城市住宅特征價格的空間異質(zhì)性研究——對杭州的實證分析.pdf

1、隨著中國城市化進程的加速推進和我國城市住房制度的不斷改革，我國的房地產(chǎn)市場在最近的十幾年經(jīng)歷了快速的發(fā)展，當前住宅價格問題、住宅價格與住宅本身特征之間的關(guān)系已經(jīng)成為學術(shù)界關(guān)注的焦點。眾所周知，基于不同的社會經(jīng)濟地位、家庭地位以及活動的場所（如工作地點），購房者對住宅特定的結(jié)構(gòu)、鄰里特征、區(qū)位特征的需求是不同的。由于住宅的固定性以及異質(zhì)性，可以預(yù)期必然會存在供給和需求之間的不平衡，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的住宅特征價格會呈現(xiàn)出空間異質(zhì)性。城市住

2、宅價格是城市居民、政府及房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的焦點，而正是各種住宅特征影響了住宅價格。分析住宅特征的隱含價格以及住宅隱含價格的空間異質(zhì)性，有利于消費者選購區(qū)位合適、價格合理的住宅，有利于輔助房地產(chǎn)開發(fā)商準確地進行目標市場定位，有利于協(xié)助政府制定準確的城市發(fā)展規(guī)劃等相關(guān)政策。本研究嘗試以杭州市為例，通過分別構(gòu)建特征價格模型、空間擴展模型和地理加權(quán)回歸模型，結(jié)合GIS技術(shù)，來檢驗杭州住宅特征隱含價格的空間異質(zhì)性，并總結(jié)其空間分異規(guī)律。
　

3、　本研究主要內(nèi)容包括：⑴總結(jié)和歸納了住宅隱合價格空間分異的相關(guān)理論模型和實證研究進展。本文簡要地回顧了特征價格理論的理論基礎(chǔ)及其應(yīng)用，系統(tǒng)地總結(jié)當前學術(shù)界關(guān)于住宅價格和住宅特征隱含價格的空間異質(zhì)性研究的現(xiàn)狀，并對當前研究住宅特征隱含價格的三種主要方法進行系統(tǒng)地闡述。⑵基于特征價格理論視角，結(jié)合杭州的客觀實際，確定了模型的變量。本文將杭州市六大主城區(qū)作為研究區(qū)域，通過小區(qū)實地調(diào)研、房地產(chǎn)中介服務(wù)公司和互聯(lián)網(wǎng)平臺三大途徑收集研究所需數(shù)據(jù)。在

4、總結(jié)當前學者選擇研究變量的經(jīng)驗后，同時結(jié)合本研究的實際需要，本文最終選取了包括建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征的13個因素作為本研究的解釋變量并對其進行量化和處理。⑶構(gòu)建了傳統(tǒng)特征價格模型、空間擴展模型以及地理加權(quán)回歸模型，實證研究證明杭州市住宅隱含價格存在空間異質(zhì)性，研究發(fā)現(xiàn)空間擴展模型能夠判斷大部分住宅特征的隱含價格的空間平穩(wěn)性，但是由于其無法得到各樣本點住宅特征的邊際價格，從而無法確切地分析各住宅特征隱含價格的空間分布狀況。而地理加權(quán)