淺論房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析

1、∥麓管理世界口’zL“來的”。意思是說有些客戶的需求不明確，或者說沒有意識到，當(dāng)其從銷售人員那里知道了某種產(chǎn)品及其用途后，才會突然意識到自己有這方面的需求。在人力資源外包的營銷中，應(yīng)特別注意這種潛在需求的開發(fā)和挖掘?？梢酝ㄟ^與外包商和其他員工的近距離接觸來識別各自的需求。2、充當(dāng)好外包商和本企業(yè)員工間溝通的中間角色銷售人員實質(zhì)上是生產(chǎn)者與消費者間進(jìn)行溝通的中間媒介。對企業(yè)負(fù)責(zé)人力資源外包的人員而言，外包商和本企業(yè)是互為生產(chǎn)者和消費者的。

2、一方面，企業(yè)為外包商進(jìn)行生產(chǎn)提供各種資料(如人事材料、企業(yè)文化，價值觀等資料)，同時。企業(yè)也消費外包商提供的產(chǎn)品(入力資源服務(wù))；另一方面，外包商對企業(yè)的這種關(guān)系亦成立。從這個角度講，企業(yè)負(fù)責(zé)人力資源外包的人員既是外包商的產(chǎn)品代理商，也是企業(yè)的產(chǎn)品代理商。這一雙重角色要求企業(yè)人力資源人員應(yīng)把握好三者間相互關(guān)系的平衡。3、關(guān)注4b_正式消息營銷強調(diào)溝通，人力資源外包中的營銷也不例外。我們所主張的基于營銷理念的人力資源外包風(fēng)險控制的思想，其

3、核心就是溝通。實現(xiàn)順暢溝通要求靈活控制和運用各種非正式渠道傳出的消息。這些非正式消息有的于外包有利，有的則完全是負(fù)面影響。由于非正式渠道傳出的消息一般傳遞較為迅速，而且常為大家津津樂道，易產(chǎn)生共鳴，影響很大。因此，企業(yè)人力資源人員在進(jìn)行外包營銷時若能對這些非正式消息給予密切關(guān)注，及時疏導(dǎo)不利的信息，強化有利的信息，甚至有意識的在某些情況下通過非正式渠道散播一些有利的信息，可以起到相當(dāng)好的宣傳效果。四、結(jié)束語人力資源外包作為最近幾年出現(xiàn)的

4、倍受世人關(guān)注的一個人力資源熱點現(xiàn)象，其在人員招聘和培訓(xùn)，勞動保障事務(wù)代理等方面做出的一些良好業(yè)績，使人們對人力資源外包有了更多的期待。但其中隱藏的風(fēng)險仍使許多的組織還處于觀望和等待之中。將營銷思想引入人力資源外包的風(fēng)險控制之中，也許為解決人力資源外包風(fēng)險問題提供了另外一種思路?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】【111申剛正：人力資源也需要營銷Ⅱ】中國社會保障，2005(10)【2J李芬：企業(yè)人力資源外包的優(yōu)勢與風(fēng)險Ⅱ】當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2006(3)【3】程慧：企

5、業(yè)人力資源管理外包問題研究Ⅱ】市場周刊研究版2005(8)【4J周勇：企業(yè)人力資源外包壁壘及管理策略探析Ⅱ】中國人力資源開發(fā)2005(4)【5】柴寶善：人力資源管理外包的障礙及對策【I】生產(chǎn)力研究，2005(5)【6】嚴(yán)群英：人力資源管理外包風(fēng)險與對策研究Ⅱ】蘭州學(xué)刊，2005(5)68西代痢蹶而再i而(實習(xí)編輯：胡冬梅)【摘要】本文從資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表出發(fā)，采取比率分析與現(xiàn)金流量分析相結(jié)合的方法結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際。在贏利

6、能力、償債能力、運營能力以及成長能力四個方面分析了企業(yè)的財務(wù)狀況以期對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況有一個全面的認(rèn)識?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)能力分析財務(wù)狀況從2007年第四季度開始，中國房地產(chǎn)市場開始了調(diào)整，全球金融危機的爆發(fā)使房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格盤整、成交量持續(xù)萎縮的狀況，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況造成非常不利的影響。房地產(chǎn)企qk必須進(jìn)行客觀的財務(wù)分析，反映企業(yè)真實的財務(wù)狀況及贏利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。一、房地

7、產(chǎn)企業(yè)的贏利能力分析贏利能力是企業(yè)成敗的關(guān)鍵，只有長期贏利，企業(yè)才能真正做到持續(xù)經(jīng)營。反映贏利能力的財務(wù)比率有凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率和權(quán)益報酬率等，所有這些指標(biāo)都與凈利潤有關(guān)。盡管包括非經(jīng)常性損益在內(nèi)的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況，但是扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業(yè)務(wù)的贏利能力。為了更加客觀真實地反映食業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的贏利能力，在計算凈利潤時，應(yīng)剔除兩方面的影響，一是剔除非經(jīng)常件損益的影響，二是剔除食業(yè)管理層利用

8、技術(shù)手段調(diào)節(jié)利潤的影響。非經(jīng)常性損益通常指與企業(yè)的主營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的各項收支、損益、各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、補貼收入等科目。經(jīng)驗告訴我們，決定企業(yè)命運的是現(xiàn)金流，唯有現(xiàn)金流支撐的贏利才是真實的、可持續(xù)的。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)分析銷售現(xiàn)金率、資產(chǎn)現(xiàn)金率，反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力。銷售現(xiàn)金率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與銷售收入之比，表明實現(xiàn)一元銷售所取得的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量。資產(chǎn)現(xiàn)金率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與平均資產(chǎn)之比，表明一元資產(chǎn)通過經(jīng)營活動所能形成的現(xiàn)金

9、凈流入。一般來說，這兩個比率越高，企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力就越強。二、房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力體現(xiàn)的是企業(yè)財務(wù)狀況的安全性。反映短期償債能力的指標(biāo)有流動比率、速動比率，這類指標(biāo)從靜態(tài)角度反映企業(yè)可在短期內(nèi)用流動資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還到期流動負(fù)債的能力。反映長期償債能力的指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù)，這類指標(biāo)體現(xiàn)企業(yè)償還其長期債務(wù)本金與支付利息的能力。萬方數(shù)據(jù)在計算流動比率和速動比率時應(yīng)充分考慮以下三

10、個因素。首先是存貨的界定。在房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品均作為存貨列于流動資產(chǎn)中，而只有開發(fā)產(chǎn)品和已具備預(yù)售條件的開發(fā)成本才能在短期內(nèi)變現(xiàn)。因此在計算流動比率時，需將不具備預(yù)售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來。其次是應(yīng)剔除待攤費用和預(yù)付賬款等事實上不能再轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債的流動資產(chǎn)，并考慮存貨的真實價值。對于房地產(chǎn)企業(yè)高價取得的土地儲備，必須充分考慮減值準(zhǔn)備，才能真實反映存貨的變現(xiàn)價值，客觀反映其償債能力。最后是應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動負(fù)

11、債中扣除。因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和國內(nèi)預(yù)售政策，預(yù)收賬款實質(zhì)上是企業(yè)未實現(xiàn)的銷售收入，一旦項目竣工入伙就可以結(jié)算收入，因此不能將預(yù)收賬款視為一般流動負(fù)債。在判斷房地產(chǎn)企業(yè)流動比率與速動比率的高低時，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的平均水平進(jìn)行分析。在分析房地產(chǎn)氽業(yè)的短期償債能力時，還應(yīng)結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率、投資陸房產(chǎn)等因素綜合考慮。房地產(chǎn)企業(yè)存貨變現(xiàn)的時間很長，不同企業(yè)間存貨變現(xiàn)的速度差異也很大，在相同條件下，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率越高，其現(xiàn)金流入越快，凈資產(chǎn)收益

12、率將越高，防范財務(wù)風(fēng)險的能力將越強。投資l生房地產(chǎn)能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來相當(dāng)大的現(xiàn)金流入，是償還短期債務(wù)的重要保證。房地產(chǎn)企業(yè)在計算資產(chǎn)負(fù)債率時應(yīng)該重視資產(chǎn)的真實價值，比如存貨是否存在減值、投資性房產(chǎn)是否采用公允價值。在計算利息保障倍數(shù)指標(biāo)時，同樣要將非經(jīng)常性損益和企業(yè)調(diào)節(jié)利潤的影響剔除，這樣才能真實反映企業(yè)的實際償債能力。目前業(yè)界普遍認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70％。事實上，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平普遍較高，處在高負(fù)

13、債運營的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更重視償還短期債務(wù)的能力。從動態(tài)角度分析一定時期經(jīng)營現(xiàn)金流量償還到期債務(wù)的能力，這類指標(biāo)有到期債務(wù)償付比率、現(xiàn)金支付保障率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)以及短期風(fēng)險頭寸。到期債務(wù)償付比率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之比，反映公司運用經(jīng)營現(xiàn)金流量償付到期債務(wù)本息的實際水平。該比率小于1，說明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差；該比率大于1，則顯示經(jīng)營現(xiàn)金流量比較充沛，足以償還到期債務(wù)。現(xiàn)金支付保障率是指本期可動用的現(xiàn)金與本期

14、預(yù)計需支付的現(xiàn)金之比，反映企業(yè)在特定期間內(nèi)可動用的現(xiàn)金是否能夠滿足企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金支付的水平。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之比，反映企業(yè)以現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力。該比率越高，說明企業(yè)越擁有足夠的現(xiàn)金用于償付利息，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也就越小。短期風(fēng)險頭寸管理世界是指貨幣資金與經(jīng)營凈現(xiàn)金流量之和減去到期流動負(fù)債的差額。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)償還短期債務(wù)的能力，是指企業(yè)除了現(xiàn)有貨開j資金外，未來一個時期內(nèi)是否有足夠的收入償還短期債務(wù)的能

15、力。該指標(biāo)為正數(shù)，表明經(jīng)營現(xiàn)金流量比較充沛，足以償還到期債務(wù)，反之，說明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差。在分析現(xiàn)金流量時，“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”必須是真實的銷售現(xiàn)金回籠，“收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”必須將關(guān)聯(lián)方歸還欠款、占用關(guān)聯(lián)方資金、非經(jīng)營性現(xiàn)金流入剔除，還原真實的經(jīng)營現(xiàn)金流量。三、營運能力的財務(wù)分析營運能力是以企業(yè)各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度來衡量企業(yè)資產(chǎn)利用的效率。反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)有存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周

16、轉(zhuǎn)率。周轉(zhuǎn)速度越快，表明企業(yè)的各項資產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營環(huán)節(jié)的速度越快，形成收入和利潤的周期就越短，經(jīng)營效率就越高。最能反映房地產(chǎn)企業(yè)運營能力的是存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明項目開發(fā)周期越短。在相同的市場條件下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更高的資產(chǎn)收益率。在分析房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力時，還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡單地以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度作為判斷依據(jù)，因為有的房地產(chǎn)企業(yè)是通過提高周轉(zhuǎn)率來提高凈資產(chǎn)收益率，而有的房地產(chǎn)企業(yè)則是通過提高銷售利潤率

17、來提高凈資產(chǎn)收益率。四、房地產(chǎn)企業(yè)成長能力的分析在現(xiàn)實生活中，人們更為關(guān)心的可能還是企業(yè)未來的成長能力。反映成長能力的指標(biāo)有主營業(yè)務(wù)收入增長率、主營業(yè)務(wù)利潤增長率、凈利潤增長率、經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率等。在評價企業(yè)成長能力時，掌握該企業(yè)連續(xù)若干年的數(shù)據(jù)，才能得出較為準(zhǔn)確的判斷。主營業(yè)務(wù)收入增長率、主營業(yè)務(wù)利潤增長率、凈利潤增長率越高，表明公司業(yè)務(wù)擴張能力強、市場競爭能力強，成長能力強。經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率是指本期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與上期經(jīng)營現(xiàn)

18、金凈流量之比，該指標(biāo)反映公司經(jīng)營現(xiàn)金流量的變化趨勢和具體的增減變動情況。一般來說，該比率越大表明公司的成長性越好。該比率大于1，表明公司經(jīng)營現(xiàn)金流量呈上升趨勢。在6)；t：，f房地產(chǎn)企業(yè)的成長能力時，不僅應(yīng)對其報表數(shù)據(jù)進(jìn)行多期比較，還應(yīng)對具體的行業(yè)指標(biāo)，如開發(fā)面積、銷售面積、土地儲備等指標(biāo)進(jìn)行多期比較分析。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家宏觀政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)，僅從房地產(chǎn)企業(yè)的報表數(shù)據(jù)簡單分析得出的結(jié)論是片面的。國內(nèi)土地可以分期開發(fā)、地價可以