土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款初探

1、土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款初探土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款初探黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，拉開了新一輪土地制度改革序幕，農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作即將展開，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場也將隨之建立和完善，大批的土地承包商以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式通過流轉(zhuǎn)市場將依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，這既給信用社提供了新

2、的服務(wù)對象，又給信用社如何利用土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押帶來了新的課題。中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于2008年10月印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的意見》。按照這個《意見》全國不少地方結(jié)合農(nóng)村土地制度的改革探索在抵押擔(dān)保問題上進(jìn)行了多項嘗試其中包括土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)(以下簡稱“兩權(quán)”)抵押貸款試點。一、縣域基本情況近年來，大英縣委、縣人民政府高度重視農(nóng)村土地資源的保護(hù)和利用工作，通過開展新

3、農(nóng)村建設(shè)試點、災(zāi)后重建和農(nóng)村土坯房改造工作，以促進(jìn)集中成片的土地整理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)和種養(yǎng)殖業(yè)規(guī)模經(jīng)營。當(dāng)前，全縣已使用農(nóng)用地控制指標(biāo)928.1畝，其中耕地指標(biāo)325.5畝，分別為下達(dá)計劃指標(biāo)的18.6%和18.7%，農(nóng)用地指標(biāo)充足。同時，農(nóng)民新建、擴(kuò)建了大批房屋，使農(nóng)村房屋交易日益頻繁，出現(xiàn)了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。在此基礎(chǔ)上，大英聯(lián)社與包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

4、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押只限制于通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒山、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)發(fā)包方同意，并依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證書的，才可以設(shè)立抵押，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。我國《物權(quán)法》則明確規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。這說明開展的“土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款”業(yè)務(wù)周到了法律保障，一旦借貸關(guān)系產(chǎn)生，極易引發(fā)貸款風(fēng)險。（三）

5、行業(yè)內(nèi)部約束，造成抵押限制。四川省聯(lián)社（川信聯(lián)發(fā)〔2007〕92號）文件明文規(guī)定，禁止作為抵押物的財產(chǎn)包括有：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)是不得抵押的。但是有兩種情況除外：一是依法承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地使用權(quán)經(jīng)發(fā)包人同意可以抵押；二是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押時，其占有范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時抵押。其占有范圍的大小以集體土地使用權(quán)證書為準(zhǔn)。農(nóng)民的私有住房因房屋是建在宅基地上，房產(chǎn)和地產(chǎn)是密不可分