宅基地上房屋所有權確認糾紛的司法案例綜述

1、宅基地上房屋所有權糾紛的司法案例綜述宅基地上房屋所有權糾紛的司法案例綜述農村宅基地問題是房地產法學領域的一個熱門問題，在司法實踐領域此類糾紛也層出不窮。以“宅基地”為關鍵詞在中國裁判文書網上檢索，公開可查詢的案例數(shù)高達161317個，而對“宅基地上房屋”“所有權”進行聯(lián)合檢索可以查詢到1157個案例。這些案件可以分為因房屋買賣引起的糾紛，因分家析產引起的糾紛，因婚姻引起的糾紛，因拆遷引起的糾紛以及其他一些特殊情形。司法界對于房屋和土地產

2、權關系仍然存在著不同的認識，對于同一類型案件的司法簡介和立場也各有不同。而我國的土地立法相對滯后，對于宅基地使用權及其地上房屋的規(guī)定，只零星見于《土地管理法》、《物權法》等法律規(guī)定之中，并不能很好的終止該問題的爭議。本文主要從宅基地上房屋所有權糾紛的司法立場分析入手，進行粗淺的分析。一、基于宅基地上房屋買賣合同提起訴訟，不予受理或予以駁回對于宅基地上房屋買賣合同糾紛，人民法院不予受理或裁定駁回起訴的主要依據(jù)是《土地管理法》第十六條的規(guī)定

3、，“土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴?！薄Ｈ缭凇霸S世金與許士朋確認合同效力糾紛案”1中，審理法院河北省廊坊市安次區(qū)人民法院認為宅基地上房屋買賣合同糾紛實際上“系土地使用權糾紛”，應當“由原被告雙方協(xié)商解決

4、，協(xié)商不成，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理，對有關人民政府的處理決定不服，才可向人民法院提出起訴，故原告許世金的起訴不符法定條件?！贝祟惒枚ㄏ鄬?shù)量較少，法院在處理時，將合同糾紛與土地所有權和使用權爭議混為一談值得商榷。宅基地上所建房屋本身具有獨立的物權屬性，只是因其特殊性而與土地所有權與使用權存在聯(lián)系，而不能認為房屋買賣糾紛就是土地所有權和使用權爭議。二、基于宅基地上房屋轉讓合同要求確認合同有效，予以受理，但不予支持我們可以檢

5、索到對于設計宅基地上房屋轉讓合同有效性的案例，受理法院對于此類訴訟有支持和不支持原告請求兩種裁判結果。宅基地上房屋轉讓又可分為同一集體經濟組織成員間的轉讓、不同集體經濟組織成員間的轉讓以及集體經濟組織成員與城市居民之間的轉讓。法院對這幾類轉讓合同的有效性持不同意見。（一）同一集體經濟組織成員間宅基地上房屋轉讓法院不支持原告請求判令合同有效、被告履行義務的理由主要是宅基地使用權人并非所有權人無權處分其使用的宅基地。如在“王巖與徐國臣、趙桂

6、芬房屋買賣合同糾紛案”2中，一審法院哈爾濱市道外區(qū)人民法院認為“原告王巖出具的勝利村委會證明，該證明只證實王巖系本村村民，可以在本村購買宅基地，并未證明同意王巖購買該房屋，并同意轉讓被告徐國臣、趙桂芬所使用的土地使用權?；谝陨显?，王巖主張要求徐國臣、趙桂芬履行協(xié)議，即配合王巖辦理更名過戶手續(xù)的主張，不予支持。徐國臣只是宅基地使用人，無權處分其使用的集體土地，現(xiàn)王巖簽訂的《房屋轉讓協(xié)議書》由此造成的后果應承擔一定的責任?！鞭r村村民之間

7、宅基地上房屋的買賣；農村村民在不違反法律規(guī)定的情形下可以出賣住房，故買賣在農村集體土地上房屋的行為并不必然無效；根據(jù)查明的事實本案黃廷華、梅文利夫妻與高正軍都是農村村民，且是同一鎮(zhèn)的相鄰村，所買賣房屋位于鎮(zhèn)政府所在的浪洞村，房屋本身就是建造在農村宅基地上，買賣時房屋所在村的村委會干部均參與并予以見證，二原告在購買后確實是用于自住用途，雙方的買賣行為屬于農村村民之間為了滿足自住需要，根據(jù)就近原則進行的房屋買賣行為，該行為并不損害農民集體土

8、地的所有權，也沒有改變土地用途，不違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不違反相關國家政策，該買賣行為有效?！彼摹⒄厮袡嗳伺c房屋建造實際出資人不一致，出資人請求確認房屋所有權，不予支持此類糾紛多發(fā)生于家庭內部，或因分家析產，或因婚姻關系變更。法院對于此類案件也有不同判決結果。對于宅基地所有權人與房屋建造實際出資人不一致，出資人請求確認房屋所有權，法院不予支持的理由主要有兩項：第一，房地不可分離，“房隨地走”的處理原則。在“沈甲與張

9、甲、陳某某等分家析產糾紛案”7中，審理法院上海市浦東新區(qū)人民法院認為“農村宅基地使用權審核表上的登記人口即為該宅基地上登記房屋的所有權人?！蓖瑯?，在“王某甲與王某乙、王某丙等分家析產糾紛案”8中，審理法院江蘇省揚州市邗江區(qū)人民法院認為“農村宅基地使用權是保障農村村民居住的制度安排，宅基地使用權以戶為單位申請，一戶一宅，宅基地上房屋由宅基地使用權人所有。1987年建設訟爭房屋時，原告王某甲戶口性質為城鎮(zhèn)，其不是卜楊馬莊的村民，不是訟爭房屋

10、宅基地使用權人，因房和地不可分離，故原告不是該宅基地上房屋所有權人，原告主張其對訟爭房屋享有70%所有權依據(jù)不足，故本院不予支持?！钡诙?，出資人在建造房屋之時未主張份額視為贈與。在“楊x1與陳x等法定繼承糾紛案”9中，審理法院北京市大興區(qū)法院認為“對于楊4主張1984年建房時其雖已出嫁，但建房所用的沙子、水泥是由其出資購買的，本院認為楊4在建房時出資購買建房材料時未主張其份額，其購買材料的出資應當視為對其父母建房的資助和贈與，現(xiàn)其據(jù)此要

11、求分割房產中相應份額一項，本院不予支持?！蔽?、宅基地所有權人與房屋建造實際出資人不一致，出資人請求確認房屋所有權，予以支持對于宅基地所有權人與房屋建造實際出資人不一致，出資人請求確認房屋所有權，法院予以支持的理由主要有兩項：第一，出資人與宅基地所有人對所建造房屋形成共有關系。在“郭建宇、龐文英與郭群英、郭雪松房屋權屬糾紛案中”10，二審法院臨汾市中級人民法院認為“本案所爭執(zhí)的房屋地基當年是以郭群英的名義審批的，郭建宇、龐文英出資修建了房