湘潭步步高購(gòu)物廣場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告（150頁）

1、湘潭步步高購(gòu)物廣場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告,編制：深圳天驁20100623號(hào),開篇:湘潭，舍我其誰？---華隆步步高項(xiàng)目地塊分析,湘潭的驕傲！一條眾人皆知的新聞,6月19日9時(shí)30分，深圳證券交易所，步步高商業(yè)連鎖股份有限公司（簡(jiǎn)稱步步高，代碼002251）董事長(zhǎng)王填敲響了掛牌上市的鐘聲。開盤報(bào)42元，漲16.22元，漲幅為62.19％ .,步步高在騰飛，匹配你與融城的發(fā)展匹配你與中國(guó)的舞臺(tái)展示步步高企業(yè)意志的符號(hào)湘潭走向世界最具含

2、金量的名片你需要在什么平臺(tái)展示\什么符號(hào)來體現(xiàn)？,1.地塊區(qū)位功能描述 本地塊位于湘潭市建設(shè)南路與河?xùn)|大道交匯處東南角，兩個(gè)地塊分別為邊線較整齊的四邊形A2與均勻分布的傘型A1。（如圖示：）,A1地塊,A2地塊,項(xiàng)目用地紅線面積：34233 ㎡總建筑面積：210742㎡地上建筑面積：166724㎡容積率：4.87A1區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積：19895㎡建筑面積：123818㎡（含原有4層商業(yè)建筑18532㎡）新建

3、建筑面積：119160㎡其中： 新建6層商業(yè)面積：50520㎡ 塔樓商務(wù)寫字樓面積：53119㎡(39層) 新建地下室面積：20180㎡A2區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積：63085 ㎡ （不含地下室23820 ㎡ ）商業(yè)裙樓：27905 ㎡ (4層)商務(wù)酒店：25175 ㎡ (21層)公寓樓：10005 ㎡(19層),2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（A1、A2區(qū)）,,,3.地塊現(xiàn)狀情況分析地塊內(nèi)部現(xiàn)狀，地塊拆遷正在進(jìn)

4、行當(dāng)中，地塊尚未進(jìn)行平整，七通一平現(xiàn)狀均尚未達(dá)到。地塊一面臨主干道，擁有良好的昭示性，有利于市場(chǎng)快速認(rèn)知項(xiàng)目。,4.地塊內(nèi)部特點(diǎn)分析地塊現(xiàn)內(nèi)部有電線桿、變電箱，在對(duì)居民生活和以后的規(guī)劃建設(shè)中，都會(huì)造成一定影響。原居民樓尚未完全拆除一方面影響地塊開發(fā)工程進(jìn)度，另一方面會(huì)影響樓盤的銷售，從而使地塊開發(fā)周期和營(yíng)銷周期拖長(zhǎng)，并額外增加開發(fā)成本。本地塊所處區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)，內(nèi)部并沒有人文景觀和自然景觀資源。地塊一面臨主干道，噪音影響較為嚴(yán)重。,5

5、.地塊的關(guān)聯(lián)程度 地塊原基礎(chǔ)上有步步高購(gòu)物商場(chǎng)，東面緊鄰建設(shè)路上商圈，生活購(gòu)物更加便利，方便居民實(shí)際生活。南面沿主干道霞光西路，交通四通八達(dá)，出行較為方便。西側(cè)靠近步步高休閑廣場(chǎng)，蓮城商業(yè)步行街，休閑設(shè)施，基本齊全。北鄰一規(guī)模較大的住宅區(qū)域，有效地充實(shí)了未來項(xiàng)目周邊的生活環(huán)境，形成良好的居住辦公環(huán)境。,6、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇分析 建設(shè)路口日益成熟的核心商圈：建設(shè)路是河?xùn)|區(qū)域主要干道，交通便利；建設(shè)路口作為湘潭河?xùn)|區(qū)域的中央商業(yè)

6、區(qū)，湘潭未來CBD雛形已經(jīng)初現(xiàn)。地理位置優(yōu)勢(shì)十分明顯；,開發(fā)商的高品牌效應(yīng)：步步高在湘潭作為商業(yè)巨頭，在當(dāng)?shù)赜休^好的口碑，客戶忠實(shí)度較高。,步步高作為一家上市公司，隨著發(fā)展不斷壯大，已經(jīng)迫切地需要有一個(gè)能夠代表步步高形象、作為身價(jià)名片的建筑來證明自己的“步步高的意志”，這也是步步高發(fā)展歷程當(dāng)中的第三次創(chuàng)業(yè)。,本項(xiàng)目區(qū)域是河?xùn)|商業(yè)橋頭堡 湘潭的商業(yè)龍頭、商業(yè)門戶 是湘潭新商業(yè)核心 核心商圈效應(yīng)具備了極大吸附

7、力 這里充滿了商機(jī) 這里是與生俱來的商務(wù)基地 城市標(biāo)志、商務(wù)意志的塑造一塊珍稀寶地！在湘潭，試問舍我其誰？,7、項(xiàng)目地塊分析結(jié)論,第二章 產(chǎn)品論證篇——找準(zhǔn)方向事半功倍,項(xiàng)目開發(fā)方向研判,鑒于項(xiàng)目地段珍稀、成本較高，能達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)策略的有以下四個(gè)方向可以匹配: A、五星級(jí)酒店 B、高級(jí)商務(wù)寫字樓 C、中心區(qū)高層豪宅 D、酒店式公寓,迪拜-海水中的七星級(jí)酒店,曼

8、哈頓-帝國(guó)大廈,中心區(qū)高層豪宅,迪拜-海水中的七星級(jí)酒店,帝國(guó)大廈－寫字樓,中心區(qū)高層豪宅,VS,VS,從地塊特性與價(jià)值最大化出發(fā)選擇那個(gè)方向最佳？,酒店,寫字樓,住宅,本項(xiàng)目A1區(qū)開發(fā)高層住宅，會(huì)面臨較大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，目前湘潭住宅售價(jià)不高，將帶來銷售壓力，建議慎重本方向開發(fā)。,項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)方向一,A1(空中豪宅+品牌百貨)＋ A2(商務(wù)酒店+公寓樓),,優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目周邊為湘潭ＣＢＤ核心，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域認(rèn)同度高； 傳統(tǒng)產(chǎn)品，市場(chǎng)相

9、對(duì)比較成熟，項(xiàng)目地塊周遍交通＼購(gòu)物環(huán)境優(yōu)良；缺點(diǎn)：湘潭城市化水平不高,作為高端住宅產(chǎn)品在總價(jià)上將會(huì)受到別墅的直面沖擊，而且(超)高層住宅在湘潭市民的心目中接受程度仍在發(fā)展中。 A1區(qū)的發(fā)展不是最吻合步步高效益與品牌形象的方向。,項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)方向二,A1(星級(jí)酒店+品牌百貨)＋A2(商務(wù)酒店+公寓樓),,優(yōu)點(diǎn)：核心商務(wù)區(qū)，酒店如整體銷售單價(jià)高，品牌形象較好；缺點(diǎn)：酒店經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)激烈（如盤龍），缺少打造頂級(jí)酒店的天然資源和環(huán)

10、境；或在硬件上要加大投入。周邊環(huán)境、出入交通動(dòng)線存在影響。,本項(xiàng)目A1區(qū)開發(fā)頂級(jí)酒店（或產(chǎn)權(quán)式酒店），形象上和檔次上將處于高不成低不就的尷尬地位，面臨較大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，帶來銷售壓力，建議慎重以本方向開發(fā)。,項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)方向三,A1(專業(yè)寫字樓+品牌百貨)＋A2(商務(wù)酒店+公寓樓),,優(yōu)點(diǎn)：銷售單價(jià)較高，品牌切合度高，有助于樹立企業(yè)品牌；　　　地塊條件本身打造所需的元素幾乎都能滿足．風(fēng)險(xiǎn)：湘潭市的商務(wù)辦公對(duì)寫字樓發(fā)展＼投資＼租用需求消費(fèi)觀

11、念需要引導(dǎo)和開拓。,城市綜合體,,建議：本項(xiàng)目以樹立大河?xùn)|ＣＢＤ核心區(qū)龍頭地位的功能形象打造，A1、A2區(qū)作為建設(shè)路核心商圈城市綜合體整體功能形象的完善和形象提升。,項(xiàng)目開發(fā)組合競(jìng)爭(zhēng)力研判,呼喚領(lǐng)袖---湘潭寫字樓市場(chǎng)調(diào)研,市場(chǎng)論證,一、湘潭寫字樓發(fā)展歷史湘潭寫字樓的發(fā)展是隨著湘潭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸起步的，隨著一批大中型企業(yè)的建立，湘潭逐漸發(fā)展成為湖南乃至江南的工業(yè)重鎮(zhèn)，主要產(chǎn)業(yè)包括鋼鐵、機(jī)電、紡織等。20世紀(jì)90年代，湘潭的一批企業(yè)

12、未能順利實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化出現(xiàn)虧損倒閉，導(dǎo)致湘潭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市發(fā)展在此一時(shí)期稍顯停滯。但作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托產(chǎn)物—寫字樓從那時(shí)起也緩慢地發(fā)展起來了。1、湘潭寫字樓的發(fā)展階段和分布特點(diǎn) 綜觀湘潭寫字樓的發(fā)展史，從上世紀(jì)90年代至今，湘潭的寫字樓發(fā)展是十分緩慢的，先后經(jīng)歷了四個(gè)階段,正在期待第五階段的面世：,第一階段：90年代初期至中期--寫字樓發(fā)展萌芽期。 90年代初期由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不活躍只有為數(shù)不多的公司及外地駐潭辦事處在

13、外租樓辦公，各類企事業(yè)單位對(duì)寫字樓的需求較少。這一時(shí)期的寫字樓發(fā)展很不成熟，設(shè)備簡(jiǎn)陋，配套極少。代表寫字樓：潭城大廈；,潭城大廈門口,大廈內(nèi)部門牌,第二階段：90年代末至21世紀(jì)初——寫字樓發(fā)展期 九十年代末隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的公司需要租用場(chǎng)地對(duì)外辦公，一些臨街的樓宇通過改造對(duì)外出租；由于以前的樓宇設(shè)施陳舊，物業(yè)無人管理，二十世紀(jì)初出現(xiàn)了一些新建的樓宇（如海關(guān)大樓，國(guó)稅大廈，高新開發(fā)區(qū)大樓由于除了自己辦公之外還有很多樓層剩余

14、）一些大公司的對(duì)外辦公點(diǎn)設(shè)在此處，以及近2002年以來的直銷和培訓(xùn)事業(yè)在湘潭做得紅紅火火，也在市區(qū)內(nèi)租房辦公；代表寫字樓：潭水大廈、高新開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓、海關(guān)大樓等。,潭水大廈,潭水大廈寫字樓分布圖,海關(guān)大樓,高新開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓,第三階段：2005年至2007年——寫字樓又一新的發(fā)展時(shí)期 2005年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一些房地產(chǎn)商看到了湘潭寫字樓的空缺及業(yè)主的需求，建成了比以往魚龍混雜的商住樓設(shè)施完善的湘潭新一代

15、寫字樓，但與真正意義上的寫字樓還有很大的差距。代表寫字樓：中榮時(shí)代廣場(chǎng)、金湘潭等。,中榮時(shí)代廣場(chǎng),金湘潭,第四階段：2007年以后—“準(zhǔn)”成熟階段 2007年是湘潭寫字樓新時(shí)代的到來，九州怡景財(cái)富廣場(chǎng)第一個(gè)在湘潭打出“5A”級(jí)寫字樓，率先占領(lǐng)湘潭寫字樓的空缺高地。雖然九州怡景財(cái)富廣場(chǎng)不管是在硬件設(shè)施還是軟件服務(wù)上都達(dá)不到真正意義上“5A”級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，但畢竟是湘潭寫字樓的又一先河，開啟了湘潭寫字樓新的元年，引領(lǐng)湘潭寫

16、字樓市場(chǎng)向前健康的發(fā)展。新的真正意義上的“5A”級(jí)寫字樓將呼之欲出。,九州怡景財(cái)富廣場(chǎng),湘潭寫字樓的檔次情況 第一階段：這一階段是湘潭寫字樓的萌芽時(shí)期，寫字樓各種硬件設(shè)施和配套都很不完善，主要表現(xiàn)為電梯較少甚至沒有、沒有專業(yè)物業(yè)公司、周邊環(huán)境差等，檔次很低； 第二階段：處于發(fā)展時(shí)期的湘潭寫字樓開始從各方面逐步完善，表現(xiàn)為電梯增多、硬件設(shè)施完善、開始配有物管公司等，寫字樓檔次逐漸提升； 第三階段：隨著湘潭寫字樓進(jìn)一步發(fā)展，這一時(shí)

17、期的湘潭寫字樓的檔次也進(jìn)一步提升：電梯開始注重名牌、物管公司更專業(yè)、部分使用了中央空調(diào)、車位充裕并開始使用地下車庫(kù)； 第四階段：率先標(biāo)桿自己為“5A”級(jí)寫字樓實(shí)際為公寓式寫字樓，各種硬件設(shè)施和軟件服務(wù)日益完善，辦公環(huán)境日益優(yōu)越，這一時(shí)期的寫字樓已經(jīng)較為專業(yè)檔次較高。但與真正意義上的“5A”級(jí)寫字樓還是是存在很大距離。,3、湘潭寫字樓的租金變化情況,4、湘潭寫字樓的業(yè)主,第一階段：最初在湘潭的寫字樓業(yè)主主要為外地企業(yè)在湘潭的辦事處、市

18、內(nèi) 主要國(guó)企和事業(yè)機(jī)關(guān)單位、各行業(yè)龍頭企業(yè)或領(lǐng)先企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)較少； 第二階段：在第一階段基礎(chǔ)上企業(yè)數(shù)量和行業(yè)都有所增加，如金融保險(xiǎn)類公 司、投資公司、房地產(chǎn)和建筑類公司、各類廣告公司等，這一時(shí)期私營(yíng)企業(yè)和各類中型公司逐漸增多； 第三階段:各行各業(yè)公司繼續(xù)增多，最為突出的各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、銷售類公司、 貿(mào)易類公司等增加數(shù)量較大； 第四階段:這一時(shí)期的變化有兩個(gè)特征：一是大型經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的公司開始不滿足現(xiàn)有的寫字樓

19、辦公條件，開始尋找更好更專業(yè)的寫字樓；二是越來越的中小型公司以及剛起步的創(chuàng)業(yè)型公司已經(jīng)開始熱衷寫字樓，寫字樓需求逐漸增大；,5、湘潭寫字樓的配套設(shè)施情況,,二、湘潭寫字樓分布和價(jià)格走勢(shì),1、湘潭當(dāng)前寫字樓分布圖,湘潭目前的寫字樓分布可分為河西和河?xùn)|兩大版塊。河西主要分布在商業(yè)經(jīng)濟(jì)最繁華的地段民主路（白石公館）車站路（潭城大廈）基建營(yíng)（中榮時(shí)代廣場(chǎng)）韶山中路（金湘潭），河?xùn)|主要分布在河?xùn)|大道（潭水大廈. 湘潭商業(yè)銀行總部大樓）新市府板塊的

20、芙蓉路（高新開發(fā)區(qū)大樓.海關(guān)大樓.九州怡景苑.帝景國(guó)際.建鑫城市廣場(chǎng)）。,2、湘潭寫字樓租金變化走勢(shì),湘潭各階段價(jià)格變化比較明顯，從最初萌芽時(shí)期的5元/平米/月，長(zhǎng)到現(xiàn)在的25元/平米/月，漲幅了４倍為20元/平米/月。其中漲幅最大的是第三階段到第四階段，漲幅突破10元/平米/月?？梢钥吹?，湘潭市寫字樓漲副相對(duì)較大，說明寫字樓發(fā)展需求旺盛。,九州怡景 財(cái)富廣場(chǎng),三、湘潭代表性寫字樓賞析,中榮時(shí)代廣場(chǎng),金湘潭,,白石公館,1、寫字樓租售價(jià)

21、格情況,四、湘潭寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,2、寫字樓硬件設(shè)施配套情況,根據(jù)調(diào)查湘潭市初期的寫字樓內(nèi)部沒有什么硬件設(shè)施，只有簡(jiǎn)單的升降電梯。但隨著湘潭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的數(shù)量增加，要求房產(chǎn)公司開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目在品質(zhì)得到真正的提高，如今某些樓盤致力打造出湘潭頂級(jí)5A級(jí)寫字樓，硬件配套設(shè)施也由最初的升降電梯到今天的中央空調(diào)、手扶電梯、升降電梯、閉路電視監(jiān)控、專業(yè)的物業(yè)管理公司、地下停車庫(kù)。從初期到現(xiàn)階段的寫字樓，這個(gè)過程是漫長(zhǎng)的，根據(jù)本次調(diào)查分析，硬

22、件設(shè)施提高，對(duì)寫字樓的銷售、租賃價(jià)格，起著至關(guān)重要的作用。,3、寫字樓租售情況,目前湘潭有一定形象的寫字樓租售情況非?；鸨┎粦?yīng)求，如高新開發(fā)區(qū)大樓、海關(guān)大樓基本沒有空置（我司在前階段計(jì)劃租賃都需要預(yù)約登記），而公寓式寫字樓企業(yè)參差不齊，樓盤的規(guī)劃形態(tài)也不符合寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，但是租賃市場(chǎng)也不錯(cuò)，如九州怡景苑、白石公館這樣最近上市的公寓式寫字樓還是占有一定的市場(chǎng)的。調(diào)查分析得出湘潭市場(chǎng)整體寫字樓綜合租賃率約為80% 。,4、湘潭寫字樓市場(chǎng)

23、供應(yīng)特征分析,形象差，無專業(yè)寫字樓：湘潭目前寫字樓形象較差，暫沒有出現(xiàn)純寫字樓，寫字樓不上檔次,寫字樓有極大的品質(zhì)提升空間,形成差異； 分布零散、無序：根據(jù)調(diào)研，湘潭寫字樓市場(chǎng)放量約為1500套（單位建房、沿街鋪面上蓋辦公樓等多屬自建房，統(tǒng)計(jì)較為困難，不計(jì)算在內(nèi) ）； 沿城市主干道改建的寫字樓有一定供應(yīng)：大量單位自建房、沿街鋪面上蓋改為寫字樓等現(xiàn)象非常明顯； 部分單位自用寫字樓流入市場(chǎng)：?jiǎn)挝蛔杂梅渴Ｓ嗖糠诌M(jìn)入市場(chǎng)占較大比例，

24、主要以租為主； 公寓式寫字樓為主：新增的寫字樓項(xiàng)目如建鑫·城市廣場(chǎng)、中瀚廣場(chǎng)等多以公寓型寫字樓為主，這是湘潭寫字樓普遍現(xiàn)象； 純寫字樓分布在河?xùn)|：從寫字樓分布區(qū)域來看，湘潭寫字樓主要分布在新開發(fā)區(qū)河?xùn)|區(qū)域，河西的純寫字樓目前沒有;,零散、無序、品質(zhì)低、小規(guī)模是湘潭寫字樓基本特征，在供應(yīng)上，公寓式寫字樓、單位自建寫字樓、圍繞城市干道兩側(cè)改建的寫字形成了目前湘潭寫字樓的供應(yīng)狀況。在區(qū)域上，河?xùn)|作為新城區(qū)，政府機(jī)關(guān)多聚

25、居于此，產(chǎn)生了單位建設(shè)的純寫字樓，如高新區(qū)大廈、海關(guān)大樓等，區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)參差不齊。目前公寓寫字樓租金水平為22-36元/㎡之間(含空調(diào)費(fèi))，租賃回報(bào)率要高于住宅。,湘潭寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)特征總結(jié)：,領(lǐng)袖型第五代專業(yè)寫字樓呼之欲出！,第三章:步步高商圈的魅力---湘潭寫字樓消費(fèi)者調(diào)研,為全面了解湘潭寫字樓市場(chǎng)，掌握客戶對(duì)寫字樓的需求情況，本公司對(duì)湘潭市30家各類企業(yè)進(jìn)行了一場(chǎng)問卷調(diào)研，調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下：,1、有無寫字樓,調(diào)研結(jié)果中

26、，有71%的公司沒有自己的寫字樓，29%的公司才有自己購(gòu)買或是租用的寫字樓。大部分公司都選擇在價(jià)格較低的住宅區(qū)辦公，說明由于各種原因湘潭寫字樓的市場(chǎng)接受度較低。其中在高新科技大樓辦公的相對(duì)較多。,2、湘潭最好的寫字樓 在問及目前湘潭最好的寫字樓，九州怡景財(cái)富廣場(chǎng)提級(jí)的次數(shù)最多，為12次，金湘潭和高新其次有6次。說明在影響寫字樓接受度的因素中地理位置還是占首要位置。,3、公司情況,在調(diào)研公司里面，有近90%的公司員工不到50人

27、，50-100人占10%，100以上占4%,4、對(duì)湘潭現(xiàn)有寫字樓看法 認(rèn)為當(dāng)前湘潭寫字樓不好的原因：1)        配套設(shè)施配套少；2)        物業(yè)管理跟不上，服務(wù)不到位；3)        安全設(shè)施沒保障；

28、4)        人氣不足。,希望得到的服務(wù)：1）     寫字樓星級(jí)服務(wù)；2）、會(huì)所、休閑、餐飲；,5、認(rèn)為寫字樓應(yīng)具備的條件,可以看到，客戶認(rèn)為寫字樓應(yīng)該具備的條件中交通便利占了最大的比例，為55%；其次為物業(yè)管理情況占了21%；中央空調(diào)為17%。,6、寫字樓類型,可以看到，客戶最看好的寫字樓類型是純寫字樓和

29、智能化公寓寫字樓占了最大的比例，分別為43%和40%；其次為酒店式寫字樓，為14%。說明純寫字樓和智能化寫字樓的市場(chǎng)接受度比較高。,7、愿意購(gòu)買還是租用寫字樓,調(diào)研中，有71%的客戶愿意租用寫字樓，只有29%的人愿意購(gòu)買寫字樓。對(duì)于剛起步或是暫時(shí)沒有能力購(gòu)買的公司來說，租用仍然是首選，可以看到價(jià)格仍然是制約因素。客戶還沒有轉(zhuǎn)移到投資用途概念上來。,8、希望寫字樓擁有的功能在調(diào)研中客戶提到希望寫字樓的功能有：運(yùn)動(dòng)、健身、休閑和餐飲。

30、 9、能承受的租金價(jià)位 在能接受的價(jià)位的調(diào)研中，幾乎全部的公司都選擇在20—30元/平米/月，只有少數(shù)大型實(shí)力企業(yè)能接受稍高點(diǎn)價(jià)位，也只選擇30—40元/平米/月?？梢?，租金仍然是制約湘潭寫字樓發(fā)展的門檻。,10、會(huì)選擇寫字樓的區(qū)域,可以看出，有54%的公司愿意選擇在市政府附近；43%的公司愿意選擇在步行街附近，只有3%公司愿意選擇在基建營(yíng)附近。本項(xiàng)目所在的步行街附近的市場(chǎng)接受是比較高的。,11、是否愿意購(gòu)買或是租用華隆步步

31、高上面的寫字樓,調(diào)研中有72%的人愿意購(gòu)買或是租用華隆步步高上面的寫字樓。選擇的因素主要是這里交通方便、人流量大，但更多的是因?yàn)椴讲礁叩奈恢盟凇?寫字樓消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論1、湘潭寫字樓市場(chǎng)的投資\使用需求可挖掘空間巨大;2、老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫字樓新 的需求；3、需求趨向服務(wù)人性化、趨向配套完善化較強(qiáng)烈；4、租金接受度多為20-30元/㎡，也有部分接受30-40元/㎡ ;5、對(duì)步步高所帶來的商務(wù)形

32、象、商圈效應(yīng)具有極大 的興趣。,第四章:融城引領(lǐng)中部崛起---湘潭社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與湘潭寫字樓發(fā)展趨勢(shì)研判,長(zhǎng)株潭融城中湘潭的地位,兩型試驗(yàn)區(qū)下的湘潭與房地產(chǎn)的機(jī)遇以長(zhǎng)株潭融城中心城為基本戰(zhàn)略定位的規(guī)劃以仰天湖和昭山風(fēng)景區(qū)CBD/CTD/CLD為核心的城區(qū)定位新特區(qū)的確立，使長(zhǎng)株潭一體化發(fā)生了質(zhì)的飛躍，從地區(qū)性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極到國(guó)家改革試驗(yàn)區(qū)的提升；實(shí)現(xiàn)了從省域發(fā)展戰(zhàn)略到國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的飛躍。,長(zhǎng)株潭城市群空間規(guī)劃,根據(jù)“兩

33、型社會(huì)”實(shí)驗(yàn)區(qū)和長(zhǎng)株潭城市群發(fā)展需要，長(zhǎng)株潭城市群核心區(qū)發(fā)展規(guī)模將達(dá)到1000萬—1200萬人口的特大城市群，核心區(qū)用地規(guī)模約4500平方公里。城市群規(guī)劃為組團(tuán)式布局：長(zhǎng)沙: 三城七組團(tuán), 株洲為兩城五組團(tuán)，湘潭為兩城三組團(tuán)（河?xùn)|新城、河西老城，昭山、九華、易俗河）。,湘潭市的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃設(shè)想,1 .總體思路：“東建西改，南跨北進(jìn)，完善功能，提升品位。”2．規(guī)劃結(jié)構(gòu)：建設(shè)“一軸兩區(qū)三帶” （“一軸”即韶山大道；“兩區(qū)”即全

34、面完善河?xùn)|城市中心區(qū)的規(guī)劃，加快河西舊城改造步伐和城區(qū)延伸；“三帶”即湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)潭西線經(jīng)濟(jì)帶和天易經(jīng)濟(jì)帶）。3．戰(zhàn)略定位：湘潭市城市空間定位為長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”實(shí)驗(yàn)區(qū)和“3+5”城市群主體功能區(qū)的核心片區(qū)之一，是湖南省西南部主要的經(jīng)濟(jì)輻射源，是湖南省重要的工業(yè)、科教、旅游、宜居城市。,戰(zhàn)略發(fā)展方向,城市的空間發(fā)展方向，湘潭市應(yīng)在堅(jiān)持原有的“東建西改”的基礎(chǔ)之上，突破原有思維局限，重視向南和向北的空間拓展：“南跨北進(jìn)”。這一方

35、面是體現(xiàn)長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”實(shí)驗(yàn)區(qū)的要求；另外一方面，也是湘潭突破現(xiàn)有以及潛在發(fā)展瓶頸的重要戰(zhàn)略措施，可以為未來湘潭市大發(fā)展留下足夠戰(zhàn)略空間。,戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)模,隨著城市化進(jìn)程的加快和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的激活，湘潭市的城市人口戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)模將達(dá)250萬—300萬人。湘潭九華新城建議空間規(guī)模為80～100km2，人口控制在80萬～100萬之間；易俗河城區(qū)空間規(guī)模為30～50km2，人口為30萬～50萬之間；河?xùn)|城區(qū)為80萬人左右；昭山易家灣地區(qū)為10萬

36、人左右；河西城區(qū)40—50萬人左右。,湘潭的河?xùn)|新城區(qū)，昭山地區(qū)和九華新城將成為長(zhǎng)株潭城市群發(fā)展的熱點(diǎn)，從區(qū)位角度分析，河?xùn)|新城區(qū)更適合建立為湘潭的CBD。,特區(qū)的建立為湘潭房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了空前機(jī)遇！,湘潭工業(yè)園區(qū)的發(fā)展,河?xùn)|組團(tuán)：規(guī)劃“一區(qū)（城市新中心區(qū)）、一帶（湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶）、兩城（鋼城、電城）三園（雙馬機(jī)電工業(yè)園、高新生物醫(yī)藥園和新材料工業(yè)園）”。河西組團(tuán)：規(guī)劃以老城區(qū)為主體的傳統(tǒng)商業(yè)中心，羊牯—赤馬片區(qū)大學(xué)城。昭山—易家灣

37、組團(tuán)：規(guī)劃建設(shè)昭山風(fēng)景旅游區(qū)。鶴嶺組團(tuán)：城市重工業(yè)區(qū)。,大學(xué)城,昭山-易家灣組團(tuán),昭山風(fēng)景旅游區(qū),鶴嶺組團(tuán),,城市重工業(yè)區(qū),湘潭工業(yè)園區(qū)的發(fā)展,湘潭的工業(yè)園區(qū)建設(shè)，方興未艾； 湘潭的工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)，如火如荼。,湘潭市共設(shè)立各類園區(qū)、工業(yè)小區(qū)9個(gè)，其中：省級(jí)園區(qū)4個(gè)，其他工業(yè)小區(qū)5個(gè)。主要有：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的德國(guó)工業(yè)園和新材料工業(yè)園、雨湖區(qū)先鋒工業(yè)園、岳塘區(qū)雙馬工業(yè)園、湘鄉(xiāng)皮革工業(yè)園、湘潭縣易俗河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的天易工業(yè)

38、園和吳家巷工業(yè)園。,湘潭（德國(guó)）工業(yè)園——產(chǎn)業(yè)定位于環(huán)保產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)、汽車配件制造業(yè)，形成中德中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、中德環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。湘潭九華工業(yè)園——產(chǎn)業(yè)定位于汽車工業(yè)、機(jī)電一體化、工程機(jī)械、鋼制品精深加工、機(jī)械制造業(yè)，創(chuàng)建湖南先進(jìn)制造業(yè)中心。 湘潭易俗河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——由天易生態(tài)工業(yè)園、金霞旅游文化區(qū)、商貿(mào)區(qū)三部分組成，初步形成了生物醫(yī)藥、機(jī)電制造、食品加工和新型材料四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。湘鄉(xiāng)市皮革工業(yè)園——小規(guī)模分散型的制革企業(yè)集聚，建

39、立制革、成品深加工、銷售服務(wù)三位于一體的規(guī)?；s化專業(yè)工業(yè)區(qū)。湘潭市先鋒工業(yè)經(jīng)濟(jì)園——重點(diǎn)支持①現(xiàn)代高科技的研究與開發(fā)，高新技術(shù)項(xiàng)目的孵化；②新材料、生物、醫(yī)藥、環(huán)保項(xiàng)目；③農(nóng)、林產(chǎn)品的深加工；④文化、商貿(mào)、基礎(chǔ)建設(shè)等。湘潭市雙馬工業(yè)園——引進(jìn)技術(shù)含量高、管理理念先進(jìn)、市場(chǎng)前景較好的企業(yè)入園投資興業(yè)。,各園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位,入園企業(yè)不斷增加中……,易俗河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已引進(jìn)企業(yè)126家先鋒工業(yè)園引進(jìn)９家企業(yè)高新區(qū)德國(guó)工業(yè)園和新材料工業(yè)園

40、區(qū) ，有德國(guó)專家村及４家入園企業(yè) 吳家巷工業(yè)園已落戶４６家企業(yè) 湘鄉(xiāng)皮革工業(yè)園 ，入園制革企業(yè)７家 岳塘區(qū)雙馬工業(yè)園，目前入園企業(yè)21家，“十一五”期間計(jì)劃引進(jìn)100家企業(yè)對(duì)外辦事、上下游企業(yè),湘潭經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)主要情況,湘潭市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)主要情況,湘潭市近5年GDP持續(xù)保持較高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，特別是03年—04年之間，增長(zhǎng)幅度特別大。但07年市區(qū)增長(zhǎng)率11.85%較06年的4.45%有下降趨勢(shì)。湘潭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸回歸理性。,,,從以

41、上圖表可以看出，湘潭市房地產(chǎn)行業(yè)正以穩(wěn)健的姿態(tài)向前發(fā)展，07年商品房新開工面積、竣工面積、投資額和預(yù)售面積都較06年有較大程度的提升。,開發(fā)投資,湘潭市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)主要情況,湘潭市固定資產(chǎn)投資,湘潭固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升,2004年增幅最大,增長(zhǎng)率達(dá)到49.4%. 2005年、2006年增幅放緩并呈下降趨勢(shì),主要是國(guó)家宏觀調(diào)控,使湘潭固定資產(chǎn)投資放慢了腳步,同時(shí)也表明了湘潭的固定資產(chǎn)投資將由快速時(shí)代轉(zhuǎn)為平穩(wěn)上升時(shí)代.,湘潭市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)主

42、要情況,湘潭市全社會(huì)消費(fèi)總額,全社會(huì)消費(fèi)總額是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活躍的表現(xiàn).湘潭從2002年以來全社會(huì)消費(fèi)總額逐年增長(zhǎng),2005年增幅出現(xiàn)下降,而2006年開開始增幅迅速上升,2007年躍居近幾年首位.體現(xiàn)了湘潭社會(huì)經(jīng)濟(jì)活躍性,也體現(xiàn)了湘潭消費(fèi)能力增強(qiáng).,湘潭市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)主要情況,湘潭市金融存款和貸款,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,湘潭人們的余款越來越多,形成了一大筆閑余資金,但是貸款也在不斷的增加,體現(xiàn)了湘潭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和靈活的運(yùn)用融資渠道.也凸顯了湘潭缺乏一

43、種適合大眾投資的產(chǎn)品以及缺乏投資觀念.,湘潭市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)主要情況,湘潭房地產(chǎn)供求分析,湘潭房地產(chǎn)自2002年呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)跡象，近幾年來發(fā)展速度異常迅猛，無論是市場(chǎng)供應(yīng)量還是需求量，都呈幾何倍增長(zhǎng)，其中03年—06年的年增長(zhǎng)率分別達(dá)到了217%和231%。從03年—07年的市場(chǎng)供求比來看，呈現(xiàn)出一個(gè)完美的W型，但總體來說是供求平衡，市場(chǎng)需求與市場(chǎng)放量同步增長(zhǎng)，表明湘潭人的購(gòu)房需求十分旺盛，還有很大潛力。,湘潭市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)主要情況,湘

44、潭房地產(chǎn)雖起步較晚，但發(fā)展迅速，樓市迅速飆升，自2003年以來，商品房住宅年增長(zhǎng)率達(dá)到18%，其中2007年商品房住宅均價(jià)達(dá)到1581元/平米，其中河?xùn)|地區(qū)均價(jià)高達(dá)1934元/平米，部分高品質(zhì)樓盤均價(jià)甚至突破了2800元/平米的大關(guān)。以此增長(zhǎng)幅度預(yù)測(cè)，08年湘潭市整體均價(jià)預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)300元/平米，即整體均價(jià)在2100元/平米—2200元/平米之間！,2003—2007年湘潭樓市均價(jià)走勢(shì)分析,湘潭市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)主要情況,湘潭07年6

45、月—08年5月價(jià)格走勢(shì)圖,湘潭市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)主要情況,湘潭07年6月—08年5月銷售成交套數(shù)走勢(shì)圖,湘潭市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)主要情況,分析：由上圖可以看出，除了長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比略超過國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，株洲、湘潭兩地的房?jī)r(jià)收入比還是處于非常合理的范圍內(nèi)。因此，我們有充分的理由相信，長(zhǎng)株潭房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景還很廣闊，還有比較大的發(fā)展空間。,,長(zhǎng)株潭2007年房?jī)r(jià)收入比,啟示,湘潭市社會(huì)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)正進(jìn)入上行通道，房地產(chǎn)供求基本平衡，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)、

46、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升，老百姓手里余錢增加，目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一些輕微影響，但整體發(fā)展面趨勢(shì)看好。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，為湘潭商貿(mào)業(yè)、工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都起到積極的推動(dòng)作用。從另一方面也催生寫字樓的發(fā)展。,二、湘潭中小企業(yè)成長(zhǎng)與發(fā)展趨勢(shì)1、當(dāng)前湘潭中小型企業(yè)發(fā)展數(shù)量 截止到2008年上半年，在湘潭市的注冊(cè)各類企業(yè)一共有4260家。其中，全市共有獨(dú)立核算的工業(yè)企業(yè)1340家，大中型企業(yè)26家，中央、省屬企業(yè)1

47、4家。分類型來看，農(nóng)業(yè)類企業(yè)38家，建筑企業(yè)123家，保險(xiǎn)公司17家。產(chǎn)值過億的有27家，省級(jí)重點(diǎn)扶持企業(yè)50家。2、未來幾年湘潭中小企業(yè)發(fā)展數(shù)量 預(yù)計(jì)在未來三年，湘潭各類企業(yè)數(shù)將有望突破5000家。按每家平均需求辦公面積150平方米計(jì)算，理論上存在75萬平方米寫字樓的需求。除一部分單位自建辦公房外，需要在市場(chǎng)上進(jìn)行解決。,1、高標(biāo)準(zhǔn)的5A級(jí)寫字樓將成為湘潭中大型企業(yè)發(fā)展的必然需求，在未來幾年需求將增大；2、湘潭以各工

48、業(yè)園為依托，以中大型企業(yè)改制向國(guó)際化接軌為契機(jī)，越來越多的企業(yè)需要一個(gè)專業(yè)高檔次的寫字樓作為名片，需求加大；3、湘潭各工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，寫字樓需求主要體現(xiàn)于滿足企業(yè)商務(wù)、行政需求加大上；4、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)在湘潭發(fā)展對(duì)寫字樓的增長(zhǎng)需求明顯；5、長(zhǎng)株潭融城，湘潭房地產(chǎn)的“價(jià)格洼地”效應(yīng)將吸引更多的投資者進(jìn)入，目前寫字樓的租金回報(bào)（約9%）遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，大大刺激投資者的需求。,湘潭寫字樓未來趨勢(shì)研判,湘潭寫字樓“井噴”

49、 時(shí)代即將到來！,第五代寫字樓蓄勢(shì)待發(fā)！,第五章:項(xiàng)目開發(fā)定位---商務(wù)意志力 湘潭總部經(jīng)濟(jì)基地,曼哈頓帝國(guó)大廈---商務(wù)全球化的意志,上海·金茂大廈,北京·財(cái)富中心,香港·中銀大廈,臺(tái)北·101大廈,深圳:地王大廈大中華國(guó)際交易廣場(chǎng),廣州中信大廈,南寧·帝王國(guó)際商會(huì)中心,國(guó)內(nèi)寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀,從國(guó)內(nèi)寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)寫字樓可分為以下幾個(gè)階段：初級(jí)階段→中

50、級(jí)階段→高速發(fā)展階段→成熟階段 國(guó)內(nèi)較發(fā)達(dá)城市GDP呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)； 與早期寫字樓形態(tài)、功能單一，品質(zhì)檔次僅滿足于一般性辦公需要，入住客戶零散、檔次較低，供應(yīng)、需求較少的初、中級(jí)階段相比，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的高速發(fā)展，眾多實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)入，先進(jìn)的開發(fā)理念使得寫字樓市場(chǎng)在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改善，檔次也隨之提升；

51、 在供需兩旺的強(qiáng)勁動(dòng)力帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)目前也處在一個(gè)高速發(fā)展的階段。 但由于城市整體規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)，集中的寫字樓群，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)整體上與國(guó)外成熟的寫字樓市場(chǎng)尚有一段距離。,由于國(guó)內(nèi)不同城市發(fā)展寫字樓環(huán)境復(fù)雜多樣，我們?cè)诖艘試?guó)內(nèi)僅有的真正意義上的CBD區(qū)域?yàn)槔蛹右詫懽謽黔h(huán)境的比較和分析。,這是個(gè)注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代這是個(gè)是中心化商務(wù)時(shí)代城市CBD地標(biāo)性大廈代表著新銳、主流和商務(wù)中心化國(guó)際化

52、、現(xiàn)代化的主流高標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)寫字樓——作為企業(yè)走向社會(huì)的名片同時(shí)也承載著這個(gè)城市走向世界的一張響亮名片,項(xiàng)目開發(fā)策略,領(lǐng)導(dǎo)者,追隨者,挑戰(zhàn)者,補(bǔ)缺者,行業(yè)老大,敏銳的機(jī)會(huì)者,次／非主流市場(chǎng),,非行業(yè)老大,,,項(xiàng)目開發(fā)策略——高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、領(lǐng)導(dǎo)型產(chǎn)品,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略： 與步行街產(chǎn)品開發(fā)形成差異化，并作為商業(yè)龍頭帶動(dòng)整個(gè)街區(qū)發(fā)展。 走高品質(zhì)開發(fā)路線，實(shí)施理念與品質(zhì)創(chuàng)新的戰(zhàn)略。,,當(dāng)我們站在湘潭城市發(fā)展進(jìn)程的高

53、度，特別是河?xùn)|建設(shè)路口區(qū)域發(fā)展的高度,發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目所具備的重要價(jià)值。,對(duì)本項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值進(jìn)行審視,未來湘潭城市中心區(qū),湘潭未來中央商業(yè)區(qū),區(qū)域價(jià)值的重新審視,區(qū)域價(jià)值的重新審視,湘潭中央商務(wù)生活區(qū) 商務(wù)領(lǐng)袖,本項(xiàng)目主題形象：,打造建筑綜合體，有效整合物業(yè)組合形式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值。,核心開發(fā)策略,,項(xiàng)目定位,未來，這里會(huì)誕生什么？,地塊A,每一個(gè)人，都有一個(gè)夢(mèng)想！城市也一樣，需要一種城市精神，需要一種榮光。 建設(shè)路口步步高項(xiàng)

54、目如何營(yíng)造最佳社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)城市、企業(yè)的品牌傳播、價(jià)值超越，值得期待！,[本方案純屬建議性質(zhì)，敬請(qǐng)保密],香港有中銀大廈,深圳有地王大廈,上海有金貿(mào)大廈、東方明珠,吉隆坡有雙子星!,湘潭有什么?湘潭的城市精神是什么？,,湘潭CBD總部經(jīng)濟(jì)基地,總部經(jīng)濟(jì),總部經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)城市創(chuàng)造良好條件吸引跨國(guó)公司、外埠大型企業(yè)、本區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)總部入駐，進(jìn)而集聚各種生產(chǎn)要素和創(chuàng)新要素，提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而達(dá)到企業(yè)與城市的雙贏，是中國(guó)

55、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟化、規(guī)范化階段的必然產(chǎn)物。總部經(jīng)濟(jì)有利于企業(yè)利用區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成本最小化；同時(shí)使企業(yè)總部入駐城市增加政府財(cái)政收入，促進(jìn)就業(yè)和消費(fèi)，推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”具有強(qiáng)勁的納稅效應(yīng)、就業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)。能在較短的時(shí)期內(nèi)給當(dāng)?shù)貛砻黠@的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，提升當(dāng)?shù)氐腉DP總量，可以說是刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的一劑“強(qiáng)心針”。,建設(shè)路口核心商圈作為湘潭CBD的步步高項(xiàng)目生逢其時(shí)！,世界十大最高建筑,湘潭標(biāo)志

56、性建筑即將誕生！,一個(gè)新的標(biāo)志正在形成中……一個(gè)城市的榮光！一個(gè)時(shí)代的騰飛！一個(gè)企業(yè)的使命！,這里有：一件受人尊敬的，有著影響力的，寄托我們理想，承載我們這代人責(zé)任，記錄我們城市觀的作品。,這里將誕生——湘潭的城市精神,向上挺拔一種“敢為人先”的氣勢(shì),1、項(xiàng)目總體物業(yè)定位,,,,,A1地塊功能,商務(wù)、 商業(yè)、 公寓、 居住、休閑、娛樂、投資等功能復(fù)合；科技研發(fā)、教育培育、湖湘文化,都市功能復(fù)合、人文復(fù)合,品牌百貨、總部經(jīng)

57、濟(jì)寫字樓商務(wù)會(huì)所/配套、休閑廣場(chǎng)停車場(chǎng),A2地塊功能,星級(jí)酒店酒店式公寓休閑、娛樂、卡拉OK酒吧街,復(fù)合型商務(wù)物業(yè)提升項(xiàng)目整體形象，榮升片區(qū)物業(yè)新貴。,湘潭CBD—總部經(jīng)濟(jì)城市綜合體（A1、A2地塊）,,,,,城市精神 ? 商務(wù)領(lǐng)袖,2、項(xiàng)目總體形象定位,客戶類型描述： 湘潭大中型國(guó)有企業(yè)、中央、省屬企業(yè)、各辦事處、建筑企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、工業(yè)園區(qū)企業(yè)……客戶業(yè)態(tài)描述： 金融、證券、保險(xiǎn)、科技、軟件、咨詢、顧問

58、公司、物流貿(mào)易、代理公司、中小型廣告公司、設(shè)計(jì)工作室、裝飾公司、文化公司、動(dòng)漫工作室……,3、總體客戶定位,各類型客戶類型及需求分析,,項(xiàng)目規(guī)劃布局建議,標(biāo)志性建筑個(gè)性化外立面建議,立面采用個(gè)性化造型，獨(dú)特而具昭示性,地塊不規(guī)則，占地面積不大，做多棟塔樓難度較大。同時(shí)在功能規(guī)劃中建議將部分商務(wù)公寓融入到寫字樓功能中;一方面：滿足商務(wù)辦公市場(chǎng)需求另一方面：降低開發(fā)、運(yùn)營(yíng)成本，快速回籠資金。確保物業(yè)的純粹性和高端品質(zhì)。,建筑薄體板式布局，昭

59、示面最大化景觀面最大化開辟前廣場(chǎng)，易于聚集人流及地面停車,方案一：時(shí)尚薄板商務(wù)樓,規(guī)劃布局建議,,N,,,,寫字樓大堂與步步高百貨,高層區(qū)為純寫字樓，為中大型公司提升公司形象而量身定做,面向用家市場(chǎng),景觀開闊，價(jià)值較高。,低層區(qū)為中小型公司全新商務(wù)空間，開放式辦公空間、loft等，自由分隔、隨意組合，舒適、氣派，面向投資、自用型客戶群體購(gòu)買。,規(guī)劃布局,,,,,商務(wù)配套、酒樓、餐飲、商務(wù)會(huì)議廳,,,,,,頂層為高級(jí)商務(wù)會(huì)所,,,功能

60、分布,,,,,,1層為寫字樓大堂，1-6層為步步高品牌百貨,16-27層為中大型企業(yè)寫字樓每層約1360㎡,2-4層商務(wù)配套，餐飲、商務(wù)會(huì)議廳等。,28-36層為步步高企業(yè)總部,37-39層為高級(jí)商務(wù)會(huì)所,,,,5-15層為中小型企業(yè)寫字樓/公寓式寫字樓，每家公司辦公面積約150--250㎡,,,,,方案一垂直功能分布,高層部分為純高檔寫字樓物業(yè)，最大化利用了高層景觀、視野感等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，并轉(zhuǎn)化為價(jià)值兌現(xiàn)；低層部分宜商宜住的公寓式寫字樓

61、規(guī)避了純商務(wù)寫字樓高成本、高價(jià)的銷售壓力；形成良好的內(nèi)部循環(huán)鏈，商務(wù)辦公、居住、商業(yè)三種功能業(yè)態(tài)形成有機(jī)聯(lián)動(dòng)，最大化利用了自身資源配置；項(xiàng)目整體形象完整。,規(guī)劃評(píng)價(jià),寬體設(shè)計(jì)，大氣、獨(dú)特立面時(shí)尚動(dòng)感，造型具有較強(qiáng)的標(biāo)志感和現(xiàn)代感物業(yè)功能合理分配，品質(zhì)絕佳,,,方案二：分體商務(wù)樓,商業(yè),商務(wù)會(huì)議廳,塔樓為純寫字樓,,,,,,,,,步步高百貨上增加部分商務(wù)公寓設(shè)計(jì),規(guī)劃布局,,頂層為高級(jí)商務(wù)會(huì)所,,,,,功能分布,,,,,,,,,1

62、層為寫字樓大堂，1-6層為步步高品牌百貨,2-4層商務(wù)配套，餐飲、商務(wù)會(huì)議廳等。,5-15層為中小型企業(yè)寫字樓/公寓式寫字樓，每家公司辦公面積約150--250㎡,,16-27層為中大型企業(yè)寫字樓每層約1360㎡,28-36層為步步高企業(yè)總部,37-39層為高級(jí)商務(wù)會(huì)所,,,增加10層左右的小戶型公寓，每套面積約50--70㎡,方案二根據(jù)現(xiàn)有地塊情況，規(guī)劃設(shè)計(jì)能否實(shí)現(xiàn)存在問題，方案二純商務(wù)寫字樓規(guī)模有些大，寫字樓市場(chǎng)消化會(huì)有一些問題。

63、,方案二可行性還需由設(shè)計(jì)院論證！,方案二問題,我司建議優(yōu)選方案一,輔推方案二需由設(shè)計(jì)院和營(yíng)銷公司進(jìn)一步論證后確定,單體設(shè)計(jì)建議,以70-120平方米作為基本單位設(shè)計(jì)，并可自由組合，靈活分割；相對(duì)常規(guī)以50-60平方米為基本單位設(shè)計(jì)，可減少柱網(wǎng)，提高使用率及檔次形象。,辦公型商務(wù)公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)（5-15層低層區(qū)）：,產(chǎn)品設(shè)計(jì),注明：1、以打造小面積開間商務(wù)空間為主要設(shè)計(jì)目標(biāo)，保證首次入市資金回籠及市場(chǎng)影響。2、基本設(shè)計(jì)單元以70-12

64、0㎡、150-160㎡兩種設(shè)計(jì)單位，本著自由、變幻組合的原則進(jìn)行調(diào)整，單元面積、套數(shù)配比可根據(jù)推售時(shí)的最新市場(chǎng)行情做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。3、在設(shè)計(jì)上，設(shè)置四位一體創(chuàng)新組合產(chǎn)品，提升產(chǎn)品附加值及企業(yè)形象。,辦公型商務(wù)公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì),設(shè)置LOFT空間LOFT原指工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層，現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅。逐漸演化成為一種時(shí)尚的商務(wù)、居住生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁

65、；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。,產(chǎn)品建議,樣板圖例,復(fù)式LOFT效果示意圖,,,,4.8m,,彈性單位效果示意圖（大框架、少墻、少柱；平面相鄰單位可以自由打通，讓業(yè)主DIY）,產(chǎn)品建議,辦公空間剖面示意,開放式辦公空間,,標(biāo)準(zhǔn)層辦公空間,,,,,,3.3m,3.3m,兩層高，計(jì)算一層面積,,核心筒,特色復(fù)式公寓創(chuàng)新設(shè)計(jì) 個(gè)性與舒適相結(jié)合，首創(chuàng)小

66、戶型空中TOWNHOUSE； 改變單純的40-60平方米的戶型設(shè)計(jì)，建議戶型多樣化，分為單房、一房、兩房，以擴(kuò)大客戶來源；,,下層,上層,商務(wù)公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)（方案二主樓上蓋部分）,特色公寓創(chuàng)新設(shè)計(jì)贈(zèng)送面積，將大戶型全贈(zèng)送6米高露臺(tái)花園設(shè)計(jì)引入本項(xiàng)目公寓設(shè)計(jì)嵌入式陽臺(tái)設(shè)計(jì)方式解決實(shí)用功能要求與立面形象矛盾,私家空中花園,,,,,,,,,,,,,功能型小戶型設(shè)計(jì),,,,第七章：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析

67、 （僅針對(duì)A1地塊寫字樓部分）,,,一、A1地塊項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（寫字樓部分）,商務(wù)辦公樓功能垂直分布,二、項(xiàng)目收入核算,1、寫字樓收入 1.1、寫字樓出售部分銷售收入 湘潭市公寓寫字樓的售價(jià)現(xiàn)為3000-3400元/㎡，湘潭市純寫字樓很少，因此調(diào)查的價(jià)格偏低，預(yù)估未來一年半該項(xiàng)目的寫字樓售價(jià)為4200元/㎡；項(xiàng)目寫字樓的總建筑面積53119㎡，總層數(shù)為39層，平均每層建筑面積1362㎡；根據(jù)寫字樓的垂直功能得到，出售部分的樓層

68、為5-32層，總層數(shù)28層，建筑面積38136㎡；假設(shè)銷售率為100%，寫字樓的售價(jià)收入為： 38136㎡×4200元/㎡ ＝16017萬元,,1.2、寫字樓出租部分租金收入1）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，湘潭市寫字樓的租金為25-35元/㎡/月，由于該項(xiàng)目將打造成該區(qū)域的標(biāo)志性建筑，寫字樓的定位標(biāo)準(zhǔn)比較高，因此判斷租金為42元/㎡/月；出租部分的層數(shù)為5層，建筑面積6810㎡，有效出租年限為40年；

69、假設(shè)空置率為20%，寫字樓的年租金收入為：42×12×6810＝343萬元。,,2）由于資金存在時(shí)間價(jià)值，根據(jù)銀行利率可折算出基期（2009年下半年）的收入；另外，根據(jù)湘潭市宏觀和微觀發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)，結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及趨勢(shì)，綜合確定寫字樓的租金收入第3年-6年增長(zhǎng)率5%（前2年為建設(shè)年，第3年為基年），第7年第至12年增長(zhǎng)率分別為4%、4%、3%、3%、2%、2%，第13年至第20年為1%，第21年至第42年年均

70、增長(zhǎng)率為0%。因此：前4年年均租金收入為：343+343×（1+5%）+343×（1+5%）2+343×（1+5%）3＝1478萬元第7-8年年均租金收入為：429×（1+4%）+429×（1+4%）2＝910萬元第9-10年年均租金收入為：464×（1+3%）+464×（1+3%）2＝970萬元第11-12年年均租金收入為：492×（1+2%）+4

71、92×（1+2%）2＝1014萬元第13-20年年均租金收入為：512×（1+1%）×[1-（1+1%）8 ]/[1-(1-1%)]＝4285萬元第21-42年年均租金收入為:554×22＝12188萬元綜合得出40年后寫字樓租金收入為：1478+910+970+1014+4285+12188＝