關于物業(yè)管理招投標中存在的問題和對策研究.pdf

1、物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，伴隨著改革開放進入國內(nèi)。二十年前，深圳成立了全國首家物業(yè)管理企業(yè)。在上海，物業(yè)管理也走過了十年的歷程。這些年來，中國物業(yè)管理從無到有，由小到大，從沿海經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)到中西部偏遠地區(qū)，幾乎覆蓋了全國大中城市，在一些大城市已成為年產(chǎn)值幾十億的產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)，其發(fā)展初期鼓勵“誰開發(fā)，誰管理”的運作模式，在當時是有著一定意義的。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展、壯大，原有運作模式的弊端逐

2、漸暴露出來。 實施招標制度可以有效地改變這些情況。對交易雙方來說，在一對一的談判中，即使是處于買方市場環(huán)境中，它所感到的競爭壓力也是有限的。憑借高超的談判技巧，賣方依然可以提供各種虛假的信息，使用各種策略性的報價。雙方討價還價的過程實際上是一個不斷溝通信息的過程，但是卻需要付出巨大的人力、物力。招標投標機制可以促使交易雙方有效縮短溝通的過程。招標投標過程，實際上是一個有效解決雙方信息不對稱矛盾的過程。在招標方式下，投標方直接處于

3、眾多對手(至少3個)的激烈競爭之下，它所承擔的壓力是一對一談判所不可比擬的。由于實行一次性報價，投標方任何虛假的信息都有可能使其喪失交易機會。在巨大的競爭壓力下，投標方有積極性主動提供關于自己生產(chǎn)、經(jīng)營的真實信息。而且，投標方的報價本身就提供了有關其實力的各種信息。 招標方式可以在最大范圍內(nèi)促進潛在交易的實現(xiàn)。招標方式使得信息在更大的范圍內(nèi)傳遞，吸引更大范圍內(nèi)的潛在交易對手參與競爭，促進交易半徑擴大。招標信息一般在公開的專業(yè)出版

4、物上刊登，而有競爭力的潛在投標者，也會隨時注意這些媒體刊登的信息，抓住每一次交易機會。隨著現(xiàn)代信息技術的快速發(fā)展，信息傳播的速度會更快，傳播的途徑會更多樣化，傳播范圍會更廣闊，招標方式公開性的優(yōu)勢也會得到更好的體現(xiàn)。 招標方式是一種有組織的交易方式，可以有效避免各種機會主義對投標方的侵害。招標方式使招標方掌握了充分的市場信息，大大降低了信息的不對稱程度，可有效防止交易對手利用其信息優(yōu)勢來誤導、欺詐。在公開招標的情況下，交易內(nèi)容、

5、交易規(guī)則和交易條件都信息是事先對投標方公開的，參與投標的供應商至少應該滿足上述條件和要求。投標前期的資格預審，就首先將不合格的供應商排除在競爭之外，減少了事后違約的概率，從而提高了交易的成功率。另外，整個交易過程處于公開狀況，受到公證機構(gòu)的公證，交易結(jié)果真實有效，一般不會引起爭議。 進入2000年，物業(yè)管理招投標活動不但在經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市進行，許多內(nèi)地城市如也進行了嘗試，物業(yè)管理的招投標在全國各地得以發(fā)展。我們看到，招投標的推

6、行打破了“誰開發(fā)，誰管理”壟斷模式，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平競爭的機會，帶動了行業(yè)整體的健康發(fā)展，改善了目前各地存在的物業(yè)管理企業(yè)眾多但良莠不齊的局面。但是，應該看到物業(yè)管理行業(yè)本身在全國范圍內(nèi)來講仍是一個新興行業(yè)，物業(yè)管理招投標也屬于新生事物，在初期難免會存在這樣或那樣的不完善之處。如何加以改進和提高自然引起行業(yè)內(nèi)外各方的關注。各地行業(yè)主管單位為了將招投標工作進一步深入，先后出臺了地方性的物業(yè)管理招投標辦法，如杭州、上海浦東新區(qū)等，籍

7、此來規(guī)范當?shù)氐恼型稑嘶顒?。當然，招投標活動的?guī)范是需要參與各方一起努力的，因此，現(xiàn)在廣泛開展關于物業(yè)管理招投標活動中所存在問題的研討，并制定全國性的招投標辦法是及時的、非常有必要的。 本文首先從物業(yè)管理招投標產(chǎn)生原因的經(jīng)濟學分析入手，闡明招投標交易方式的優(yōu)點諸如有效減少交易費用、發(fā)現(xiàn)均衡價格、形成投標方之間的博弈、滿足“激勵相容”和“個人理性”前提導致了物業(yè)管理招投標這種方式的形成，也可以說其產(chǎn)生的根本動因在于社會經(jīng)濟、技術的進

8、步所帶來的集聚性與多元化、復雜化的產(chǎn)權(quán)在使用中不可分的矛盾。又從市場需求分析說明物業(yè)管理招投標已經(jīng)被政府部門、發(fā)展商、小業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務商等各利益相關方接受由于技術的原因和產(chǎn)權(quán)安排中向更高效率轉(zhuǎn)化的原因，與現(xiàn)代物業(yè)管理相對立的獨立的自給自足的自治式管理、服務的供給方式必然會為一種新的更公正、公開、公平的選聘管理企業(yè)的方式取代。接下來本文從物業(yè)管理招投標現(xiàn)狀概況、存在的問題和解決對策方面全面闡述了物業(yè)管理招投標的現(xiàn)狀及對策分析

9、。 本文第一部分從招投標產(chǎn)生的背景、經(jīng)濟學意義分析、招投標特點和特性分析等幾個方面說明了物業(yè)管理招投標的產(chǎn)生、特點及其意義。 第二部分提出了物業(yè)管理招投標發(fā)展的意義、市場存在的主要問題、招投標過程中的問題和及外部壞境對物業(yè)管理招投標的影響。 第三部分提出了對現(xiàn)有問題的解決方法、建議并對物業(yè)管理招投標過程中的關鍵部分進行了初步粗淺的設計嘗試。 第一部分招標是應用技術經(jīng)濟的評價方法和市場經(jīng)濟的競爭機制，有組織

10、地開展擇優(yōu)成交的一種高級的、規(guī)范化的交易方式。從法律上講，招標投標作為平等的民事主體之間就某項權(quán)益進行協(xié)商以達到預期后果的一種法律行為，是當事人雙方經(jīng)過要約和承諾兩階段訂立合同的一種競爭性程序。招標投標的一系列過程符合要約——承諾的合同簽定過程。招標制度作為在長期的經(jīng)濟活動中形成的一種成熟的交易方式，有許多區(qū)別于其他交易方式的特點，主要有以下三點：招標的競爭過程具有公開、公平、公正的“三公”特點；招標交易過程有固定的程序，交易決策通常由

11、集體作出，具有較強的有組織性；招標投標采取一次性報價方式，形成投標方之間的博弈。這是這些特點使得招標制度在經(jīng)濟學上具有特殊的意義。 第二部分提出了物業(yè)管理招投標中存在的問題諸如物業(yè)管理招投標過程中各方主體的角色定位與職責分工問題、如何確定物業(yè)管理費定價標準的問題、物業(yè)管理招標方法、評標過程以及分值計算設計問題、物業(yè)管理招投標過程中尋租行為的防范問題等等。 本文的重點在于第三部分。在招標方法中方法分析中介紹了當前流行的三種

12、招投標的評標法，其中對無標底二步招標方法的特點和優(yōu)勢進行了詳細分析闡述。投標價格永遠是雙方關注的焦點，然而價格確定是一個關鍵，科學專業(yè)的定價對招標人來說尤為重要，本文也在價格的確定上進行了專門的分析論證。既然價格對招標人是重要的，那么投標書對招標人就是關鍵了，因為已有的優(yōu)勢和實力也要有優(yōu)秀的投標書表現(xiàn)出來，在關于投標書的研究方面本文也做了專門論述。尋租行為在招投標過程中屢見不鮮，成為影響行業(yè)發(fā)展的頑疾，文中對尋租行為的制度防范進行了專門

13、闡述，從市場方面指出物業(yè)管理招投標存在的主要問題是地方保護主義、開發(fā)商利益驅(qū)動、法規(guī)不完善及社會監(jiān)督機制的不健全。解決途徑在于招投標雙方行為的規(guī)范、政府部門的適當指導、市場環(huán)境的培育及法律法艦的完善健全和中介機構(gòu)的配套，只有相關措施的配套、招標制度的不斷改進以及社會各方的努力和法律的健全才能從根本上使問題得到解決。最后也是最關鍵的是評分制度的完善，它直接影響了招標人是否能選出最符合利益的投標人，本文從量化的數(shù)理統(tǒng)計計算上提供了一種較為科