我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析摘要 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門,其興衰直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的興衰。本文通過(guò)描述目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，以經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析產(chǎn)生的原因，及 房地產(chǎn)泡沫增長(zhǎng)對(duì)我國(guó)的影響，借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的調(diào)節(jié)對(duì)策，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)、健康發(fā)展。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 供給 需求 均衡 泡沫增長(zhǎng) AbstractThe real estate industry is an important sector of the nationa

2、l economy, its rise and fall directly related to national economic decline.This paper describes the current situation of the development of real estate market in China at present, analysis the reasons at the point of eco

3、nomic, and explain the influence of real estate bubble growth to our country. Learn From Foreign Experience and put forward the corresponding adjustment countermeasures to promote the sustainable and healthy development

4、of real estate in our country.Keywords: Real estate ,supply, demand ,balance bubble growth房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展不 僅有助于我國(guó)抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而且是預(yù)防通脹的重要措施.在我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇這段時(shí)期內(nèi)，國(guó)家將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，包括支持保障性住房的發(fā)展,遏制 投機(jī)行為,科學(xué)測(cè)算用地指標(biāo),嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備,打擊“

5、囤地“行為等，以達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀近年來(lái)隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時(shí),在總體上對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展確實(shí)起到了促進(jìn)作用；另一方面由于野蠻生長(zhǎng)，其 負(fù)面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一大隱患。因此， 對(duì)迅速蔓延的房地產(chǎn)負(fù)面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預(yù)警。 1.1 房地產(chǎn)供求總量上的非均衡性房地產(chǎn)供求總量上的非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求大于有效

6、需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求和超額供給同時(shí)并存，也即短缺與過(guò)剩同時(shí)存在。 在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，存在著潛在需求巨大與有效需求不足的矛 盾、大量商品房空置等非均衡問(wèn)題。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城鎮(zhèn)需品，具有不可移動(dòng)性和差異性。其不可移動(dòng)性體現(xiàn)在它的區(qū)位特征上，包括 小區(qū)環(huán)境及住戶的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，所處地段本身的物理特性和可達(dá)性，以及與工作地點(diǎn)、親朋好友之間的交通方便程度等均在考慮之列。住房的差異性表現(xiàn) 在房屋的實(shí)體

7、特征上，例如房型、面積、房齡、建材、內(nèi)外裝修等等。上述特性使得購(gòu)房者的搜尋成本和簽約成本很高。首先考慮搜尋成本，由于房地產(chǎn)市 場(chǎng)中的購(gòu)房者收人和偏好存在很大差異，而房地產(chǎn)又不可移動(dòng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供給無(wú)法完全切合市場(chǎng)需求，形成最初市場(chǎng)中的非均衡點(diǎn)，而當(dāng)潛在購(gòu)房者持續(xù)性、目的性地尋找適合的房屋而形成的較高搜尋成本會(huì)使交易進(jìn)一步減少，使 市場(chǎng)無(wú)法迅速吸收過(guò)度供給。其次考慮簽約成本，由于存在房屋的差異性，購(gòu) 房者為了能使所簽訂的契約盡可能地完整，他

8、們會(huì)有意或無(wú)意地使簽約成本增加，簽約時(shí)間延長(zhǎng)，從而減緩市場(chǎng)中調(diào)整供求非均衡的速度。2．3 壟斷競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格形成機(jī)制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動(dòng)的，從而決定了任何一種房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、就地消費(fèi)。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)不能像一般商品，如日用百貨、衣帽服飾等一樣，能夠通過(guò)價(jià)格信號(hào)引導(dǎo)調(diào)劑各地余缺，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一市場(chǎng)，而是區(qū)域性的壟斷市場(chǎng)。在壟斷性市場(chǎng)上，由于住

9、房是生活必需品，當(dāng)市場(chǎng)上沒(méi)有 其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于供方定價(jià)的，在這樣的市場(chǎng)氛圍之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格就不完全是由市場(chǎng)供需來(lái)決定了，其數(shù)值除了受市場(chǎng)供求的影響之外還要受定價(jià)者(即開(kāi)發(fā)商)的主觀約束，當(dāng)市 場(chǎng)形勢(shì)明朗時(shí)，過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格就必然出現(xiàn)了，而作為處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，只能接受這一市場(chǎng)價(jià)格，此時(shí)，房?jī)r(jià)的不能承受問(wèn)題就不可避免地發(fā)生了，供求的非均衡就出現(xiàn)了。 2．4 中央金融政策的變動(dòng)導(dǎo)致房地

10、產(chǎn)市場(chǎng)非均衡房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。金融政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工具之一。運(yùn)用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)需求過(guò)旺、投資過(guò)熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸。金融政策主要通過(guò)對(duì)信貸規(guī)模、 利率水平、貸款方式等選擇來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于樓盤開(kāi)發(fā)的大部分資金來(lái)源于銀行貸款，因此銀行貸款的額度和短期貸款的 利率的調(diào)整會(huì)對(duì)房地產(chǎn)

11、供給產(chǎn)生重要影響，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行首付額度 和貸款利率的調(diào)整會(huì)對(duì)使用按揭的購(gòu)房者的購(gòu)買決策產(chǎn)生影響，從而對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生重要影響，這樣可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量無(wú)法達(dá)到平衡。 因此經(jīng)常處于變動(dòng)狀態(tài)的信貸等金融政策也同樣造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡。我 們國(guó)家住房金融，雖然個(gè)人貸款住房抵押貸款余額、增長(zhǎng)速度屢創(chuàng)新高。但是由于我們目前只是針對(duì)交易過(guò)程中提供住房抵押貸款，沒(méi)有存量房的再按揭再 融資的制度安排，所以，住房金融發(fā)展的深度相對(duì)