保利心語花園

1、保利心語花園定價分析,目 錄,,01,保利心語花園項目市場,項目簡介,1.保利心語花園位于沈陽市鐵西區(qū)重工街與熊家崗路交匯處，總規(guī)劃面積近70萬平米，東南側緊鄰沈陽鐵西“五館一場”。距離正在建設中的地鐵1號線重工街站大約1000米。重工街為沈陽二環(huán)路路段，城市交通非常便利。項目南側緊鄰沈陽市內最大的森林公園——鐵西城市森林公園，將開辟近10萬平米的商業(yè)配套，滿足人們多樣化生活需求。更與小哈津幼兒園聯(lián)手園區(qū)高級幼兒園。保利心語花園一期一

2、組團產(chǎn)品有8棟多層、7棟高層組成，共有854套。多層產(chǎn)品以120~138平的大戶型為主，高層產(chǎn)品則以70-90平的兩房產(chǎn)品為主。項目內多層與高層產(chǎn)品類型形成了差異化。2.中小學:內建4000平幼兒園，鐵西區(qū)重工一校 鐵西區(qū)重工二校、鐵西區(qū)重工四校、輕工一小學、輕工二校 醫(yī)院:鐵西區(qū)紅十字醫(yī)院、鐵西區(qū)第六醫(yī)院、鐵西區(qū)第九醫(yī)院、鐵西區(qū)中醫(yī)院、鐵西區(qū)人民醫(yī)院 。占地面積:144800平方米 建筑面積:700000平方米 開工時間:20

3、08-06-01物業(yè)管理附加信息:暫定1.2-1.5元/月/平開發(fā)商:沈陽恒富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商:保利地產(chǎn)物業(yè)管理公司:保利物業(yè)沈陽有限公司建筑單位:廣州富力建筑安裝有限公司代理商:易居中國(沈陽)銷售代理有限公司景觀設計單位:北京大通方正景觀設計咨詢有限公司建筑設計單位:哈爾濱工業(yè)大學建筑設計研究院整合推廣公司:沈陽世創(chuàng)時代廣告有限公司產(chǎn)權年限:50年戶 數(shù):總戶數(shù)2360戶,項目鳥瞰圖,項目鳥瞰圖,,心語

4、花園區(qū)位地圖,保利心語花園項目分析,一、市場分析1、鐵西區(qū)市場鐵西新區(qū)幾年來大規(guī)模的“東搬西建”的改造，打破了延續(xù)50年的“南宅北廠”舊格局，為鐵西新區(qū)東部騰挪出了大批的土地，這使得新房地產(chǎn)項目的大批落戶鐵西。鐵西區(qū)已成為市內五區(qū)住宅供應量最大的市場，在目前的市場環(huán)境下，鐵西區(qū)的項目面臨的競爭壓力也遠遠的超過其他城區(qū)。且目前在售的鐵西區(qū)項目大多為2005，2006年鐵西新區(qū)大發(fā)展時出售的地塊，多數(shù)項目都有成本優(yōu)勢，價格空間較大。就

5、鐵西板塊市場而言，目前各大開發(fā)商因存貨量大，迫于資金壓力，自08年市場的冰凍期開始即推出各種促銷策略，有些樓盤甚至出現(xiàn)低于成本價銷售的情況，但08年整體銷售情況均不理想。進入09年以來，從2月沈陽房地產(chǎn)市場的運行情況以及成交情況來看，在樓市整體普遍低迷的情況下，沈陽住房剛性需求仍然較大，二環(huán)以內性價比高的項目仍受到購房者的熱捧，并且部分開發(fā)商開始打起了特價房的價格大戰(zhàn)，使得觀望情緒有所放松。2月沈陽成交熱點區(qū)域集中在鐵西與于洪區(qū)，鐵西

6、區(qū)占總成交套數(shù)的23.06%, 共計914套，心語花園所在的鐵西西部板塊銷售狀況也有所好轉。與保利心語花園同屬二環(huán)外的品牌開發(fā)商中，與本案高層產(chǎn)品存在競爭的恒大綠洲、碧桂園銀河城等，雖然項目地處于洪區(qū)，不過其位置到達市區(qū)的直線距離同心語花園相比較差別不大，而這兩個項目的均價較本案都有一定的競爭性。,2、競爭板塊分析保利心語花園的競爭樓盤大多位于鐵西區(qū)和于洪區(qū)。主要可以分成3個板塊，分別是鐵西區(qū)中部板塊、鐵西區(qū)西部板塊、鐵西區(qū)南部板塊

7、。保利心語花園項目位于鐵西區(qū)西部板塊，緊靠二環(huán)重工街。,2、項目優(yōu)勢 保利心語花園的項目優(yōu)勢主要在于保利地產(chǎn)的品牌價值，五館一場板塊未來的區(qū)域價值以及項目自身高端的產(chǎn)品品質。 保利心語花園地處重工街五館一場、森林公園板塊，這里是僅次于渾南奧體中心的沈陽市文體副中西，也是鐵西區(qū)唯一的文化體育中心?！拔屦^一場” 斥資3億元，包括體育館、游泳館、工業(yè)文化展示館、城市規(guī)劃展示館（檔案館）、蒸汽機車博物

8、館、體育場。鐵西森林公園即原于洪苗圃，改造后總面積達100萬平方米，是全市最大的市內森林公園、天然氧巴。 項目規(guī)劃針對大型社區(qū)容易缺乏內部活力，以及與外部城市銜接，溝通不暢的弊端，引入了“新都市主義”的概念，力求有效地引入同時放大城市及社區(qū)資源。項目園林將質樸自然的園境與富有工業(yè)感現(xiàn)代感的建筑相互融合，營造一個即簡潔、富時代感，又靜謐、舒適的居住區(qū)環(huán)境。地塊內保留的436株原生大樹，依數(shù)造景營造出了豐富而獨特的園

9、林景觀。,3、項目的劣勢,保利心語花園項目主要的劣勢在于噪音的影響、高壓線的影響、交通配套少的影響。,二、價格策略,1、價格策略（1）采用低開高走的價格策略，以略低于客戶預期和市場競爭對手的價格開盤，開盤后根據(jù)銷售情況逐步拔高價格（2）以快速銷售、最大化成交為目的，對客戶價格進行摸底，最大化的分流客戶，保證成交率（3）以板塊競爭對手價格和銷售情況為參考，制定在板塊內有競爭優(yōu)勢的價格（4）為了避免出現(xiàn)08年底內部認購時期因為價格過

10、高，加之蓄客少的原因導致開盤沒有形成熱銷的情況，本次開盤價格需留有余地，保證開盤熱銷的同時，以便下一階段銷售推廣的開展。2、定價原則原則一：本次定價主要考慮總價定價原則二：在考慮單價時考慮套內面積定價原則三：多層高層分別定價，形成兩個獨立的價格體系原則四：拉大價差，更好的分流客戶原則五：綜合考慮多因素，多系數(shù)考慮項目多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品面積存在明顯差異，不存在項目內的競爭。市場上多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品存在明顯的價差，所以定價時多

11、層與高層需分開考慮，拉開價差。,三、項目開盤回收價測定主要采用市場定價法，即選取相似樓盤進行價格比較來確定項目開盤的回收價。之后確定項目的價格模型，深入探討項目的定價系數(shù)，形成項目的初步價格模型。最后通過與客戶預期進行比較以及具體戶型與各競爭項目的橫向比較來確定各戶型的實際回收價格。通過細節(jié)的微調最終完成項目的定價。1、市場考慮因素地理位置：從地段綜合素質的優(yōu)劣來考慮。交通配套：主要是從項目周邊道路狀況、地鐵公車的配套進行綜合

12、比較。居住環(huán)境：包括小區(qū)整體的居住氛圍環(huán)境，項目規(guī)劃的適宜度人性化等。 生活配套：主要是項目附近的商業(yè)、辦公、醫(yī)療、郵電、銀行等配套設施的齊備。樓盤規(guī)模：從小區(qū)規(guī)模大小，綠化維護、小區(qū)內部配套等方面進行考慮。戶型設計：考慮單位的戶型設計十分合理、實用。教育配套：小區(qū)周邊幼稚園、小學、中學的情況。園林設計：小區(qū)的園林的觀賞性，舒適性方面考慮。發(fā)展商知名度：發(fā)展商實力、市場認可程度、品牌號召力等。建筑密度：考慮樓盤的密度對價

13、格的影響。,定價系數(shù)保利心語花園定價模型主要考慮景觀、噪音、把山、面積、朝向、通風、層差等系數(shù)。,1、層差系數(shù)（1）多層層差,,多層因客戶對中間樓層即4、5層需求較多，因此將4、5層層差相同（均為300）且高于2、6層；而2層與6層比較，6層采光略好，并且多層帶電梯，避免了6層上樓困難的情況，因此6層較2層稍高而比4、5層略低。1層贈送花園單位與7層送露臺單位相比較，1層光線較差，因此1層較7層略低,（2）高層層差①、臨街高層1

14、0#、11#：整體趨勢——中間樓層最高，根據(jù)樓層不同遞增與遞減系數(shù)不同。具體細節(jié)——臨街樓棟南向無景觀，且矮樓層受噪音影響，空氣質量差，因此層差加大，隨樓層每層遞增30元；6層以上至12層需求大，且樓層差別相對較小，因此每層遞增20元；13樓需求比中間層少，為有效分流中間層客戶，因此從13層起，逐層遞減10元；16躍17層的樓層差150元，主要考慮此套房源最后價格應該與4樓相近，因此150元實際為調整系數(shù)。,總體層差,10#

15、東北向，11#東北及西北向層差：逐層遞增1元，以縮小層差；至13層起逐層遞減10元。,10#西北向層差：整體無層差，為本次開盤的特價房源，共17套。,樓王景觀特指多層5#1單元及6#4單元，因前無遮擋，且正面臨園區(qū)主景觀，因此景觀系數(shù)為200元。,朝向系數(shù) 通風系數(shù),面積系數(shù)從50-140

16、平戶型，以每10平米遞增20元，取90-100平為基準價0元，140平以上則取統(tǒng)一值。,整體層差：,景觀系數(shù),3、定價第一步：綜合測評,,第二步：價格測定,綜上所述，保利心語花園最終市場測算價格為4004元/㎡。,六、價格明細目前保利心語花園對外統(tǒng)一優(yōu)惠口徑為：認購享受95折優(yōu)惠，一次性98折，商業(yè)貸款99折，公積金 貸款無折扣。而根據(jù)實際蓄客情況分析，商業(yè)貸款客戶占比例最多，因此定價中總體按照94折返點。,2、選擇比較對象原則