淺談我國物業(yè)管理中的民事法律關系

1、淺談我國物業(yè)管理中的民事法律關系淺談我國物業(yè)管理中的民事法律關系物業(yè)管理是從香港地區(qū)引進并推廣開來的一個概念。近年來國際上許多國家采用的術語是FacilityManagement(FM)。我國第一家專業(yè)物業(yè)管理公司誕生于1981年3月，即深圳市物業(yè)管理公司。物業(yè)管理的概念在理論上有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業(yè)實施全過程的管理，并為

2、物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務。狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進行管理和服務。從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。前者涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。而后者則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進行的物業(yè)使用期的管理與服務。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，目前

3、開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。二、物業(yè)管理法律關系法律關系是人們根據(jù)法律而結(jié)成的權利義務關系，是受法律規(guī)范調(diào)整的一種特殊社會關系。物業(yè)管理法律關系作為法律關系的一種，是指物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理服務行為過程中形成之間是彼此獨立的，因此，主體權利義務的承擔是不能混淆的。不管關系有多復雜，有一點是可以肯定的。即業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司是構(gòu)成平等的民

4、事法律關系?！段飿I(yè)管理條例》第二條規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。但在物業(yè)管理實踐中，卻經(jīng)常出現(xiàn)主體混淆，歸責錯誤的現(xiàn)象，如業(yè)主將物業(yè)公司與開發(fā)商混為一體，或?qū)⑵渌麡I(yè)主對自己的侵權理解為是物業(yè)公司的管理不善；而開發(fā)商與物業(yè)公司也出現(xiàn)越權管理，責任區(qū)分不清的情況。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是

5、由于當事人對下面兩大法律關系沒有清楚的認識：（一）物業(yè)公司與開發(fā)商之間的法律關系2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：小區(qū)的物業(yè)管理活動需由物業(yè)管理企業(yè)進行。而在此之前，存在開發(fā)商對小區(qū)物業(yè)管理的情況，但由于開發(fā)商作為建筑單位，專業(yè)技能缺乏，不利糾紛的解決。因此，目前除部分以前開發(fā)的小區(qū)還存在由開發(fā)商的物業(yè)管理部門進行管理的情況外，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理，是由有相應資質(zhì)的物業(yè)公司進行的。在《物業(yè)管理條例》之前那種情況下，小區(qū)的物