土地出讓方式、出讓金收入與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究.pdf

1、隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程不斷加快、居民收入水平穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)M足了部分居民的居住需求，改善了居民的居住條件，改變了城市面貌，為中國(guó)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，在取得諸多成就的同時(shí)，也存在著不少問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，而且在一些城市中高房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的可支付能力。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)“71號(hào)”令，要求從2004

2、年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。隨著土地出讓制度改革不斷深化，市場(chǎng)化的出讓方式使得土地價(jià)值得到了充分的顯化，再加上土地市場(chǎng)壟斷供給和競(jìng)爭(zhēng)需求等因素的綜合作用，中國(guó)城市地價(jià)不斷上升。2007-2010年間更是地王頻現(xiàn)，政府土地出讓金收入猛增。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款達(dá)到了274644791.15萬(wàn)元人民幣，同比增加70.4％。土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)材料。土地出讓方式的改變、出讓金收入的高漲與房?jī)r(jià)的攀升是

3、否存在關(guān)系成為了學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　本研究在參考前人的研究基礎(chǔ)上，構(gòu)建理論分析框架，運(yùn)用全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)對(duì)土地出讓方式、出讓金收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行分析，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提出建議。本文的研究?jī)?nèi)容主要包括:(1)回顧、評(píng)述與借鑒。通過(guò)梳理與土地價(jià)格相關(guān)的理論知識(shí)，為研究奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ);(2)理論分析。主要是從市場(chǎng)的需求與供給這兩個(gè)方面討論影響房?jī)r(jià)的一般性因素及其影響機(jī)理，再對(duì)”招拍掛“土地出讓方式下土地價(jià)格

4、的形成機(jī)理做分析，最后討論不同的土地出讓方式下土地出讓收入金對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理等;(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地出讓運(yùn)行現(xiàn)狀的審視。對(duì)土地出讓方式、出讓金收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行判定;(4)運(yùn)用計(jì)量分析方法對(duì)土地出讓方式、出讓金收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析;(5)在結(jié)合理論研究和實(shí)證研究的基礎(chǔ)上提出政策建議。
　　一.本研究的主要結(jié)論如下:
　　1.本文構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡模型，通過(guò)模型推導(dǎo)，得出“招拍掛”或者協(xié)議出讓的方式形成的土地出讓價(jià)

5、格越高，房?jī)r(jià)就會(huì)越高;“招拍掛”或者協(xié)議出讓的方式的土地面積占比越高，房?jī)r(jià)就會(huì)越高的結(jié)論。
　　2.本文通過(guò)運(yùn)用2003-2010年間全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)的數(shù)據(jù)構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型，就土地出讓方式、出讓金收入和房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。本文集中研究的是市場(chǎng)化的土地出讓制度，即“招拍掛”出讓對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。結(jié)果表明:(1)樣本區(qū)間的土地出讓方式、出讓金收入與房?jī)r(jià)具有顯著的正向關(guān)系，也即是隨著以“招拍掛”方式出讓的土地面積比重的加大和土地

6、出讓收入的提高，住宅價(jià)格會(huì)因此不斷提高。這驗(yàn)證了理論模型對(duì)于土地出讓方式對(duì)房?jī)r(jià)的影響的符號(hào)設(shè)定。與此同時(shí)，土地出讓方式、出讓金收入對(duì)房?jī)r(jià)的正向效應(yīng)在區(qū)域間并不具有顯著差異。(2)從彈性角度進(jìn)行分析，可以看出無(wú)論是全國(guó)總體還是東中西部地區(qū)，供給與需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不容忽視。
　　二.主要政策建議如下:
　　1.調(diào)整中央和地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)關(guān)系，解決地方政府依靠“土地財(cái)政”的狀況。在財(cái)政上，適當(dāng)將一些稅種劃歸地方，解決地方政府財(cái)政

7、支出上的瓶頸問(wèn)題。如果這個(gè)問(wèn)題不解決，政府將走不出“低價(jià)征用土地→拆遷、平整→儲(chǔ)備起來(lái)→等到地價(jià)漲上去再高價(jià)賣(mài)地→再低價(jià)征用土地”這種惡性循環(huán)，而且在國(guó)家規(guī)定建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高后，這種成本很可能被轉(zhuǎn)嫁到地價(jià)里，進(jìn)一步推高地價(jià)，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。
　　2.激活城市存量土地的開(kāi)發(fā)供應(yīng)。雖然當(dāng)前對(duì)增量土地供應(yīng)實(shí)行了嚴(yán)格控制，但仍有相當(dāng)部分城市存量土地被開(kāi)發(fā)商蓄意囤積。國(guó)家正積極加強(qiáng)對(duì)這些低效利用、閑置的用地的開(kāi)發(fā)盤(pán)活

8、，充實(shí)土地一級(jí)市場(chǎng)的可供應(yīng)土地量。根據(jù)需要適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以此推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格的合理形成。
　　3.解決商品房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。政府應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)規(guī)劃、土地政策的引導(dǎo)，保持普通商品房占主體地位的同時(shí)，適當(dāng)控制高檔商品房建設(shè);通過(guò)稅收、信貸、利率等手段，通過(guò)累進(jìn)稅的征收，使房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)高檔住房和低價(jià)位住房獲取的利潤(rùn)相差不大，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)普通商品住房同時(shí)，要合理安排經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)辦法;在部分條件成熟的地