土地增值稅扣除項(xiàng)目及土地增值稅計(jì)算方法

1、土地增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅扣除項(xiàng)目中華人民共和國土地增值稅暫行條例:第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所

2、支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)

3、、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）開發(fā)

4、土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。二、掌握稅率土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％

5、，速算扣除數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。三、確定應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入。四、確定扣除項(xiàng)目（1）取

6、得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（1）和（2）

7、項(xiàng)合計(jì)的10％以內(nèi)計(jì)算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等；（5）其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20％計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬不能遺漏。五、計(jì)算方法首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額＝增值額稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā)1