房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)成本控制探析

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)成本控制探析</p><p>　　（西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 陜西西安 710065） </p><p>　　摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市和地區(qū)建設(shè)的步伐明顯加快，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已經(jīng)達(dá)到了歷史的頂峰，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，成本控制是關(guān)乎企業(yè)直接利益和市場競爭力的關(guān)鍵所在。因此，做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本造價(jià)控制，對于企業(yè)是十分重要的。本文

2、就將從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段、施工階段等不同階段，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制做了深入的分析。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 造價(jià)控制 成本控制 </p><p>　　前言：所謂的工程造價(jià)，指的就是在工程結(jié)束后所花費(fèi)的費(fèi)用總和，這是投資商和業(yè)主十分重視的內(nèi)容，如何進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)工程造價(jià)成本控制，對工程造價(jià)有著決定性的影響，控制工作做好了，會(huì)大大降低項(xiàng)目成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。因此

3、，做好工程造價(jià)工作是十分重要的。筆者從事相關(guān)工作，就房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)成本控制，談?wù)勛陨硪恍┛捶ê鸵娊狻?</p><p>　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)控制 </p><p>　　項(xiàng)目決策是選擇和決定投資方案的過程，是對擬建項(xiàng)目的各項(xiàng)功能的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證、對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及做出判斷和決定的過程。此階段影響工程造價(jià)的程度高達(dá)80%甚至以上，因此，決策階段工

4、程造價(jià)控制是整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)，也是關(guān)鍵階段。該階段需要根據(jù)選定的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程技術(shù)方案，做出項(xiàng)目的投資估算。投資估算是可行性研究報(bào)告的重要內(nèi)容，是投資決策的重要依據(jù)。此時(shí)主要應(yīng)做好下列幾項(xiàng)工作： </p><p>　　1、確定合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定直接影響了后面所有階段，對整個(gè)成本控制起著決定性作用。 </p><p>　　2、選擇科學(xué)方法做好投資估算，投資估算

5、對于整個(gè)房地產(chǎn)成本控制起著指導(dǎo)性意義，因此，選取科學(xué)的方法做好投資估算工作，是十分必要的。 </p><p>　　4、做好項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)，對盈利能力、償債能力和敏感性進(jìn)行全面分析。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 </p><p>　　1、實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度。建設(shè)單位應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位 實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，可多方

6、面擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，組織設(shè)計(jì)方案競選，選擇能保證較高設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位。 </p><p>　　2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。在滿足投資者所要求達(dá)到的產(chǎn)品功能或使用功能的前提下，推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話，明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，以方便對結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性，防止“三超”，并將限額設(shè)計(jì)貫穿于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過

7、程。 </p><p>　　3、要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，以避免將設(shè)計(jì)的缺陷帶到施工階段。 </p><p>　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)與合同簽訂階段工程成本控制 </p><p>　　項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)與合同價(jià)款確定是項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，通過市場招標(biāo)，可以擇優(yōu)選擇承包商，有利于確保項(xiàng)目工程質(zhì)量、

8、縮短工期、更有利于降低工程造價(jià)，是項(xiàng)目實(shí)施階段控制造價(jià)的有效手段。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響施工階段工程造價(jià)控制的成敗，因此，造價(jià)控制團(tuán)隊(duì)在此階段應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃要求，做好招標(biāo)工作的計(jì)劃，指定招標(biāo)各階段工作目標(biāo)。工程造價(jià)控制的主要方法有： </p><p>　　1、工程量清單計(jì)價(jià)方式招標(biāo)，具備固定總價(jià)包干條件的工程，采用固定總價(jià)合同。 </p><p>　　2、審核招標(biāo)控制價(jià)，確保

9、招標(biāo)控制價(jià)的準(zhǔn)確、合理。 </p><p>　　3、明確各單位工程招標(biāo)范圍。由于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目有許多單位工程需要招標(biāo)，各單位工程包含的項(xiàng)目內(nèi)容繁多，如果相關(guān)單位工程的招標(biāo)范圍不明確，施工界面模糊，易導(dǎo)致各施工單位工作不交圈產(chǎn)生漏項(xiàng)或重復(fù)會(huì)引起合同外增項(xiàng)及不必要的索賠費(fèi)，用應(yīng)盡量避免。 </p><p>　　4、制定嚴(yán)密的合同條款，防止施工單位進(jìn)場后以各種理由索賠。 </p>&

10、lt;p>　　四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段成本控制 </p><p>　　1、加強(qiáng)工程項(xiàng)目的工程管理 </p><p>　　對成本控制的最好辦法就是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目按開發(fā)計(jì)劃順利實(shí)施，從成本控制的角度重點(diǎn)控制幾個(gè)方面的工作： </p><p>　?。?）加強(qiáng)控制職能。項(xiàng)目管理通過計(jì)劃、決策、反饋、調(diào)整對項(xiàng)目實(shí)施有效控制。項(xiàng)目控制是通過項(xiàng)目分解、階段性的目標(biāo)的提出與

11、檢驗(yàn)，各種指標(biāo)的貫徹與執(zhí)行，以及在實(shí)施中的反饋與決策來實(shí)現(xiàn)。工程控制的核心是做好質(zhì)量、進(jìn)度與成本的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。 </p><p>　?。?）加強(qiáng)工作的計(jì)劃性。計(jì)劃安排把開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)的全過程、全部目標(biāo)、全部活動(dòng)等，尤其是質(zhì)量、進(jìn)度、資金支付等都納入計(jì)劃軌道，用一個(gè)動(dòng)態(tài)的計(jì)劃系統(tǒng)來協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目，以便提前揭露矛盾，使項(xiàng)目有序達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 </p><p>　　（3）做好施工工序控制。按

12、照批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，協(xié)調(diào)組織施工，嚴(yán)格控制流水施工作業(yè)中施工階段的劃分和工序之間的合理搭接，使各職能部門各負(fù)其責(zé)，防止相互推諉扯皮，從而保證工程進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行。 </p><p>　　2、做好工程項(xiàng)目的變更控制 </p><p>　　工程變更控制是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)而對工程變更進(jìn)行分析、評價(jià)和改進(jìn)，以保證工程變更合理、有效。對于不可避免的洽商變更，必須事先作詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，

13、并就變更對工程的影響做出評價(jià)，綜合各方的意見后再確定是否實(shí)施該洽商變更。設(shè)計(jì)變更必須在原合 </p><p>　　同條款約束下進(jìn)行，如果合同中沒有約定或者約定不清楚的，則依據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。 </p><p>　　3、施工中加強(qiáng)合同管理 </p><p>　　施工合同中嚴(yán)密的合同條款，可避免施工過程中承包商的違規(guī)行為，以免影響工程質(zhì)量。 </p&g

14、t;<p>　　4、做好施工中的索賠控制工作 </p><p>　　施工中索賠產(chǎn)生的原因：（1）當(dāng)事人違約。常常表現(xiàn)為沒有按照合同約定履行各自的義務(wù)。發(fā)包人違約常常表現(xiàn)為沒有為承包人提供合同約定的施工條件，未按照合同約定的期限和數(shù)額支付工程款等。承包人違約的情況則主要是沒有按照合同約定的質(zhì)量、期限完成施工， </p><p>　　或者是由于不當(dāng)行為給發(fā)包人造成其他損害。（2）

15、不可抗力或不利的物質(zhì)條件。不可抗力分為自然是件和社會(huì)事件。（3）合同缺陷。合同缺陷表現(xiàn)為合同文件規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)甚至矛盾、合同中的遺漏或錯(cuò)誤。 </p><p>　　索賠處理的原則：（1）工程索賠必須以合同為依據(jù)。不論是風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生還是當(dāng)事人不完成合同工作，都必須依據(jù)合同中相關(guān)條款的約定。（2）及時(shí)、合理地處理索賠。索賠事件發(fā)生后，索賠的提出和處理應(yīng)當(dāng)及時(shí)。索賠處理不及時(shí)對雙方都會(huì)產(chǎn)生不利的影響。（3）加強(qiáng)主動(dòng)控制，

16、減少工程索賠。 </p><p>　　五、工程竣工結(jié)算的確定與控制及后評估 </p><p>　　工程竣工結(jié)算是工程成本最終確定，無論是施工單位還是開發(fā)商以及其他利益相關(guān)方，都非常重視工程的竣工結(jié)算。工程竣工價(jià)款結(jié)算應(yīng)按合同約定辦理，合同未作約定或約定不明確的，發(fā)、承包雙方則應(yīng)按國家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定與文件進(jìn)行協(xié)商處理，結(jié)算書的審 </p><p>　　查必須由中

17、介機(jī)構(gòu)獨(dú)立進(jìn)行審核，并出具各方認(rèn)可審核報(bào)告。項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后，要對整個(gè)項(xiàng)目做造價(jià)方面的后評估，整理相關(guān)數(shù)據(jù)，如建筑單方指標(biāo)，門、窗、精裝修等方面的指標(biāo)，不斷完善數(shù)據(jù)庫。 </p><p>　　結(jié)束語：綜上所述，社會(huì)經(jīng)濟(jì)還在快速發(fā)展著，因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)很長的春天，要做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本造價(jià)控制，才能夠提升企業(yè)市場競爭力和核心利益，就目前而言，我國工程造價(jià)成本控制中還存在著一些問題，這就需要我們加

18、強(qiáng)學(xué)習(xí)和工作中的努力，才能夠更好的進(jìn)行項(xiàng)目成本控制工作。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]齊斌，淺析降低建筑工程造價(jià)的措施[J]建筑經(jīng)濟(jì)，2007，5 </p><p>　　[2]趙燕玲、張仕廉，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理[M]重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2009，7 </p><p>