2015養(yǎng)老地產(chǎn)研究

1、養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究及案例解析,世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,養(yǎng)老園項(xiàng)目建議結(jié)論,資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心,根據(jù)聯(lián)合國提供的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)字,在2002年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老年人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該

2、地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時(shí)人口老齡化問題最嚴(yán)重的3個(gè)國家是西班牙、意大利和日本。,世界老年人口老齡化現(xiàn)狀,世界人口正以不可逆轉(zhuǎn)的速度步入老齡化這一事實(shí)，將成為勾勒未來國民經(jīng)濟(jì)健康程度的決定性因素。,國外幾種養(yǎng)老模式比較,從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。,國際上養(yǎng)老社區(qū)分類

3、,美洲、亞洲的老年住宅主要是政府扶持+發(fā)展商盈利型,租賃式公寓,國外老年社區(qū)產(chǎn)生機(jī)制,人口結(jié)構(gòu)老齡化是導(dǎo)致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因,老年社區(qū)完全社會(huì)化，處于成熟階段,集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，老年社區(qū)建設(shè)較完善,面向社會(huì)老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅,政府大力扶持老年社區(qū)的發(fā)展，政策、資金上大力支持,,,,西方發(fā)達(dá)國家老年住宅發(fā)展目前處在第三個(gè)階段，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計(jì)理念和區(qū)別對待的關(guān)懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點(diǎn)。,老齡化初

4、期 政府 保障水平低,老齡化中期政府+開發(fā)商 政府給予一定支持,老齡化加劇開發(fā)商為主 社會(huì)保障體系完善,形成條件運(yùn)營主體社會(huì)保障,西方發(fā)達(dá)國家老年社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下發(fā)展的,第三階段老年社 區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”,第二階段老年公寓,第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院,,西方老年住

5、宅發(fā)展,西方國家的老年住宅發(fā)展,歐洲國家與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。,世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,養(yǎng)老園項(xiàng)目建議結(jié)論,我國老齡化發(fā)展趨勢,目前中國60歲及以上老年人口達(dá)1.77億人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲以上老年人占總?cè)丝诘?.87％，同2000年第五次人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.

6、93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個(gè)百分點(diǎn)?！浴兜诹稳丝谄詹閿?shù)據(jù)》,在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現(xiàn)老齡人口多、增長速度快的特點(diǎn),生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；其中也有一部分人，成為了國家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者，40-50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們并不渴求的財(cái)產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實(shí)。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫；,,出生在50-6

7、0年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體,現(xiàn)在，50年代人年齡在50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段；,有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申請住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。,有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。,普通型養(yǎng)老院,醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院,老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個(gè)大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入

8、住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。,多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設(shè)計(jì)和建造。（“老年公寓”國際上的通行定義，即“專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。與敬老院福利院不同，它不屬于社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅?！保?老年公寓,老年社區(qū),老年社區(qū)的發(fā)展類型,目前我國老年住宅按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式,我國老年住宅市場現(xiàn)狀,北京、上海、廣州等

9、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6% 以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求。 在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租賃市場上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。,這表明通過租賃方式解決老年人居住問題的

10、市場還不成熟，而產(chǎn)權(quán)式酒店購買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。,我國老年住宅現(xiàn)狀,我國老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)盈利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，開發(fā)周期長,目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)盈利,老年住宅受眾群體有限,現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差,建設(shè)投資額高于普通住宅，與常規(guī)模式有所不同,我國老年人口絕對數(shù)字大，到2040年60歲以上的老人3.74億，而65歲以上達(dá)到2.87

11、億人，增長速度將快于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”觀念在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位，“度假養(yǎng)老”觀念沒有形成。,充分條件,必要條件,我國處于老齡化初期，市場雖然已經(jīng)開始細(xì)分，但老齡化并未加劇，老年住宅的需求量不大，因此，在沒有具備充分條件和必要條件的已有盈利性老年住宅并不成熟。,我國老年住宅生存條件,人口開始老齡化，老年客戶細(xì)分市場出現(xiàn)，老年住宅處于初級階段，還不成熟。,我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（1/3）,我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（2/3）,我國現(xiàn)

12、有的養(yǎng)老模式（3/3）,我國老年住宅機(jī)會(huì)預(yù)期,未來發(fā)展前景看好，老齡化未加劇，社會(huì)保障體系不完善，觀念未轉(zhuǎn)變，市場培育期較長,我國80歲以上高齡人口數(shù)量占總數(shù)的10%，每年5%的速度增長世界罕見,2030-2040年會(huì)面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇，因此老年住宅需要較長的市場培育期,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會(huì)保障機(jī)制將不斷完善,未來發(fā)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時(shí)候，傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老”觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變和“度假養(yǎng)老”習(xí)慣開始形成,人口老齡化嚴(yán)重的未來，

13、政府也會(huì)給予政策與資金上的扶持,人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢顯現(xiàn)引發(fā)老年住宅的發(fā)展進(jìn)程社會(huì)保障體系不完善阻礙老年住宅的快速發(fā)展服務(wù)、設(shè)施等不完善致使老年住宅處于初級發(fā)展階段傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅需要一定的市場培育期缺少政府的扶持及較高的成本投入限制了老年社區(qū)的發(fā)展未來發(fā)展前景看好，但需較長的市場培育期,我國老年住宅情況小結(jié),世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與案例分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,養(yǎng)老園項(xiàng)目建議結(jié)論,國內(nèi)

14、養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策,2011年各地最新惠老政策新老年法草案出爐 子女“?；丶铱纯础睂⑷敕ū本┦欣夏耆藘?yōu)待工作的管理辦法北京市老年人優(yōu)待政策民政部將向全國80以上老人發(fā)放高齡津貼多項(xiàng)優(yōu)惠支持新建養(yǎng)老院人保部：正研究制定養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資運(yùn)營辦法南京60歲以上老人已突破100萬 明年福利事業(yè)要投入14.5億元將老年文化事業(yè)納入黨政領(lǐng)導(dǎo)議事日程,為促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，市政府出臺多項(xiàng)政策：新建非盈利性養(yǎng)老服務(wù)業(yè)建設(shè)用地，可采用劃撥

15、方式優(yōu)先供地；新建盈利性養(yǎng)老服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地,可協(xié)議出讓方式供地；敬老院、福利院等項(xiàng)目用地，減免相關(guān)收費(fèi)；鄉(xiāng)村公益性的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)可以使用集體建設(shè)用地；新建養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目優(yōu)先立項(xiàng)和辦理規(guī)劃；建設(shè)部門優(yōu)先完善周邊道路、排水基礎(chǔ)設(shè)施，減免部分收費(fèi)。    　此外，所有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，都免交城市建設(shè)和房屋建設(shè)的行政事業(yè)性收費(fèi)（證照費(fèi)除外），免交燃?xì)?、水增容費(fèi)和供排水設(shè)施使用費(fèi)；直接供養(yǎng)老使用的

16、用水、用電、用氣（燃料）等按居民生活類價(jià)格執(zhí)行。    　對社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)新建50張以上床位，按每張床位1000元，對改建50張以上床位，按每張床位500元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)助；對當(dāng)年無事故、無投訴的，按每張床位每年360元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼。    　企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，按相關(guān)規(guī)定免稅、符合相關(guān)條件的可冠名。,補(bǔ)貼與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何結(jié)合,第

17、三步邀請規(guī)劃、土地、環(huán)境方面專家組成評審團(tuán)，評審結(jié)果送市政府批準(zhǔn)，程序復(fù)雜（09年申請34家，合格11家）建設(shè)補(bǔ)貼的使用，與民政局簽訂協(xié)議書，主要條款有：建設(shè)補(bǔ)貼資金按每年5%折舊保證服務(wù)20年，入年限不滿，剩余年限按（n/20*建設(shè)補(bǔ)貼資金歸還政府）,第二步發(fā)改委立項(xiàng)、規(guī)劃局審批、國土局獲取土地、獲發(fā)施工許可證開始開工建設(shè)后，按京民福發(fā)（2008）543號文件向民政局申請8000-16000元/床費(fèi)的建設(shè)補(bǔ)貼新建護(hù)養(yǎng)型機(jī)

18、構(gòu)按16000元/床位標(biāo)準(zhǔn)新建普通型機(jī)構(gòu)按12000元/床位標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)建普通型機(jī)構(gòu)按8000元/床位標(biāo)準(zhǔn),第一步具備場所、資金、規(guī)劃設(shè)置和法人，向民政部門提交材料、申請?jiān)O(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)民政局審批發(fā)放《北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)批準(zhǔn)書》機(jī)構(gòu)向民政局提請驗(yàn)收申請驗(yàn)收通過后發(fā)放《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》，可開業(yè),民政局批準(zhǔn)設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),施工過程中申請補(bǔ)貼,專家評審過程 獲取建設(shè)補(bǔ)貼,運(yùn)營補(bǔ)貼按收治入住老人的實(shí)際人數(shù)發(fā)放，自理老人每人

19、補(bǔ)貼150元，不能自理老人補(bǔ)貼200元，用于改善機(jī)構(gòu)條件,獲取運(yùn)營補(bǔ)貼,以上補(bǔ)貼辦法和數(shù)額均針對社會(huì)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 政府辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由采辦公益補(bǔ)貼，區(qū)、市級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由市、區(qū)級政府共同負(fù)擔(dān)補(bǔ)貼，各負(fù)擔(dān)50%。 除現(xiàn)金補(bǔ)貼外，另有政策規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)水電收費(fèi)可按民用水電費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓可按較低地價(jià)方式等，但由于此兩項(xiàng)落實(shí)需由民政部同電力、供水和土地部門協(xié)商，實(shí)際難以落實(shí)。,國內(nèi)代表案例,代表案例：北京東方太陽城,北

20、京“東方太陽城”老年社區(qū)，國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一；定位——“世界級的高尚退休社”“全新退休生活的領(lǐng)跑者”,區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等；,區(qū)域概況： 項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率

21、、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。 項(xiàng)目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，人均GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)；,整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化： 傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面。組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立： 由于項(xiàng)

22、目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致： 在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間： 組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對較大的活動(dòng)場所；,東方太陽城規(guī)劃特點(diǎn),組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計(jì)體現(xiàn)老年社區(qū)特色——極致景觀與閉合的開放組團(tuán),設(shè)計(jì)

23、公司：開發(fā)商請美國SASAKI設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，將東方太陽城作為一個(gè)城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個(gè)新型范例；,規(guī)劃依據(jù)：目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為,東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(1/4),社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質(zhì)量；,精心設(shè)計(jì)社區(qū)水系和綠化,水景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達(dá)到3-5%；綠

24、化：周邊有10萬株林木，社區(qū)綠化率高達(dá)80％。每個(gè)區(qū)域都有自己獨(dú)特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障；空氣質(zhì)量：社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá)2000個(gè)/立方米，居住環(huán)境已達(dá)到療養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；,良好的自然環(huán)境——精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境,東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(2/4),人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)、多樣化交流空間，針對老年人特別定制的無障礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì),無障礙設(shè)計(jì)： 針對老年人的特殊設(shè)計(jì)四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無

25、障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識別性,戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同住：大戶型多臥室老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間,環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流：大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間；園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交

26、互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機(jī)性的交流空間；,寬電梯入口，方便進(jìn)入,景觀步道加寬以便通行,會(huì)所,東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(3/4),完善的配套服務(wù)設(shè)施——針對老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等,,主體建筑概況：,規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身；,專業(yè)醫(yī)師問診,大型公共

27、建筑群,u,太陽城社區(qū)醫(yī)院：,規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)；定期體檢提出保健計(jì)劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個(gè)人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站。,專業(yè)的醫(yī)療器械,,,,

28、大型康體中心：康體中心接近8000平方米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對老年人特別設(shè)計(jì)；,開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場地、湖濱健身步道與兒童樂園；,看護(hù)健身中心,社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺；,老年大學(xué):是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，

29、如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師；,健康步道,東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(3/4),室外泳池,農(nóng)莊苗圃,老年大學(xué),東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(4/4),精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動(dòng)：舉辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會(huì)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù),社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；,,業(yè)主自發(fā)的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太

30、極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛的活動(dòng),音樂會(huì)老年合唱,太極俱樂部活動(dòng),棋牌俱樂部活動(dòng),國際風(fēng)箏文化節(jié),多彩的精神文化生活——針對老年人生活組織多種活動(dòng)和組織,上海綠地21城孝賢坊概況,,,,背景,全國最早進(jìn)入老齡化,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,上海綠地21城孝賢坊規(guī)劃情況,u21城總體規(guī)劃為13平方公里，包含4大社區(qū)，尊老社區(qū)、國際社區(qū)、度假社區(qū)、商務(wù)社區(qū),u尊老社區(qū)主要指孝賢坊,u物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟

31、別墅，新花園洋房、電梯公寓,孝賢坊各類配套設(shè)施,,,,,,Ø規(guī)劃了約19萬平方米的公建配套設(shè)施，其中有面積11萬平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級品牌店、,特色醫(yī)療服務(wù)：定期體檢；老年保??；老年病專家坐診醫(yī)療配套服務(wù)：建立個(gè)人醫(yī)療檔案；上門就診服務(wù)；專業(yè)家庭護(hù)理；急救站,,休閑走廊,高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布；Ø近3萬平方米社區(qū)生活廣場，匯集了包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老年大學(xué)、

32、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多種公共設(shè)施；Ø四星級綠地豪生國際會(huì)議大酒店，建筑面積65000平方米，滿足商務(wù)宴請與家庭團(tuán)圓雙重需要；中福會(huì)綠地幼兒園；Ø特設(shè)老年活動(dòng)中心，營養(yǎng)配餐中心、老年大學(xué)、購物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務(wù)中心、中福會(huì)幼兒園、綠色食品超市等；Ø實(shí)現(xiàn)管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專業(yè)護(hù)理服務(wù),無障礙設(shè)計(jì)：整個(gè)區(qū)域內(nèi)采用無障礙通道、防滑地面園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林

33、靜謐、幽遠(yuǎn)的感覺，使空氣清新，宜居養(yǎng)老其他：人工湖泊垂釣臺、配木制椅凳,廣場,石家莊 卓達(dá)太陽城養(yǎng)老社區(qū),u卓達(dá)·太陽城，地處石家莊市欒城縣冶河工貿(mào)區(qū)，京珠高速公路欒城縣出口與308國道交匯處。u2000萬平方米盛世遠(yuǎn)景，含水系TOWNHOUSE、漢府中式茗院、花園洋房以及時(shí)尚現(xiàn)代的高層組團(tuán)等多種建筑形式。50000平方米超大雙湖水系，120000平方米三可湖公園；,,u社區(qū)生活以居家養(yǎng)老為基本模式：一不脫離家庭，二不脫

34、離兒女，三不脫離熟悉的生活環(huán)境。社區(qū)規(guī)劃了“兩代居”和“網(wǎng)絡(luò)式家庭共居”等親情戶型 ；u社區(qū)以60-123平方米的中小戶型為主；u太陽城養(yǎng)老社區(qū)與省會(huì)多家專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，邀請醫(yī)療小組進(jìn)駐太陽城。,鄭州 金秋樂園,u中原首座居家養(yǎng)老精品社區(qū),坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地, 棗林桃源；,u七層全電梯/水景花園/觀景平臺,u緊急呼救系統(tǒng),廣場、跌泉、密林、幽徑;,u老年醫(yī)療保健中心、營養(yǎng)配餐中心、健身康樂中心、會(huì)中心、購物超市、

35、老年大學(xué)設(shè)施。,u社區(qū)綜合配套服務(wù)設(shè)施：醫(yī)療保健服務(wù)、學(xué)習(xí)教育服務(wù)、文化活動(dòng)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、政服務(wù)、洗滌服務(wù)、購物服務(wù)、餐飲服務(wù)、 交通服務(wù)等,我國養(yǎng)老案例小結(jié),國外經(jīng)典案例,,,,,,在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢,美國的太陽城,日本的港北新城,荷蘭的弗萊德利克斯堡,……,系統(tǒng)、規(guī)?；睦淆g產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)…已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢。,佛羅里達(dá)太陽城,戶型構(gòu)

36、成：大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽城中心:獨(dú)立家庭別墅國王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院阿斯頓花園:出租的獨(dú)立居住公寓自由廣場:輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu),u名稱緣起：ü西方不稱老年人為夕陽，而是太陽ü意大利哲學(xué)家康帕內(nèi)拉曾著《太陽城》u區(qū)位：臨近海灣ü社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛

37、羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程u規(guī)模：接近微型城市ü社區(qū)太陽城中心共有10500個(gè)住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬u目標(biāo)定位和建設(shè)理念：,ü社區(qū)自1961年開始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活,社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成 ：老年人口占絕對多數(shù),美國佛羅里達(dá)太陽城中心老年社區(qū)——聞名世界的最為成熟老年社區(qū)之

38、一,Ø整個(gè)社區(qū)功能分區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個(gè)郵局，超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂Ø物業(yè)類型為老年人量身定做：u“太陽城中心”（獨(dú)棟別墅）u“國王之殿”（聯(lián)體別墅）u“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）u“庭院” u“阿斯頓花園” （出租的獨(dú)立居住公寓）u“自由廣場” （輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）,全美最典型、最好的老年社區(qū),佛羅里達(dá)太陽城,,社區(qū)委員會(huì)辦公室自社區(qū)1961年開始建設(shè)

39、以來，社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)一直由開發(fā)商運(yùn)營，不久成為開發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。1987年，開發(fā)商與業(yè)主首次成立了獨(dú)立的非盈利機(jī)構(gòu)——社區(qū)委員會(huì)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)的組織，同時(shí)委員會(huì)收取參與各項(xiàng)活動(dòng)業(yè)主的年費(fèi)，以維持機(jī)構(gòu)的運(yùn)營。,社區(qū)委員會(huì)成員均為社區(qū)內(nèi)居住的老年業(yè)主,社區(qū)委員會(huì)由社區(qū)老人構(gòu)成——便于溝通減少隔閡 社區(qū)委員會(huì)負(fù)責(zé)社區(qū)的日常運(yùn)作，有常設(shè)辦公室，每月定期舉行例會(huì)。純粹老年社區(qū)——增強(qiáng)老年人的歸屬感 居民必須55歲以

40、上，18歲以下的陪同一年居住不超過30天,佛羅里達(dá)太陽城,在制度上增強(qiáng)老年人的歸屬感——由老年業(yè)主組成社區(qū)委員會(huì)，社區(qū)對低齡人群活動(dòng)嚴(yán)格限制。,規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化：針對老年人的無障礙設(shè)計(jì)、空間導(dǎo)向設(shè)計(jì)，身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施,佛羅里達(dá)太陽城,針對老年人的建筑規(guī)劃：無障礙設(shè)計(jì)——強(qiáng)調(diào)方便安全： 社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無障礙步行道、無障礙防滑坡道，設(shè)置低按鍵、高插座極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性——應(yīng)對老年人的記

41、憶力感知力下降： 對方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車分流針對老年人的社區(qū)設(shè)施強(qiáng)調(diào)身心健康： 身體健康——建有醫(yī)院和老年護(hù)理中心，心理健康——老年圖書館，社區(qū)交流大廳,豐富的會(huì)所運(yùn)動(dòng)：室內(nèi)外游泳池、草地保齡球、網(wǎng)球場，棋牌室，保齡球場，舞廳，健身房，應(yīng)有盡有特色：高爾夫愛好者的天堂：約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。社區(qū)里擁有多個(gè)高爾夫球場，交納入會(huì)費(fèi)后，社區(qū)居民

42、可享受126洞高爾夫球場，每年費(fèi)用約1500美元太陽城中心是世界聞名的BENSUTTON高爾夫?qū)W校的本部全美草地保齡球錦標(biāo)賽在太陽舉行白天可在社區(qū)寬闊的棕櫚樹街道上駕駛高爾夫車，多數(shù)購物場所都有專門為高爾夫車提供的停車場。,多彩的體育運(yùn)動(dòng)——會(huì)所可以滿足大多數(shù)運(yùn)動(dòng)需求，尤其高爾夫，社區(qū)1/3業(yè)主喜愛，經(jīng)常舉辦相關(guān)賽事。,佛羅里達(dá)太陽城,超過200種各類俱樂部和組織,豐富多彩的俱樂部課程： 社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織

43、的俱樂部，開設(shè)課程和組織活動(dòng)超過80種，如業(yè)余無線電、計(jì)算機(jī)、 縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等 這可以幫助老年人完成年輕時(shí)未竟的理想。比如，您曾經(jīng)是一個(gè)外科大夫，但年輕時(shí)您可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在太陽城里，您可以到木工坊隨意去做您喜歡的事情,佛羅里達(dá)太陽城,俱樂部豐富了社區(qū)活動(dòng)，各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會(huì)組織的俱樂部活動(dòng)精彩紛呈,,各社區(qū)均有自己嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)、組織和規(guī)劃，許多娛樂性和社會(huì)性節(jié)目活動(dòng)對六個(gè)社區(qū)的所有成員開放

44、。,在太陽城中心每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為140美元。享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池，網(wǎng)球和推圓盤游戲場，草地保齡球，健身和娛樂中心，會(huì)議室，和一個(gè)10000平方英尺的劇場。,為老人設(shè)置專業(yè)、完善的配套設(shè)施,佛羅里達(dá)太陽城,養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生的概念所跨的年齡段要大于養(yǎng)老,養(yǎng)生的產(chǎn)品，會(huì)給人一種積極、悠閑和健康的感覺，而養(yǎng)老的產(chǎn)品，會(huì)讓人聯(lián)想到悲傷和落寞。如果我要去度假的話，我會(huì)選擇生態(tài)環(huán)境好的地方一家人去，如

45、果那是一個(gè)養(yǎng)老的地方，我們不會(huì)去的，不想跟老年人混在一起。這個(gè)地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空氣質(zhì)量比較好，所以從大概念來看，養(yǎng)生比旅游或養(yǎng)老更能落實(shí)，更可信。如果做養(yǎng)老，會(huì)讓項(xiàng)目貶值，也賣不起高價(jià)，可能連銷售都成問題。,養(yǎng)生與養(yǎng)老的關(guān)系,養(yǎng)老概念,養(yǎng)生概念,國外養(yǎng)生案例借鑒,位于泰國灣以西華欣海灘，著名的泰國濱海度假區(qū)；距曼谷西南281公里，約3小時(shí)車程；希拉里、邁克爾、杰克遜、張曼玉等名流指定養(yǎng)生

46、度假中心；世界前三名的Spa 健康度假勝地。,高爾夫距球場約30分鐘車程Chiva-Som International Health Resort,泰國Chiva-som是國際性的健康度假目的地,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,融合了東方醫(yī)學(xué)哲理與西方醫(yī)學(xué)技術(shù)，發(fā)展身、心、靈合一的全新健康度假潮流,陽光浴,海水浴,在資源浴的基礎(chǔ)上引入傳統(tǒng)中醫(yī)療法實(shí)施健康療養(yǎng)管理,溫泉浴,泰國Chiva-som,

47、【發(fā)展理念】在泉浴基礎(chǔ)上應(yīng)用傳統(tǒng)的泰式中醫(yī)技術(shù)和現(xiàn)代體檢技術(shù)打造健康平衡度假,主要針對亞健康群體，實(shí)施健康療養(yǎng)管理,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,,,Chiva-Som Experience (from 3 nights）Fitness Retreat (from 5 nights）Spa Retreat (from 3 nights）Physical Remedy Retreat (from 3 nights）De-Stress

48、 Retreat (from 5 nights）Detox Retreat (from 5 nights）Anti-Aging Retreat (from 5 nights）Stop-smoking retreat and so on,Chiva-Som普通療程（3晚）減肥療程（5晚）休養(yǎng)療程（3晚）物理治療療程（3晚）減壓療程（5晚）排毒療程（5晚）抗衰老療程（5晚）戒煙療程等,專業(yè)健康團(tuán)隊(duì)提供全程健康咨詢和

49、針對性服務(wù)－全程健康療養(yǎng)管理,中醫(yī)學(xué)家體檢－心西醫(yī)學(xué)家體檢－身,健康綜合評估報(bào)告,個(gè)性化主題健康療程,健康教育健康效果評估,突出中醫(yī)及健康技術(shù)，推出療程前的咨詢評估環(huán)節(jié)是競爭取勝的關(guān)鍵動(dòng)作,泰國Chiva-som（關(guān)鍵舉措1/3）,引入全程健康咨詢專業(yè)服務(wù)，咨詢師依據(jù)中西體檢報(bào)告制定個(gè)性化的健康療程,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,,,Ø,一流的理療設(shè)施,多套餐組合療程,n,57間理療房（客房數(shù)量58間）,&

50、#216;18間治療房；Ø5間醫(yī)療咨詢房；Ø3間泰國按摩房；Ø多間舞蹈和運(yùn)動(dòng)房Ø瑜伽和太極亭Ø圖書館、工藝美術(shù)室,n,世界最多樣的健康療法及療程,Ø12種傳統(tǒng)按摩方法Ø“水果包”現(xiàn)代特色療法Ø11種面部護(hù)理選擇Ø20種全身護(hù)理Ø4種特色水療法Ø12種手部、足部和修飾護(hù)理方法,以最多的健康特色療法和設(shè)施而聞

51、名于世,Ø有機(jī)蔬菜和水果園Ø翡翠高級餐廳、波海濱餐廳理療房：客房=1:1,Ø13項(xiàng)異域補(bǔ)充療法，包括禪道館指壓、虹膜學(xué)(眼部研究)和印度頭部按摩傳統(tǒng)和現(xiàn)代特色療法＋異域療法,泰國Chiva-som（關(guān)鍵舉措2/3）,打造獨(dú)特的核心設(shè)施及多樣的健康療法，塑造區(qū)域主題和核心競爭力,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,健康主題度假區(qū),運(yùn)動(dòng),－體療法,居住,－健康度假,娛樂,－體療法,餐飲－營養(yǎng)療法

52、,會(huì)議蜜月,－強(qiáng)調(diào)健康理念,購物－健康概念產(chǎn)品,日出－在海灘散步或是打太極拳開始之后－做冥想，清晨瑜伽，伸展課訓(xùn)練然后－吃早餐（無油、無鹽、無糖）,然后－做水上有氧運(yùn)動(dòng)，常規(guī)有氧運(yùn)動(dòng)，再做一系列普拉提，動(dòng)態(tài)運(yùn)動(dòng)，心肺鍛煉課程以及其他課程,專業(yè)的健康咨詢師根據(jù)個(gè)人的體力、壓力和心理狀況將餐飲、運(yùn)動(dòng)、娛樂融入日常療程中,泰國Chiva-som（關(guān)鍵舉措3/3）,深化健康主題，將購物、餐飲、住宿、運(yùn)動(dòng)圍繞健康平衡主題進(jìn)行配置,療養(yǎng)管理模式

53、康復(fù)管理模式,,區(qū)位：位于德國黑森林西北部的邊緣上,的奧斯河谷中。,交通：從法蘭克福的列車總站乘區(qū)間快,車，約需1小時(shí)45分鐘。從瑞士的巴賽爾出發(fā)，1小時(shí)30分鐘之后就能到達(dá)。,聲譽(yù)：天然礦泉結(jié)合的度假區(qū)，素有歐,洲的夏都之稱。歐洲最典型的溫泉療養(yǎng)勝地。它的溫泉不但可以透過浸泡的方式達(dá)到舒筋爽骨和袪除風(fēng)濕、腸胃不適等疾病。,——德國的春天從這里開始，“滿城泉水滿城花”,巴登巴登因獨(dú)特氣候和溫泉而聞名，因康復(fù)醫(yī)療技術(shù)而著稱,德國

54、巴登巴登,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,陽光浴,海水浴,巴凳巴凳的傳統(tǒng)淋浴保健及現(xiàn)代,在資源浴的基礎(chǔ)上引入現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)實(shí)施健康康復(fù)管理,醫(yī)學(xué)的康復(fù)管理溫泉浴主要針對各類非傳染性慢性病、運(yùn)動(dòng)創(chuàng)傷群體進(jìn)行各種,物理療法促進(jìn)康復(fù),已經(jīng)有8家私人康復(fù)診所或醫(yī)院進(jìn)駐,德國巴登巴登,發(fā)展理念：在泉浴基礎(chǔ)上應(yīng)用現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)對慢性病、運(yùn)動(dòng)創(chuàng)傷群體實(shí)施全程康復(fù)管理,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,健康體檢與評估（專家及尖端設(shè)備）

55、,健康恢復(fù)與促進(jìn)健康康復(fù)與治療健康教育與咨詢,以專家醫(yī)師為核心的多種健康管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，提供專家服務(wù)和一攬子健康管理計(jì)劃，讓人信賴,按摩治療師健康數(shù)據(jù)管理7種甚至更多的專家和治療師組成康復(fù)中心核心團(tuán)隊(duì),德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措1/4）,實(shí)施全程健康專家服務(wù)，提供一攬子健康管理計(jì)劃，讓人信賴,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,,關(guān)鍵設(shè)施－水療中心↑,關(guān)鍵設(shè)施－診所或醫(yī)院↑,－通常與大中心醫(yī)院保持合作,關(guān)鍵設(shè)施－先進(jìn)醫(yī)療

56、設(shè)備↑,－通常與醫(yī)療設(shè)備公司保持合作,德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措2/4）,打造關(guān)鍵設(shè)施－水療中心和專業(yè)私人康復(fù)診所或醫(yī)院，塑造區(qū)域磁場,關(guān)鍵設(shè)施－水療中心↑,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,,在水療中心進(jìn)行多樣的健康平衡療法Thalasso海水浴療法溫泉熱療法物理療法體療療法－排毒養(yǎng)顏減壓療程在診所中享受專業(yè)的康復(fù)物理醫(yī)學(xué)治療心臟 、血管和循環(huán)系統(tǒng)疾病行為和運(yùn)動(dòng)器官疾病風(fēng)濕病婦科病神經(jīng)系統(tǒng)疾?。缰酗L(fēng)身心疲憊、一般的虛

57、弱狀況病后康復(fù),德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措2/4）,突出現(xiàn)代醫(yī)學(xué)療法，結(jié)合傳統(tǒng)水療，提高康復(fù)效果和附加值,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,登格勒診所,Höhenblick康復(fù)診所,醫(yī)院氛圍度假化－在度假中平衡健康，享受輕松的康復(fù)生活,醫(yī)院功能酒店化－滿足多功能度假需求，如餐飲、購物、運(yùn)動(dòng)等,德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措3/4）,將醫(yī)院度假化和酒店化，在度假中平衡健康，享受康復(fù),醫(yī)院大堂如一個(gè)酒店大堂，周邊設(shè)置餐飲和購物店

58、獨(dú)立淋浴和衛(wèi)生間，電話，陽臺,花園式醫(yī)院，多種度假設(shè)施和療養(yǎng)設(shè)施，以及隊(duì)中體療活動(dòng)，提供完美的健康度假生活,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,,德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措4/4）,深化健康主題，將餐飲、住宿、運(yùn)動(dòng)圍繞康復(fù)主題進(jìn)行配置,療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式,,發(fā)展理念專業(yè)服務(wù)核心設(shè)施療法療程主題深化財(cái)務(wù)投入,－運(yùn)用東方醫(yī)學(xué)哲理和西方體檢技術(shù)實(shí)施全程的健康療養(yǎng)管理－全程健康平衡咨詢服務(wù)－具

59、規(guī)模及特色的健康平衡中心－與精品酒店結(jié)合一體－特色自然療法贏得聲譽(yù)－多樣療法滿足顧客需求－餐飲/運(yùn)動(dòng)/住宿等圍繞健康平衡主題配置－專業(yè)醫(yī)療設(shè)備投入5000萬以內(nèi)－中醫(yī)本土人才豐富,－運(yùn)用現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)實(shí)施全程康復(fù)管理－全程康復(fù)管理專家服務(wù)－具醫(yī)療效果的健康水療中心－與帶有度假感和酒店化的專業(yè)康復(fù)醫(yī)院或診所結(jié)合一體－突出物理療法和激素療法－輔之自然療法－餐飲/運(yùn)動(dòng)/住宿等圍繞健康康復(fù)主題配置－專業(yè)醫(yī)療設(shè)

60、備投入1億元以上－專家人才引進(jìn)困難且持續(xù)投入,療養(yǎng)管理模式健康狀況尚未危害身體,康復(fù)管理模式健康狀況已經(jīng)危害身體,不同的健康發(fā)展模式取得成功的關(guān)鍵因素呈現(xiàn)一定差異，財(cái)務(wù)投入要求也有不同,管理模式小結(jié),世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,養(yǎng)老園項(xiàng)目建議結(jié)論,老年公寓租售方式比普通住宅更為復(fù)雜。老年公寓需根據(jù)老年人的市場需求采取靈活多變的銷售模式，如租、售結(jié)合的方式。開發(fā)商可將一定比例

61、的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求。,會(huì)員制盈利型模式及中國式創(chuàng)新,會(huì)員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營性質(zhì)。中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，發(fā)展商對會(huì)員制模式采取

62、了創(chuàng)新，增加了記名會(huì)員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會(huì)員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會(huì)員制度來講，更容易被中國市場接收。,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式,盈利模式小結(jié),以上各種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊。中國式創(chuàng)新的會(huì)員制盈利模式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入駐的門檻，在消費(fèi)理念相對先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對雄厚的城市，或許能贏得市場的認(rèn)

63、同，但在是否能被老年群體認(rèn)可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗(yàn)固然值得借鑒，但在未進(jìn)行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬；逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨(dú)立的老人，對消費(fèi)理念水平也有著較高的要求，能不能適應(yīng)市場的需求，也尚不得知；轉(zhuǎn)上使用權(quán)的盈利模式，是目前產(chǎn)權(quán)無法分割銷售的項(xiàng)目最多采取的手段之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場的認(rèn)同度也會(huì)受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設(shè)施服

64、務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。,價(jià)格定位解析,在價(jià)格定位上，針對項(xiàng)目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價(jià)法方法進(jìn)行價(jià)格定位。1、采取會(huì)員制盈利模式的價(jià)格定位會(huì)員卡20萬元，90平米，年交費(fèi)2萬元（年費(fèi)交款期限為10年）；65平米，年交費(fèi)0.8萬元（交款期限為8年）；45平米（不需交年費(fèi)），此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會(huì)員卡發(fā)行數(shù)量以可售

65、房屋數(shù)量為上限。2、采取逆抵押貸款購房的價(jià)格定位 參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價(jià)格5000元/平米的價(jià)格水準(zhǔn)，項(xiàng)目價(jià)格定位在4280 /平米的水準(zhǔn)，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標(biāo)準(zhǔn)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存一年的利息模式每月發(fā)放生活費(fèi)，45平米的業(yè)主每月發(fā)放600元左右生活費(fèi)；65平米的業(yè)主每月發(fā)放750元左右生活費(fèi)；90平米的業(yè)主每月發(fā)放1050元左右生活

66、費(fèi)；（剩余房款＝購房總款*(90-去世年齡)/50）,3、采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價(jià)格定位 參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價(jià)格5000元/平米的價(jià)格水準(zhǔn)，根據(jù)其它項(xiàng)目70年使用年限和有產(chǎn)權(quán)可升值的實(shí)際情況，以項(xiàng)目的使用年限為50年的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目在采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價(jià)格應(yīng)定位在3980元/平米左右。4、采取分散租賃模式的價(jià)格定位 參照目前租賃市場的價(jià)格水準(zhǔn)，在高品質(zhì)配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的分散租賃價(jià)格

67、應(yīng)放在30元/平米/月的水準(zhǔn)上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費(fèi)的盈利，整體的盈利水平可達(dá)到35元平米/月左右。,（交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價(jià)500元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）,價(jià)格定位解析,特色營銷模式,“民族特色”營銷模式“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務(wù)，以舊換新”營銷模式 房屋管家營銷模式“產(chǎn)

68、權(quán)式酒店公寓”營銷模式 靈活的營銷方式,在一些少數(shù)民族聚居地居住生活的許多老年人家鄉(xiāng)都在邊遠(yuǎn)山區(qū)，這一部分老人畢生愿望便是能夠葉落歸根。然而因?yàn)檫呥h(yuǎn)山區(qū)的經(jīng)濟(jì)、飲食、衛(wèi)生、交通等條件與老年人的身體條件不能相適應(yīng)，所以這一想法大多時(shí)候未能實(shí)現(xiàn)。為此，公司可開發(fā)出一部分具備少數(shù)民族建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化設(shè)施的出售型公寓來滿足有條件的老年人的居住要求，形成一個(gè)小型的民族村落。在滿足老年人居住要求的同時(shí)也做出了區(qū)別與其他省分，具有當(dāng)?shù)靥厣睦夏旯?/p>

69、寓雛形。此類公寓應(yīng)有很好的銷售市場。,“民族特色”營銷模式“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務(wù)，以舊換新”營銷模式 房屋管家營銷模式“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”營銷模式 靈活的營銷方式,管理中心可與保險(xiǎn)公司達(dá)成協(xié)議，為業(yè)主實(shí)施“終身監(jiān)護(hù)制”。中心與保險(xiǎn)公司達(dá)成協(xié)議后，規(guī)劃出部分房屋提供給滿足條件的人群。例如：滿足條件為A.年滿45周歲 B.在保險(xiǎn)公司保單滿50萬。首付10萬可入住公寓。60歲時(shí)中心開始對其