房地產(chǎn)代理公司介紹及定價策略

1、房地產(chǎn)價格制定,房地產(chǎn)代理行簡介,世界五大代理行：,,戴德梁行,戴德梁行是國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一，在全球45個國家200間分公司共有11,000余名員工為客戶提供跨國房地產(chǎn)服務。憑借其駐各地專業(yè)人員組成的跨國網(wǎng)絡及其對當?shù)厥袌龅耐笍卣J識，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及顧問服務。,第一太平戴維斯,仲量行,仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是唯一連續(xù)三年入選福布斯白金400強企業(yè)的房地產(chǎn)投資管理及服務公司，擁有大

2、約170個辦事處，業(yè)務遍及全球60個國家逾700個城市。,Savills 是一家在倫敦股票交易所上市的全球領先房地產(chǎn)服務提供商。本公司于 1855 年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)與超群的增長態(tài)勢。公司一直不甘落后，引領業(yè)界之先，目前已在美洲、歐洲、亞太、非洲和中東各地設立了200家辦事處及聯(lián)營機構。,,,,,美聯(lián)物業(yè),是全香港首間專業(yè)物業(yè)代理上市公司。集團于2000年4月收購香港置業(yè)，進一步擴大市場占有率。集團擁有30多年的物業(yè)代理經(jīng)驗，

3、多年來積極擴充發(fā)展，截至2006年6月，集團旗下有分行超過400間，員工多達7,000人，穩(wěn)占市場領導地位。,中國代理行：,房地產(chǎn)代理行簡介,世聯(lián)地產(chǎn)（深圳、東莞）,世聯(lián)地產(chǎn)1992年在香港成立。目前，世聯(lián)地產(chǎn)已在全中國擁有24家分支機構，近3000名員工。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新，目前已經(jīng)建立起營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀3大核心服務體系，能夠提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合

4、服務，其專業(yè)性在同業(yè)中更是首屈一指。,思源經(jīng)紀（北京）,思源經(jīng)紀（全稱北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司）是中國房地產(chǎn)代理行業(yè)的一線品牌，以營銷代理、土地運營和房產(chǎn)經(jīng)紀為三大核心業(yè)務，經(jīng)營范圍覆蓋房地產(chǎn)流通領域的全價值鏈，致力于成為房地產(chǎn)流通領域最優(yōu)秀的整合增值服務商。,偉業(yè)顧問（北京）,偉業(yè)顧問公司簡介 1994年，北京偉業(yè)商務投資顧問有限公司成立，主要以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務為主。2000年，北京偉業(yè)理念房地產(chǎn)投資顧問有限公司正式成立

5、，同時，偉業(yè)顧問實現(xiàn)結構重組，以控股公司為核心，下設投資顧問、營銷代理、資產(chǎn)管理三大專業(yè)公司，并發(fā)起組建我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2004年11月，又成立了北京偉業(yè)精銳商業(yè)管理顧問公司，形成了聯(lián)合互動的五大業(yè)務體系,易居中國——中國房地產(chǎn)流通服務領域的領導者和整合者，是中國首個提出房地產(chǎn)流通服務商概念，并親歷實踐的企業(yè)。在短短九年的發(fā)展歷程中，憑著敏銳的市場拓展、深入的自主研發(fā)以及永續(xù)提升的服務理念，構筑起了一個以現(xiàn)代信息技術為依托，以

6、營銷代理、決策咨詢、房產(chǎn)經(jīng)紀、廣告服務、投資管理為業(yè)務流，并覆蓋中國各大城市的房地產(chǎn)流通服務體系，成為中國房地產(chǎn)流通服務領域的整合者和領導者。易居（中國）控股有限公司于2007年8月8日紐交所上市（紐交所交易代碼：EJ），是第一家在美國上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。,易居中國（上海）,其他：合富輝煌（廣州）、中廣信、華美地產(chǎn)、協(xié)成地產(chǎn)、金網(wǎng)絡等等,策劃主要工作,目錄,一、房地產(chǎn)定價方法二、房地產(chǎn)定價策略三、項目整體價格制定四、項目

7、各樓棟價格制定五、價格表詳細制作,一、房地產(chǎn)定價方法,,,,方法分類,成本加成定價法：將產(chǎn)品的成本(含稅金)加上預期利潤即為房地產(chǎn)價格。競爭價格定價法：競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價。加權點數(shù)定價法：根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例。顧客感受定價法: 依顧客感受而定價。,,二、房地產(chǎn)定價策略,,,,價格折扣與折讓策略,,現(xiàn)金折扣：購買者如能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn),公司則給予現(xiàn)金折扣。數(shù)量折

8、扣：顧客大量購買時,則予以價格上的優(yōu)待。,單一價格與變動價格策略,單一價格：無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優(yōu)惠、贈品,則對每一顧客皆一視同仁。變動價格：對每一顧客的成交價皆有所差異。,特價品定價策略,：使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價的姿態(tài)出現(xiàn),來吸引消費者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶, 如廣告中常見的所謂“起價”××元或者根據(jù)特殊產(chǎn)品或時間內規(guī)定的價格。,心理定價策略,：根據(jù)心理學家對消費者

9、購買心理之研究調查,同一件產(chǎn)品當標價49元時,不但銷量遠大于標價50元的產(chǎn)品,甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也能用于房地產(chǎn)定價。現(xiàn)代心理定價還有其他一些新的表現(xiàn),如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號定價策略,像每平方米19888元這類定價。,非價格競爭策略,：價格競爭是市場競爭的基本策略,但在房地產(chǎn)營銷中,也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略,如在相鄰同檔次的項目中,一方不通過價格調整,而通過提供比競爭者更優(yōu)惠的其他條件來競爭的情況,如

10、提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費等來吸引顧客。,三、項目整體定價方法,常用定價法:競爭價格定價法,市場對比項目的選擇說明：由于房地產(chǎn)產(chǎn)品所獨具的地域性特點，在選取價格比對項目時，第一原則為選擇同區(qū)同質項目，但某些項目所具有的特殊性，應在更大范圍內尋找價格標桿進行補充比對才能使結果更趨于客觀，,市場比對項目選擇,同區(qū)同質項目,不同區(qū)同質項目,權重影響原則,影響度越大，權重越大,決定影響度的依據(jù)：競爭關系、客群的相似度、項目產(chǎn)品的相

11、似度等……,確定市場比價體系—舉例說明,項目權重比例確定,確定市場比價體系,比價體系六大影響因素權重確定,地段價值37％,樓體素質34％,環(huán)境設計6％,開發(fā)品牌8％,物業(yè)品牌8％,工程風險7％,,100%,市場比較打分法說明,打分取值區(qū)間：-5～5打分方式：打本項目得分分值還原：最終得分需要進行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間10,地段價值37%,,,,樓體素質34%,環(huán)境設計6%,開發(fā)品牌8%,物業(yè)管理8%,工程風險7%

12、,比較打分體系匯總表,項目對比價格的確定,匯總比較打分體系得出比對價格,四、項目各樓棟價格制定,常用定價法,加權點數(shù)定價法：,單價形成=基準價+平層差+樓層差,,平層差：按照戶型的不同性質進行制定，如景觀、噪音、面積、戶型結構、采光、通風等綜合考量各戶型的差價樓層差: 根據(jù)樓層的區(qū)域定價，如1-9層層差可設置為100元，9-18層設置為50元，18層以上可設置為30元。特殊層差：凡遇到首層、頂層或帶數(shù)字4、13等特殊樓層

13、需要單獨定價,常用定價法,,客戶意向戶型參考,客戶意向較集中戶型，可適當調高價格，意向度較低戶型價格稍微較低,五、價格表詳細制作,,,,價格表搭建框架,,,,常用EXCEL公示運用,$符號：表示絕對引用 sum：表示求和函數(shù) round：四舍五入，常用格式round（X,Y)。roundup：取整數(shù)，進一位。rounddown: 取整數(shù)，退一位。,,,,價格表制作技巧,過程文件命名不規(guī)范頂層送閣樓,首層送地下室或小