住宅價(jià)格的形成機(jī)理與自膨脹機(jī)制研究.pdf

1、改革開(kāi)放以來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速穩(wěn)定增長(zhǎng),居民收入有了很大的提高.衣食住行是居民的基本需求,隨著收入的提高居民對(duì)住宅的需求越來(lái)越高.在政府政策的指引下,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要地位,逐漸成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè).二十年來(lái),我國(guó)的住宅供給體系也進(jìn)行了多次的改革,由計(jì)劃供給方式逐漸走向市場(chǎng)供給方式.隨著法律法規(guī)的完善,市場(chǎng)制度的確立,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不斷的得到完善.但顯然還存在很多不足之處,比如住宅價(jià)格的快

2、速上漲,特別是區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)過(guò)熱,都給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)了很大的隱患.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心是,供給和需求共同決定價(jià)格.但作為住宅這一特殊的商品來(lái)講,其價(jià)格受多重因素的影響.除去受人口、收入特別是家庭可支配收入等基本因素的影響,還受到國(guó)家政策、銀行利率、貸款甚至股市的影響.在特定的市場(chǎng),歷史的因素、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及其出讓方式的作用也不容忽視.本文在文獻(xiàn)研究及中國(guó)特有的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上,試圖找出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格的形

3、成機(jī)理.在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)體系中,通過(guò)對(duì)我國(guó)土地出讓市場(chǎng)土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的博弈分析,分析得出土地價(jià)格的隱性自膨脹機(jī)制.同時(shí),通過(guò)土地出讓市場(chǎng)、房地產(chǎn)增量市場(chǎng)、房地產(chǎn)存量市場(chǎng)之間一些數(shù)量關(guān)系的分析,構(gòu)建了房地產(chǎn)增量市場(chǎng)與房地產(chǎn)存量市場(chǎng)、土地出讓市場(chǎng)與房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的四象限模型.利用四象限模型,在對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)、房地產(chǎn)增量市場(chǎng)與土地市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制分析的基礎(chǔ)上,我們進(jìn)一步分析了市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制在一定條件下對(duì)住宅價(jià)格上漲的助推作用.得出我國(guó)房