雙重道德風險下房地產中介傭金制度選擇研究.pdf

1、20世紀90年代，中國開始進行住房制度改革，以前的公有分房體制通過改革變?yōu)楝F在的私人住宅，商品房市場開始出現，社會存量房交易大量增加，隨著房地產交易的增加，房地產中介業(yè)也逐漸發(fā)展起來。近年來，我國房地產中介業(yè)發(fā)展迅速，房地產中介業(yè)的發(fā)展優(yōu)化了房地產市場的資源配置，但在快速增長的同時也涌現出很多問題。在這些問題中，以道德風險問題最為突出。房地產中介與客戶之間存在委托代理關系，也就不可避免的會產生道德風險問題，尤其現階段我國房地產中介企業(yè)還

2、不成熟，從業(yè)人員素質低下，相關法律法規(guī)及社會整體誠信體系的不完善，使我國房地產市場道德風險問題異常嚴重。在房地產市場交易過程中，有三種傭金制度可供中介和客戶在簽訂契約時選擇，分別是固定費率、固定費額和底價銷售，在不同的傭金制度下，雙方發(fā)生道德風險的概率是不同的。因此本文認為傭金制度的合理選擇也可以作為抑制房地產中介雙重道德風險問題的一項重要措施。以往學者對于房地產市場傭金制度的研究多是從激勵中介的視角進行的，僅僅關注了中介方可能會發(fā)生的

3、道德風險問題，忽略了客戶也有發(fā)生道德風險的可能。本文認為不僅只有中介會發(fā)生道德風險行為，客戶也有發(fā)生道德風險的可能，從這一視角出發(fā)，對房地產市場交易中使用的三種傭金制度進行比較研究。
　　 本文對房地產中介傭金制度的內涵進行了界定，并從適度性、有效激勵及一致性三個方面確立了雙重道德風險下房地產中介傭金制度的選擇標準，結合我國實際情況對房地產中介雙重道德風險的構成和成因進行了解釋。在此基礎上，本文將中介和客戶之間的委托代理關系分為