銀行房產抵押貸款風險分析

1、銀行房產抵押貸款風險分析在銀行信貸業(yè)務中，抵押貸款由于業(yè)務規(guī)范程度高、具備確定的風險兜底措施等，成為銀行機構普遍青睞的貸款品種，而抵押物又以房產為主。近年來，銀行房產抵押貸款業(yè)務在實際操作中暴露出不少風險，對于農村中小金融機構而言，如何有效防范和控制房產抵押貸款業(yè)務風險，成為其面臨的重要課題。一。房產抵押貸款的易發(fā)風險貸款辦理之前房產”低值高評“的風險?？蛻舻姐y行辦理貸款，銀行需要按照既定的抵押率放款。出于融資需求，客戶往往考慮傾向于以

2、有限的房產抵押、按最大額度”頂格“辦理貸款。目前，第三方評估機構對抵押人的評估收費根據(jù)抵押房產的價值定率計算收取，抵押人與評估機構形成了事實上的雇傭與被雇傭關系，因此，在房產評估定價環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)”低值高評“的風險。借貸關系存續(xù)期間抵押房產貶值的風險。自客戶在銀行辦理房產抵押貸款起直到貸款到期之前，房地產市場受供求、政策、稅收等因素的影響，行情易出現(xiàn)波動。近年來，受調控政策影響，一些抵押到銀行的房產總體上處于持續(xù)貶值狀態(tài)，而且貸款時間越長

3、貶值率越大，導致在押房產不足值的風險不斷加大。貸款出現(xiàn)風險時，銀行接收抵押房產過程中的風險。當房產抵押貸款到期時，由于前期虛評和貸中貶值等原因，抵押品實際價值會出現(xiàn)難以抵償貸款全部本息的情況，當債務人資不抵債或者為逃廢債務而提前轉移其他有效資產時，銀行迫于無奈只能申請法院執(zhí)行抵押物24.61%（貸款期限越長，風險水平越高）。從實際操作的經(jīng)驗來看，銀行房產抵押貸款出現(xiàn)風險的原因主要可以分為以下幾類：借款人過高的融資預期。借款人在辦理房產抵

4、押貸款時，通常有自己的可貸資金量預期，但由于其可供抵押的房產有限，在抵押房產評估過程中，抵押人可能與評估機構達成”低值高估“的交易。抵押房產市場波動。由于近年來房地產行業(yè)出現(xiàn)了”泡沫“，目前通常作為抵押物的住宅、商用房、廠房等房產，在政策層面不斷加大調控的同時，也被監(jiān)管部門納入限控行業(yè)，一些抵押房產出現(xiàn)了不足值的風險。借款人消極履行債務。一旦抵押房產嚴重不足值，借款人有可能出現(xiàn)資不抵債情況或者為了逃避債務履行義務而提前轉移資產，當合同到

5、期、其名下已無其他可執(zhí)行資產時，不排除有的借款人、抵押人提前對抵押房產作出一些有損價值的處置。借款人、抵押人消極履行合同，將導致銀行面臨被迫接收不足值抵債房產的風險。收回抵債房產的流程成本過高。在銀行訴諸法律收回抵債房產的過程中，由于借款人無力負擔或者拒絕承擔相關稅費，銀行需要從接收的房產價值中扣除債務人和債權人應分別承擔的稅費，以及該房產拍賣出售變現(xiàn)的流程稅費，包括訴訟費、律師代理費、執(zhí)行費、評估費、拍賣費、房產稅、土地增值稅、土地使