淺談如何完善農村土地承包經營權抵押融資制度

1、<p>　　淺談如何完善農村土地承包經營權抵押融資制度</p><p>　　【摘要】本文農村土地承包經營權抵押融資案例深入地探討了農村土地承包經營權現(xiàn)實意義 ,并從現(xiàn)行法律和抵押融資金融學的角度進行了可行性研究。 </p><p>　　【關鍵詞】 農村土地承包經營權 抵押貸款 </p><p>　　中圖分類號：F830文獻標識碼： A </p>

2、<p>　　一、目前國內與土地相關的抵押融資創(chuàng)新案例 </p><p>　　2009年3月，遼寧省法庫縣長崗子村辣椒專業(yè)合作社獲得耕地抵押貸款30萬元。具體做法是：辣椒專業(yè)合作社922.37畝土地承包經營權由法庫縣土地承包經營權流轉中心評估價值為50萬元，銀行依據流轉中心的評估報告，合作社承諾以辣椒收入作為還款來源，以922.37畝土地承包經營權為抵押物發(fā)放貸款30萬元，貸款利率13.2%。 <

3、;/p><p>　　上述農村土地有關的金融創(chuàng)新案例，反映出目前農村土地相關抵押貸款的涉及范圍廣、創(chuàng)新方式多、影響面積大。但在運作過程中也暴露了一些問題，主要集中在三方面：一是這些創(chuàng)新方式是否與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相抵觸；二是貸款的利率是否過高，能否支持農戶（合作社）長期可持續(xù)發(fā)展；三是貸款風險是否可控。這三方面問題能否解決直接決定了農村土地承包經營權抵押貸款融資模式的未來發(fā)展。 </p><p>

4、　　二、農村土地承包經營權抵押融資存在的問題 </p><p>　　（一）直接以承包經營權進行抵押不符合相關法律規(guī)定 </p><p>　　在上述案例中，既包括家庭承包經營權，也包括流轉所得的經營權。根據《承包法》規(guī)定，兩種土地承包經營權流轉權限的差異在于抵押權和轉包權。家庭承包可以選擇除抵押權以外的所有流轉方式，以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的經營權可以選擇除轉包外的任何流轉方式。但在

5、我國《物權法》中明確規(guī)定：“下列財產不得進行抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權?！奔丛诂F(xiàn)行法律條文下，無論是耕地的家庭承包經營權還是流轉所得的經營權，都不得進行抵押。因此，開縣、法庫案例中的耕地流轉經營權抵押和明溪案例中所涉及的直接抵押、股權抵押等形式，都是在現(xiàn)有法律條件下所不允許的。 </p><p>　?。ǘ┺r村土地承包經營權抵押融資利率定價偏高 </p><p&g

6、t;　　目前農村土地承包經營權抵押融資開展的另一難題是貸款的定價問題?？茖W合理的利率定價模式是一項金融創(chuàng)新在市場能夠持續(xù)健康發(fā)展的必要條件。通過對遼寧省法庫縣辣椒專業(yè)合作社的耕地抵押貸款情況的調查了解到，此筆抵押貸款利率根據辣椒的生長周期（3年）定為13.2%，發(fā)放此筆貸款的農信社按照基準利率[0.9-2.3]的浮動區(qū)間上限進行定價。對此辣椒合作社一方表示：開展土地承包經營權抵押貸款就是要改善農村金融服務，解決農民融資難瓶頸問題，設置這

7、么高的利率，必將影響到合作社今后的持續(xù)健康發(fā)展。 </p><p>　?。ㄈ┺r村土地承包經營權抵押融資風險控制機制缺失 </p><p>　　對于農村金融機構來說，目前農村土地承包經營權抵押融資風險控制機制的缺失是這一金融創(chuàng)新進一步發(fā)展的主要瓶頸。通過對法庫縣農村信用社聯(lián)合社的調查了解，上半年，法庫縣共發(fā)放土地承包經營權抵押貸款77萬元，其中針對合作社2戶，農戶4戶。目前僅僅是起到了示范

8、的效果，還遠遠不能滿足需求。對此，農信社的負責人表示，最主要的原因在于貸款風險的控制缺失，由于農產品經營風險性較高，一旦發(fā)生自然災害導致歉收或市場價格大幅波動，貸款就將面臨巨大風險。一方面，在貸款發(fā)放時，由于缺乏對于土地經營權抵押價值認定，貸款額度認定缺乏科學依據和統(tǒng)一標準，目前，從風險防范角度出發(fā)，往往大幅低于土地經營權的實際價值。另一方面，由于缺乏相應的抵（質）押物流轉平臺，一旦貸款無法按期收回，抵（質）押物的處置對于金融機構來說非

9、常困難。 </p><p>　　二、推進農村土地承包經營權抵押融資的措施 </p><p>　?。ㄒ唬┙鉀Q農村土地經營權抵押貸款發(fā)展的法律障礙 </p><p>　　解決農村土地經營權抵押貸款發(fā)展的法律障礙，主要是要將農地經營權抵押與地上收益物抵押區(qū)分開。 </p><p>　　在明溪案例中，提出了農地經營權抵押價值計算方法：土地經營權抵押價

10、值=年租地平均收益×經營期限＋土地上種養(yǎng)物價值。平羅案例中也提出了存貸地價格計算方式。前者更偏向于農地經營權抵押價值估算，后者側重于地上收益物抵押價值估算。這里不僅存在農地經營權抵押價值和地上收益物抵押價值兩種概念之分，而且也存在農地經營權抵押和地上收益物抵押的法律規(guī)定的區(qū)別。 </p><p>　　按地上收益物抵押信貸在某種程度上類似于應收賬款。根據人民銀行《應收賬款質押登記辦法》第四條規(guī)定，應收賬款

11、指權利人因提供一定的貨物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利，包括現(xiàn)有的和未來的金錢債權及其產生的收益。應收賬款包括的權利有：銷售、出租、提供服務產生的債權，公路、橋梁等不動產收費權以及提供貸款或其他信用產生的債權。平羅案例中的“存地證”抵押，實際上是出租不動產和動產所產生的債權，抵押的是農民土地的“收益權”。倘若發(fā)生了貸款不能正常歸還的情況，其操作辦法是存地“收益權”暫歸銀行，以“存地收益”歸還貸款，直到借款人將貸款歸還完畢，存地

12、人方可收回存地證。法庫縣辣椒專業(yè)合作社承諾以辣椒收入作為還貸的農地經營權抵押貸款也類似于此，實際上，放貸金融機構所處置的抵押物是存地收益權或地上收益物而不是經營權。因此，在當前條件下，以存地收益權或地上收益物所進行的農村土地經營權抵押創(chuàng)新在法律上是可行的。 </p><p>　?。ǘ┺r村土地經營權抵押貸款利率科學合理定價 </p><p>　　究竟采取何種定價模型取決于金融機構對經營環(huán)境

13、、競爭策略和自身經營管理水平的判斷。鑒于目前我國還處于利率市場化改革的初期，農村金融市場發(fā)育不全，現(xiàn)階段應當采取適合農信社管理水平的較為簡單、易于操作的定價模型。人民銀行[2006]8號文件中的貸款定價一般性模板采用最優(yōu)惠貸款利率加調整點數的方式值得推廣。（公式為：貸款利率=最優(yōu)惠貸款利率+貸款利率定價調整點數。最優(yōu)惠貸款利率指聯(lián)社對最優(yōu)良客戶一年期貸款的最低利率。公式為：最優(yōu)惠貸款利率=貸款資金的付息成本率+貸款的管理費用率+稅負成本

14、率+最低目標利潤率。貸款定價調整點數是指在最優(yōu)惠貸款利率基礎上，結合貸款的風險程度、目標利潤以及經營策略等因素，對貸款利率水平進行調整的幅度。公式為：貸款利率定價調整點數=風險溢價點數+目標利潤調整點數+經營策略調整點數。）最優(yōu)惠貸款利率定價法以“點數”取代“浮動幅度”，是貸款利率定價方法的創(chuàng)新，定價的標準相對更加明確，更有科學性。此方法既體現(xiàn)了從信用社自身的角度出發(fā)的優(yōu)點，又體現(xiàn)了對客戶貸款風險、市場風險溢價等因素的考慮。對農信社轉換

15、經營機制、增強利率定價能力具有積極的促進作用。 </p><p>　?。ㄈ┙⑥r村土地承包經營權抵押融資風險控制機制 </p><p>　　1、對土地經營權的抵押價值進行科學合理的認定 </p><p>　　在現(xiàn)有的法律環(huán)境下，積極鼓勵開展地上收益物抵押貸款，地方政府應盡快建立專業(yè)評估機制、設立權威評估機構、培養(yǎng)專業(yè)土地評估人才，出臺評估管理、技術規(guī)范等有關法規(guī)和

16、業(yè)務準則，加強對地上收益物的價值評估工作。寧夏平羅根據土地的級差進行分級評估的做法值得推廣。 </p><p>　　2、建立有效的抵（質）押物流轉平臺 </p><p>　　有效的抵（質）押物流轉平臺是農村土地經營權貸款發(fā)生違約時化解銀行風險的關鍵所在。目前《土地管理法》等法規(guī)規(guī)定土地規(guī)模經營的邊界限定在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至本村的范圍內，限制了民間資本向農村地區(qū)的轉移。農村土地經營權貸款一般按照抵押