雙重道德風(fēng)險下房地產(chǎn)中介傭金制度選擇研究.pdf

1、20世紀(jì)90年代，中國開始進(jìn)行住房制度改革，以前的公有分房體制通過改革變?yōu)楝F(xiàn)在的私人住宅，商品房市場開始出現(xiàn)，社會存量房交易大量增加，隨著房地產(chǎn)交易的增加，房地產(chǎn)中介業(yè)也逐漸發(fā)展起來。近年來，我國房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展優(yōu)化了房地產(chǎn)市場的資源配置，但在快速增長的同時也涌現(xiàn)出很多問題。在這些問題中，以道德風(fēng)險問題最為突出。房地產(chǎn)中介與客戶之間存在委托代理關(guān)系，也就不可避免的會產(chǎn)生道德風(fēng)險問題，尤其現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)中介企業(yè)還

2、不成熟，從業(yè)人員素質(zhì)低下，相關(guān)法律法規(guī)及社會整體誠信體系的不完善，使我國房地產(chǎn)市場道德風(fēng)險問題異常嚴(yán)重。在房地產(chǎn)市場交易過程中，有三種傭金制度可供中介和客戶在簽訂契約時選擇，分別是固定費率、固定費額和底價銷售，在不同的傭金制度下，雙方發(fā)生道德風(fēng)險的概率是不同的。因此本文認(rèn)為傭金制度的合理選擇也可以作為抑制房地產(chǎn)中介雙重道德風(fēng)險問題的一項重要措施。以往學(xué)者對于房地產(chǎn)市場傭金制度的研究多是從激勵中介的視角進(jìn)行的，僅僅關(guān)注了中介方可能會發(fā)生的

3、道德風(fēng)險問題，忽略了客戶也有發(fā)生道德風(fēng)險的可能。本文認(rèn)為不僅只有中介會發(fā)生道德風(fēng)險行為，客戶也有發(fā)生道德風(fēng)險的可能，從這一視角出發(fā)，對房地產(chǎn)市場交易中使用的三種傭金制度進(jìn)行比較研究。
　　 本文對房地產(chǎn)中介傭金制度的內(nèi)涵進(jìn)行了界定，并從適度性、有效激勵及一致性三個方面確立了雙重道德風(fēng)險下房地產(chǎn)中介傭金制度的選擇標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國實際情況對房地產(chǎn)中介雙重道德風(fēng)險的構(gòu)成和成因進(jìn)行了解釋。在此基礎(chǔ)上，本文將中介和客戶之間的委托代理關(guān)系分為