馬崗集農(nóng)貿(mào)市場改擴(kuò)建項(xiàng)目定位及營銷方案(簡案)14-1009楊定_第1頁
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文檔簡介

1、,馬崗集農(nóng)貿(mào)市場改擴(kuò)建項(xiàng)目定位及營銷推廣方案,目錄,,2,,營銷攻略,3,,4,項(xiàng)目定位,,自身研判,1,業(yè)態(tài)定位,規(guī)劃調(diào)整建議,,5,其他項(xiàng)目調(diào)查分析,,6,鳳臺宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,2013年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2220211萬元,按可比價計(jì)算,比上年增長8.2%,增速較上年下降了4.5個百分點(diǎn)。低于全市平均水平1.5個百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)領(lǐng)先,位居淮南市6區(qū)1縣的首位,但增速較上年有所減緩且位次靠后。全縣建筑業(yè)發(fā)展平穩(wěn)。全年實(shí)現(xiàn)建筑

2、業(yè)增加值180554萬元,較上年增長6.4%,全縣12家資質(zhì)等級以上建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值91768萬元,較上年增長13.2%全縣2013年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增加值285468萬元,比上年增長3.7%,增速較上年下降了2.0個百分點(diǎn),高于全市平均水平0.1個百分點(diǎn)。一產(chǎn)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重12.9%,較上年提升了0.8個百分點(diǎn),對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為4.8%,拉動經(jīng)濟(jì)增長0.4個百分點(diǎn)。,資料來源:鳳臺縣統(tǒng)計(jì)局,鳳臺縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析,

3、鳳臺縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析,,鳳臺縣人口,2013年末全縣戶籍人口約64萬城鎮(zhèn)人口達(dá)13萬人城鎮(zhèn)化率為49.4%城鎮(zhèn)人口穩(wěn)定增長,資料來源:鳳臺縣統(tǒng)計(jì)局,資料來源:鳳臺縣統(tǒng)計(jì)局,鳳臺縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析,鳳臺縣2013年居民人均收入 (單位:元),,2013年在崗職工平均工資為66789元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20510元,同比增長10.7%農(nóng)民純收入也不斷的提升,2013年為9216元,農(nóng)民人均住房面積42.0平方米。,鳳臺縣宏觀經(jīng)濟(jì)

4、分析,資料來源:鳳臺縣統(tǒng)計(jì)局,淮阜鐵路橫貫境內(nèi)東西,鳳臺、桂集、張集三站鑲嵌其間,距京九線上重站阜陽站僅百余公里。四條省道穿境而過,且有合淮高速公路、合徐高速公路、合阜高速公路可利用。距合肥駱崗機(jī)場百余公里,蚌埠機(jī)場幾十公里。本案位于302省道鳳臺與壽縣之間,交通便利。,鳳臺縣交通狀況,,16公里,,23公里,鳳臺縣二橋通車后對本案的影響,,鳳臺二橋,擬建的鳳臺淮河二橋,將鳳臺縣、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、毛集實(shí)驗(yàn)區(qū)和六安、壽縣等市、縣、區(qū)有

5、機(jī)地連接起來,將起到支撐社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、方便人民群眾出行的重大作用。對本案的影響將是巨大的,會吸引了鳳臺西面鄉(xiāng)鎮(zhèn)的諸多客群。,兩縣一區(qū)概況,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),項(xiàng)目理解及核心問題界定,項(xiàng)目總體認(rèn)識與理解,初步認(rèn)識:中等規(guī)模+與農(nóng)商貿(mào)相關(guān)聯(lián)的+專業(yè)市場項(xiàng)目,深入了解:以農(nóng)貿(mào)市場為主,配以農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)市場(地塊與政府角度),深度研判:馬崗集農(nóng)商貿(mào)大市場(市場角度、輻射范圍廣),,市場背景分析及機(jī)會研判,本案位于能源城市,居民人均可

6、支配收入較高,消費(fèi)與投資能力較強(qiáng)。,產(chǎn)業(yè)特質(zhì):煤炭業(yè)、電力和化工為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系;,城市化率較高,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展空間大,市場商業(yè)多元化,本項(xiàng)目的開發(fā)與城市商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢相契合。,,,項(xiàng)目輻射范圍,本案輻射范圍,本案,,影響到的鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍,,影響到周邊居民點(diǎn)的范圍,,鳳臺城區(qū)范圍,,八公山區(qū)范圍,,壽縣城區(qū)范圍,宏觀背景解讀總結(jié),能源城市屬性決定了消費(fèi)客群的特質(zhì),消費(fèi)需求大、投資能力強(qiáng)都將為本項(xiàng)目未來的順利去化提供重要支撐;項(xiàng)目地塊

7、處在城市交通主干道上,發(fā)展前景看好,伴隨區(qū)域交通優(yōu)勢的進(jìn)一步凸顯,對專業(yè)市場經(jīng)營有較大利好;城市商業(yè)發(fā)展整體處在大升級階段,不僅僅表現(xiàn)在城市商圈的多核發(fā)展,也同時表現(xiàn)在新型業(yè)態(tài)的逐步引導(dǎo)上,本案與城市商業(yè)發(fā)展趨勢準(zhǔn)確契合。輻射范圍廣,從市場調(diào)查來看,目前八公山區(qū)、壽縣靠近本案的農(nóng)貿(mào)市場甚少,鳳臺縣東向的農(nóng)貿(mào)市場排布尚無,此項(xiàng)目建成后可輻射到壽縣、八山公區(qū)、鳳臺縣緊鄰本案的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口,潛力空間大。,目前整個鳳臺縣,東向發(fā)展軸上尚未

8、有農(nóng)貿(mào)市場排布八公山區(qū)域緊鄰也僅有少數(shù)農(nóng)貿(mào)市場;壽縣鄰近本案也暫無集中式農(nóng)貿(mào)市場;本項(xiàng)目必須抓住市場機(jī)遇,借市場整合、市場升級之勢,快速實(shí)現(xiàn)市場占位;,鳳臺縣農(nóng)貿(mào)市場分布,八公山農(nóng)貿(mào)市場分布,壽縣農(nóng)貿(mào)市場分布,SWOT分析,優(yōu)勢 Strength地段優(yōu)勢:緊鄰省道,交通方便、輻射面廣,與城市主要鎮(zhèn)區(qū)關(guān)聯(lián)緊密;硬件優(yōu)勢:借市場整合、市場升級之勢,農(nóng)貿(mào)市場星級新街市;業(yè)態(tài)優(yōu)勢:批零結(jié)合、打造首個農(nóng)貿(mào)市場星級新街市;發(fā)展之時:農(nóng)

9、貿(mào)市場正在從室外向室內(nèi)的發(fā)展態(tài)勢上,符合發(fā)展趨勢。輻射范圍廣:目前八公山區(qū)、壽縣靠近本案的農(nóng)貿(mào)市場甚少,鳳臺縣東向的農(nóng)貿(mào)市場排布尚無,此項(xiàng)目建成后可輻射到壽縣、八山公區(qū)、鳳臺縣緊鄰本案的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口,潛力空間大。,劣勢 Weak周邊配套較少,影響力較?。欢唐趦?nèi)片區(qū)固定人口較少,消費(fèi)力受限;傳統(tǒng)樓市持續(xù)低迷,持觀望人群增多,消費(fèi)者的投資行為趨于理性。本案的形象、知名度尚未被廣泛覆蓋,項(xiàng)目觀注度較低。,SWOT分析,機(jī)會 Oppor

10、tunity政府支持民生工程,隨著菜藍(lán)子工程的推廣,可以著力打造形象項(xiàng)目;老城區(qū)商業(yè)延伸,延伸區(qū)新形象,潛力想象空間大;隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)一步的回暖,市場對投資型產(chǎn)品的渴望度較高;此區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣手段上還相對落后,使本案有較大 的提升空間。,SWOT分析,威脅 Threaten農(nóng)商貿(mào)專業(yè)市場會缺乏品牌主力的影響,影響商業(yè)的價值;市場上可售投資型商業(yè)較多,分流眾多商家及投資客戶;農(nóng)貿(mào)市場容易重復(fù)業(yè)態(tài)較多

11、,同質(zhì)化嚴(yán)重;,SWOT分析,目錄,,2,,營銷攻略,3,,4,項(xiàng)目定位,,自身研判,1,業(yè)態(tài)定位,規(guī)劃調(diào)整建議,,5,,6,其他項(xiàng)目調(diào)查分析,商業(yè)屬性定位,傳統(tǒng)商業(yè) 創(chuàng)富空間—淮南西部五星級農(nóng)貿(mào)市場,項(xiàng)目地處省道302鳳壽路,鳳臺二橋附近,是附近兩縣一區(qū)(鳳臺縣、壽縣、八公山區(qū))唯一一站式集中型農(nóng)貿(mào)大市場,且屬于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地,未來升值空間巨大。周邊在售20余萬方商業(yè),在建項(xiàng)目達(dá)230萬方,未來將形成以鳳淮路與鳳壽路為中心的人口聚居

12、地和商業(yè)圈。,,客群定位,,購買客戶群分析,自用客 購置物業(yè)并自己經(jīng)營、通過經(jīng)營利潤或物業(yè)增值而牟利的客戶,是本案的重要客群。 自用客購置物業(yè)時,主要考慮——1、商業(yè)環(huán)境及運(yùn)營前景; 2、開發(fā)商在商業(yè)運(yùn)營方面的投入; 3、售價與租金之間的比例關(guān)系。,投資者 并無自營的打算、希望通過租金收入或物業(yè)增值而牟利的客戶,是本案的核心客群。 此類客群投資時,主要考慮——1、投資

13、回報(bào); 2、投資風(fēng)險(xiǎn); 3、物業(yè)增值空間。,多重需求客戶 看好項(xiàng)目的升值潛力及區(qū)域發(fā)展前景,今后自用、投資兼有的多重需求客戶是本案的邊緣客群。 此類客群投資時,主要考慮——1、投資回報(bào); 2、投資風(fēng)險(xiǎn); 3、物業(yè)增值空間; 4、商業(yè)環(huán)境及運(yùn)營前景。,購買目標(biāo)客群定位,,,,,,,重要客群:購置物業(yè)并自己經(jīng)營、通過經(jīng)營利潤或物業(yè)增值而牟利的客戶。,,邊緣客群:多重需求客戶,核

14、心客群:對不動產(chǎn)投資有一定認(rèn)識,看好本案發(fā)展前景的本地投資者。,客戶群細(xì)節(jié)描述—核心客群,客戶群細(xì)節(jié)描述—重要客群,客戶定位,,,,自營性客戶: (1)兩縣一區(qū)原有的商戶為拓展經(jīng)營規(guī)模而購買者; (2)有資金欲從事商業(yè)經(jīng)營的客戶; (3)在外打工現(xiàn)回家經(jīng)商者; (4)附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城務(wù)商人員;投資性客戶: (1)兩縣一區(qū)原有商戶利用手中閑散資金進(jìn)行投資;

15、 (2)政府企事業(yè)單位員工利用閑散資金進(jìn)行投資; (3)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城投資者; (4)在外工作人員回鄉(xiāng)投資者;,功能定位,,,,項(xiàng)目的功能定位,本案定位為以大型農(nóng)貿(mào)市場為龍頭、集農(nóng)貿(mào)、商貿(mào)、餐飲、居住為一體的新型綜合商住項(xiàng)目。它不僅具有超強(qiáng)的使用功能,而且具備了較強(qiáng)的前瞻性,能對各種業(yè)態(tài)進(jìn)行的良好組合,形成優(yōu)勢互補(bǔ)的經(jīng)營態(tài)勢,實(shí)現(xiàn)市場的雙贏!我們不僅要實(shí)現(xiàn)市場的旺銷,還要力爭使其成為淮南西部商業(yè)的一

16、個新亮點(diǎn)!,形象定位,,形象定位,淮南西部五星級農(nóng)貿(mào)市場,打造一個鳳臺商業(yè)新都會,形象定位,要把項(xiàng)目自身調(diào)性拔高,我們把項(xiàng)目定位于鳳臺唯一高端消費(fèi)中心,結(jié)合與金地華府商業(yè),利用金地之品牌,構(gòu)筑高端商業(yè)示范區(qū),制造賣點(diǎn),打造一個鳳臺商業(yè)新都會,要把項(xiàng)目自身調(diào)性拔高,我們把項(xiàng)目定位于服務(wù)淮南西部的農(nóng)貿(mào)大市場,結(jié)合交通、區(qū)位制造賣點(diǎn),把整個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來的規(guī)劃灌輸給客戶。,打造一個淮南西部五星級農(nóng)貿(mào)市場,輻射兩縣一區(qū)。,,,2、“批零結(jié)合”的

17、經(jīng)營模式:本案目前的周邊的商圈尚不成熟,完全按照一般農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營模式來運(yùn)作會有一定的難度。但本案位于鳳臺縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),鳳臺縣與淮南市的交界處,鳳壽公路,鳳淮公路穿境而過,交通通達(dá)性好,商業(yè)輻射區(qū)域廣,交通便利,處于新舊城區(qū)的結(jié)合點(diǎn),具有批發(fā)行業(yè)經(jīng)營的必備條件,適宜批發(fā)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營。本案的農(nóng)貿(mào)市場可通過政府行政支持,形成一個“農(nóng)貿(mào)批零”市場,結(jié)合本地情況,經(jīng)營諸如農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā),形成一個批零結(jié)合的市場業(yè)態(tài)。,,而本案的成功以農(nóng)貿(mào)市場尤

18、為關(guān)鍵,在充分考慮諸多因素下,我們對其的定位提出以下思路:,,1、 “農(nóng)加超“的經(jīng)營理念:為了使本案更具有市場競爭力,在進(jìn)行推廣時能搶得市場先機(jī),為本案的旺銷提供一個支點(diǎn),我們提出全新的“農(nóng)加超”的經(jīng)營理念。利用農(nóng)貿(mào)市場與超市之間的差異化經(jīng)營,使其形成良好的優(yōu)勢互補(bǔ),達(dá)到一個農(nóng)貿(mào)市場與超市兩旺的雙贏局面。再配以其它業(yè)態(tài)的補(bǔ)充與完善,在互利的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)市場的繁榮與興旺。,農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)的特征,1.多樣性:農(nóng)貿(mào)市場周邊業(yè)態(tài)的分布極不規(guī)律,涉及

19、金融、服飾、鞋襪、副食品、干貨、百貨、五金、超市、餐飲等十余個品種,復(fù)雜多樣,囊括了大部分的商業(yè)業(yè)態(tài)種類。所以在定位上要謹(jǐn)慎而行,若在業(yè)態(tài)定位上出現(xiàn)偏差,則于項(xiàng)目的銷售的開展將是有害而無益的。 2.廉價性:農(nóng)貿(mào)市場周邊業(yè)態(tài)經(jīng)營銷售的多為一些較為價格低廉的產(chǎn)品,商品總價不高,相對更注重實(shí)惠(如服飾、鞋襪等)。 3.隨意性:農(nóng)貿(mào)市場周邊業(yè)態(tài)消費(fèi)客戶的購買行為具有很強(qiáng)的隨意性,有相當(dāng)一部分是家庭主婦在買生活必需品時

20、的順帶消費(fèi)行為。 4.便利性:農(nóng)貿(mào)市場周邊業(yè)態(tài)在經(jīng)營銷售的貨品上具有方便、快速的特征,與上述的隨意性相伴而生的是其極強(qiáng)的便利性。,推廣定位,1.政企共建、財(cái)富盛市 將本案定位為政企共建的合作項(xiàng)目,是政府大力支持的民生工程。突出本案的公益形象與市政配套的性質(zhì),為本案的銷售與招商工作的開展墊定基礎(chǔ)。宣傳上以此為主線,以增強(qiáng)市場的信心,彌補(bǔ)因淮南西部其它項(xiàng)目經(jīng)營不善而產(chǎn)生的負(fù)面影響。 2.財(cái)富新聚點(diǎn),繁華新區(qū)

21、位 突出本案的前景優(yōu)勢,是未來城市發(fā)展的重心,商業(yè)財(cái)富的新聚點(diǎn)。 3.高、大、全的財(cái)富空間 高:規(guī)劃上的高起點(diǎn),設(shè)計(jì)上的高品質(zhì);大:規(guī)模大、面積大;全:品種齊全,全能商業(yè);,案名建議,,推薦案名,首選案名:中央大街釋義:中央取兩縣一區(qū)中央之意,突出區(qū)位優(yōu)勢;大街指城鎮(zhèn)中路面較寬、較為繁華的街道,本案鳳淮公路、鳳壽公路穿境而過,且住宅與商業(yè)結(jié)合,符合大街形象?!爸醒氪蠼帧逼截平Y(jié)合,朗朗上口,且與項(xiàng)目定位十

22、分吻合,故取名“中央大街”。,推薦案名,首選案名:中央大街釋義:中央取兩縣一區(qū)中央之意,突出區(qū)位優(yōu)勢;大街指城鎮(zhèn)中路面較寬、較為繁華的街道,本案鳳淮公路、鳳壽公路穿境而過,且住宅與商業(yè)結(jié)合,符合大街形象?!爸醒氪蠼帧逼截平Y(jié)合,朗朗上口,且與項(xiàng)目定位十分吻合,故取名“中央大街”。,備選案名:川商商貿(mào)城釋義:川商突出本案項(xiàng)目開發(fā)商;商貿(mào)城突出項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位,商貿(mào)城是指經(jīng)營管理以五金機(jī)電、汽車配件、農(nóng)副產(chǎn)品、工藝品、日用小商品等為主

23、體的商貿(mào)物流中心,成為極具輻射帶動作用和重要商業(yè)人文價值的商貿(mào)聚集地,符合我們給項(xiàng)目農(nóng)副產(chǎn)品批零,日化產(chǎn)品、百貨、小家電等等業(yè)態(tài)的定位,與項(xiàng)目輻射兩縣一區(qū)的定位也十分吻合,故取名“川商商貿(mào)城”。,推薦案名,目錄,,2,,營銷攻略,3,,4,項(xiàng)目定位,,自身研判,1,業(yè)態(tài)定位,規(guī)劃調(diào)整建議,,5,其他項(xiàng)目調(diào)查分析,,6,業(yè)態(tài)定位,,我司將本案規(guī)劃成為以大型農(nóng)貿(mào)市場為龍頭、集農(nóng)貿(mào)、商貿(mào)、餐飲、居住為一體的新型綜合商住項(xiàng)目,是周邊兩縣一區(qū)空缺

24、的產(chǎn)品。業(yè)態(tài)規(guī)劃豐富齊全,也考慮到了本案附近的少數(shù)民族的習(xí)俗。,,我司建議本案農(nóng)貿(mào)市場在附圖標(biāo)紅區(qū)域,加上劃分內(nèi)鋪的面積,約為5000㎡。分為2000㎡菜市場,1200㎡內(nèi)鋪,1800㎡農(nóng)副產(chǎn)品批零市場。,業(yè)態(tài)定位,,菜市場業(yè)態(tài)分布,,鳳臺的金鳳凰農(nóng)貿(mào)市場分流了本案許多縣城消費(fèi)者,但金鳳凰的業(yè)態(tài)品種較少,本案規(guī)劃的業(yè)態(tài)齊全,涵蓋了日常所需的各種產(chǎn)品。,本案業(yè)態(tài)分布,,我司建議鑒于本案內(nèi)含大型農(nóng)貿(mào)市場,四周商業(yè)要與之配套,相符相合,能夠最

25、大化的提升項(xiàng)目價值,能有效快速的去化產(chǎn)品,目錄,,2,,營銷攻略,3,,4,項(xiàng)目定位,,自身研判,1,業(yè)態(tài)定位,規(guī)劃調(diào)整建議,,5,市場調(diào)查,,6,本案營銷思路,,營銷整體策略,要實(shí)現(xiàn)價格的突破,保證開發(fā)利潤,在營銷推廣上必須要給市場上一個較高的價格預(yù)期。即本案之于市場或者客戶群,其形象需要占據(jù)一定的高度,呈現(xiàn)一種優(yōu)越、尊貴的感覺,這需要營銷推廣來營造。,高舉高打,做勢,做事,做市,,,,結(jié)合政府以及其他相關(guān)單位為項(xiàng)目立勢,強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高

26、度。,針對工程節(jié)點(diǎn)及營銷節(jié)點(diǎn),制造引發(fā)話題的熱點(diǎn)。,工程、銷售方面從細(xì)節(jié)做起,內(nèi)外兼顧。,,,,,,,,,整合傳播策略,公關(guān)、節(jié)點(diǎn)活動推廣,人力推廣,廣告(媒介)推廣,轟動市場,引發(fā)市場關(guān)注及客戶參與的活動。,人力推廣的重點(diǎn)是渠道的選擇。通過多種渠道獲取目標(biāo)客群信息。,以擴(kuò)大產(chǎn)品知名度以及積累客戶為主要目的。,整合傳播策略,本案的選擇側(cè)重點(diǎn):以廣告推廣為主,人力推廣次之,同時針對節(jié)點(diǎn)輔以活動推廣。,,媒介策略,大眾媒介類型:—— 報(bào)紙

27、;電視;廣播;雜志;戶外;互聯(lián)網(wǎng),小眾媒介類型:——樓宇電視;公交電視;商業(yè)信函;手機(jī)短信;小區(qū)布告牌;DM,條幅等,房地產(chǎn)營銷推廣所采用的媒介基本如下:,以大眾媒介為主,主要是:電視、報(bào)紙、戶外;以小眾媒介為輔,主要是:公交、DM、條幅、短信等。,本案的媒介選擇建議:,包裝策略,售樓部、工地現(xiàn)場圍墻、周邊干道道旗,作為客戶在前期直觀了解項(xiàng)目的主要接觸點(diǎn),因此,為了能在前期給予市場一種高檔項(xiàng)目的形象,提高客戶對項(xiàng)目的價格預(yù)期,包裝方

28、面應(yīng)視為重點(diǎn)。其中基調(diào)為優(yōu)越、品質(zhì),給客戶以信心,,銷售模式,,銷售自主經(jīng)營模式,,,,,,銷售自主經(jīng)營模式,主要運(yùn)用于沿鳳壽路的一二連體商鋪,購買后經(jīng)營業(yè)態(tài)自主決定。,1,1,,銷售指定經(jīng)營模式,,,,,,,銷售指定業(yè)態(tài)模式,主要運(yùn)用于項(xiàng)目內(nèi)鋪、西邊一層商業(yè),購買后需按照運(yùn)營公司指定業(yè)態(tài)經(jīng)營。,2,2,2,銷售、后返租模式,,,銷售、后返租模式,此模式對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)較為普遍,特別是內(nèi)鋪較多的商業(yè)物業(yè),基本難以避免。此模式在實(shí)現(xiàn)銷售

29、回籠資金的同時,還能兼顧運(yùn)營的需要。,3,3,3,本案銷售順序,,,第一期包括約3800㎡地下室,作為農(nóng)貿(mào)市場銷售,1200㎡內(nèi)鋪配套銷售。,銷售分期,第二期北面沿街一二層商鋪,銷售分期,,,,第三期包括約4100㎡原菜市場,作為農(nóng)貿(mào)市場配套的專業(yè)市場銷售,1988㎡內(nèi)鋪與2500㎡沿街一二層上商鋪,銷售分期,,本案銷售節(jié)點(diǎn),,對于項(xiàng)目營銷各階段分期,我司從五個階段展開:,第一階段 蓄客期 ——(2014年11月30日-

30、2015年1月15日);第二階段 認(rèn)籌期 —— ( 2015年1月16日-2015年2月25日);第三階段 開盤期 ——(2015年2月26日)農(nóng)歷臘月初八);第四階段 強(qiáng)銷期 ——( 2015年2月27日-2015年3月28日);第五階段 新房源蓄客期 ——( 2015年3月13日-2015年4月13日)。

31、 “五一"二期開盤,營銷主線鋪排,首批房源:,客戶,產(chǎn)品,配套,配合項(xiàng)目區(qū)位及自身優(yōu)勢,拋出本案的開發(fā)理念與市場定位,同時引導(dǎo)廣大客戶的置業(yè)觀念。,調(diào)性拔高,定位成覆蓋兩線一區(qū)的大型農(nóng)貿(mào)市場,多樣化產(chǎn)品符合不同階層的客戶,將項(xiàng)目會所、品牌物管服務(wù)等優(yōu)勢進(jìn)行捆綁,作為項(xiàng)目綜合資源整合的附加值進(jìn)行市場灌輸,以全方位展現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位思想。,開盤,客戶蓄能,,,,,,項(xiàng)目營銷要素鋪排,營銷主線鋪排,,,,,,,,蓄客期,開盤期,強(qiáng)銷

32、期,認(rèn)籌期,新房源蓄客期,,,,,2014年11月30日-2015年1月15日,2015年1月16日-2015年2月25日,2015年3月13日-2015年4月13日,2015年2月27日-2015年3月28日,2015年2月26日農(nóng)歷臘月初八,,項(xiàng)目工程進(jìn)度配合,以淮南西部五星級農(nóng)貿(mào)市場為話題進(jìn)行炒作,,,體驗(yàn)式營銷,,,,1月初開始認(rèn)籌,2月初:首推房源取得預(yù)售證,,營銷主線鋪排,11月底售樓部開放,,,,,,,,,蓄客期,開盤期

33、,強(qiáng)銷期,認(rèn)籌期,新房源蓄客期,,,,,2014年11月30日-2015年1月15日,2015年1月16日-2015年2月25日,2015年3月13日-2015年4月13日,2015年2月27日-2015年3月28日,2015年2月26日農(nóng)歷臘月初八,舉行項(xiàng)目的產(chǎn)品發(fā)布會,項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)籌,收取誠意金,,項(xiàng)目關(guān)鍵營銷事件,,12月首批業(yè)主答謝晚會,,項(xiàng)目開盤活動,,營銷主線鋪排,,售樓部開放慶典,,,,,,,,蓄客期,開盤期,強(qiáng)銷期,認(rèn)籌

34、期,新房源蓄客期,,,,,2014年11月30日-2015年1月15日,2015年1月16日-2015年2月25日,2015年3月13日-2015年4月13日,2015年2月27日-2015年3月28日,2015年2月26日農(nóng)歷臘月初八,加快4-11號樓施工進(jìn)度,,銷售4-11號樓農(nóng)貿(mào)市場,快速回籠資金,,現(xiàn)臨時農(nóng)貿(mào)市場搬遷至4-11號內(nèi),,拆遷臨時農(nóng)貿(mào)市場,,施工12-15號樓,,銷售12-15號樓快速回籠資金,施工建議

35、,目錄,,2,,營銷攻略,3,,4,項(xiàng)目定位,,自身研判,1,業(yè)態(tài)定位,規(guī)劃調(diào)整建議,,5,其他項(xiàng)目調(diào)查分析,,6,規(guī)劃調(diào)整建議一,,,,,,,我司建議:沿街外鋪進(jìn)深過大,空間利用率低,不利于銷售。建議分割成外鋪內(nèi)鋪,內(nèi)鋪進(jìn)深4米左右,輔助菜市場,而且可以“高單價,低總價”的概念利于增加銷售額,并可加快銷售速度。外鋪進(jìn)深12米左右,進(jìn)深和面積都符合產(chǎn)品需求。,規(guī)劃調(diào)整建議二,,我司建議:由于主干道上的出入口較少,不利于后期市場的運(yùn)營,建

36、議在南北方向各開一個出入口。,,,,我司建議:在菜市場內(nèi)建筑玻璃型透光頂,雖然我們菜市場調(diào)高六米,但依然給客戶壓抑的感覺。,規(guī)劃調(diào)整建議三,,,規(guī)劃調(diào)整建議三(透光效果圖),規(guī)劃調(diào)整建議三(透光效果圖),目錄,,2,,營銷攻略,3,,4,項(xiàng)目定位,,自身研判,1,業(yè)態(tài)定位,規(guī)劃調(diào)整建議,,5,其他項(xiàng)目調(diào)查分析,,6,本案周邊在售商業(yè),,本案類似在售商業(yè),,合肥市場調(diào)查與思考,,合肥曙光路宜購農(nóng)超,合肥曙光路宜購農(nóng)超,宜購農(nóng)超簡介

37、 宜購綠色農(nóng)超規(guī)模宏大,內(nèi)部設(shè)備先進(jìn)齊全。總建筑面積8000平方,邊廳商鋪和攤位約400戶;配有空調(diào)、送排風(fēng)設(shè)備、給排水設(shè)施、農(nóng)藥殘留檢測室、電子顯示屏、多媒體查詢觸控器、專用停車場和總服務(wù)臺。 宜購綠色農(nóng)超經(jīng)營品類齊全,涵蓋果蔬、淡(海)水產(chǎn)、肉類、肉類加工、腌臘、家禽、禽蛋、糧油副食、南北干貨、冷凍食品、熟食鹵味、豆制品、糕點(diǎn)、休閑食品、茶葉、煙酒、鮮花、日用百貨、便民服務(wù)及特色小吃等 。,,合肥曙光路宜購

38、農(nóng)超,,市調(diào)結(jié)論: 農(nóng)貿(mào)市場周邊可以存在零售業(yè)態(tài)(如、衣服、鞋襪等小商品),且商家也愿意入駐,較低的租金和熱鬧的人氣可以吸引他們。,合肥中菜市,合肥曙光路宜購農(nóng)超,中菜市簡介 新中菜市位于廬陽區(qū)清源路和電廠支路交叉口,總建筑面積約6萬平方米。新中菜市為室內(nèi)立體化菜市,地上四層、地下一層的框架結(jié)構(gòu)。 共設(shè)經(jīng)營門面和攤位1200多個,倉儲面積6000多平方米,冷庫

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