成本控制與管理

1、成 本 管 理,人力績效部 劉麗萍,,2,利潤是企業(yè)永恒的目標(biāo),地產(chǎn)公司是干什么的?,3,利潤如何獲得?,賣樓啦。。。 現(xiàn)場收款 預(yù)收帳款 財(cái)務(wù)結(jié)算----銷售收入,4,利潤如何獲得?,,,開發(fā)成本,土地成本,管理成本,資金成本,錢賺到手了嗎？,5,利潤如何獲得?,利潤=收入-成本,6,成本是個(gè)無底洞嗎？,你是“知本家”嗎？,8,,項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全成本,,,,,,,,,成本,什么是

2、成本？,你每一天 每一筆花費(fèi)！,什么是成本管理？,招標(biāo)時(shí)砍砍價(jià)！簽約時(shí)簽低點(diǎn)！付款時(shí)少付點(diǎn)！ 結(jié)算時(shí)慢慢扯……,越低越好？,11,,成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值。 成本控制不等于省錢,花得多會浪費(fèi)，花得少也會有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵。,價(jià)值工程的基本公式,V-value ,性價(jià)比F-function ,產(chǎn)品、功能/性能、服務(wù)、收

3、益C-cost, 費(fèi)用/成本,,V=F/C,提升價(jià)值的五種途徑,C下降，F(xiàn)上升C不變，F(xiàn)上升C下降，F(xiàn)不變C小幅上升，F(xiàn)大幅上升C大幅下降，F(xiàn)小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關(guān)--價(jià)值的評估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策,成本,經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo),,項(xiàng)目策劃銷售定位,項(xiàng)目設(shè)計(jì)/產(chǎn)品定位,,,,,政策與市場環(huán)境,,,,影響成本的因素,自身管理能力,項(xiàng)目開發(fā)

4、節(jié)奏/現(xiàn)場施工,,房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本管理內(nèi)容有：,人力的成本,4,產(chǎn)品的成本 產(chǎn)品的建造、品質(zhì),時(shí)間的成本 生產(chǎn)的速度、進(jìn)度,人力的成本 管理人員多少和水平,資金的成本 資金的利息,管理的成本 管理的程度、精細(xì)度,售后的成本,售后成本有：①產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題②客戶關(guān)懷成本；活動(dòng)、及對個(gè)別使用功能的改變③銷售承諾成本；向購房客戶不當(dāng)承諾④開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題⑤……,房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分

5、析模型,投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過對設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%～80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 。深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%～20% 。施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高。,19,各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容,立項(xiàng)階段—成本測算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評價(jià)策劃階段—選擇

6、性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）—方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位---初步：材料設(shè)備的合理選型--- 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過市場競爭找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結(jié)算、索賠辦理,輕松一刻,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,今天去買車了覺得上班走路有點(diǎn)累想去買輛好點(diǎn)

7、的自行車結(jié)果去了一看要2000塊旁邊的人說2000都掏了不如加點(diǎn)錢買輛電動(dòng)遂問電動(dòng)車價(jià)格3000，決定買卻被告知不如加點(diǎn)錢買小踏板摩托車劃算于是看摩托，5000，決定買 又被告知說小踏板不安全不如買大摩托,于是再看大摩托要8000，決定買挑來挑去發(fā)現(xiàn)看上眼的居然靠近1w不料聽說1w可以買個(gè)二手車于是改作買小車挑來挑去，二手捷達(dá)要將近3w，決定買,可是隔壁奇瑞的說3w可以買他們的新車了。遂改買奇瑞

8、上去一坐，有點(diǎn)擠，不要緊。加錢換A3，覺得車子矮又去看瑞虎下來一算10w多，不如買合資的。看上polo。被告知是簡配。去訂高爾夫。人說要加價(jià),一咬牙，決定買CRV。反正和高爾夫價(jià)格差不多。結(jié)果聽說途觀好像也是那個(gè)價(jià)格左右。去看途觀。不料看中了新passat。決定買。一算價(jià)格，似乎可以買奧迪于是又反悔去看奧迪a4準(zhǔn)備付款，門口開過一輛jeep自由光挺好看，一問價(jià)格沒差多少。改！去jeep店。,快

9、訂車時(shí)碰到熟人他說你都花50w買車了不如一步到位買路虎有道理??！于是去看極光對外形滿意，決定買咨詢單位司機(jī)被告知越野性能不如普拉多，價(jià)格只差9w好！買普拉多！去豐田,看了普拉多覺得丑咬牙買蘭德酷路澤~100多w了，不買suv了買寶馬7系！……一番折騰最終看中了輛勞斯萊斯。訂車的時(shí)候，開心的不得了上去一坐才想起來身上只有兩千塊駕照還沒考,,1、投資決策《項(xiàng)目投資可行性報(bào)告》,,投資估算書,2、項(xiàng)目策

10、劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì),目標(biāo)成本測算1,3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),目標(biāo)成本測算2,4、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn),目標(biāo)成本測算3,4、施工圖設(shè)計(jì),確定目標(biāo)成本,投資估算,概念性方案設(shè)計(jì)概算,方案設(shè)計(jì)概算,初步設(shè)計(jì)概算,施工圖預(yù)算工程量清單,,,,,,,,,,,,,,,,,,目標(biāo)成本的形成,橫向制約,成本管理的方向,成本管理模式,萬科的成本管理,,責(zé)任成本管理,目標(biāo)成本管理,作業(yè)過程管理,成本管理軟件,公司總經(jīng)理層,控

11、制系統(tǒng),信息系統(tǒng),組織系統(tǒng),萬科成本管理模式基本構(gòu)架：,,領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),管理工具,,,,,,,管理制度,成本、工程文件,責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。,責(zé)任成本管理體系要素： （1）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人 （3）評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的： 令全員實(shí)施自覺的成本管理行為,責(zé)任成本管理,項(xiàng)

12、目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；工程管理部： 供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計(jì)部： 設(shè)計(jì)圖紙,合理的架構(gòu)分工——責(zé)任成本前提,成本管理部：工作性質(zhì)：財(cái)權(quán)的控制活動(dòng)多過業(yè)務(wù)活動(dòng)； 制造成本范疇而非建安成本； 組織型成本管理而非審價(jià)算帳型,主要內(nèi)容（1）——要素概括,主要內(nèi)容（2）——反饋指標(biāo),,實(shí)施要點(diǎn),總經(jīng)理,成本部,配合部門,主體部門,責(zé)任成本考核報(bào)告,責(zé)任成本管理辦法,成本階段性目標(biāo),《

13、責(zé)任成本管理辦法》,,,,,,牽頭,組織,討論,形成,,普及,執(zhí)行,實(shí)現(xiàn),制定,,,定期考核,,公布,管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績效考核),目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果。,基本概念：,管理工具：動(dòng)態(tài)

14、成本反映系統(tǒng)平臺 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫,目標(biāo)成本管理,實(shí)施過程,新項(xiàng)目發(fā)展,規(guī)劃設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),施工組織與材料采購,竣工結(jié)算,成本估算,,目標(biāo)成本測算 一,目標(biāo)成本測算 二,目 標(biāo) 成 本,動(dòng)態(tài)成本,結(jié)算成本分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,目標(biāo)成本形成,動(dòng)態(tài)成本控制,作業(yè)過程管理,項(xiàng)目發(fā)展,施工,規(guī)劃設(shè)計(jì),招標(biāo),竣工結(jié)算,簽約,銷售及物業(yè)管理,總目標(biāo),是通過對房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本

15、控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。,,房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：,3.1 新項(xiàng)目發(fā)展成本控制,控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)?？刂圃瓌t：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測新項(xiàng)目成本。需求文件：《新項(xiàng)目發(fā)展可行性評審體系》,3.2 設(shè)計(jì)成本控制,控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量?？刂圃瓌t：經(jīng)濟(jì)合理性最大。需求文件：

16、 《規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評審制度》,3.2 設(shè)計(jì)成本控制,70%的成本由設(shè)計(jì)階段確定,建筑專業(yè)：準(zhǔn)確的定位、合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價(jià)比、兼顧長期使用成本,,3.2 設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……,3.3 招標(biāo)成本控制,控制要點(diǎn)：獲取競爭性低價(jià)成本 盡量采用工程量清單方式

17、 集中采購控制原則：全面招標(biāo)原則 合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則 需求文件：《工程及材料招標(biāo)管理辦法》,3.3.1 費(fèi)率招標(biāo)的弊端,總價(jià)不確定，對于項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)算核對工程量時(shí)易發(fā)生糾紛，核對時(shí)間冗長；變更簽證的單價(jià)未確定，施工方以難度高、時(shí)間緊為由要求提高單價(jià)；匆忙開工、審圖不細(xì)導(dǎo)致施工過程變更多，增加成本；對于不合理的技術(shù)指標(biāo)（如鋼筯含量

18、、砼含量）不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；對成本人員的個(gè)人水平依賴性較大。,3.3.2 工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn),總價(jià)和單價(jià)兩方面的充分競爭 ； 降低職業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ，對成本人員的個(gè)人水平的依賴性降低；提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對時(shí)間；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： 工程總價(jià)準(zhǔn)確，可提高進(jìn)度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢有更合理的時(shí)間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤，減少變更 及時(shí)評估出造價(jià)咨詢公司的工作質(zhì)量,3.4 簽約

19、成本控制,控制要點(diǎn)：合同談判 合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則 需求文件：《工程合同管理辦法》,3.4 .1 合同的主要經(jīng)濟(jì)條款,合同造價(jià)：總價(jià)合同、單價(jià)合同、費(fèi)率合同付款進(jìn)度：按月付款、按形象進(jìn)度付款總包管理配合費(fèi)：2%采購保管費(fèi)：1.5～3%(其中采購70%、保管30%）保修金：3～5%材料供應(yīng)方式：甲供、甲控乙供、乙供變更與

20、簽證：按合同單價(jià)、按定額下浮竣工驗(yàn)收與結(jié)算：結(jié)算方法、核對時(shí)間要求等 ……,3.5 施工成本控制,控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制 工期控制控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則 多級審核原則、完工確認(rèn)原則需求文件：《設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法》,3.6 結(jié)算成本控制,控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價(jià)控制原則：廉潔奉公

21、原則、多級審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》,3.7 銷售承諾及物業(yè)管理成本控制,控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損控制原則：獨(dú)立、健康運(yùn)營，不產(chǎn)生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。需求文件：《銷售管理制度》 《物業(yè)管理制度》,龍湖的成本管理,,,數(shù)據(jù)分析與儲存,,,,工作的重心,準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算,龍

22、湖成本管理體系思路,項(xiàng)目制成本管理組織形式,營銷部,成本管理部,工程管理部,設(shè)計(jì)研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,公司總經(jīng)理,研發(fā)專員,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理,項(xiàng)目工程經(jīng)理,項(xiàng)目成本經(jīng)理,項(xiàng)目營銷經(jīng)理,項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理,專業(yè)工程師,成本專員,營銷顧問,財(cái)務(wù)專員,,,,,,,,,,,,,公司運(yùn)營總監(jiān),,龍湖項(xiàng)目部主要職能 產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測算和控制營銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證,龍湖目標(biāo)

23、成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫,目標(biāo)成本測算的條件,經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖 市場價(jià)格及其走勢的準(zhǔn)確把握 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價(jià)的匹配關(guān)系 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù)庫,正向測算：測算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況）測算方式 （估算、概算、預(yù)算）團(tuán)隊(duì)工作反向倒逼：確定銷售價(jià)格水平；確定利潤要求；反推計(jì)算成本水平,目標(biāo)成本測算的方法,6

24、2,目標(biāo)成本是參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，結(jié)合目前市場價(jià)格情況，并預(yù)測未來價(jià)格走向，同時(shí)根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本。目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購、施工等整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線。,目標(biāo)成本管理的階段,土地投資論證階段,目標(biāo)成本(土地版),,項(xiàng)目啟動(dòng)階段,目標(biāo)成本(啟動(dòng)版),,方案設(shè)計(jì)階段,目標(biāo)

25、成本(方案版),,初步設(shè)計(jì)階段,目標(biāo)成本(執(zhí)行版),,工程實(shí)施階段,目標(biāo)成本(調(diào)整版),,竣工階段,項(xiàng)目竣工成本,,目標(biāo)成本形成,動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行,設(shè)計(jì)部制定項(xiàng)目預(yù)案提出項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。營銷部制定產(chǎn)品定位及相對應(yīng)的價(jià)格定位；成本部編制《項(xiàng)目**階段目標(biāo)成本》。 目標(biāo)成本建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上，力求合理。 目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動(dòng)態(tài)性。,目標(biāo)成本編制程序,65,目標(biāo)成本編制程序,1、項(xiàng)目定位2、確定設(shè)計(jì)方案3、

26、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)收集4、市場調(diào)查5、成本數(shù)據(jù)收集6、編制目標(biāo)成本7、目標(biāo)成本論證8、目標(biāo)成本批準(zhǔn),責(zé)任部門,工作成果,發(fā)展部,項(xiàng)目定位,提供周邊配套,提供土地信息,地區(qū)總經(jīng)理,研發(fā)部,造價(jià)采購部,主持、確定,項(xiàng)目預(yù)案,,,目標(biāo)成本測算,通過,滿足拿地成本要求,,,未通過,審定,存檔,土地投資論證階段成本測算,項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測算,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度,,研發(fā)部,根據(jù)規(guī)劃條件 和市場定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮

27、方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）,,造價(jià)采購部,項(xiàng)目目標(biāo)成本測算,,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算,,拿地以后項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)定項(xiàng)目定位，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口以及施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測算是對土地投資論證階段目標(biāo)成本測算的細(xì)化項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或超過土地版的收益指標(biāo)。

28、,設(shè)計(jì)階段成本分解,工程部,提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比,,提供方案、初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對比,,造價(jià)采購部,目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算,,設(shè)計(jì)階段成本分解主要是方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段階段成本測算和分解方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項(xiàng)目的執(zhí)行目標(biāo)成本,項(xiàng)目實(shí)施

29、階段成本管理,工程部,現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃,,提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化,,造價(jià)采購部,簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核,,互動(dòng),,,,工程竣工階段成本管理,工程部,審核工程竣工資料對合同相關(guān)條款進(jìn)行評估對供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評估,,設(shè)計(jì)總結(jié),,造價(jià)采購部,與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材

30、料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo),,動(dòng)態(tài)成本管理,成本的發(fā)生和形成是一個(gè)不斷變化的過程，決定了成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程動(dòng)態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控 保證目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn) 提供成本決策依據(jù),動(dòng)態(tài)成本,待發(fā)生成本,待發(fā)生費(fèi)用,未簽約合同估價(jià),已發(fā)生成本,非合同性成本,合同性成本,已結(jié)算合同成本,未結(jié)算合同成本,合同金額,結(jié)算調(diào)整(含簽證

31、變更),合同金額,預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更),動(dòng)態(tài)成本月度狀況表,房地產(chǎn)成本管理的幾點(diǎn)思考,,省錢等于賺錢,成本管理不等于省錢,1.有關(guān)成本管理幾個(gè)觀點(diǎn),應(yīng)正確確立 成本管理的目的： 健康、合理、有序,一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，但砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說明我們對社會工程成本資源把握的

32、，還是不夠。,要求全過程、全員、全方位的成本管理；,成本水平是專業(yè)水平的反映；,成本控制的重心盡量前移；,2.有關(guān)成本管理幾個(gè)觀點(diǎn),重要提示： 成本管理要高度重視基礎(chǔ)工作、組織工作，其次才是方案優(yōu)化、審價(jià)結(jié)算的技術(shù)水平。,未能正確區(qū)分財(cái)務(wù)管理與成本管理；,未能正確區(qū)分成本管理與工程管理,未能正確區(qū)分建安造價(jià)管理與項(xiàng)目成本管理；,3.中國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的幾個(gè)誤區(qū),問題根源： 受建筑企業(yè)項(xiàng)目成本承包責(zé)任制影響，尚未完