《市場(chǎng)比較法》ppt課件

1、第四章市場(chǎng)比較法,第四章 市場(chǎng)比較法,§4-1 市場(chǎng)比較法概述,一、基本概念,（一）其他名稱,比較法 市場(chǎng)法,市價(jià)比較法 交易實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法 市場(chǎng)資料比較法交易案例比較法 直接交易案例比較法,第四章 市場(chǎng)比較法,一、基本概念,第四章 市場(chǎng)比較法,（二）市場(chǎng)比較法概念,,二、理論依據(jù),替代原理,第四章 市場(chǎng)比較法,三、應(yīng)用條件,1、充分的交易實(shí)例資料,2

2、、資料具有相關(guān)性,3、市場(chǎng)供求關(guān)系基本一致,4、明確顯示具備的條件,5、資料必須詳實(shí)可靠,第四章 市場(chǎng)比較法,（二）具體條件,（一）基本條件,1、充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)、可便捷利用的市場(chǎng)資料源,2、有充足的、近期的、真實(shí)的房地產(chǎn)交易資料,四、不適用對(duì)象,1、非交易性房地產(chǎn),2、少有交易的房地產(chǎn),適用對(duì)象：交易性房地產(chǎn),交易性房地產(chǎn)是否都可使用市場(chǎng)比較法？,第四章 市場(chǎng)比較法,,五、市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟,第四章 市場(chǎng)比較法,,&#

3、167;4-2 可比實(shí)例的選擇,一、搜集交易實(shí)例,（一）收集資料的范圍,1、按類似房地產(chǎn)交易的頻繁程度定,交易頻繁,——小,交易較少,——大,2、按房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型定,住宅,——小,廠房,——大,第四章 市場(chǎng)比較法,（二）收集資料的內(nèi)容,1、交易雙方情況及交易目的,2、交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況,土地——繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制等區(qū)域因素；土地面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地

4、平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限……,建筑物——建筑物新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向……,3、成交價(jià)格、成交日期、付款方式,列表,第四章 市場(chǎng)比較法,,（三）收集資料的途徑,1、查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料,2、查閱各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，查閱有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息,3、扮裝成欲購(gòu)房地產(chǎn)的顧客,4、參加房地產(chǎn)展示、交易會(huì)，了解各類房地產(chǎn)的信息、行情,5、同

5、行之間隨時(shí)交流、互相提供行情資料,6、其他途徑,第四章 市場(chǎng)比較法,1、用途相同2、結(jié)構(gòu)類同3、區(qū)域類似4、規(guī)模相當(dāng),5、價(jià)格類型一致6、時(shí)間接近7、正常交易8、數(shù)量足夠,二、選取可比實(shí)例,——要求,0.5 ≤,≤2.0,<1年,3~10,第四章 市場(chǎng)比較法,三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ),——五統(tǒng)一,（一）統(tǒng)一付款方式,將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)值,例題,（二）統(tǒng)一采用單價(jià),土地：土

6、地單價(jià)、樓面地價(jià),建筑物：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積,倉(cāng)庫(kù)：體積 停車場(chǎng)：車位 旅館：床位保齡球館：球道 碼頭：船泊 網(wǎng)球場(chǎng)：球面租賃住宅：每套單元的租賃價(jià)格,第四章 市場(chǎng)比較法,（三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位,幣種：人民幣、美元……,單位：元、萬元……,（四）統(tǒng)一面積內(nèi)涵,建筑面積的價(jià)格=使用面積的價(jià)格×使用面積占建筑面積的比率,使用面積的價(jià)格=建筑面積的價(jià)格

7、47;使用面積占建筑面積的比率,（五）統(tǒng)一面積單位,平方米，公頃、畝、平方英尺、坪……,第四章 市場(chǎng)比較法,三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ),舉例,第四章 市場(chǎng)比較法,將實(shí)例A、B、C統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價(jià),A實(shí)例：建筑面積：200平方米 成交價(jià)格：160萬元人民幣 付款方式：成交日付50萬元，半年后付50萬元 一年后付60萬元，月利率0.5%,第四章 市

8、場(chǎng)比較法,舉例,B實(shí)例： 建筑面積：3300平方英尺，成交價(jià)格：29萬美元 匯價(jià)為：1美元=8.27元人民幣 付款方式：成交日首付10萬美元， 余款向銀行申請(qǐng)10年期抵押貸款,第四章 市場(chǎng)比較法,舉例,C實(shí)例： 建筑面積：144平方米 套內(nèi)建筑面積：108平方米 成交價(jià)格：套內(nèi)建筑面積價(jià)格每平方米10000元 付

9、款方式：成交日一次性付款,§4-3 各項(xiàng)修正計(jì)算,一、交易情況修正,（一）修正目的,將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格修正為正常價(jià)格,第四章 市場(chǎng)比較法,1、有厲害關(guān)系人之間的交易 2、急于出售或急于購(gòu)買的交易 3、不了解市場(chǎng)行情的交易 4、特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易,（二）造成成交價(jià)格偏差的因素,6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易,7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易,

10、例：,,C90萬元,,A 30萬元,B30萬元,,合理價(jià)格：45萬元成交區(qū)間：30~60萬元,8、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易,第四章 市場(chǎng)比較法,（二）造成成交價(jià)格偏差的因素,正常價(jià)格,（三）交易情況修正的基本公式,=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù),第四章 市場(chǎng)比較法,某可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場(chǎng)價(jià)格低5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。,

11、某可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場(chǎng)價(jià)格高5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。,第四章 市場(chǎng)比較法,舉例,,,交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的價(jià)格修正,買方付出 = 正常價(jià)格+買方稅費(fèi) = 正常價(jià)格+正常價(jià)格×買方稅費(fèi)率賣方凈得 = 正常價(jià)格－賣方稅費(fèi) = 正常價(jià)格－正常價(jià)格×賣方稅費(fèi)率,第四章 市場(chǎng)比較法,舉例,某可

12、比實(shí)例的建筑面積為120平方米，估價(jià)中調(diào)查獲知其價(jià)格是賣方凈得50萬元。在這宗交易中，買賣雙方正常情況下的稅費(fèi)率分別為3%和1.5%，將此可比實(shí)例修正為正常情況下的單價(jià)。,第四章 市場(chǎng)比較法,,二、交易日期修正,（二）修正目的,將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,（一）修正原因,市場(chǎng)變化,,上升下降平穩(wěn),——市場(chǎng)狀況修正,第四章 市場(chǎng)比較法,估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格,（三）交易日期修正的方法,一般公式：,=可比實(shí)例價(jià)

13、格×交易日期修正系數(shù),價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率法,第四章 市場(chǎng)比較法,二、交易日期修正,1、價(jià)格指數(shù)法,①定基指數(shù),例4-5：為評(píng)估上海某區(qū)一套住宅于2004年3月底的價(jià)格，在選取的可比實(shí)例中有一可比實(shí)例成交于2003年7月，價(jià)格為5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅價(jià)格指數(shù)如下，試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。,第四章 市場(chǎng)比較法,（三）交易日期修正的方法,②環(huán)比指數(shù),例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)

14、2004年9月至2005年3月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個(gè)月為100）。 某宗房地產(chǎn)2004年11月的價(jià)格為6000元/m2，試其修正到2005年3月。,6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2,第四章 市場(chǎng)比較法,（三）交易日期修正的方法,2、價(jià)格變動(dòng)率法,①逐期遞增或遞減

15、,估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù),②期內(nèi)平均上升或下降,估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）,第四章 市場(chǎng)比較法,（三）交易日期修正的方法,舉例,1年前某投資人以20萬美元購(gòu)買了一套房產(chǎn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)匯率為1：8.0，合人民幣160萬元。 1年后該類房產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)上漲了15％，達(dá)到184萬元，假設(shè)目前匯率為1:10.0，合美元18.4萬元。

16、,如果以美元為基準(zhǔn)，則該類房地產(chǎn)價(jià)格下跌8％,第四章 市場(chǎng)比較法,,例4-6：,需要評(píng)估某房地產(chǎn)于2004年3月1日的價(jià)格，所選取的某一可比實(shí)例成交于2003年5月1日，價(jià)格為1000美元/平方米。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在2003年間平均每月比上月遞增1.2%，2004年以來平均每月比上月遞減0.2%； 人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2003年5月1日為1美元=8.29元人民幣，2004年3月1日為

17、1美元=8.25元人民幣。試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，并以美元表示。,第四章 市場(chǎng)比較法,,例4-7：,需要評(píng)估某房地產(chǎn)于2004年3月1日的價(jià)格。 所選取的某一可比實(shí)例成交于2003年4月30日，價(jià)格為人民幣15000元/平方米。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格2003年間平均每月上漲1.5%，2004年以來平均每月下跌0.5%。 試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。,第四章 市場(chǎng)比較法

18、,,三、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正,（一）修正的內(nèi)容,1、區(qū)域因素,交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)劃……,2、個(gè)別因素,面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢(shì)、土地使用權(quán)年限……,第四章 市場(chǎng)比較法,（二）修正的目的,使可比實(shí)例價(jià)格成為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)的區(qū)域因素和其個(gè)別因素下的價(jià)格,（三）修正的方法,區(qū)域因素修正的公式： 對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正的公

19、式： 對(duì)象個(gè)別因素下的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù),第四章 市場(chǎng)比較法,三、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正,1、直接比較法,區(qū)域因素與個(gè)別因素直接比較分值表,第四章 市場(chǎng)比較法,區(qū)域因素修正具體修正公式：,個(gè)別因素修正具體修正公式：,,,第四章 市場(chǎng)比較法,例 題,4-8:有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，該可比實(shí)例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對(duì)象。經(jīng)分析，可比實(shí)例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃

20、條件、文體設(shè)施等方面綜合起來比估價(jià)對(duì)象好2%，求經(jīng)過區(qū)域因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。,4-9:有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，該可比實(shí)例的個(gè)別因素綜合起來劣于待估對(duì)象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來需修正-3%，求經(jīng)個(gè)別因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。,第四章 市場(chǎng)比較法,2、間接比較法,區(qū)域因素與個(gè)別因素間接比較分值表,第四章 市場(chǎng)比較法,區(qū)域因素修正具體修正公式：,個(gè)別因素修正具體修正公式：

21、,第四章 市場(chǎng)比較法,該項(xiàng)修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正,可以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個(gè)別因素,也可分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況,區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實(shí)物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響

22、房地產(chǎn)價(jià)格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。,第四章 市場(chǎng)比較法,四、求取比準(zhǔn)價(jià)格,(一)求取公式,VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個(gè),式中： VA為由實(shí)例A修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格； VA’為可比實(shí)例A的成交價(jià)格； K情為交易情況修正系數(shù)，K情=K日為交易日期修正系數(shù)，K日= K區(qū)為區(qū)域因素修正系數(shù)，K區(qū)=

23、K個(gè)為個(gè)別因素修正系數(shù)，K個(gè)=,第四章 市場(chǎng)比較法,數(shù)字化公式：,VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個(gè)× K容× K年×……,VA=VA’×K情×K日×K狀,VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個(gè),第四章 市場(chǎng)比較法,（二）求取方法,1、簡(jiǎn)單算術(shù)平均,2、加權(quán)算術(shù)平均,第四章 市場(chǎng)比較

24、法,四、求取比準(zhǔn)價(jià)格,3、中位數(shù),4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡,5000元/㎡,4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡、5300元/㎡,（5000+5200）÷2=5100元/㎡,4、眾數(shù),5000元/㎡、4500元/㎡、5200元/㎡、5000元/㎡、4800元/㎡、5000元/㎡,5000元/㎡,5、其他方法,第四章 市場(chǎng)比較法

25、,,,§4-4 市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例,第四章 市場(chǎng)比較法,例1,因素條件說明表,比較因素分值表,第四章 市場(chǎng)比較法,比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表,第四章 市場(chǎng)比較法,比較因素分值表,第四章 市場(chǎng)比較法,比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表,第四章 市場(chǎng)比較法,比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表,第四章 市場(chǎng)比較法,例2,第四章 市場(chǎng)比較法,A為分期付款，即：于成交日首付15萬元，時(shí)隔半年再付15萬元，余款于1年后付清，利率以5%計(jì)； B為一次性付款，

26、即于成交日一次性付清全款； C為抵押貸款，即：于成交日首付30%，余款向銀行申請(qǐng)15年期的抵押貸款，抵押貸款利率為5.05%。  該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2004年上半年間逐月上漲1.5%；下半年以來逐月上漲0.8%。 美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)2004年4月1日為1：8.28；2004年2月1日為1：8.30；2004年8月1日為1：8.27，2004年10月30日為1：8.26。 評(píng)

27、估某房地產(chǎn)于2004年10月30日的價(jià)格。,第四章 市場(chǎng)比較法,,,（1）建立價(jià)格可比基礎(chǔ),將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià),第四章 市場(chǎng)比較法,（2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格,比準(zhǔn)價(jià)格=實(shí)例價(jià)格 ×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù) ×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù),第四章 市場(chǎng)比較法,補(bǔ)充習(xí)題,1、為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象于2005年10月28日的價(jià)格，選取了一位于控

28、江六村5號(hào)、成交于2005年3月的可比實(shí)例。試?yán)蒙虾Ｊ卸址績(jī)r(jià)格指數(shù)計(jì)算交易日期修正系數(shù)。 2、試用市場(chǎng)比較法評(píng)估某居住房地產(chǎn)價(jià)格。,第四章 市場(chǎng)比較法,××路××弄××號(hào)××室房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,一、估價(jià)對(duì)象概況 1、地址 2、權(quán)益狀況 3、區(qū)域狀況 4、實(shí)物狀況二、估價(jià)基本事項(xiàng) 1、估價(jià)目的

29、 2、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 3、估價(jià)人員 4、作業(yè)日期,第四章 市場(chǎng)比較法,三、估價(jià)思路與方法,1、估價(jià)方法選用2、估價(jià)方法概述,四、估價(jià)過程,1、搜集交易實(shí)例,第四章 市場(chǎng)比較法,5個(gè)交易實(shí)例的地址、成交日期、價(jià)格、來源等,××路××弄××號(hào)××室房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,2、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較,第四章 市場(chǎng)比較法,四、估價(jià)過程,3、比

30、較因素分值,第四章 市場(chǎng)比較法,四、估價(jià)過程,4、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格,第四章 市場(chǎng)比較法,四、估價(jià)過程,習(xí)題1,1、為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格，搜集了眾多交易案例，其中選取了A、B兩個(gè)可比實(shí)例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：A實(shí)例建筑面積200平方米，成交總價(jià)140萬元人民幣，分三期付款，首付24萬元，第二期于半年后付48萬元，余款68萬元于一年后付清。B實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)21萬美元，于成交時(shí)一次付清。若年利率為4%，B實(shí)例成交

31、日的美元與人民幣市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.27元人民幣，試將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價(jià)。,第四章 市場(chǎng)比較法,,,習(xí)題2,2、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試求正常成交價(jià)格。,3、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元

32、/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中買賣雙方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和 7%，試求正常成交價(jià)格。,第四章 市場(chǎng)比較法,,習(xí)題3,,4、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)于2004年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/平方米，成交日期2003年10月末。調(diào)查獲知：該類房地產(chǎn)價(jià)格2003年6月末至2004年2月末平均每月比上月上漲1.5%； 2004年2月末至2004年9月末平均每月比上月上漲2%

33、。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。,5、某個(gè)可比實(shí)例于2004年2月1日的價(jià)格為1000美元/平方米；該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2004年2月1日為1美元=8.26元人民幣；2004年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到2004年10月1日的人民幣價(jià)格。,第四章 市場(chǎng)比較法,,習(xí)題4,6、某個(gè)可比實(shí)例于2004年2月1日的價(jià)格為1

34、000美元/平方米；該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2004年2月1日為1美元=8.26元人民幣；2004年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到2004年10月1日的人民幣價(jià)格。,7、為評(píng)估上海某區(qū)一套住宅房地產(chǎn)于2004年3月的價(jià)格，在選取可比實(shí)例中有一可比實(shí)例成交于2003年12月，成交價(jià)格為8800元/平方米。2003年8月～2004

35、年3月的中房上海住宅指數(shù)如下：,第四章 市場(chǎng)比較法,,習(xí)題5,假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2004年4月30日為1：8.27，2004年10月31日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不變，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上漲0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上漲1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓于2004年10月31日的正