10土地增值稅ppt

1、土地增值稅,[基本內(nèi)容]掌握：征稅范圍的界定 稅率 扣除項目金額 應(yīng)納稅額的計算 稅收優(yōu)惠 納稅地點與申報熟悉：納稅人 收入額的確定評估價格 房開企業(yè)清算管理了解：土地增值稅的概念 征收管理,土地增值稅,土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入

2、的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅 國務(wù)院于1993年12月13日制定頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，并于1994年1月1日起施行。1995年1月27日，財政部發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，土地增值稅參照《實施細則》的規(guī)定計算征收。,土地增值稅,征稅目的增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的調(diào)控抑制炒買炒賣土地投機獲取暴利的行為規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式

3、,第一節(jié) 納稅義務(wù)人,土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人 包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商戶以及其他單位和個人 不論法人與自然人 不論經(jīng)濟性質(zhì) 不論內(nèi)資外資企業(yè) 不論部門,第二節(jié) 征稅范圍,一、征稅范圍（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土

4、地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓二、征稅范圍的界定（1）國有土地（2）轉(zhuǎn)讓行為 （3）取得收入,第二節(jié) 征稅范圍,三、具體情況的判定1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（1）賣地：扣（一）（二）（四）（2）買地、建房、賣房：扣（一）~（五）（3）賣舊房：扣（四）（六）2、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，（1）房地產(chǎn)的繼承：沒收入免（2）房地產(chǎn)的贈與：沒收入免,第二節(jié) 征稅范圍,（三）房地產(chǎn)的出租：沒轉(zhuǎn)讓免（四）

5、 房地產(chǎn)的抵押：抵押期內(nèi)沒轉(zhuǎn)讓免；期滿轉(zhuǎn)讓征稅（五） 房地產(chǎn)的交換：征稅；個人互換住房免（六）以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營：免；再轉(zhuǎn)讓征稅（七）合作建房：沒轉(zhuǎn)讓免；轉(zhuǎn)讓征稅（ 八 ）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：免（ 九）房地產(chǎn)的代建房行為：沒轉(zhuǎn)讓免（ 十 ）房地產(chǎn)的重新評估發(fā)生增值：沒轉(zhuǎn)讓免,第三節(jié) 稅率,土地增值稅實行四級超率累進稅率級數(shù) 增值率（%） 稅率（%） 速扣系數(shù)（%）1 ≤ 50

6、 30 02 50~100 40 53 100~200 50 154 ＞200 60 35,第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項目,一、應(yīng)稅收入的確定 貨幣收入、實物收入、其他收入二、扣除項目的確定（一

7、）取得土地使用權(quán)所支付的金額 地價款：出讓金、購買價款（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本征用及拆遷補償費 前期工程費建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費 開發(fā)期間費用,第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項目,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用 1、能夠按項目計算分攤利息支出允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用≤利息+(（一）+（二）)×5%2、不能按項目計算分攤利息支出允許扣除的房

8、地產(chǎn)開發(fā)費用≤(（一）+（二）)× 10% 超過上浮幅度的利息、超過貸款期限的利息、加罰利息不允許扣除,第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項目,（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加非房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅（五）其他扣除項目：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除額= (（一）+（二）)×20%（六）舊房及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價×成新度折扣率,第五節(jié) 應(yīng)納

9、稅額的計算,一、增值額的確定增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入－法定扣除項目金額 下列情形之一，按房地產(chǎn)評估價格計算征稅：1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格：評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)市場交易價格評估2、提供扣除項目金額不實：基準地價、評估價格=重置成本價×成新度折扣率3、成交價格低于評估價格又無正當理由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定,第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計算,二、應(yīng)納稅額的計算 稅額的計算方法有兩種：分檔計算法（定

10、義法）計算應(yīng)納稅額=∑（每級距增值額×適用稅率）采用速算扣除法（速算法）計算應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù),第六節(jié) 稅收優(yōu)惠,一、建造普通標準住宅納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免稅二、國家征用收回的房地產(chǎn)三、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)居?。?年 正常征稅居住3 ~ 5年 減半征稅居住≥5年 免稅,第七節(jié) 征收管

11、理,一、 土地增值稅的征收管理 （一）健全納稅申報制度、房地產(chǎn)評估規(guī)程、委托代征辦法等（二）完善預(yù)征辦法（三）加強部門之間的配合和協(xié)作二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算（一）清算單位：房地產(chǎn)開發(fā)項目，分期項目,第七節(jié) 征收管理,（二）清算條件：1、納稅人應(yīng)清算：（1）項目全部竣工銷售 （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2、稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人清算：（1）已竣工驗收，已轉(zhuǎn)讓面積/可售面積＞8

12、5%，或已出租或自用的（2）取得銷售許可證滿三年仍未銷售完畢（3）納稅人申請注銷但未辦理清算的,第七節(jié) 征收管理,（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1、房開企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎勵、投資、分配、償債、換取非貨幣資產(chǎn)，視同銷售，收入確定方法是：按同地、同年、同類房地產(chǎn)平均價格稅務(wù)機關(guān)參照當年同類房地產(chǎn)市場價格或評估價格確定收入2、自產(chǎn)自用或出租：沒銷售，不征稅,第七節(jié) 征收管理,（四）扣除項目1、均須提供合法有效

13、的憑證，否則不應(yīng)扣除2、建筑安裝工程的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)期間費用地方稅務(wù)機關(guān)可核定后扣除3、與清算項目配套的公共設(shè)施屬全體業(yè)主的、無償移交政府的、轉(zhuǎn)讓的準予扣除4、銷售已裝修的房產(chǎn)，裝修費用準予扣除5、多個項目的共同費用應(yīng)按面積分攤計算扣除,第七節(jié) 征收管理,（五）清算應(yīng)報送的資料納稅人自滿足清算條件90日或稅務(wù)機關(guān)限定日期內(nèi)辦理清算1、書面清算申請、納稅申報表2、成本相關(guān)證明材料3、其他。中

14、介機構(gòu)《土地增值稅清算鑒證報告》（六）清算項目的審核鑒證,第七節(jié) 征收管理,（七）核定征收稅務(wù)機關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收1、未設(shè)置賬簿的2、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的3、賬目混亂，難于確定收入和扣除項目的4、限期清算的，逾期仍不清算的5、申報計稅依據(jù)明顯偏低又無正當理由的（八）清算后房地產(chǎn)銷售的處理單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積,第七節(jié) 征收管理,三、納稅地點