土地增值稅匯算清繳

1、肖太壽：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策深度解析及清算技巧一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策深度解析（一）土地增值稅的清算單位國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 （國稅發(fā)[2006]187 號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（二）土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土

2、地增值稅征管工作的通知》 （國稅發(fā)[2010]53 號）第二條規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于 1%” 。（三）土地增值稅的清算條件1、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算（三大條件）（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直

3、接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2、符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算（四大條件）（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列

4、市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90 日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的

5、，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。（四）納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料1、土地增值稅清算表及其附表。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。3、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售

6、明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。4、納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》二、房企土地增值稅清算操作技巧（一）土地增值稅收入的確定1、要注意銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資

7、人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)確認收入。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。4、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》 （國稅函[2010]220 號）第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票

8、的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 ”5、未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入確定。應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 （國稅發(fā)[2006]187 號）第三條第（一）款規(guī)發(fā)生的利息費用超限額的問題

9、，這是開發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)該預(yù)見的問題?！蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 （財稅字[1995]48 號）第八條關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規(guī)定如下：（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)

10、部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)。 “同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。第四，開發(fā)項目全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。這一規(guī)定對于開發(fā)企業(yè)而言

11、是相對有利的。第五、如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可將從金融機構(gòu)取得的借款費用據(jù)實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發(fā)費用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除，而只能在國稅函[2010]220 號第三條（一） 、 （二）項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。案例分析【例題】某開發(fā)項目取得土地使用權(quán)成本為 20000 萬元，開發(fā)成本 10000 萬元，其中，開發(fā)成本——開發(fā)間

12、接費用中列支利息支出 200 萬元。項目開發(fā)期間的財務(wù)費用——利息支出為 100 萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為 60 萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費用計算扣除比例分別兩種情況為 5%或 10%?！窘馕觥扛鶕?jù)國稅函[2010]220 號第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。因此，利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允

13、許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發(fā)成本為10000-200=9800（萬元） 。按照第一種方法計算可扣除開發(fā)費用=（200+100－60）+（20000+10000－200）×5%=1730（萬元）按照第二種方法計算可扣除開發(fā)費用=（20000+10000－200）×10%=2980（萬元） 。注意：開發(fā)企業(yè)不得同時使用上述兩種方法，即不得將可扣除的開發(fā)費用計算為（200+100－60）+（20000+1

14、0000－200）×10%=3220（萬元）第六、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除?！纠}】某房地產(chǎn)企業(yè)某項目取得土地使用權(quán)成本為 5000 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 3000 萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用”中利息支出 50 萬元， “財務(wù)費用—利息支出”20 萬元，則請分析在計算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時，有關(guān)利息和其他開發(fā)費用的稅務(wù)處理。【解析】國稅函[2010]220 號第

15、三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除?；诖艘?guī)定，該房地產(chǎn)公司計入土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為 3000-50=2950 萬元，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，按照第一種方式計算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5 萬元；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，按照第

16、二種方式計算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用（5000+3000-50）×10%=795 萬元。12、土地閑置費不得扣除國稅函[2010]220 號第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 ”13、取得土地使用權(quán)時支付契稅的扣除國稅函[2010]220 號第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用” ，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 ”14、拆遷安置費的