物業(yè)管理經(jīng)典案例

1、- 1 -物業(yè)管理經(jīng)典案例 物業(yè)管理經(jīng)典案例案例一：停車(chē)場(chǎng)丟車(chē)賠不賠 案例一：停車(chē)場(chǎng)丟車(chē)賠不賠某小區(qū)設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車(chē)場(chǎng)安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車(chē)場(chǎng)入口處用告示牌及在停車(chē)費(fèi)票據(jù)上明示：本車(chē)場(chǎng)只負(fù)責(zé)提供車(chē)位，收取的僅是車(chē)位租金，請(qǐng)車(chē)主加強(qiáng)防范措施，車(chē)輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開(kāi)車(chē)來(lái)訪，停車(chē)于車(chē)場(chǎng)，期間下一場(chǎng)暴雨，雨后離開(kāi)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車(chē)輛丟失，遂于物業(yè)管理公司交涉要

2、求賠償，物業(yè)管理公司已有正式聲明在先，收取的停車(chē)費(fèi)未含有管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭。觀點(diǎn)一：聲明在先，不予賠償理?yè)?jù)：已有聲明，盡了告示義務(wù)，收費(fèi)低（未含看管費(fèi)） ，不存在保管關(guān)系，利益風(fēng)險(xiǎn)不等觀點(diǎn)二：?jiǎn)畏铰暶?，不予承認(rèn)。理?yè)?jù)：土地是國(guó)家的，收的其實(shí)是看管費(fèi)。收了費(fèi)，保管關(guān)系成立。單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。 觀點(diǎn)四：以責(zé)定法。停車(chē)丟車(chē)案例歸納： 停車(chē)丟車(chē)

3、案例歸納：1. 主管部門(mén)核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)收費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)，本身就有保管義務(wù)，主管部門(mén)檢查未有安防，消防措施，不允營(yíng)業(yè)。2. 物價(jià)部門(mén)未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。3. 單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)：?jiǎn)畏礁袷胶贤瑹o(wú)效。4. 有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等） ，牌未丟、票未做記號(hào)丟車(chē)，需負(fù)責(zé)任。5. 給人印象明確是無(wú)人看管的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，責(zé)任反而小。提供方便的臨時(shí)停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒） ，丟車(chē)可以不賠。案例二： 案例二：徐先生花費(fèi)大量時(shí)間

4、和金錢(qián)剛剛裝修好的房子，被樓上住戶住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？案例分析： 案例分析：1、樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致

5、跑水，但無(wú)論哪種原- 3 -市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為 3 年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然要拒絕。3. 如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開(kāi)發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。案例五： 案例五：某小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)收費(fèi)做出如下規(guī)定：1. 車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi) 2 元。2. 車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)的

6、停車(chē)場(chǎng)地停放，收費(fèi) 1 元/小時(shí)3. 業(yè)主停放在小區(qū)停車(chē)棚內(nèi)的車(chē)輛，自行車(chē) 50 元/月。助動(dòng)車(chē) 150 元/月，機(jī)動(dòng)車(chē) 300 元/月。車(chē)輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤(rùn)。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)公司的做法是否合理？案例分析：機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車(chē)輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。車(chē)輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車(chē)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

7、由物價(jià)主管部門(mén)規(guī)定。所以，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會(huì)許可，自行確定車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且把車(chē)輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤(rùn)所得的行為，違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車(chē)費(fèi)中扣除車(chē)輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。案例六： 案例六：2033 年 5 月 30 日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛(ài)人經(jīng)過(guò)，正好砸在女同志的身上，劃破衣

8、服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛(ài)人給物業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷，住院休息幾天即可。其愛(ài)人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求（醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約 3400 元） 。問(wèn)題：物業(yè)管理中心該不該賠償？ 問(wèn)題：物業(yè)管理中心該不該賠償？案例分析： 案例分析：枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問(wèn)題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對(duì)于