城市化背景下耕地發(fā)展權價格評估研究.pdf

1、隨著我國人口城市化的持續(xù)增長，土地城市化成為必然的趨勢，城市擴張和耕地保護的矛盾日益嚴峻，生態(tài)環(huán)境惡化持續(xù)加重，耕地非農(nóng)化增值收益分配不均，失地農(nóng)民生活得不到有效保障，嚴重影響城市化健康發(fā)展。以保護耕地、提高農(nóng)民土地增值收益為目的，通過對國內(nèi)外相關文獻研究，結合我國十八大報告首次提出“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”，本文提出我國應設置耕地發(fā)展權制度并研究耕地發(fā)展權價格評估，以此作為耕地轉(zhuǎn)用過程中的土地增值收益分配依據(jù)

2、，進而起到保護耕地、維護農(nóng)民權益的作用。以城市化發(fā)展帶來的土地增值促進城市化發(fā)展，實現(xiàn)我國城市化可持續(xù)發(fā)展。
　　耕地發(fā)展權的設立可以起到協(xié)調(diào)土地開發(fā)和保護耕地的作用，國外的成功運用為我國耕地發(fā)展權的研究提供經(jīng)驗基礎。我國現(xiàn)有的耕地發(fā)展權研究集中在理論層面，對耕地發(fā)展權的價格沒有形成有效可行的評估方法。本文首先從耕地轉(zhuǎn)用增值來源及我國嚴格的土地用途管制，界定耕地發(fā)展權的內(nèi)涵及歸屬，采用資源配置理論及生態(tài)經(jīng)濟學理論分析耕地發(fā)展權的價

3、值內(nèi)涵，把耕地資源價值細化為經(jīng)濟價值、社會價值、生態(tài)價值及發(fā)展權價值，并初步確定這四項價值在耕地非農(nóng)化利益主體間的分配。接著在深入分析耕地發(fā)展權的價格構成后，重點分析耕地發(fā)展權的價格評估方法，基于耕地發(fā)展權價格內(nèi)涵采用差值法評估。最后以江蘇省為研究對象，根據(jù)江蘇三大區(qū)域城市化水平差異選取城市化水平呈階梯狀的蘇州市、南通市、鹽城市為案例對象，設定耕地發(fā)展權，計算得其耕地轉(zhuǎn)用為各用途各級別建設用地下耕地發(fā)展權價格，驗證其對江蘇省優(yōu)化全省土地