宅基地上房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛的司法案例綜述

1、宅基地上房屋所有權(quán)糾紛的司法案例綜述宅基地上房屋所有權(quán)糾紛的司法案例綜述農(nóng)村宅基地問題是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的一個(gè)熱門問題，在司法實(shí)踐領(lǐng)域此類糾紛也層出不窮。以“宅基地”為關(guān)鍵詞在中國裁判文書網(wǎng)上檢索，公開可查詢的案例數(shù)高達(dá)161317個(gè)，而對(duì)“宅基地上房屋”“所有權(quán)”進(jìn)行聯(lián)合檢索可以查詢到1157個(gè)案例。這些案件可以分為因房屋買賣引起的糾紛，因分家析產(chǎn)引起的糾紛，因婚姻引起的糾紛，因拆遷引起的糾紛以及其他一些特殊情形。司法界對(duì)于房屋和土地產(chǎn)

2、權(quán)關(guān)系仍然存在著不同的認(rèn)識(shí)，對(duì)于同一類型案件的司法簡(jiǎn)介和立場(chǎng)也各有不同。而我國的土地立法相對(duì)滯后，對(duì)于宅基地使用權(quán)及其地上房屋的規(guī)定，只零星見于《土地管理法》、《物權(quán)法》等法律規(guī)定之中，并不能很好的終止該問題的爭(zhēng)議。本文主要從宅基地上房屋所有權(quán)糾紛的司法立場(chǎng)分析入手，進(jìn)行粗淺的分析。一、基于宅基地上房屋買賣合同提起訴訟，不予受理或予以駁回對(duì)于宅基地上房屋買賣合同糾紛，人民法院不予受理或裁定駁回起訴的主要依據(jù)是《土地管理法》第十六條的規(guī)定

3、，“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴?！?。如在“許世金與許士朋確認(rèn)合同效力糾紛案”1中，審理法院河北省廊坊市安次區(qū)人民法院認(rèn)為宅基地上房屋買賣合同糾紛實(shí)際上“系土地使用權(quán)糾紛”，應(yīng)當(dāng)“由原被告雙方協(xié)商解決

4、，協(xié)商不成，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理，對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服，才可向人民法院提出起訴，故原告許世金的起訴不符法定條件?！贝祟惒枚ㄏ鄬?duì)數(shù)量較少，法院在處理時(shí)，將合同糾紛與土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議混為一談值得商榷。宅基地上所建房屋本身具有獨(dú)立的物權(quán)屬性，只是因其特殊性而與土地所有權(quán)與使用權(quán)存在聯(lián)系，而不能認(rèn)為房屋買賣糾紛就是土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議。二、基于宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同要求確認(rèn)合同有效，予以受理，但不予支持我們可以檢

5、索到對(duì)于設(shè)計(jì)宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同有效性的案例，受理法院對(duì)于此類訴訟有支持和不支持原告請(qǐng)求兩種裁判結(jié)果。宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓又可分為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的轉(zhuǎn)讓、不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的轉(zhuǎn)讓以及集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城市居民之間的轉(zhuǎn)讓。法院對(duì)這幾類轉(zhuǎn)讓合同的有效性持不同意見。（一）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓法院不支持原告請(qǐng)求判令合同有效、被告履行義務(wù)的理由主要是宅基地使用權(quán)人并非所有權(quán)人無權(quán)處分其使用的宅基地。如在“王巖與徐國臣、趙桂

6、芬房屋買賣合同糾紛案”2中，一審法院哈爾濱市道外區(qū)人民法院認(rèn)為“原告王巖出具的勝利村委會(huì)證明，該證明只證實(shí)王巖系本村村民，可以在本村購買宅基地，并未證明同意王巖購買該房屋，并同意轉(zhuǎn)讓被告徐國臣、趙桂芬所使用的土地使用權(quán)?；谝陨显?，王巖主張要求徐國臣、趙桂芬履行協(xié)議，即配合王巖辦理更名過戶手續(xù)的主張，不予支持。徐國臣只是宅基地使用人，無權(quán)處分其使用的集體土地，現(xiàn)王巖簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》由此造成的后果應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任?！鞭r(nóng)村村民之間

7、宅基地上房屋的買賣；農(nóng)村村民在不違反法律規(guī)定的情形下可以出賣住房，故買賣在農(nóng)村集體土地上房屋的行為并不必然無效；根據(jù)查明的事實(shí)本案黃廷華、梅文利夫妻與高正軍都是農(nóng)村村民，且是同一鎮(zhèn)的相鄰村，所買賣房屋位于鎮(zhèn)政府所在的浪洞村，房屋本身就是建造在農(nóng)村宅基地上，買賣時(shí)房屋所在村的村委會(huì)干部均參與并予以見證，二原告在購買后確實(shí)是用于自住用途，雙方的買賣行為屬于農(nóng)村村民之間為了滿足自住需要，根據(jù)就近原則進(jìn)行的房屋買賣行為，該行為并不損害農(nóng)民集體土

8、地的所有權(quán)，也沒有改變土地用途，不違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違反相關(guān)國家政策，該買賣行為有效。”四、宅基地所有權(quán)人與房屋建造實(shí)際出資人不一致，出資人請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)，不予支持此類糾紛多發(fā)生于家庭內(nèi)部，或因分家析產(chǎn)，或因婚姻關(guān)系變更。法院對(duì)于此類案件也有不同判決結(jié)果。對(duì)于宅基地所有權(quán)人與房屋建造實(shí)際出資人不一致，出資人請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)，法院不予支持的理由主要有兩項(xiàng)：第一，房地不可分離，“房隨地走”的處理原則。在“沈甲與張

9、甲、陳某某等分家析產(chǎn)糾紛案”7中，審理法院上海市浦東新區(qū)人民法院認(rèn)為“農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表上的登記人口即為該宅基地上登記房屋的所有權(quán)人?！蓖瑯樱凇巴跄臣着c王某乙、王某丙等分家析產(chǎn)糾紛案”8中，審理法院江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)人民法院認(rèn)為“農(nóng)村宅基地使用權(quán)是保障農(nóng)村村民居住的制度安排，宅基地使用權(quán)以戶為單位申請(qǐng)，一戶一宅，宅基地上房屋由宅基地使用權(quán)人所有。1987年建設(shè)訟爭(zhēng)房屋時(shí)，原告王某甲戶口性質(zhì)為城鎮(zhèn)，其不是卜楊馬莊的村民，不是訟爭(zhēng)房屋

10、宅基地使用權(quán)人，因房和地不可分離，故原告不是該宅基地上房屋所有權(quán)人，原告主張其對(duì)訟爭(zhēng)房屋享有70%所有權(quán)依據(jù)不足，故本院不予支持。”第二，出資人在建造房屋之時(shí)未主張份額視為贈(zèng)與。在“楊x1與陳x等法定繼承糾紛案”9中，審理法院北京市大興區(qū)法院認(rèn)為“對(duì)于楊4主張1984年建房時(shí)其雖已出嫁，但建房所用的沙子、水泥是由其出資購買的，本院認(rèn)為楊4在建房時(shí)出資購買建房材料時(shí)未主張其份額，其購買材料的出資應(yīng)當(dāng)視為對(duì)其父母建房的資助和贈(zèng)與，現(xiàn)其據(jù)此要

11、求分割房產(chǎn)中相應(yīng)份額一項(xiàng)，本院不予支持。”五、宅基地所有權(quán)人與房屋建造實(shí)際出資人不一致，出資人請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)，予以支持對(duì)于宅基地所有權(quán)人與房屋建造實(shí)際出資人不一致，出資人請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)，法院予以支持的理由主要有兩項(xiàng)：第一，出資人與宅基地所有人對(duì)所建造房屋形成共有關(guān)系。在“郭建宇、龐文英與郭群英、郭雪松房屋權(quán)屬糾紛案中”10，二審法院臨汾市中級(jí)人民法院認(rèn)為“本案所爭(zhēng)執(zhí)的房屋地基當(dāng)年是以郭群英的名義審批的，郭建宇、龐文英出資修建了房