玉林奧園康城項目全程營銷策劃提案65p

1、2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部/,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部/,玉林奧園康城項目全程營銷策劃提案,【日期: 2008年1月25日】【機(jī)密文件】,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,提案目錄,項目發(fā)展綱要第一部分 玉林市場狀況分析第二部分 “玉林奧園康城”項目分析第三部分 “玉林奧園康城”項目定位第四部分 “玉林奧園康城”項目營銷推廣方案第五部分 “玉林奧園康城”項目規(guī)劃建議項目合作綱要

2、第一部分 寶資通企業(yè)理念第二部分 寶資通服務(wù)模式第三部分 寶資通聯(lián)行優(yōu)勢第四部分 寶資通成功案例,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第一部分 玉林市場狀況分析,1.1 玉林城市分析1.1.1 地理環(huán)境優(yōu)越玉林市地處桂東南，毗鄰廣東省，面向瓊港澳。不但受到泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射，更是直接承受“北部灣國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”的輻射作用，是對外開放和區(qū)域合作“M”型戰(zhàn)略中東南亞通往粵港澳和西南通往湛江海南的

3、節(jié)點，是廣西進(jìn)入廣東特別是進(jìn)入珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和北部灣經(jīng)濟(jì)合作的重要節(jié)點城市。,項目發(fā)展綱要,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.1 玉林城市分析——城市發(fā)展定位,1.1.2 城市發(fā)展定位沿海東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地 隨著目前廣東地區(qū)的勞動力等各成本的增加，以及國家對于西部大開發(fā)的戰(zhàn)略發(fā)展，玉林是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地之一。中國中小企業(yè)名城 玉林中小企業(yè)數(shù)量占全部企業(yè)數(shù)量的98%以上，經(jīng)濟(jì)總量占全市GDP的70%以上

4、，玉林的中小企業(yè)是其在廣西眾多城市的優(yōu)勢所在。,,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.1 玉林城市分析——城市規(guī)劃發(fā)展,1.1.3 城市規(guī)劃發(fā)展（1）城鎮(zhèn)化目標(biāo)：2010年市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到42%。（2）發(fā)展空間結(jié)構(gòu)：一個核心區(qū)（玉州—北流—福綿一體化），兩條發(fā)展主軸（興業(yè)－玉林－北流－容縣、玉林－博白－龍?zhí)叮?）城市發(fā)展定位調(diào)整：城市向東拓展建設(shè)城市新中心，將城東新區(qū)作為城市面向21世紀(jì)城市新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)的主要聚集

5、地，作為城市行政中心、文化中心、金融辦公中心、體育中心和教育科研中心。（4）東拓南擴(kuò)：完善江南，重點向東,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.1 玉林城市分析——玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo),從最近三年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，玉林各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有明顯的提高，按照“十一五”規(guī)劃，至2010年玉林GDP約為630億元，人均GDP達(dá)到10000元。表明玉林城市經(jīng)濟(jì)在這幾年將得到良好的發(fā)展，這有利于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占G

6、DP的比重由2000年的39.3：30.4：30.3優(yōu)化為2005年29.4:34.1:36.5，三大產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了由“一、二、三”向“三、二、一”轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，消費力的增長，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有利的契機(jī)。,1.1.4 玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)（2005年-2007年）,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.2 社會階層與購房居民構(gòu)成分析,1.2.1 社會階層構(gòu)成通過2006年的人口普查調(diào)查報告顯示，整個大玉林共有600

7、多萬人口，其中玉州區(qū)56萬，福綿34萬，容縣75萬，陸川93萬，博白156萬，興業(yè)69萬，北流122萬。玉林市常住人口的性別比例大約為53%：47%，其中居住在城鎮(zhèn)的人口占常住人口的32.33%，居住在鄉(xiāng)村的人口占常住人口的67.67%。在全市常住人口中，0-14歲占常住人口的27.50%；15-64歲的人口為占常住人口的63.83%；65歲及以上的占常住人口的8.67%。平均每個家庭戶的人口為3.69人。城區(qū)人口比例的嚴(yán)重不足，老年化

8、發(fā)展趨勢，家庭人均戶數(shù)偏高是制約著玉林房地產(chǎn)市場的發(fā)展幾個重要因素。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.2.2 社會階層與購房居民構(gòu)成分析,按照中國階層劃分，可分為十個階層，在這十個階層當(dāng)中，玉林城區(qū)人口主要集中在專業(yè)技術(shù)人員階層，個體工商戶階層，商業(yè)服務(wù)業(yè)員工階層。專業(yè)技術(shù)人員階層以玉柴集團(tuán)、玉藥集團(tuán)的技術(shù)人員為主，約占玉林城區(qū)人口的4%，他們有較穩(wěn)定的收入，生活圈相對狹窄，對于購買商品，商品質(zhì)量的要求要高于價格感受；個體

9、工商戶階層以私營企業(yè)主為主，約占城市人口的8%，他們生活比較講究實際，較相信自己的判斷，對產(chǎn)品的性價比要求較高；商業(yè)服務(wù)業(yè)員工階層以中小企業(yè)的員工為主，約占城市人口的6%，他們年齡相對年輕，收入較為緊縮，對于購買商品考慮比較謹(jǐn)慎，希望能通過反復(fù)比較買到“物美價廉”的商品。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.2.3 購房居民構(gòu)成,性別——男女的性別比例在55%比45%之間，男性購買消費者略高于女性；年齡——主要集中在25歲

10、~35歲之間，其次為36歲~45歲，25歲以下的購房群體成上升趨勢；職業(yè)——主要集中在個體戶，這部分購買群體占到消費者總數(shù)的40%，其次為企事業(yè)單位的員工，占總數(shù)的30%，公務(wù)員、企事業(yè)單位的高層管理人員和玉柴職員，分別占到消費總量的10%左右；生活區(qū)域——居住在玉林市的占90%左右（而又以市中心為主占40%，江南、城東為輔，各20%），縣份和外地分別占10%左右。而吸引市中心區(qū)的居住人口往城東新區(qū)偏移則是項目營銷的關(guān)鍵所在；,,2

11、024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.2.4 購買意向及購買行為分析,購買意向分析所需面積——大多數(shù)人喜歡購買100-120㎡的戶型，在選擇大面積上，主要集中在140~160㎡的戶型；承受總價——購房的總價，主要集中在 20~25萬的價格區(qū)間，高端物業(yè)產(chǎn)品，能接受30~40萬的總價；家庭年收入——家庭年收入在3~5萬之間的成為購房的主力軍，家庭年收入與購房總價的比例在 1：8左右；,購買行為分析購買時所關(guān)注的內(nèi)容——對于

12、住宅來說，消費者在購買時最為關(guān)注的內(nèi)容為價格，其次為地段、小區(qū)園藝/配套；對于商業(yè)，消費者關(guān)注的內(nèi)容主要是地段、投資回報率和商業(yè)運營管理；購買時的動機(jī)——80%以上的消費者在選擇購買物業(yè)時，是出于自用目的，出于純投資目的購買者，目前在玉林房產(chǎn)市場尚數(shù)少量；購買時的決策——在購買決策中，65%以上的購買者在成交前都要聽取家人的意見，25%的要聽取朋友的意見,只有10%是自己拿主意的。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.3

13、 玉林房地產(chǎn)市場分析,點評：玉林土地市場的土地供應(yīng)量每年在增加，而土地價格也逐年上漲，表明玉林的房地產(chǎn)市場在需求的推動下穩(wěn)步發(fā)展，從目前的形勢評斷，增長的趨勢將延續(xù)。土地交易結(jié)果顯示，獲取玉林土地的開發(fā)商多為外地投資商，說明玉林的房地產(chǎn)發(fā)展已受到眾多外地開發(fā)商親睞，往后將有越來越多的外地投資商進(jìn)入玉林。,1.3.1 土地方面,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.3 玉林房地產(chǎn)市場分析,點評：05年、06年，玉林人正由

14、傳統(tǒng)的天地樓向多層觀念轉(zhuǎn)變，所以這兩年的多層市場供應(yīng)量并不多，所在的區(qū)域除了城北沒有外，其它區(qū)域占比較平均。由于市場形勢的改變，所以人的觀念也隨之改變，所以07年的供應(yīng)量有了大幅度的增加，主要集中在江南區(qū)域，占超過70%的量，而07年多層住宅的成交量也大幅增加。從成交量來看，玉林市場05年至07年，多層成交量占供應(yīng)量的比例在68%--86%之間，整體成交量屬于合理范圍之內(nèi)。而在平均價格方面，05、06年增長速度較慢，到07年則有大幅

15、度增長，但價格的上漲并不影響成交量。由此可見，玉林市場的多層還仍廣受消費者熱烈追捧。,1.3.2.1 商品房方面——多層住宅,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.3 玉林房地產(chǎn)市場分析,點評：06年隨著市場的好轉(zhuǎn)，小高層推出量比05年有了大幅度的增加，主要集中在中心與城東區(qū)域。消費的觀念開始由多層向小高層轉(zhuǎn)變。而07年的小高層供應(yīng)量與06年基本持平，但是由于江南區(qū)域的異軍突起，所以江南區(qū)域也占了相當(dāng)?shù)谋戎?，形成了城東、江

16、南、中心三分天下的局面。小高層成交量保持在60%以上，小高層也開始由慢熱向快熱形勢轉(zhuǎn)變。07年多層住宅暢銷，在下半年市場供應(yīng)量較少，所以給小高層有了提價的空間，所以07年小高層價格相06年漲幅較快。,1.3.2.2 商品房方面——小高層住宅,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.3 玉林房地產(chǎn)市場分析,點評：由于玉林房地產(chǎn)起步晚，所以05、06年高層推出量較少，05年主要是金茂白馬商城，06年以燕趙商稱、美家園為主。

17、市中心區(qū)域土地的稀缺性與高成本，決定了面向市場的是高層物業(yè)。所以07年高層住宅主要分布在市中心區(qū)域，目前高層物業(yè)的價值漲幅最高，以燕趙商稱、美家園為主。但隨著市場的提升以及多個高層物業(yè)的項目進(jìn)入玉林市場，從08年開始，高層物業(yè)將會是項目住宅價值品質(zhì)及價格提升的關(guān)鍵節(jié)點。,1.3.2.3 商品房方面——高層住宅,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.3 玉林房地產(chǎn)市場分析,點評：商業(yè)部分05年推出量較少，而到06、07年也不

18、多。原因是05年金茂白馬商城開業(yè)后經(jīng)營不善，從此一起了負(fù)面影響，到06年另一大型商場美家園開業(yè)后，商業(yè)經(jīng)營慘淡，致使投資客的投資決策越來越理性，故06、07年的玉林商業(yè)市場并不理想，成交量也在逐年降低。市場的不景氣，價格也受到了影響，從06到07年的商業(yè)物業(yè)價格上漲幅度不大，因此奧園康城商業(yè)開發(fā)的投入需針對市場需求謹(jǐn)慎進(jìn)行。,1.3.2.5 商業(yè)方面,1.3.2.4 商務(wù)公寓方面,點評：05年無商務(wù)物業(yè)推出，而06、07年也只有

19、少量。06年主要集中在江南與中心區(qū)域，07年集中在江南區(qū)。06年的成交量占比基本與住宅物業(yè)占比持平，但07年較好，達(dá)到了80%；07年市場供應(yīng)量較少，而今年現(xiàn)所熟悉的新推項目中，基本無商務(wù)物業(yè)面市，所以商務(wù)物業(yè)將成為08年的市場空白點。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.4 2008年玉林地產(chǎn)市場預(yù)測,根據(jù)寶資通掌握的資料：到2008年玉林市預(yù)計新增項目將超過15個(估計08年度在市場公開銷售的項目不會低于30個)，市場推

20、出量將超過43.7萬平方米，加上07年的后續(xù)量，預(yù)計08年總市場推出量將超過87.3958萬平方米，比07年度將有23%左右的增幅。其中08年度住宅類物業(yè)總推出量估計會超過50萬平米（多層總面積估計接近15萬平米左右，小高層接近25萬平米左右）。受90/70政策的影響，住宅類物業(yè)小戶型將大量出現(xiàn)，估計會占到總推出量的40%左右。從板塊來看，江南區(qū)推出的物業(yè)總面積將在30萬平米左右，中心區(qū)將接近25萬平米，城東區(qū)將超過18萬平米，城

21、西將接近10平米。結(jié)論：不管是在板塊還是在物業(yè)類型方面，08年度房產(chǎn)市場的競爭將會大大加劇，各項目對市場的細(xì)分和本身品質(zhì)打造的將會是項目營銷成敗的關(guān)鍵。估計08年度量價同比增長的幅度不會很大，空置率將高于07年。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.5 未來3年的潛在供應(yīng)量及布局分析,1.5.1 土地玉林的房地產(chǎn)起步較晚，而最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，加上玉林各區(qū)域待開發(fā)地較多，所以估計未來3年內(nèi)土地供應(yīng)總量將達(dá)到6000畝

22、。在06年的市政府規(guī)劃中，城東與江南為房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，目前這兩個區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展成為了市場的主流，所以預(yù)測在未來3年內(nèi)，土地的供應(yīng)量仍以城東和江南為主。但其它區(qū)域受到這兩個區(qū)域的影響，供應(yīng)量也會隨之增加。,1.5.2 多層/小高層/高層估計未來3年內(nèi)，多層或小高層的市場供應(yīng)以江南和城東為主，但隨著這兩個區(qū)域發(fā)展越來越成熟，待開發(fā)地越來越少時，也不排除其它區(qū)域異軍突起的可能。一個區(qū)域往往待該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展成熟或相關(guān)配套跟進(jìn)時

23、，才能為高層物業(yè)開發(fā)做基礎(chǔ)。玉林的房地產(chǎn)發(fā)展每年都在穩(wěn)步上升，其中以城東、江南區(qū)域最突出，但市中心憑借土地的稀缺性、成本高、相關(guān)配套等影響，所以估計未來3年內(nèi)，玉林高層住宅的供應(yīng)量以城東、江南、市中心為主。,,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.5 未來3年的潛在供應(yīng)量及布局分析,1.5.3 商業(yè)白馬商茂、美家園等大型商場的開業(yè)以慘淡告終，在市場上起到了消極影響，但07年東門商業(yè)廣場開業(yè)的火爆場面重新激起了投資者的投資興趣

24、，所以估計未來3年內(nèi)仍會有商業(yè)物業(yè)推出，主要還是以市中心為主。但也不排除其它區(qū)域有專業(yè)市場突起的可能。,1.5.4 公寓07年市場上推出的公寓物業(yè)較少，08年在新推的項目中也較少有公寓物業(yè)，在經(jīng)歷了08年以后，相信有眾多開發(fā)商發(fā)現(xiàn)此市場空白點，在未來3年內(nèi)將有新的公寓物業(yè)推出，估計將以市中心、江南、城東為主。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.6 本案競爭層面分析,1.6.1 城市一體化進(jìn)程加大競爭隨著“玉—北—

25、福”城市一體化進(jìn)程的提出，城市的規(guī)模在逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場地域性競爭的范圍將擴(kuò)大。本項目的競爭者不僅是來自于玉林城區(qū)的住宅項目，而且來自于北流、福綿以及各縣份的住宅房地產(chǎn)項目，它們會造成本項目客戶群的一定分流。1.6.2 片區(qū)競爭激烈玉林“十一五”規(guī)劃的城市發(fā)展方向?qū)⒊皷|擴(kuò)南拓”目標(biāo)進(jìn)展，08年江南片區(qū)的住宅市場將異常火熱，住宅市場的關(guān)注點會較集中在江南區(qū)域，另外，根據(jù)玉林人民居住習(xí)慣，城市中心區(qū)域的住宅項目依舊會備受青睞。

26、江南片區(qū)和城市中心的住宅項目在一定程度上會給本項目造成一定的威脅。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.4 競爭層面分析,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.7 競爭分析小結(jié),“玉林奧園康城”項目的主要競爭者多以城東、北流玉容公路旁的房產(chǎn)項目為主，（玉林各城區(qū)大型的住宅項目也是本項目的競爭者，但基于居住有就近選擇的因素，故不作為直接競爭者考慮）。之前城東開發(fā)建設(shè)的東庭雅筑、德馨花園、玫瑰/百合花園基本上處于尾盤銷

27、售中，已不對奧園項目產(chǎn)生直接威脅。08年城東即將入市的富林雙源小區(qū)、新都香格里拉、萬昌東方巴黎將是奧園項目最直接的競爭者，同時北流玉容公路旁的項目也會造成奧園項目客戶群一定程度上的分流。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第二部分 “玉林奧園康城”項目分析,2.1 “玉林奧園康城”項目地塊分析（外部因素）,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.2 “玉林奧園康城” SWOT項目分析,2.2.1 S-優(yōu)勢1、奧園

28、全國知名品牌（開發(fā)商）2、超大型項目體量規(guī)模3、項目品質(zhì)-----（高規(guī)格整體規(guī)劃，設(shè)計配套，一流施工）4、位于城市和衛(wèi)星縣的交匯節(jié)點，輻射范圍大5、生態(tài)環(huán)境好6、臨近體育中心，健康配套完善7、項目高端體育住宅主題定位8、靠近兩岸開發(fā)區(qū)和實驗基地,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.2 “玉林奧園康城” SWOT項目分析,2.2.2 W-劣勢1、現(xiàn)階段生活配套不完善2、高品質(zhì)導(dǎo)致高端價格定位3、離傳統(tǒng)市

29、中心偏遠(yuǎn)4、產(chǎn)品單一（全高層）5、高容積率，建筑密度較大5、開發(fā)周期較長，容易造成市場疲憊6、不臨目前玉容路的交通主干道，進(jìn)入性較差,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.2 “玉林奧園康城” SWOT項目分析,2.2.3 O-機(jī)會1、玉林行政中心東移2、玉—北—福 一體化3、玉林房地產(chǎn)市場逐漸成熟4、目前片區(qū)內(nèi)同級別競爭項目少5、2008年奧運舉辦帶來的市場契機(jī)和奧園的體育營銷的配合6、玉林住宅市場整體

30、品質(zhì)偏低7、政府規(guī)劃——城東新區(qū)作為房地產(chǎn)發(fā)展重點8、人們追求綠色、健康的居住空間,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.2 “玉林奧園康城” SWOT項目分析,2.2.4 T-威脅1、預(yù)期片區(qū)內(nèi)項目競爭激烈2、房地產(chǎn)相關(guān)政策影響3、中心、江南板塊強(qiáng)勁競爭4、消費者居住理念——多層物業(yè)偏好、中心地段偏好5、玉林人口自然增長率低、城市化動力不足,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,,2024/4/4,寶資通

31、聯(lián)行/事業(yè)二部,2.3 “玉林奧園康城”SWOT策略應(yīng)用,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.4 “玉林奧園康城”項目規(guī)劃分析（內(nèi)部因素）,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.5 “玉林奧園康城”特性提煉,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.6 “玉林奧園康城”一期物業(yè)分析,8#賣點提煉樓棟坐落南北朝向景觀視野好，可觀看中央水景樓間距寬，最高處可達(dá)40米樓棟北面布置有兩個中型廣場的景觀節(jié)

32、點園藝綠化的均好性四房戶型位于樓棟中央的一梯兩戶13#賣點提煉東南面的景觀視野好，無建筑遮擋東北面緊鄰小區(qū)會所，人氣較為集中單元之間布局錯落有致緊鄰小區(qū)入口，出入方便樓棟臨路面，符合玉林人民的居住習(xí)慣,綜合：一期推出物業(yè)為地塊三中性價比較高的樓群，8號樓擁有泳池的景觀，而13號樓更是直面體育公園景觀，其綠色的景觀視野非常開闊，加上會所的設(shè)施配套，因此，在一期物業(yè)的營銷策略上，更應(yīng)該注重產(chǎn)品品質(zhì)的打造和提升。,2024/4

33、/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.7 “玉林奧園康城”一期戶型分析,13號樓 8號樓 （詳細(xì)的戶型點評請見附件《玉林奧園康城項目戶型點評及優(yōu)化建議》,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第三部分 “玉林奧園康城”市場定位,奧園品牌的一貫形象——,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,,,,,,地理范圍,生活體驗及方式,占據(jù)大玉林市場≥10%的市

34、場份額,占據(jù)玉州區(qū)≥25%的市場份額,08年度玉林住宅類物業(yè)總推出量估計會超過50萬平米（多層總面積估計接近15萬平米左右，小高層接近25萬平米左右）,“運動就在家門口”、“生活就象高爾夫”的倡導(dǎo)者,3.1 奧園康城市場地位定義,影響力,城市核心，領(lǐng)跑新生活大城,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.2 結(jié)合玉林的市場定位,離玉林新行政中心新城市核心生活更近，更便捷高效。生活更快了！,高端住宅帶來的高質(zhì)量生活方式的全新變革！,

35、奧園強(qiáng)勢高端品牌的價值植入，創(chuàng)造玉林最強(qiáng)大地產(chǎn)運營商形象，市場可信度更高！,奧園康城 新生活大城！,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.3 奧園康城如何體現(xiàn)“更高”,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.4 目標(biāo)客戶群定位,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.5 “奧園康城”價格定位,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.6 “玉林奧園康城”價格定位,基于以上的市場價格和推售體量分析，我們建議

36、“玉林奧園康城”項目基本實現(xiàn)以下價格目標(biāo)2008年基本均價：2500元/平米 目標(biāo)均價：2750元/平米 兩年均價：3000元/平米,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第四部分 “玉林奧園康城”項目營銷推廣,在項目入市前期推廣上高舉，各渠道推廣全面鋪開，以增加傳播頻率和加快傳播速度為主，主要配合體驗式活動為主。,4.1 08年總體推廣調(diào)子,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.2 08年營銷階段劃

37、分及部署,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.3 08年媒體推廣策略,1個月,2個月,1個月,1個月,第一階段預(yù)熱,第二階段開盤,第三階段熱銷,第四、五階段,,,,,,,,,,65％,25％,10％,,,南國早報、玉林晚報,廣西電視臺、玉林電視臺,交通音樂頻道整點報道,戶外牌位、公交車車體廣告,玉林晚報、玉林日報、玉林電視報,戶型圖、海報、紙袋等,預(yù)約優(yōu)惠折扣、開盤活動,配合活動,業(yè)主俱樂部,成立獨立的奧園短信發(fā)送平臺,平面（

38、報紙）,電臺,戶外,電視,DM,SP、RP,,,,,,,銷售物料,,媒體選擇,網(wǎng)絡(luò),,,開發(fā)獨立網(wǎng)站、廣西房產(chǎn)網(wǎng)、玉林紅豆網(wǎng),社區(qū)活動,房博會優(yōu)惠促銷等,導(dǎo)入期立體式的媒體策略,推廣費用的安排在前期階段，建議配置2%，后期可以減少到0.8%，整體維持在1.5%,,短信,,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.4 08年公關(guān)事件營銷策略,公關(guān)營銷需解決的三個瓶頸,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.5 賣場營銷策略

39、——售樓部,以大吊頂來襯托高品質(zhì)住宅品質(zhì)以大開間、大進(jìn)深展示豪庭氣派以復(fù)式設(shè)計，展示售樓部崇高氣勢配置售樓部小型配套泳池，顯示細(xì)節(jié),2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.5 賣場營銷策略——示范園林,以歐式雕塑為標(biāo)志性小品疊層式水景為噴泉設(shè)計以圓錐型風(fēng)格設(shè)計庭院小品,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.5 賣場營銷策略——樣板間,以歐式布藝沙發(fā)為主設(shè)計元素以西班牙式的椅子為客座椅以暖色調(diào)為主要設(shè)計

40、元素，配合歐式風(fēng)格主臥采用吊頂燈飾，搭配乳黃色暖色系列，顯示歐式居住氛圍,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第五部分 “玉林奧園康城花園”項目規(guī)劃建議,5.1 住宅硬軟件配置建議項目一期開發(fā)物業(yè)以毛坯房為交房標(biāo)準(zhǔn)項目二期可嘗試以毛坯房/精裝房為交房標(biāo)準(zhǔn)（可選）,逐步完成從毛坯房到精裝修房交能標(biāo)準(zhǔn)的過渡從而提升整體產(chǎn)品品質(zhì)毛坯房階段交房標(biāo)準(zhǔn)：入戶防盜門、鋁合金窗框帶鋼化玻璃、大陽臺落地鋁合金推拉門、強(qiáng)電到位、弱電

41、到戶、管道燃?xì)獾綉?、水電到戶、消防系統(tǒng)到戶、自動安防及門禁系統(tǒng),2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.2 商業(yè)物業(yè)營銷建議,商業(yè)物業(yè)以滿足社區(qū)商業(yè)配套為主,前期完善酒店、會所的商業(yè)配套，以帶動住宅銷售,中期以租賃形式，招商吸引中小型商家進(jìn)駐，帶動營造便利生活的商業(yè)氛圍,后期以大量入住的業(yè)主為客群，利用玉林中小型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營理念，使住宅物業(yè)帶動商業(yè)物業(yè)的銷售,,,,,,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.3 整體

42、及一期開發(fā)建議,,,,,,3,1,2,5,4,以市場需求為主的開發(fā)策略。組團(tuán)式的開發(fā)策略、有利于前期物業(yè)形成相對獨立的居住空間、降低干擾性。,開發(fā)距銷售及展示中心稍近的物業(yè)（方便樣板間管理及景觀） 增加部分投資型的物業(yè)（首期自住型客戶相對少些） 戶型配比豐富些（有利于滿足不周類型客戶） 開發(fā)綜合性較好的物業(yè) 2008年項目開發(fā)物業(yè)以不超過5萬平米為最佳,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.4 組團(tuán)劃分建議,以歐式建

43、筑風(fēng)格的主題來定義組團(tuán),采用了歐洲4個國家的名字來命名，主要意圖為配合歐式的建筑風(fēng)格，并且全部以3個字來定名，其中意大利組團(tuán)中，因為是圍合型規(guī)劃，所以中間的建筑另外名為為一個意大利著名旅游城市“威尼斯”作為組團(tuán)命名。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.5 其他策略建議1,整合營銷（各種資源的力量）,+,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.5 其他策劃建議2,“雙育”營銷策略以體育營銷為策略主題，以教育營銷為策

44、略配合體育營銷的主題加教育營銷的形象相結(jié)合的“雙育”營銷策略,體育營銷為策略主題,,教育營銷為策略配合,“雙育”營銷策略,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.5.1 “雙育”營銷策略的網(wǎng)絡(luò)模型,,利用”雙育“營銷策略，帶動項目的配套體系逐漸完善，并能夠使各項設(shè)施充分利用和相互配合，讓項目的銷售得到更多硬件和軟件上的有力支持,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部/,寶資通和奧園集團(tuán)的項目合作綱要,2024/4/4,寶

45、資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第一部分 寶資通企業(yè)理念,項目合作綱要,天道酬勤（信仰）自強(qiáng)不息（奉行）和心同創(chuàng)（堅持）建筑生活（倡導(dǎo)）,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第二部分 寶資通服務(wù)模式,2.1 寶資通專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)流程,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.2 寶資通全程專業(yè)服務(wù)內(nèi)容,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第三部分 寶資通聯(lián)行優(yōu)勢,3.1 企業(yè)優(yōu)勢寶資通聯(lián)行1998年創(chuàng)立以來，

46、立足廣西區(qū)域；寶資通聯(lián)行從單項服務(wù)到綜合全程服務(wù)，從南寧到廣西各地市，獲得廣西房地產(chǎn)行業(yè)高度的認(rèn)可；經(jīng)過九年的發(fā)展，寶資通聯(lián)行已成為廣西區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目策劃代理行業(yè)的龍頭，平均每年服務(wù)的地產(chǎn)項目超過三十個；2007年代理銷售完成總額超過40億元；從1998年至今累計超過150個億的銷售額，居廣西同行首位，成為廣西房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)軍者。至今，寶資通聯(lián)行已向近150個項目個案提供不同類型的服務(wù)，覆蓋城區(qū)開發(fā)、住宅社區(qū)、商業(yè)物業(yè)、

47、特色街區(qū)等不同領(lǐng)域，成功率極高。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.2 寶資通玉林作業(yè)團(tuán)隊優(yōu)勢,團(tuán)隊素質(zhì)（高素質(zhì)、專業(yè)化，由有MBA學(xué)歷的成員組成的領(lǐng)導(dǎo)班子）市場經(jīng)驗（扎根玉林擁有五年的本地市場經(jīng)驗）資源優(yōu)勢（玉林主流媒體資源、客戶資源、合作伙伴等廣闊合作網(wǎng)絡(luò)）,華商國際,世紀(jì)京華,溫馨堂,北流合源美地,世紀(jì)江南,燕趙商城,五年時間10個項目50萬銷售面積（累計）10億銷售金額（累計）100人金牌團(tuán)隊5000

48、名業(yè)主及12個合作開發(fā)企業(yè)的信賴,,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,寶資通成功案例,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,寶資通成功案例,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,寶資通成功案例,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,工作小組成員,陳景浩：公司總經(jīng)理 13807710296/0771-2509989（o）黎云成：玉林中心總經(jīng)理郭 翔：玉林中心副總經(jīng)理武 蘅：項目營銷總監(jiān)劉 薇：玉林中心銷售總監(jiān)