城市住宅特征價(jià)格的空間異質(zhì)性研究——對(duì)杭州的實(shí)證分析.pdf

1、隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)和我國(guó)城市住房制度的不斷改革，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近的十幾年經(jīng)歷了快速的發(fā)展，當(dāng)前住宅價(jià)格問題、住宅價(jià)格與住宅本身特征之間的關(guān)系已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。眾所周知，基于不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位、家庭地位以及活動(dòng)的場(chǎng)所（如工作地點(diǎn)），購(gòu)房者對(duì)住宅特定的結(jié)構(gòu)、鄰里特征、區(qū)位特征的需求是不同的。由于住宅的固定性以及異質(zhì)性，可以預(yù)期必然會(huì)存在供給和需求之間的不平衡，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅特征價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)出空間異質(zhì)性。城市住

2、宅價(jià)格是城市居民、政府及房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，而正是各種住宅特征影響了住宅價(jià)格。分析住宅特征的隱含價(jià)格以及住宅隱含價(jià)格的空間異質(zhì)性，有利于消費(fèi)者選購(gòu)區(qū)位合適、價(jià)格合理的住宅，有利于輔助房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)確地進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位，有利于協(xié)助政府制定準(zhǔn)確的城市發(fā)展規(guī)劃等相關(guān)政策。本研究嘗試以杭州市為例，通過分別構(gòu)建特征價(jià)格模型、空間擴(kuò)展模型和地理加權(quán)回歸模型，結(jié)合GIS技術(shù)，來(lái)檢驗(yàn)杭州住宅特征隱含價(jià)格的空間異質(zhì)性，并總結(jié)其空間分異規(guī)律。
　

3、　本研究主要內(nèi)容包括：⑴總結(jié)和歸納了住宅隱合價(jià)格空間分異的相關(guān)理論模型和實(shí)證研究進(jìn)展。本文簡(jiǎn)要地回顧了特征價(jià)格理論的理論基礎(chǔ)及其應(yīng)用，系統(tǒng)地總結(jié)當(dāng)前學(xué)術(shù)界關(guān)于住宅價(jià)格和住宅特征隱含價(jià)格的空間異質(zhì)性研究的現(xiàn)狀，并對(duì)當(dāng)前研究住宅特征隱含價(jià)格的三種主要方法進(jìn)行系統(tǒng)地闡述。⑵基于特征價(jià)格理論視角，結(jié)合杭州的客觀實(shí)際，確定了模型的變量。本文將杭州市六大主城區(qū)作為研究區(qū)域，通過小區(qū)實(shí)地調(diào)研、房地產(chǎn)中介服務(wù)公司和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)三大途徑收集研究所需數(shù)據(jù)。在

4、總結(jié)當(dāng)前學(xué)者選擇研究變量的經(jīng)驗(yàn)后，同時(shí)結(jié)合本研究的實(shí)際需要，本文最終選取了包括建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征的13個(gè)因素作為本研究的解釋變量并對(duì)其進(jìn)行量化和處理。⑶構(gòu)建了傳統(tǒng)特征價(jià)格模型、空間擴(kuò)展模型以及地理加權(quán)回歸模型，實(shí)證研究證明杭州市住宅隱含價(jià)格存在空間異質(zhì)性，研究發(fā)現(xiàn)空間擴(kuò)展模型能夠判斷大部分住宅特征的隱含價(jià)格的空間平穩(wěn)性，但是由于其無(wú)法得到各樣本點(diǎn)住宅特征的邊際價(jià)格，從而無(wú)法確切地分析各住宅特征隱含價(jià)格的空間分布狀況。而地理加權(quán)