養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研

1、養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式與說明,------- 以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區(qū)。,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,目錄,Ⅰ.中國的養(yǎng)老地產(chǎn),Ⅱ.全齡社區(qū),Ⅲ.養(yǎng)老人群的特征與需求,Ⅳ.養(yǎng)老地產(chǎn)運營的9大要訣,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,中國是目前世界老年人口最多、增長最快的國家。截至2014年底，我國60歲及以上老年人口已達2.12億人，占全國總?cè)丝诘?

2、5.5%。據(jù)全國老齡委辦公室估計，到2025年，老年人口總數(shù)將達到3億；到2050年我國老年人口總數(shù)將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。 隨著我國步入老齡社會，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為中國關(guān)注的大事，同時養(yǎng)老型地產(chǎn)也成了諸多開發(fā)商爭搶的商機。,Ⅰ.中國的養(yǎng)老地產(chǎn),點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,,中國現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點和現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)從投資到獲取回報需要一個漫長的過程。中國老齡科學(xué)研究院的專家們曾表示

3、，養(yǎng)老地產(chǎn)一般的年投資回報率不過10%。建立一個養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬畝土地，若在交通方便、環(huán)境較好地段找到這樣的一塊土地實非容易之事。況且，由于招 拍 掛 土地成本太高，通過正當(dāng)途徑拿地很難。如何拿地開發(fā)的性質(zhì)決定了成本高低，也決定了今后如何退出。養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)非常重要，有險資的則希望與政府協(xié)議拿地，比如用工業(yè)用地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成本雖然低廉，但最后的退出會相當(dāng)麻煩。此外，用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，是

4、應(yīng)該通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒有得到細化落實。基于這樣的一種社會背景下，萬科、保利等巨頭地產(chǎn)公司的謹(jǐn)慎不是毫無道理的。首先是養(yǎng)老地產(chǎn)的政策尚不明確，按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，那么房地產(chǎn)公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導(dǎo)；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)有一定的社會福利性質(zhì)，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的政策優(yōu)惠，才能促進開發(fā)商進軍的積極性。愿望國家和地方政府、銀行機構(gòu)能對養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)給予一定政

5、策支持和利率優(yōu)惠，并給予鼓勵、實行反向住房抵押貸款和房地產(chǎn)投資信托基金，全力來支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。,,,設(shè)置醫(yī)護中心,并建設(shè)養(yǎng)老社區(qū),包含醫(yī)療、護理、養(yǎng)老、休養(yǎng)等不同功能的建筑結(jié)構(gòu)組合,以護士站或護理站為服務(wù)區(qū).輻射服務(wù)功能設(shè)施建筑.,養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)環(huán)境非常優(yōu)美,,距離中心城市較近,一般在10公里左右.面積一般在10公頃(150畝)左右.項目具有一定規(guī)模,但規(guī)模也不宜過大,并把老年?？漆t(yī)院的規(guī)?？刂圃诒匾姆秶鷥?nèi),否則容易造成資源浪費.,,養(yǎng)

6、老地產(chǎn)能使老年人精神充實、身體健康,享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活.,,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,養(yǎng)老的四中類型,中國養(yǎng)老地產(chǎn)的六大模式,根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個維度,我們將國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式歸納為以下六大主要經(jīng)營模式。,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,周邊或內(nèi)部醫(yī)院等配套要齊全,價格便宜,空氣質(zhì)量要好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)，但是交通要方便,多層居多,中國的養(yǎng)老地產(chǎn),什么是

7、適合老年人居住的地方呢，認為有四點：,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,Ⅱ.全齡社區(qū),● 養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)  是一種利用綜合資源滿足高保健意識的中老年人群體需求的養(yǎng)老開發(fā)模式，可以結(jié)合旅游地產(chǎn)或文化地產(chǎn)的開發(fā)，具有更好的市場適應(yīng)性。,● 醫(yī)養(yǎng)機構(gòu)綜合體 以中小型專業(yè)醫(yī)療設(shè)施和專業(yè)老年照護服務(wù)為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。規(guī)模相對較小，以持有經(jīng)營為主要盈利模式。,全齡社區(qū)的養(yǎng)老模式,全齡社區(qū)

8、解決的五大核心,全齡社區(qū)是用市場模式解決的養(yǎng)老模式,服務(wù),家庭,老人心里等社會綜合問題, 在養(yǎng)老地產(chǎn)各種模式最有效而成熟。,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,,,,,,,全齡社區(qū)的六大產(chǎn)品組成,全齡社區(qū)的綜合特點,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,全齡社區(qū)的用戶組成結(jié)構(gòu),全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務(wù)方式和老人分類,全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務(wù)方式和老人分類,全

9、齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務(wù)方式和老人分類,全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施體系,全齡社區(qū)各級服務(wù)設(shè)施及城市公共服務(wù)半徑,全齡社區(qū)各級服務(wù)設(shè)施及城市公共服務(wù)半徑,養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)設(shè)施組成表,全齡社區(qū)各級服務(wù)設(shè)施及城市公共服務(wù)半徑,養(yǎng)老社區(qū)對不同城市公共服務(wù)的需求有合理的半徑要求以符合老人正常生活半徑和緊急狀態(tài)下的反應(yīng)時間.養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)的核心在基層設(shè)施.,大型超市,,醫(yī)院、圖書館、文化活動中心,區(qū)域性購物中心,10KM,5KM,2KM,,,全齡社區(qū)的社區(qū)養(yǎng)

10、老服務(wù)設(shè)施半徑,,,,,,,,服務(wù)半徑800--1000米,服務(wù)半徑300米,服務(wù)半徑300米,社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施設(shè)置原則分級設(shè)置.老年人5分鐘步行距離為300米左右.(根據(jù)資料顯示300米活動半徑范圍內(nèi)容易產(chǎn)生安全感、i信賴感、親切感.)合理的基礎(chǔ)上集約設(shè)置,以增加使用效率,可愛用引入?yún)^(qū)內(nèi)電瓶車交通系統(tǒng),解決社區(qū)級服務(wù)半徑范圍內(nèi)的出行需求.,社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施合理半徑,,,,社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施,社區(qū)級養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施,組團級養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施,

11、全齡社區(qū)的KPI指標(biāo) ---(Key Performance Indicator),Ⅲ.養(yǎng)老人群的特征與需求,從自理程度，看老年人對養(yǎng)老設(shè)施的需求,從心理特點，看老年人對居住環(huán)境的要求,工作時期,退休后,,改變,,老年人的心里特點：衰老感失落感孤獨感自卑感抑郁感,,老年人的心理需求：提高安全感增加歸屬感創(chuàng)造鄰里感營造舒適感保障私密感,從行為特征，看老年人對居住環(huán)境的要求,老年人出行活動的

12、特征,從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求,從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求,從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求,從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求,Ⅳ.養(yǎng)老地產(chǎn)運營的9大要訣,2014年被稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年，接下來就又開始興起養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，所以就把2014年稱為中國養(yǎng)老地產(chǎn)元年，各路資本也都強勢介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。目前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景看好，但商業(yè)盈利模式尚不清晰，如何成功策劃規(guī)劃、開發(fā)運營一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，機遇與挑戰(zhàn)并存。,

13、1、價值理念：符合獨立、自主、健康的現(xiàn)代養(yǎng)老理念.,2、市場定位：目標(biāo)市場全齡化是最符合當(dāng)前國情的選擇.,3、項目選址：“區(qū)位、環(huán)境、配套”，養(yǎng)老地產(chǎn)選址三要素,4、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項目成功奠定基石,5、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式,6、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸,7、資源整合：定位“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營商“整合國內(nèi)外專業(yè)資源,8、規(guī)劃設(shè)計：高水平的適老化的規(guī)劃設(shè)計,9、融資模式：尋求多方

14、渠道突破養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資瓶頸,4、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項目成功奠定基石,就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，在目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地政策尚未明晰的情況下，通過合理的用地組合，減少用地成本，是養(yǎng)老地產(chǎn)拿地之前必須考慮的重要因素。,5、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式,模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式　　即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，與其說是養(yǎng)老地產(chǎn)，不如說是適老型地產(chǎn)。北京

15、太陽城、杭州綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐?！　∵@類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式　　針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈

16、利模式，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等?！　∫凿N售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制交易模式的設(shè)計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務(wù)報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。模式三：持續(xù)照料

17、退休（CCRC）模式　　以持續(xù)護理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項目?！　CRC模式起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。是將健康、醫(yī)療及護理服務(wù)與養(yǎng)老保險結(jié)合，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護理和醫(yī)療

18、護理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)?！　CRC模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新方面進一步探索。模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式　　“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝?、森林湖泊、富硒富氧、宗教文?/p>

19、、長壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系?！　∵@類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式?！　♂槍】祷盍先说摹昂蝤B式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，市場上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式　　鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對農(nóng)村空置房屋資源進行

20、提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。　　這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑置的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運營管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式。模式六：保

21、險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式　　保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險產(chǎn)品相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。　　這種模式下，將壽險的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)的費用通過特定的政策設(shè)計結(jié)合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入額，又能夠為險企提供具有長期穩(wěn)定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式

22、之一。,6、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸,目前國內(nèi)主流的養(yǎng)老地產(chǎn)以物業(yè)租售為核心的盈利模式　　從項目實踐來看，以物業(yè)租售為主、特別是以銷售物業(yè)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，房產(chǎn)購買者大多也不是老年人，后期老年設(shè)施的運營和配套也難以跟上，只是打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”旗號低價拿地、以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)模式開發(fā)的“偽養(yǎng)老地產(chǎn)”。當(dāng)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)面臨市場利潤下降的情況下，這類模式也就難以為繼。因為，普通的商業(yè)地產(chǎn)都是可以用來銷售的，但如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，則需要