資產(chǎn)定價的基本原理

1、第三章資產(chǎn)定價的基本原理,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,2,教學(xué)目的,通過本章的學(xué)習(xí)，要求了解資產(chǎn)評估價值及其價值決定等方面的各種價值理論。熟悉資產(chǎn)評估價值定義的分類、市場價值和市場價值以外的價值的主要表現(xiàn)形式及其使用范圍，價值定義及其類型在資產(chǎn)評估中的作用，以及如何恰當(dāng)?shù)剡x擇和定義評估價值。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,3,目 錄,第一節(jié) 資產(chǎn)價值形成理論第二節(jié) 資產(chǎn)的價值類型第三節(jié) 資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)第四節(jié)

2、 資產(chǎn)定價原則,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,4,一、賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論,資產(chǎn)價值形成理論,資本勞動 的報酬土地,供給（生產(chǎn)）決定價值,注：生產(chǎn)費用價值論是成本法的理論基礎(chǔ),,生產(chǎn)費用,商品的價值量,,,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,5,二、買方市場時期的價值觀：效用價值觀需求決定價值，商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。 注：效用價值論是收益法的理論基礎(chǔ)。,資產(chǎn)價值形成理論,2011-2,《

3、資產(chǎn)評估學(xué)》,6,三、供求決定價值論：均衡價值觀,均衡價格,需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價,,在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價值論是市場法的理論基礎(chǔ)。,資產(chǎn)價值形成理論,,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,7,資產(chǎn)評估的價值類型,(一)資產(chǎn)評估價值的一般涵義 1、資產(chǎn)評估中的價值不是凝結(jié)在商品中的一般

4、的無差別的人類勞動； 2、資產(chǎn)評估中的價值不是市場價格。 理由在于： （1）有的資產(chǎn)沒有市場價格 （2）市場價格不是唯一的。如地區(qū)市場價格、國內(nèi)市場價格和國際市場價格等。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,8,資產(chǎn)評估的價值類型,3、資產(chǎn)評估中的價值反映的是一種公允價值 公允價值的一般涵義是指“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~?！苯Y(jié)論： 資產(chǎn)評估中的價值，并不

5、是經(jīng)濟(jì)學(xué)定義的價值概念，而只是一個評估各方當(dāng)事人都可以接受的公允價值。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,9,資產(chǎn)評估的價值類型,（二）資產(chǎn)評估的價值類型 資產(chǎn)評估的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性，也就是被評估資產(chǎn)價值的性質(zhì)。 按不同的情況分成以下幾種：,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,10,資產(chǎn)評估的價值類型,按不同的情況分為四組：按現(xiàn)代會計理論中關(guān)于資產(chǎn)計價標(biāo)準(zhǔn)的劃分方法和標(biāo)準(zhǔn)： 重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)

6、行市價、清算價格；從評估假設(shè)的角度： 繼續(xù)使用價值、公開市場價值、清算價值從業(yè)務(wù)性質(zhì)： 抵押、保險、課稅、投資、清算、轉(zhuǎn)讓、保全、交易、兼并、拍賣、租憑、補償價值等；從所依據(jù)的市場條件等： 市場價值、市場價值以外的價值。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,11,資產(chǎn)評估的價值類型,什么是市場價值和非市場價值？（1）市場價值（fair market value)——指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價格。,公開市場價格

7、形成的條件,買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人,,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,12,資產(chǎn)評估的價值類型,1、市場價值和非市場價值（2）非市場價值 不能滿足市場價值定義的其他價值。 目前，人們比較公認(rèn)的非市場價值包括：在用價值、持續(xù)經(jīng)營價值（特指企業(yè)）、投資價值、保險價值、課稅價值、抵押價值、拆遷補償價值、清算價值、殘余價值、特殊價值、合并價值等。,2011

8、-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,13,投資價值（investment value）,指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值。對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關(guān)。成交價=公允市價+“價值創(chuàng)造”的一部分,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,14,賬面價值（book value）,指資產(chǎn)的賬面原值減去

9、累計折舊，或賬面價值減去負(fù)債（對企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因： 1、財務(wù)報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的； 2、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,15,內(nèi)在價值（intrinsic value）,對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的， 公允市場=內(nèi)在市場,內(nèi)在價值,

10、資產(chǎn)的獲利能力,賬面價值,資產(chǎn)的創(chuàng)建成本,指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。,內(nèi)在價值與市場價值,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,16,重置價值（replacement value）,指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費的成本。又稱為折余重置成本。一般在非市場和有限市場條件下運用。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,17,清算價值,

11、指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。強制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別： 1、買賣雙方地位不平等； 2、沒有充足的時間詢價。清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,18,在用價值（value-in-use）,指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,19,資產(chǎn)評估的

12、價值類型,（三）資產(chǎn)評估價值類型的作用1、表明了被評估資產(chǎn)價值的性質(zhì) 同樣的一項資產(chǎn)，在不同條件下，其價值是不一樣的。例如，在繼續(xù)使用條件下和非繼續(xù)使用條件下，其價值就會不一樣。這是資產(chǎn)評估條件下的價值涵義的特殊性。2、有利于評估結(jié)果的使用 明確價值類型，就明確地界定了評估結(jié)果的價值涵義，有利于評估結(jié)果使用人對評估結(jié)果的理解，從而避免濫用資產(chǎn)評估價值。,,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,20,資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn),一、資產(chǎn)評估

13、標(biāo)準(zhǔn)的實質(zhì)與意義 為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價格標(biāo)準(zhǔn),特定資產(chǎn)業(yè)務(wù),決定,估價標(biāo)準(zhǔn),但并非唯一依據(jù)還需考慮評估的時間、地點、評估時的市場條件業(yè)務(wù)當(dāng)事人的狀況、資產(chǎn)自身狀況。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,21,根據(jù)國際資產(chǎn)評估委員會的觀點：市場價值（market value basis of valuation）非市場價值（valuation basis other than market value）,資產(chǎn)評估

14、標(biāo)準(zhǔn),2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,22,資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn),市場價值與非市場價值劃分的標(biāo)準(zhǔn)：評估時依據(jù)的市場條件是公開/非公開；評估時資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常（最佳）使用/非正常使用；信息資料：公開市場信息數(shù)據(jù)/非公開市場注： 如此劃分目的在合理有效地限定評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,23,1、市場價值標(biāo)準(zhǔn)（公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)）——資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值。2）適用對象

15、從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看： 適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)從評估對象看： 被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一 般應(yīng)具有獨立功能，可單獨交易，并且有一定的通用性。3）評估市場價值的方法： 市場比較法、收益法、成本法。,資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn),2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,24,2、非市場價值（非公開市場價值） ——不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成立條件， 但只能在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。2）適用對象：

16、 從資源業(yè)務(wù)看： 屬于特定評估目的（主指非正常產(chǎn)權(quán)變動或非產(chǎn)權(quán)變動） 從評估對象看：,屬于特殊評估對象,,非經(jīng)營性資產(chǎn) 非競爭性資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn),,商譽專用資產(chǎn),,有限市場資產(chǎn),無法單獨在公開市場出售,資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn),,資產(chǎn)評估的原則,資產(chǎn)評估原則分為兩大類：,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,26,資產(chǎn)評估的原則,(一)資產(chǎn)評估工作原則

17、指資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范。 1、客觀性原則 客觀性是指不帶個人偏見，按照事物本來的面目去認(rèn)識事物。資產(chǎn)評估中的客觀性至少包含三層涵義。 （1）評估對象客觀存在 （2）評估中所采用的數(shù)據(jù)和指標(biāo)等是客觀的，即有一定的依據(jù)和來源； （3）指評估結(jié)論經(jīng)得起檢驗。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,27,資產(chǎn)評估的原則,2、公正性原則 堅持公正立場，不偏向評估當(dāng)事人的任何一方。 3、科學(xué)性原則 根據(jù)

18、資產(chǎn)評估的特定目的，做出適當(dāng)?shù)脑u估假設(shè)，恰當(dāng)確定評估對象，選擇適用的價值類型和評估方法。4、可行性原則 在不違背執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，結(jié)合考慮資產(chǎn)評估的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面的因素，采用適當(dāng)?shù)摹⒖尚械脑u估方法進(jìn)行評估。具體表現(xiàn)為方法上可行、時間上可行、經(jīng)濟(jì)上可行、技術(shù)上可行。,資產(chǎn)評估的原則,(二)資產(chǎn)評估的技術(shù)原則 對資產(chǎn)評估工作的技術(shù)規(guī)范。 1、預(yù)期收益原則 資產(chǎn)在其使用過程中可能為其擁有者或控制者帶來的未來經(jīng)濟(jì)

19、利益。預(yù)期收益的多少決定了資產(chǎn)價值的高低。2、替代原則 替代就是替換的意思。資產(chǎn)評估中的替代有兩層涵義。 一是指替代物。如果在市場上沒有與評估對象完全相同的商品時，可以以類似的商品作為參照物來進(jìn)行評估； 二是指價格。在替代物已確定的情況下，評估人員應(yīng)選擇參照物價格中的較低價格作為被評估資產(chǎn)的評估值。,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,29,資產(chǎn)評估的原則,3、貢獻(xiàn)原則 貢獻(xiàn)是指某一資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要性

20、。這種重要性包括兩個方面。 一是指該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中功能性作用的重要性。 二是指該項資產(chǎn)可能帶來的未來收益占整體資產(chǎn)可能帶來的未來收益的比重。4、評估基準(zhǔn)日原則 評估基準(zhǔn)日是指為評估資產(chǎn)的價值而確定的一個時點。為使被評估資產(chǎn)的價值具有合理性和可驗證性，在進(jìn)行資產(chǎn)評估時，有必要將市場各種因素固定在某一時點，這一時點就是評估基準(zhǔn)日。,,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,30,本章內(nèi)容到此結(jié)束,謝 謝 大 家！,2

21、011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,31,練 習(xí),1、資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)的（ ）。 A、原先的購買價格 B、生產(chǎn)成本 C、預(yù)期效用 D、評估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,32,練 習(xí),2、正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（ ） A、貢

22、獻(xiàn)原則 B、客觀原則 C、預(yù)期原則 D、替代原則,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,33,練 習(xí),3、下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（ ） A、獨立性 B、客觀性 C、替代性 D、科學(xué)性,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,34,練 習(xí),4、資產(chǎn)評估價值與資

23、產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關(guān)系是（ ） A、前者必須高于后者 B、前者必須低于后者 C、前者必須等于后者 D、前者可以高于、低于或者等于后者,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,35,練 習(xí),5、資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格社會中介機構(gòu)來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有（ ） A、市場性

24、 B、公正性 C、咨詢性 D、預(yù)測性,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,36,練 習(xí),6、某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價值應(yīng)評估為（ ）萬元 A、500 B、300

25、 C、280 D、360,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,37,練 習(xí),1、資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則是指（ ） A、選擇適用的價值類型和方法 B、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評估隊伍 C、制定科學(xué)的評估方案 D、以充分科學(xué)的事實為依據(jù) E、遵循科學(xué)的評估程序,2011-2,《資產(chǎn)評估學(xué)》,38,練 習(xí),2