資產(chǎn)評估的途徑與方法

1、第7章 資產(chǎn)評估的途徑與方法,7.1 資產(chǎn)評估的途徑7.2 資產(chǎn)評估中常用的邏輯分析方法7.3 資產(chǎn)評估可以借鑒和參考的資產(chǎn)定價方法7.4 評估途徑及方法的選擇,目 錄,通過本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)當(dāng)了解和掌握資產(chǎn)評估途徑和技術(shù)方法的理論基礎(chǔ)、適用條件、應(yīng)用前提、構(gòu)成要素、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、數(shù)學(xué)表達(dá)式和歸納式，以及各種評估技術(shù)途徑與方法之間的關(guān)系。,【學(xué)習(xí)目標(biāo)】,資產(chǎn)評估中的許多技術(shù)方法不是簡單利用或借用了其他學(xué)科或領(lǐng)域中的技術(shù)方

2、法，而是按照資產(chǎn)評估運(yùn)作的內(nèi)在要求，用資產(chǎn)評估的技術(shù)理念、思路將可利用的各種技術(shù)方法加以整合、重組和改造，從而構(gòu)成了以資產(chǎn)評估途徑為主線的一整套資產(chǎn)評估方法體系,7.1 資產(chǎn)評估的途徑,概括地講，資產(chǎn)評估途徑是判斷資產(chǎn)價值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的集合。目前，最具代表性的資產(chǎn)評估途徑主要有三條，它們是市場途徑、收益途徑和成本途徑。三大途徑不僅有各自的評估技術(shù)思路，以及與之相配套的具體評估方法，而且構(gòu)成了資

3、產(chǎn)評估方法體系的基本架構(gòu)。資產(chǎn)評估技術(shù)思路就是市場定價原理和市場規(guī)律（五大原理）在資產(chǎn)評估手段中的集中體現(xiàn)。,7.1.1 資產(chǎn)評估途徑的內(nèi)涵,資產(chǎn)評估技術(shù)思路就是市場定價原理和市場規(guī)律（五大原理）在資產(chǎn)評估手段中的集中體現(xiàn)。1.市場供求原理2.替代原理3.競爭原理4.效用原理5.投入產(chǎn)出原理,前面已經(jīng)提及，資產(chǎn)評估中的市場途徑、收益途徑和成本途徑是建立在市場供求原理、替代原理、競爭原理、效用原理，以及投入產(chǎn)出原理等基礎(chǔ)上的

4、資產(chǎn)評估技術(shù)思路與實(shí)現(xiàn)這些評估技術(shù)思路的具體評估方法的結(jié)合體。 從另外一個角度來看，資產(chǎn)評估途徑實(shí)際上是人們模擬市場定價機(jī)理和規(guī)則所設(shè)計出來的若干資產(chǎn)價值評估基本模型。,7.1.2 資產(chǎn)評估途徑與市場的關(guān)系,,以購買電視為例：,,7.1.3市場結(jié)構(gòu)有效性對評估的影響,有效市場假說（Efficient Markets Hypothesis，EMH）是由尤金·法瑪（EugeneFama）于1970年深化并提出的?！坝行袌?/p>

5、假說”起源于20世紀(jì)初，這個假說的奠基人是一位名叫路易斯·巴舍利耶(Louis Bachelier)的法國數(shù)學(xué)家，他把統(tǒng)計分析的方法應(yīng)用于股票收益率的分析，發(fā)現(xiàn)其波動的數(shù)學(xué)期望值總是為零。,有效市場假說,第一， 在市場上的每個人都是理性的經(jīng)濟(jì)人，并謹(jǐn)慎地在風(fēng)險與收益之間進(jìn)行權(quán)衡取舍。第二， 股票的價格反映了這些理性人的供求的平衡。第三， 股票的價格也能充分反映該資產(chǎn)的所有可獲得的信息，即“信息有效”。,市場有效假說3個要點(diǎn)

6、,市場與資產(chǎn)評估途徑是本質(zhì)與形式的關(guān)系,對資產(chǎn)評估途徑及其技術(shù)方法的認(rèn)識、理解和運(yùn)用都應(yīng)當(dāng)從市場的角度把握，資產(chǎn)評估途徑及其技術(shù)方法的具體內(nèi)容和要求也需要根據(jù)市場的變化及時做出相應(yīng)的調(diào)整。資產(chǎn)評估途徑及其技術(shù)方法源于市場及市場規(guī)則，又有自身特點(diǎn)和運(yùn)作規(guī)則。資產(chǎn)評估途徑及其技術(shù)方法需要大量應(yīng)用數(shù)學(xué)模型、價值分析模型和計算公式，但又不是這些模型、公式的簡單堆積,"有效市場假說"實(shí)際上意味著"天下沒有免費(fèi)的午

7、餐"，世上沒有唾手可得之物。在一個正常的有效率的市場有效市場假說上，每個人都別指望發(fā)意外之財，所以我們花時間去看路上是否有錢好揀是不明智的，我們費(fèi)心去分析股票的價值也是無益的，它白費(fèi)我們的心思。,1：弱式有效市場假說(Weak Form Efficiency)　　該假說認(rèn)為在弱式有效的情況下，市場價格已充分反應(yīng)出所有過去歷史的證券價格信息，包括股票的成交價、成交量、賣空金額，融資金融等 ；,市場有效程度分三種,:2：半強(qiáng)式

8、有效市場假說(Semi-strong Form Efficiency)　　該假說認(rèn)為價格已充分反應(yīng)出所有已公開的有關(guān)公司營運(yùn)前景的信息。這些信息有成交價、成交量、盈利資料、盈利預(yù)測值，公司管理狀況及其它公開披露的財務(wù)信息等。假如投資者能迅速獲得這些信息，股價應(yīng)迅速作出反應(yīng)。,市場有效程度分三種,:3：強(qiáng)式有效市場假說(Strong Form Efficiency)強(qiáng)式有效市場假說認(rèn)為價格已充分地反應(yīng)了所有關(guān)于公司營運(yùn)的信息，這些信

9、息包括已公開的或內(nèi)部未公開的信息。,市場有效程度分三種,7.2.1 比較比較的定義及其類型在比較時，要注意以下幾點(diǎn)：1）要注意可比性2）要注意比較方式的選擇3）要注意比較內(nèi)容的深度,7.2 資產(chǎn)評估中常用的邏輯分析方法,1）分析定義、步驟分析的基本步驟如下：第一步，明確分析的目的。第二步，將事物整體分解為若干個相對獨(dú)立的要素。第三步，分別考察和研究各個事物以及構(gòu)成事物整體的各個要素的特點(diǎn)。第四步，探明各個事物以及構(gòu)成

10、事物整體的各個要素之間的相互關(guān)系，并進(jìn)而研究這些關(guān)系的性質(zhì)、表現(xiàn)形式、在事物發(fā)展變化中的地位和作用等。,7.2.2 分析與綜合,分析的種類,（1）因果分析（2）表象和本質(zhì)分析（3）相關(guān)分析（4）典型分析,綜合的定義綜合的基本步驟如下：第一步，明確綜合的目的。第二步，把握被分析出來的研究對象的各個要素。第三步，確定各個要素的有機(jī)聯(lián)系形式。第四步，從事物整體的角度把握事物的本質(zhì)和規(guī)律，從而獲得新的認(rèn)識結(jié)論。,2）綜合,推理的

11、定義、要素及種類三個要素：前提、過程、結(jié)論 前提必須準(zhǔn)確無誤，過程必須合乎邏輯思維規(guī)律常用推理方法：1）演繹推理由一般到個別的推理方法2）歸納推理由個別到一般的推理方法,7.2.3 推理,7.3.1 會計定價法1）固定資產(chǎn)的核算方法（1）按歷史成本計價（2）按重置成本計價2）無形資產(chǎn)的核算方法7.3.2 統(tǒng)計定價法1）數(shù)理統(tǒng)計評價法2）點(diǎn)面推算法3）價格指數(shù)法,7.3 資產(chǎn)評估可以借鑒和參考的資產(chǎn)定價

12、方法,1）單價法編制施工圖預(yù)算（1）計算公式（2）計算步驟（3）特點(diǎn)套用統(tǒng)一編制的綜合單價，偏離實(shí)際可用系數(shù)或價差彌補(bǔ),7.3.3 工程項(xiàng)目定價法,某單位工程由A和B兩部分組成，A的工程量為120M3，B的工程量為205M2，A的工程單價為165元/M3, A的工程單價為60元/M2,其他直接費(fèi)的費(fèi)率為6.7%，請計算此項(xiàng)單位工程的預(yù)算直接工程費(fèi)是多少？,計算題：,（1）計算公式（2）計算步驟（3）特點(diǎn)

13、,2）實(shí)物法編制施工圖預(yù)算,某單位工程的工程量為1200M3，其中材料預(yù)算定額用量為2.51，其預(yù)算價格為30元/M3；人工預(yù)算定額用量為3.2，其預(yù)算價格為65元/M3；機(jī)械臺班預(yù)算定額用量為1.98，其預(yù)算價格為95元/M3；其他直接費(fèi)的費(fèi)率為7.5%，請計算此項(xiàng)單位工程的預(yù)算直接工程費(fèi)是多少？,計算題：,（1）計算公式（2）計算步驟（3）特點(diǎn)不需計算工程量，工作量小,3）工程量清單計價,計算題：,某單位工程的工程量為1

14、000M3，其綜合單價為195元/M3,工程的開辦費(fèi)25.8萬元，為請計算此項(xiàng)單位工程的總報價是多少？,1）現(xiàn)行市價法 泛指按照標(biāo)的物現(xiàn)行市場價格或參照與標(biāo)的物基本相同的參照物的市場價格評估標(biāo)的物的各種方法?，F(xiàn)行市價可以是標(biāo)的物的實(shí)際成交價格 可以是標(biāo)的物在活躍市場上的交易價格 可以是標(biāo)的物有法律約束力的交易價格 可以是可比參照物的市場價格2）期權(quán)法 指持有者能在規(guī)定的

15、期限內(nèi)按交易雙方商定的價格購買或出售一定數(shù)量的某種特定商品的權(quán)利。,7.3.4 金融資產(chǎn)定價法,1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法核心思想：資產(chǎn)價值是其未來期望現(xiàn)金流量按照一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的現(xiàn)值是對企業(yè)未來的現(xiàn)金流量及其風(fēng)險進(jìn)行預(yù)期，然后選擇合理的折現(xiàn)率，將未來的現(xiàn)金流量折合成現(xiàn)值。使用此法的關(guān)鍵確定：第一，預(yù)期企業(yè)未來存續(xù)期各年度的現(xiàn)金流量；第二，要找到一個合理的公允的折現(xiàn)率，折現(xiàn)率的大小取決于取得的未來現(xiàn)金流量的風(fēng)險，風(fēng)險越大，要求的折現(xiàn)率就

16、越高；反之亦反之。,7.3.5 資本資產(chǎn)定價法,1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,T越大，收益年限越長，價值就越大。價值是由各年的收益折現(xiàn)再求和得到的。假如，只有一年收益，V＝CF1/(1+r)兩年收益，V＝CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2三年收益，V＝CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2+CF3/(1+r)^3,2）實(shí)物期權(quán)法,（1）二叉樹期權(quán)定價模型（離散時間）,主要用于計算美式期權(quán)的價值。其優(yōu)點(diǎn)

17、在于比較直觀簡單，不需要太多數(shù)學(xué)知識就可以加以應(yīng)用。,二叉樹期權(quán)定價模型的一種特例，它是在n期定價模型中，當(dāng) 時的一種極限情形3）EVA法 反映了企業(yè)稅后凈經(jīng)營收益扣除債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本后的收益，是真正的“經(jīng)濟(jì)利潤”，真正反映了經(jīng)營者努力創(chuàng)造的價值。7.3.6 其他方法,（2）B-S期權(quán)定價模型（連續(xù)時間）,7.4.1 評估途徑之間的關(guān)系 正確認(rèn)識資產(chǎn)評估途徑之間的內(nèi)在聯(lián)系以及

18、各自的特點(diǎn)，對于恰當(dāng)?shù)剡x擇評估途徑和方法，高效地進(jìn)行資產(chǎn)評估是十分重要的。1）資產(chǎn)評估途徑及方法之間的聯(lián)系 對于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，其評估值應(yīng)該是客觀的，不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。 這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運(yùn)用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。,7.4 評估途徑及方法的選擇,運(yùn)用不同的評估途徑和方

19、法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評估途徑和方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。 如果采用多種評估途徑和方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異，可能原因有： 一是某些評估途徑或方法的應(yīng)用前提不具備； 二是分析過程有缺陷； 三是結(jié)構(gòu)分析有問題； 四是某些支撐評估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真； 五是評估師的執(zhí)業(yè)判斷有誤。,注意：,2）資產(chǎn)評估途徑和方法之間的區(qū)別,各種評估途

20、徑和方法獨(dú)立存在本身就說明各種評估途徑和方法之間存在差異。 每一種評估方法都有其自成一體的運(yùn)用過程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。 評估途徑或方法由于自身的特點(diǎn)，在評估不同類型的資產(chǎn)價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應(yīng)具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務(wù)的能力。,在評估途徑和方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：①評估途徑和方法

21、的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。②評估途徑和方法的選擇受評估對象的類型、理想化狀態(tài)等因素制約。③評估途徑和方法的選擇受各種評估途徑和方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否收集的制約。,7.4.2 資產(chǎn)評估途徑和方法的選擇,總之，不可機(jī)械地按某種模式或某種順序進(jìn)行選擇,不論選擇哪種評估途徑和方法進(jìn)行評估，都應(yīng)保證評估目的，評估時所依據(jù)的各種假設(shè)和條件

22、與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。 運(yùn)用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時，更要保證每種評估途徑和方法運(yùn)用中所依據(jù)的各種假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性，以確保運(yùn)用不同評估途徑方法所得到的評估結(jié)果的可比性和相互可驗(yàn)證性。,作 業(yè):,解釋：資產(chǎn)評估途徑 價格指數(shù)法 期權(quán)定價法 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 簡答 （1） （2） （3） （

23、4）,簡答參考答案,（1）你認(rèn)為資產(chǎn)評估途徑是一種具體的評估技術(shù)方法嗎？答：不是。,簡答參考答案,（2）如何理解不同評估具體技術(shù)方法之間的關(guān)系？答：資產(chǎn)評估中的具體評估方法是實(shí)現(xiàn)評估技術(shù)思路的工具和手段。資產(chǎn)評估具體方法在種類及數(shù)量方面具有多樣性的特點(diǎn)，它涉及幾乎所有的學(xué)科和領(lǐng)域。換一個角度來看，資產(chǎn)評估利用了許多其他學(xué)科、領(lǐng)域和專業(yè)的，被社會和公眾認(rèn)同的邏輯分析、計算、計價、估值的方法，并通過不同的資產(chǎn)評估技術(shù)思路將這些邏輯分析、

24、計算、計價、估值的方法加以重組，共同構(gòu)成了資產(chǎn)評估方法體系。從這些具體的邏輯分析、計算、計價、估值方法的角度看，這些具體技術(shù)方法本身又具有可以為多種評估技術(shù)思路服務(wù)的特點(diǎn)，很多具體技術(shù)方法并不從屬于某個或某條特定的評估技術(shù)思路，它們可以成為實(shí)現(xiàn)多條評估技術(shù)思路的工具和手段。當(dāng)那些被社會和公眾認(rèn)同的邏輯分析、計算、計價、估值的方法按照某種評估技術(shù)思路運(yùn)作，或者成為實(shí)現(xiàn)某種評估技術(shù)思路的工具和手段，就形成了豐富多彩和數(shù)量眾多的資產(chǎn)評估具體技

25、術(shù)方法。,簡答參考答案,（3）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的估值原理是什么？答：將利求本的思想。資本資產(chǎn)的價值取決于其未來的現(xiàn)金流量，即資產(chǎn)的價值就是其期望現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。,簡答參考答案,（4）區(qū)分資產(chǎn)評估途徑與具體評估技術(shù)方法的意義是什么？答：各種評估途徑和方法獨(dú)立存在本身就說明各種評估途徑和方法之間存在差異。各種評估途徑和方法都從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據(jù)評估對象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評估價

26、值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運(yùn)用過程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。評估途徑反映的是資產(chǎn)評估的基本技術(shù)思路，具體評估技術(shù)方法是實(shí)現(xiàn)基本評估技術(shù)思路的具體工具和手段。在資產(chǎn)評估中，評估途徑是相對獨(dú)立的，而具體評估技術(shù)方法則是通用的。,