房地產(chǎn)開發(fā)工程領(lǐng)域成本控制研究

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)工程領(lǐng)域成本控制研究</p><p>　　摘要：合理有效地控制項(xiàng)目開發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段和竣工階段，可以說(shuō)是一個(gè)系統(tǒng)控制過(guò)程，它具有全員性和全過(guò)程性的特點(diǎn)。本文探討了房地產(chǎn)開發(fā)工程領(lǐng)域的成本控制。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；工程；成本控制 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293.

2、33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： </p><p>　　近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸激烈。房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個(gè)方面進(jìn)行提高，以求更大的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的獲得。而提高利潤(rùn)，還需要節(jié)省成本。在當(dāng)前市場(chǎng)的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素之一。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 </p><p>

3、　　1、前期項(xiàng)目費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)過(guò)程，從工程勘察到項(xiàng)目建設(shè)一段時(shí)間發(fā)生的費(fèi)用都屬于前期項(xiàng)目費(fèi)用。特別需要注意的是因項(xiàng)目開發(fā)而征用土地所發(fā)生的費(fèi)用，如征用土地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)等，這一部分費(fèi)用一般各地政府都有較為明確的標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p>　　2、建筑施工過(guò)程中的費(fèi)用。這又可以劃分為直接成本和間接成本。直接成本包括直接材料費(fèi)用、直接人工費(fèi)用以及其他直接費(fèi)用。間接成本包括管理人員的職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

4、用、固定資產(chǎn)修理費(fèi)用、辦公費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用主要指土地、房屋開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)用等因利用基礎(chǔ)設(shè)施而發(fā)生的費(fèi)用。 </p><p>　　3、安裝費(fèi)用。在開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到可使用狀態(tài)之前可能會(huì)發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)用等。企業(yè)可以自行安裝，也可以將這部分業(yè)務(wù)承包出去。如果企業(yè)自行安裝，那么發(fā)生的費(fèi)用和建筑施工過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用基本相同。 </p><p>　　

5、4、完工后的清理費(fèi)用，如使環(huán)境恢復(fù)原貌的費(fèi)用。在很多情況下，很難分清楚清理費(fèi)用和間接費(fèi)用的區(qū)別。在這種情況下，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果不設(shè)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，那么不計(jì)入開發(fā)成本項(xiàng)目，直接計(jì)入當(dāng)期損益。 </p><p>　　5、配套設(shè)施費(fèi)用。在開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的，可計(jì)入成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如公廁、鍋爐房等設(shè)施支出。 </p><p>　　6、其他。包括企業(yè)為

6、開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的以上各項(xiàng)之外的支出。如按新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，在建造項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前，企業(yè)為建造而發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目成本。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)主要階段的成本控制 </p><p>　　1、立項(xiàng)階段的成本控制 </p><p>　　立項(xiàng)階段成本控制的重點(diǎn)在于進(jìn)行前期的費(fèi)用、成本、利潤(rùn)估算，明確項(xiàng)目的可行性，準(zhǔn)確進(jìn)行

7、項(xiàng)目決策，避免決策失誤帶來(lái)的企業(yè)損失，同時(shí)充分提高資源的利用效率，用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值也是相對(duì)降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制，著重于以下幾點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，通過(guò)投資成本估算，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的初步成本控制。公司項(xiàng)目部開展充分的市場(chǎng)調(diào)研，如通過(guò)全面采盤，組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察等，進(jìn)而把握投資決策，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位、編寫投資估算。投資成本估算的重點(diǎn)包括：資源配置是否充分、合理；市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；投資成本、費(fèi)用是否經(jīng)

8、濟(jì)、可行；投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求；投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，通過(guò)《可行性研究報(bào)告》，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的具體成本控制。公司項(xiàng)目部在匯集全面采盤報(bào)告，各方專家意見等后，編寫《可行性研究報(bào)告》?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除須具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)包括以下內(nèi)容：成本費(fèi)用分析及估算；成本控制目標(biāo)及措施；投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；稅務(wù)

9、環(huán)境及其影響；資金計(jì)劃；投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估</p><p>　　通過(guò)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，降低開發(fā)成本。公司管理層保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和企業(yè)管理環(huán)境的了解，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出分析、判斷的基礎(chǔ)上，通過(guò)為企業(yè)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，達(dá)到降低開發(fā)成本的目的。明確在項(xiàng)目全過(guò)程，通過(guò)招投標(biāo)管理，有效控制成本。項(xiàng)目在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理時(shí)，應(yīng)招投標(biāo)；項(xiàng)目在大小施工、材料、設(shè)備采購(gòu)、安裝等業(yè)務(wù)時(shí)，更應(yīng)按工程量清單計(jì)價(jià)辦法嚴(yán)格招投標(biāo)管理。企

10、業(yè)在同等條件下，選擇實(shí)力強(qiáng)、成本費(fèi)用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段?！?</p><p><b>　　2、設(shè)計(jì)階段 </b></p><p>　　設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)的重要階段,其對(duì)工程造價(jià)的影響在75% 以上。由此可見, 設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短, 直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。 </p><p&g

11、t;　?。?） 推行設(shè)計(jì)招標(biāo), 擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位 </p><p>　　積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法, 盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等放在一起招標(biāo), 采用多家競(jìng)投, 組織有關(guān)專家綜合評(píng)比,這樣即可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位, 又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新, 在降低工程造價(jià)上下功夫。 </p><p>　?。?）開展限額設(shè)計(jì), 有效控制造價(jià) <

12、/p><p>　　積極推行限額設(shè)計(jì), 健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下, 必須制定雙贏策略, 合理分解和使用投資限額, 融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體, 把技術(shù)喝經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更, 以保證投資限額不輕易突破。當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更, 給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度, 必須有效的確定設(shè)計(jì)限額并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制, 對(duì)哪

13、個(gè)專業(yè)或那一段突破了造價(jià)指標(biāo), 必須分析原因, 用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算賬 </p><p>　　的傾向, 變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較、優(yōu)化設(shè)計(jì)、降低工程造價(jià)。 </p><p>　?。?）采用合同措施, 有效控制造價(jià) </p><p>　　與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同, 應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成

14、變更的制約措施。采取這樣的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種有效方法, 也是杜絕或減少“三邊工程”的必要條件。 </p><p><b>　　3、施工階段 </b></p><p>　　在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，這一階段影響工程造價(jià)（即工程投資）的可能性只有5%～10%，節(jié)約投資的可能性比較小，但工程投資

15、浪費(fèi)卻主要發(fā)生在這一階段。因此，業(yè)主方在施工階段對(duì)工程造價(jià)的管理除了加強(qiáng)合同管理、工程結(jié)算管理外，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕投資浪費(fèi)。一是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念培訓(xùn)，充分重視節(jié)約投資的重要性。二是盡量減少設(shè)計(jì)變更，有條件的業(yè)主方可以指派工程造價(jià)管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。三是嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，工程技術(shù)人員必須與工程、經(jīng)濟(jì)人員相互配合，做到“隨做隨簽”。同時(shí)，在確保簽證內(nèi)容與實(shí)際相符，且不超過(guò)

16、應(yīng)簽證范圍的前提下，做到簽證的具體量化，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰。 </p><p><b>　　4、竣工結(jié)算階段 </b></p><p>　　凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明， 結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照

17、，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定， 合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。 </p><p>　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，成本控制是的實(shí)施和管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，不斷加強(qiáng)企業(yè)的成本控制管理，減低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，才能提高投資回報(bào)率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。 </p>

18、<p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 任寶峰. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制[J]. 經(jīng)濟(jì)師. 2010(10) </p><p>　　[2] 沈鶴翔. 有效降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的對(duì)策研究[J]. 河南科技. 2010(15) </p><p>　　[3] 江麗. 淺議房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題及對(duì)策[J]. 現(xiàn)