談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)的成本核算與成本控制

1、1談房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算與成本控制談房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算與成本控制一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)壓房地產(chǎn)行業(yè)的核算并不復(fù)雜，但由于企業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)人員水平的原因，一些房地產(chǎn)公司成本核算不遵循財(cái)政部及上海市的政策規(guī)定，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)扭曲，成本不實(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果無(wú)從體現(xiàn)。具體表現(xiàn)為:1成本對(duì)象設(shè)立的隨意性。成本對(duì)象設(shè)立的隨意性。成片開(kāi)發(fā)的小區(qū)應(yīng)根據(jù)合同或同時(shí)開(kāi)工的工程名稱(chēng)在“開(kāi)發(fā)成本”科目下設(shè)不同的成本對(duì)象。但有的小區(qū)卻往往將原

2、應(yīng)歸屬同一工程的項(xiàng)目分成多個(gè)對(duì)象。2動(dòng)遷差價(jià)調(diào)房的補(bǔ)償收入直接沖減動(dòng)遷成本動(dòng)遷差價(jià)調(diào)房的補(bǔ)償收入直接沖減動(dòng)遷成本。動(dòng)遷房的補(bǔ)差數(shù)應(yīng)沖減用于動(dòng)遷的房源成本，不能直接沖減動(dòng)遷成本，補(bǔ)差收人應(yīng)補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅金及附補(bǔ)差收人應(yīng)補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅金及附加。3成本不進(jìn)行分配或隨意分配成本不進(jìn)行分配或隨意分配。用于動(dòng)遷的商品房成本不根據(jù)實(shí)際去向和用途轉(zhuǎn)出；在同一筆費(fèi)用用于支付不同成本對(duì)象時(shí)，相關(guān)部門(mén)有時(shí)根本不作任何分配。因此，都造成成本嚴(yán)重不實(shí)。4實(shí)物與帳面成本結(jié)

3、轉(zhuǎn)不一致。實(shí)物與帳面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在外購(gòu)或自建動(dòng)遷用房、商品房?jī)?nèi)部調(diào)撥或轉(zhuǎn)自用以及商品房的銷(xiāo)售上，沒(méi)有一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作規(guī)程，致使帳面和實(shí)物數(shù)量嚴(yán)重不符。5成本末打足。成本末打足。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本未打足的原因有：(1)因不能及因不能及時(shí)取得發(fā)票，應(yīng)計(jì)入而未人的成本。時(shí)取得發(fā)票，應(yīng)計(jì)入而未人的成本。承包單位因開(kāi)出發(fā)票就須繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加以及所得稅，故而對(duì)工程己經(jīng)結(jié)束而發(fā)包方不能及時(shí)支付款項(xiàng)的，就不開(kāi)出發(fā)票。對(duì)此，房地產(chǎn)公司就難以

4、及時(shí)進(jìn)行成本核算，造成成本低于實(shí)際數(shù)以2)公建配套設(shè)施不按預(yù)算計(jì)提。按規(guī)定，非有償轉(zhuǎn)讓的公建配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)公建配套設(shè)施不按預(yù)算計(jì)提。按規(guī)定，非有償轉(zhuǎn)讓的公建配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模大的，可按建筑面積或投資比率預(yù)提，而有的公司則人為少提或不提。模大的，可按建筑面積或投資比率預(yù)提，而有的公司則人為少提或不提。6不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題。不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題。在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)為工程的竣工交付。在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，首

5、先要審查完工部分工程的單項(xiàng)成本是否全部計(jì)入，其次審查公共費(fèi)用是否足額分?jǐn)?，如配套設(shè)施費(fèi)用、動(dòng)遷成本及前期費(fèi)用的分?jǐn)偟取?結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時(shí)任意預(yù)計(jì)銷(xiāo)售成本或按照內(nèi)部所謂計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時(shí)任意預(yù)計(jì)銷(xiāo)售成本或按照內(nèi)部所謂計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。由于前述因素的存在，商品房銷(xiāo)售時(shí)，企業(yè)無(wú)法得到真實(shí)的成本資料，因此一些31排污排洪費(fèi)排污排洪費(fèi)2供電費(fèi)供電費(fèi)3供氣費(fèi)供氣費(fèi)4供水費(fèi)供水費(fèi)5通訊費(fèi)通訊費(fèi)6照明費(fèi)照明費(fèi)7環(huán)衛(wèi)費(fèi)環(huán)衛(wèi)費(fèi)8道路橋梁涵洞道路橋梁涵洞

6、9綠化帶綠化帶10建設(shè)配套費(fèi)建設(shè)配套費(fèi):(1)住宅建設(shè)配套；（住宅建設(shè)配套；（2）人防工程費(fèi)，）人防工程費(fèi)，(3)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)，(4)臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)，臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)，(5)臨時(shí)占路費(fèi)臨時(shí)占路費(fèi)；施工配套費(fèi)施工配套費(fèi):(1)許可證執(zhí)照費(fèi)，許可證執(zhí)照費(fèi)，(2)新型墻體材料費(fèi)，新型墻體材料費(fèi)，(3)檔案保證金，檔案保證金，(4)竣工圖編制技竣工圖編制技12其他其他。公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)l教育設(shè)施費(fèi)教育設(shè)施費(fèi)2醫(yī)療設(shè)施

7、費(fèi)醫(yī)療設(shè)施費(fèi)3商業(yè)設(shè)施費(fèi)商業(yè)設(shè)施費(fèi)4地區(qū)行政設(shè)施建設(shè)費(fèi)地區(qū)行政設(shè)施建設(shè)費(fèi)5服務(wù)服務(wù)設(shè)施費(fèi)設(shè)施費(fèi)6其他。其他。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1工資；工資；2福利費(fèi)；福利費(fèi)；3折舊費(fèi)；折舊費(fèi)；4修理費(fèi)；修理費(fèi)；5辦公費(fèi)；辦公費(fèi)；6水電費(fèi)；水電費(fèi)；7勞動(dòng)保勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；護(hù)費(fèi)；8利息；利息；9審計(jì)費(fèi)；審計(jì)費(fèi)；10公證費(fèi)；公證費(fèi)；11評(píng)估費(fèi)；評(píng)估費(fèi)；12周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)；周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)；13其他。其他。(三)準(zhǔn)確進(jìn)行成本分配。成本分配主要有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn):(1)因果關(guān)系法因

8、果關(guān)系法。追溯成本發(fā)生的原因據(jù)以分?jǐn)偝杀?。如基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偂?2)受益程度。受益程度。以受益比例將成本分?jǐn)傊潦芤鎸?duì)象。如分?jǐn)偣ㄅ涮踪M(fèi)，按預(yù)算面積分配。(3)公平合理公平合理。有時(shí)盡管與某項(xiàng)特定成本并無(wú)直接聯(lián)系，但為示公平合理，仍將間接成本分配給無(wú)關(guān)聯(lián)的對(duì)象，其依據(jù)為從公司角度出發(fā)，該間接成本是大家“應(yīng)接受“的成本。(4)承受能力承受能力。按成本對(duì)象的負(fù)擔(dān)能力分?jǐn)傞g接成本。要求獲利能力高的獨(dú)立核算項(xiàng)目吸收更多的成本，能產(chǎn)生納稅收益，對(duì)

9、整個(gè)企業(yè)集團(tuán)有利。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開(kāi)發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開(kāi)設(shè)明細(xì)專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行核算，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，再轉(zhuǎn)入“銷(xiāo)售費(fèi)用”科目。雖然成本分配的方法較多，但并不表明會(huì)計(jì)人員可以隨意分?jǐn)?，需要服從于成本分配目的亦即成本分配的意圖。成本分配目的主要是提供經(jīng)濟(jì)決策信息、客觀(guān)公平計(jì)算成本、激勵(lì)成本中心努力降低成本等。(四)正確劃分開(kāi)發(fā)

10、間接費(fèi)與期間費(fèi)用。按照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立的正確劃分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用。按照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)管理機(jī)構(gòu)(如指揮部等如指揮部等)的費(fèi)用方可列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。但有些企業(yè)將公司工程部的費(fèi)用方可列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。但有些企業(yè)將公司工程部等與現(xiàn)場(chǎng)有聯(lián)系的部門(mén)費(fèi)用均列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，以達(dá)到減少期間費(fèi)用、提高利等與現(xiàn)場(chǎng)有聯(lián)系的部門(mén)費(fèi)用均列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，以達(dá)到減少期間費(fèi)用、提高利潤(rùn)的目的，或借此提高土地增值稅扣除項(xiàng)目的金額基數(shù)。潤(rùn)的目的，