城市住宅價(jià)格影響因素實(shí)證研究.pdf

1、自1998年我國(guó)取消福利分房以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不斷擴(kuò)大，商品房銷(xiāo)售面積逐年增加，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。與此同時(shí)，伴隨房?jī)r(jià)的日益提高，也沉淀出一些問(wèn)題：供求關(guān)系緊張，住宅供給結(jié)構(gòu)不合理，房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，甚至有些城市呈現(xiàn)出一些房地產(chǎn)泡沫的征兆。一時(shí)間，房?jī)r(jià)問(wèn)題引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，到底住宅價(jià)格是怎么形成的?是什么因素影響和決定著住宅價(jià)格?有關(guān)住宅價(jià)格的討論一直在持續(xù)。但目前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)住宅市場(chǎng)和住宅價(jià)格的研究還只是停留在寬

2、泛的定性分析上，缺乏定量分析和實(shí)證研究，也缺乏可靠的分析工具和模型模擬，因而無(wú)法知道城市住宅價(jià)格對(duì)哪些因素是最敏感的，這些因素的影響力到底有多大。本論文正是試圖在這方面做一些有益的嘗試。 本論文的研究?jī)?nèi)容包括：首先，文章探討了住宅價(jià)格的形成機(jī)制，分為單一市場(chǎng)均衡模型和蛛網(wǎng)滯后模型二種情況，通常狀況下，市場(chǎng)曾現(xiàn)出收斂型蛛網(wǎng)模型時(shí)，住宅價(jià)格達(dá)到均衡。其次，從需求和供給兩個(gè)角度分析了住宅價(jià)格。住宅需求價(jià)格與收入有著緊密的聯(lián)系，并以不同

3、城市和不同時(shí)間的房?jī)r(jià)收入比為例，總結(jié)出房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法和特性。從住宅價(jià)格的具體構(gòu)成項(xiàng)目方面探討了住宅的供給價(jià)格。最后，結(jié)合2001-2004年25個(gè)大、中城市住宅市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)全市非農(nóng)業(yè)人口、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、人均住房使用面積、恩格爾系數(shù)、商品住宅銷(xiāo)售面積、住宅開(kāi)發(fā)投資額與住宅價(jià)格進(jìn)行建模和實(shí)證研究。實(shí)證結(jié)果顯示，人均可支配收入、住宅開(kāi)發(fā)投資額對(duì)城市住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響最為顯著，并利用回歸模型對(duì)2005年全國(guó)8個(gè)城市的理