地下車庫的所有權(quán)歸屬研究

1、文章來源：中顧法律網(wǎng)文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題快速專業(yè)解決您的法律問題地下車庫的所有權(quán)歸屬研究地下車庫的所有權(quán)歸屬研究徐樂德徐樂德中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所商品房住宅小區(qū)車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。而將小區(qū)車庫單獨(dú)出售，則是開發(fā)商普遍的做法。2003年11月12日，南京市鼓樓區(qū)人民法院判決“星漢城市花園小區(qū)車庫歸業(yè)主共有

2、”，這一判決在全國引起轟動(dòng)，有人士稱這是一個(gè)革命性的判決。開發(fā)商不服一審判決，向南京中院提起了上訴，時(shí)至今日，南京中院也未對該案作出終審判決。2004年10月28日，青島市國土資源和房屋管理局為青島四和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的太平洋中心的兩層地下車庫頒發(fā)了所有權(quán)證書。2005年3月，太平洋中心的九位業(yè)主以青島市國土資源和房屋管理局為被告向青島市市南區(qū)人民法院提起了行政訴訟，要求法院判決撤銷房屋管理部門為開發(fā)商頒發(fā)的車庫所有權(quán)登記，一審法

3、院以開發(fā)商申請發(fā)證的地下車庫也是土地上的建筑物為由判決維持所有權(quán)登記，駁回業(yè)主請求。九業(yè)主不服一審判決向青島市中級人民法提起上訴，青島中院審理后認(rèn)為，青島市地方性法規(guī)明確要文章來源：中顧法律網(wǎng)文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題快速專業(yè)解決您的法律問題1.以地下車庫是否享有土地使用權(quán)確定權(quán)屬要弄分析地下車庫是否享有土地使用權(quán)問題，首先要弄清楚建筑容積率這一概念。所謂建筑容積率，是指

4、建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。在計(jì)算建筑容積率時(shí)，地下室的面積不計(jì)入建筑面積，半地下室在室外地面以上的部分的高度不超過1米的不計(jì)，超過的則按比例計(jì)算建筑面積。[i]在城市規(guī)劃實(shí)踐中和地方立法上，一般不將地下車庫的建筑面積計(jì)入建筑容積率。杭州市《關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》、上海市《容積率計(jì)算規(guī)則暫行規(guī)定》都有類似的規(guī)定。建筑容積率是決定在單位土地面積上建設(shè)多少建筑面積的建筑物的重要指標(biāo)，在土地價(jià)格日益昂

5、貴的當(dāng)今社會(huì)，建筑容積率對開發(fā)商而言有著非常重要的意義。因?yàn)椋瑥慕ㄖ锱c土地使用權(quán)面積的關(guān)系上看，建筑容積率是確定單位建筑面積分?jǐn)偠嗌偻恋孛娣e的計(jì)算指標(biāo)，是決定單位建筑面積的成本的重要指標(biāo)。由于，地下車庫的建筑面積不計(jì)入建筑容積率，有人認(rèn)為，地下車庫未參與土地面積的分?jǐn)?，地下車庫不享有土地使用?quán)，這也是南京市鼓樓區(qū)法院對“星漢城市花園小區(qū)車庫歸屬案”的判決理由之一。筆者認(rèn)為，地下車庫不計(jì)入建筑容積率并不意味著地下車庫不享有土地使用權(quán)。首