調控，使得房市處于低迷時期，開發(fā)商的資金一度無法收回，資金鏈經受著巨大的考驗，這時候就會驟然發(fā)現(xiàn)，重資產模式占據(jù)了大量的資金———樓房建造、原材料、銷售費用等等，如果樓房無法及時售出，占有的資金就無法收回，就會存在資金鏈斷裂的風險。那什么是輕資產模式呢？《商界》雜志曾經這樣定義：用最少的資金去撬動

15、最大的資源，賺取最多的利潤。這個定義很直白，要想實現(xiàn)這個目的，就要去除像生產線這樣占用大量資金的環(huán)節(jié)，更加重視企業(yè)的品牌、人力、經驗、客戶資源、價值觀、治理制度、管理流程等，利用這些占用資金較少的資源去賺取最多的利潤，有人認為這種模式是一種“暴利”，但是這只是不同形式資源的組合運用，在專業(yè)化分工更加細致的今天，輕資產模式的出現(xiàn)是一種必然。二、如何實現(xiàn)輕資產模式1.戰(zhàn)略聯(lián)盟。波特的競爭戰(zhàn)略中很重要的一種形式就是戰(zhàn)略聯(lián)盟，在房地產這個龐大的

16、產業(yè)中，既需要戰(zhàn)略融資的合作者，也需要終端銷售伙伴。雖然中國資本市場還很不完善，融資形式較為單一，開發(fā)商的融資渠道主要是銀行貸款，但是在融資過程中尋找戰(zhàn)略合作伙伴確是一種分擔風險、減少資金支出的好方式，地產商不再將融資和建設都抓在手中，而是將融資隔離出去。萬通地產公司在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)股權合作，共同開發(fā)，這樣既可以降低自有資金的投入，同時還可以轉讓大部分股權，享受土地溢價。此外在開發(fā)和建設階段，引入了私募股權投資基金、銀

17、團貸款或信托資金，整合各項資源，收取開發(fā)管理費。另外還可以引入商用物業(yè)孵化資金，加強項目運營管理，以提高租金和出租率。2.專業(yè)服務?，F(xiàn)在房地產的設計、營銷、運營、管理等各個環(huán)節(jié)都有成熟的供應商，房企不需要將所有的環(huán)節(jié)都掌握于一人之手，這樣必然會造成投資巨大，而且還有可能因為不精通銷售、服務的環(huán)節(jié)，降低銷售和服務的效率和效果。世聯(lián)地產是專業(yè)服務公司中的杰出代表之一，主要提供顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務，“顧問策劃業(yè)務”主要是為土地供應方提

18、供政策建議、土地規(guī)劃建議和土地出讓策略等服務?！敖浖o業(yè)務”主要有兩類，一是替開發(fā)商、個人或機構投資人對其房產招租。另一類是二手房買賣，每賣一套房，就收銷售額的一定比例作為傭金。由于沒介入房地產開發(fā)，公司沒有巨大的一次性現(xiàn)金開支，世聯(lián)的毛利率和凈利率分別在45%和15%左右?？梢?，這樣專業(yè)化的服務亦可以投入較少的資金賺取較多的利潤，房地產企業(yè)完全可以考慮將樓房的銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)外包出去，這樣不僅節(jié)約了銷售費用，還可以加快樓房的售出速度，加

19、速資金回籠。3.打造品牌。房企在實施輕資產模式后，將會把更多的精力放于品牌管理上，為什么中國如此多的服裝制造企業(yè)只能貼牌生產？就是因為沒有自己的品牌，又如何在市場上立足。在輕資產模式中，品牌的價值也變得愈加重要，打造品牌不僅可以運用大量的廣告，還要注重在目標客戶群眾形成統(tǒng)一鮮明的形象，注重品牌的差異化、特色化，唯有不同的、特殊的東西才會引起消費者的注意，不可人云亦云，那樣只會走入同質化的死胡同。另外，要將企業(yè)的文化注入到品牌中去，企業(yè)的

20、文化類似于化學反應中的催化劑，文化可以使品牌的內涵更加鮮活、形象，像美特斯邦威就是把年輕活力、時尚品味的企業(yè)文化與它的品牌定位、目標市場結合起來，讓目標客戶群感受到品牌的魅力所在。4.人力資本與信息化。在輕資產模式之下，人力資源顯得更為重要，企業(yè)需要對內部各層級組織的權利和義務進一步規(guī)范化，并將各崗位具體的工作職責明晰化，為整體供應鏈的發(fā)展提供基礎，實現(xiàn)整合社會資源的力度，促進企業(yè)價值的增加；企業(yè)對能力素質模型實施了完善，并編制成手冊以

21、利于將來在全體員工內部的推廣。隨著信息化應用越來越廣泛，無論是制造業(yè)還是地產業(yè)也都需要信息化的平臺來支持。信息化可以幫助企業(yè)節(jié)約管理時間，提高管理效率，而且還能夠時時關注各利益相關者的動態(tài)，做到知己知彼。截至2010年底，世聯(lián)地產已經總結了1000多個項目案例，并實現(xiàn)分支機構間的共享，同時還與清華大學等國內一流高校和研究機構實現(xiàn)了資源共享，形成了“顧問平臺系統(tǒng)”。地產業(yè)的重資產模式的弊端已是暴露無疑，如果一直墨守成規(guī)，房地產商必然面臨著

22、資金和破產的巨大風險。輕資產模式可以幫助他們走出低迷期，已經有許多的房企在不斷地積極探索，像萬通地產、世聯(lián)地產和綠城等，他們的業(yè)績也是在穩(wěn)步回升，相信輕資產模式將會成為地產業(yè)發(fā)展的必然趨勢。參考文獻：[1]王晶.輕資產運營模式及操作要點分析.企業(yè)管理出版社，2006[2]孫黎.輕是美好的.中國社會科學出版社，2004[3]孫黎.輕資產運營.中國社會科學出版社，2003地產商業(yè)新模式——輕資產■李延鳳中國海洋大學管理學院[摘要]2011年