物業(yè)管理經(jīng)典案例

1、- 1 -物業(yè)管理經(jīng)典案例 物業(yè)管理經(jīng)典案例案例一：停車場丟車賠不賠 案例一：停車場丟車賠不賠某小區(qū)設(shè)有停車場，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費(fèi)票據(jù)上明示：本車場只負(fù)責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強(qiáng)防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，期間下一場暴雨，雨后離開時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂于物業(yè)管理公司交涉要

2、求賠償，物業(yè)管理公司已有正式聲明在先，收取的停車費(fèi)未含有管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭。觀點(diǎn)一：聲明在先，不予賠償理據(jù)：已有聲明，盡了告示義務(wù)，收費(fèi)低（未含看管費(fèi)） ，不存在保管關(guān)系，利益風(fēng)險(xiǎn)不等觀點(diǎn)二：單方聲明，不予承認(rèn)。理據(jù)：土地是國家的，收的其實(shí)是看管費(fèi)。收了費(fèi)，保管關(guān)系成立。單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。 觀點(diǎn)四：以責(zé)定法。停車丟車案例歸納： 停車丟車

3、案例歸納：1. 主管部門核準(zhǔn)營業(yè)收費(fèi)的停車場，本身就有保管義務(wù)，主管部門檢查未有安防，消防措施，不允營業(yè)。2. 物價(jià)部門未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。3. 單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)：單方格式合同無效。4. 有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等） ，牌未丟、票未做記號丟車，需負(fù)責(zé)任。5. 給人印象明確是無人看管的收費(fèi)停車場，責(zé)任反而小。提供方便的臨時(shí)停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒） ，丟車可以不賠。案例二： 案例二：徐先生花費(fèi)大量時(shí)間

4、和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？案例分析： 案例分析：1、樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致

5、跑水，但無論哪種原- 3 -市場的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為 3 年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然要拒絕。3. 如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。案例五： 案例五：某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)做出如下規(guī)定：1. 車輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi) 2 元。2. 車輛在小區(qū)內(nèi)的

6、停車場地停放，收費(fèi) 1 元/小時(shí)3. 業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車 50 元/月。助動(dòng)車 150 元/月，機(jī)動(dòng)車 300 元/月。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。請問：物業(yè)公司的做法是否合理？案例分析：機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會決定。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

7、由物價(jià)主管部門規(guī)定。所以，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會許可，自行確定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且把車輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤所得的行為，違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車費(fèi)中扣除車輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。案例六： 案例六：2033 年 5 月 30 日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣

8、服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院休息幾天即可。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求（醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)等約 3400 元） 。問題：物業(yè)管理中心該不該賠償？ 問題：物業(yè)管理中心該不該賠償？案例分析： 案例分析：枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對于