我國(guó)宗地地價(jià)評(píng)估存在的問(wèn)題及對(duì)策.pdf

1、1978年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)決定土地使用權(quán)批租價(jià)格的改革標(biāo)志著我國(guó)的宗地地價(jià)評(píng)估的開(kāi)始。由于土地市場(chǎng)本身是一個(gè)不完全市場(chǎng)，參與交易各方的信息不完全對(duì)稱，影響土地價(jià)格的因素較多且復(fù)雜，因此，如何公正、合理地確定土地價(jià)格，如何充分體現(xiàn)土地的資產(chǎn)價(jià)值的問(wèn)題日益重要。這就增加了市場(chǎng)對(duì)專業(yè)地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)地價(jià)評(píng)估人員的依賴性。地價(jià)評(píng)估人員只有在充分理解地價(jià)形成理論、分析地價(jià)影響因素的前提下，制定合理的評(píng)估程序、選用適宜的評(píng)估方法才能得出客觀公正的結(jié)論

2、。
　　 本文的研究將有利于地價(jià)評(píng)估理論體系的發(fā)展和完善；有利于土地交易價(jià)格評(píng)估制度的發(fā)展和完善；有利于實(shí)現(xiàn)宗地地價(jià)評(píng)估過(guò)程的規(guī)范化、有序化；有利于區(qū)分估價(jià)方法，合理選擇，促進(jìn)土地合理使用，實(shí)現(xiàn)土地的高效與最佳利用；有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金的良性循環(huán)，使之更好地為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。
　　 本研究的主要結(jié)果如下：
　　 1.我國(guó)宗地地價(jià)評(píng)估體系建立和發(fā)展大致經(jīng)歷了理論準(zhǔn)備和試點(diǎn)探索、體系形成及推廣應(yīng)用三個(gè)階段。介紹了各階段的

3、特點(diǎn)。
　　 2.本研究闡述了我國(guó)宗地地價(jià)評(píng)估的現(xiàn)狀，具體包括：
　　 我國(guó)現(xiàn)行的宗地地價(jià)評(píng)估體系表現(xiàn)出基于《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》建立宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)；經(jīng)歷了3種集成模式；評(píng)估功能日趨完善；體系的開(kāi)發(fā)技術(shù)不斷進(jìn)步；地價(jià)評(píng)估程序及技術(shù)途徑趨于完善等特點(diǎn)。
　　 我國(guó)宗地地價(jià)評(píng)估管理體系的發(fā)展成果表現(xiàn)為：已經(jīng)初步建立了土地估價(jià)管理制度；脫鉤改制基本完成，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)已從政府母體脫離；土地估價(jià)報(bào)

4、告?zhèn)浒钢贫冉?，土地估價(jià)機(jī)制進(jìn)一步科學(xué)合理、責(zé)任明確土地評(píng)估的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度逐步與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌，土地評(píng)估市場(chǎng)機(jī)制完全建立；中央和地方政府都制定了土地估價(jià)的大量相關(guān)法律、法規(guī)。
　　 3.本研究分析了我國(guó)宗地地價(jià)評(píng)估存在的問(wèn)題：包括評(píng)估方法應(yīng)用中評(píng)估人員的主觀性和隨意性較強(qiáng)；地價(jià)評(píng)估缺乏統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)；地價(jià)評(píng)估執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)范不夠完善；評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制亟待完善；評(píng)估機(jī)構(gòu)管理體制與現(xiàn)代企業(yè)管理制度尚未銜接等問(wèn)題。
　　 4.本

5、研究提出了解決宗地地價(jià)評(píng)估中存在問(wèn)題的對(duì)策，包括：合理選擇估價(jià)方法；通過(guò)引進(jìn)模糊數(shù)學(xué)理論、對(duì)修正系數(shù)進(jìn)行修正等方法對(duì)宗地價(jià)評(píng)估方法進(jìn)行改進(jìn)；建立完善的法律監(jiān)管約束機(jī)制；建立土地估價(jià)人員資格認(rèn)證和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格評(píng)級(jí)制度；完善并不斷更新職業(yè)技術(shù)規(guī)范；完善地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范體系；按照企業(yè)模式重組地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)；樹(shù)立行業(yè)誠(chéng)信理念；對(duì)評(píng)估過(guò)程進(jìn)行復(fù)核；德?tīng)柗品ㄔ谧诘貎r(jià)格確定過(guò)程中的應(yīng)用；多種估價(jià)方法所得估價(jià)結(jié)果的綜合利用等對(duì)策。