[學(xué)習(xí)]佛山三水御江南項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū)

1、三水御江南項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū),,我們的核心目標(biāo),快速 資金 品牌,我們的方法,SWOT分析,,鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群,超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展定位,合理最優(yōu)的市場(chǎng)價(jià)格,切合消費(fèi)者的有效推廣策略,,,,,項(xiàng)目利益最大化的銷售計(jì)劃,,SWOT分析,優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)——規(guī)模大，人氣旺,規(guī)模大項(xiàng)目占地4000畝，屬于佛山第一大盤(pán)，在廣州也僅次于鳳凰城等幾個(gè)樓盤(pán)人氣旺項(xiàng)目以別墅、洋房并重，規(guī)劃居住總戶數(shù)達(dá)1萬(wàn)多戶，居住人口5萬(wàn)人次，而三水承受35

2、萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的約3萬(wàn)多戶，相當(dāng)于1/3的居民居住到江南新區(qū)啟示三水高尚生活住區(qū)佛山首席、唯一、至尊廣佛超大型再現(xiàn)、至尊,優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)——區(qū)位價(jià)值，生態(tài)和城市的結(jié)合點(diǎn),三水城市性質(zhì)定位珠三角西、北、綏江交匯處的園林城市，廣佛西部交通樞紐和旅游、會(huì)議、培訓(xùn)基地，城市發(fā)展方向以向西、向南發(fā)展為主主要城市職能之一廣佛都市區(qū)外圍居住中心和旅游、會(huì)議、培訓(xùn)基地 江南新區(qū)特點(diǎn)江南新區(qū)居山擁水，北臨北江，西靠西江，中部和南部主要由低矮丘

3、陵和河網(wǎng)平原構(gòu)成，具有獨(dú)特的生態(tài)景觀環(huán)境，河流、山丘、農(nóng)田組成了與城市居住環(huán)境相呼應(yīng)的自然環(huán)境江南新區(qū)規(guī)劃根據(jù)《江南新區(qū)總體規(guī)劃》，江南新區(qū)將建成三水的生態(tài)旅游、休閑、娛樂(lè)新區(qū)，規(guī)劃面積51.47平方公里，與三水中心城區(qū)隔江對(duì)望，規(guī)劃人口規(guī)模預(yù)計(jì)到到2020年達(dá)17萬(wàn)人 江南新區(qū)性質(zhì)定位珠三角重要的休閑、旅游、度假基地，廣佛都市圈的高尚住區(qū)，佛山市西南組團(tuán)的現(xiàn)代化城市副中心，具有原生態(tài)獨(dú)特風(fēng)貌的生態(tài)型城市綜合區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)高

4、起點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域高檔房地產(chǎn)、旅游休閑、會(huì)議、商貿(mào)流通等為龍頭的第三產(chǎn)業(yè),,本項(xiàng)目,,本項(xiàng)目,優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)——區(qū)位價(jià)值，生態(tài)和城市的結(jié)合點(diǎn),三水中軸線規(guī)劃中軸線“綠軸”位于整個(gè)西南組團(tuán)的中心區(qū)，“綠軸”中大量的樹(shù)林和綠地建成后將成為西南城區(qū)的天然“氧吧”，市民休閑娛樂(lè)的好去處，本項(xiàng)目位于綠化中軸線上一河兩岸規(guī)劃山水致力打造“水都”，對(duì)河涌?jī)砂哆M(jìn)行重點(diǎn)整治，成為城市的玉帶，西南河涌?jī)砂兑呀?jīng)初現(xiàn)成效，成為市民休閑娛樂(lè)的好去處三水大橋立

5、交規(guī)劃三水大橋興建立交橋，出口位于小區(qū)主入口附近啟示項(xiàng)目重要的優(yōu)勢(shì)是區(qū)位價(jià)值，但生態(tài)資源和城市發(fā)展的均好性都只體現(xiàn)在規(guī)劃里，未完全顯現(xiàn)，所以在推廣中需重點(diǎn)顯示出來(lái)本項(xiàng)目對(duì)投資客、購(gòu)房保值客具有吸引力,,本項(xiàng)目,本項(xiàng)目,,本項(xiàng)目,,本項(xiàng)目,優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)——產(chǎn)品和品牌,產(chǎn)品設(shè)計(jì)突出，強(qiáng)強(qiáng)品牌聯(lián)手規(guī)劃公司、設(shè)計(jì)公司、開(kāi)發(fā)公司、園林景觀公司充分利用山勢(shì)，對(duì)景觀的破壞作用最小讓建筑真正融入自然，并充分發(fā)揮自然的優(yōu)勢(shì)洋房別墅化，別

6、墅洋房化市場(chǎng)上差異化的產(chǎn)品啟示不斷進(jìn)取、銳意創(chuàng)新真正的國(guó)際化產(chǎn)品社區(qū)讓居住真正融入自然差異化、多元化的客戶群體,匯 銀美國(guó)KXA加拿大Ekistics廣州漢森國(guó)際,優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)——具有一定的配套設(shè)施,休閑式會(huì)議酒店風(fēng)情商業(yè)街小學(xué)、幼兒園、醫(yī)療門(mén)診等啟示充分利用配套采取推廣措施,,風(fēng)情商業(yè)街,,休閑式會(huì)議酒店,優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)——廣佛市場(chǎng)的交融發(fā)展,大佛山30分鐘經(jīng)濟(jì)圈大佛山各城鎮(zhèn)組團(tuán)整合互動(dòng)，二縱二橫二環(huán)

7、、佛山一環(huán)交通的改善，逐漸消除居住的心理屏障和距離障礙，形成大佛山30分鐘經(jīng)濟(jì)圈廣佛1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈啟示客戶層的擴(kuò)展城市發(fā)展的趨勢(shì)品牌發(fā)展商帶動(dòng)的生活模式,劣勢(shì)和挑戰(zhàn)——未建立郊區(qū)生活模式,現(xiàn)有社區(qū)以度假型、投資型為主從居住模式來(lái)看未能營(yíng)造出成熟而有異于市中心的生活模式，對(duì)消費(fèi)者的感召力不足。除投資度假外，未能激發(fā)市場(chǎng)潛在的郊區(qū)居住購(gòu)買的有效需求從開(kāi)發(fā)模式來(lái)看沒(méi)有動(dòng)態(tài)變化，僅靜止于原有客戶的輻射，市場(chǎng)空間沒(méi)有拓寬，以

8、致開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)啟示現(xiàn)場(chǎng)包裝的重要性引導(dǎo)生活模式，增強(qiáng)生活體驗(yàn)拓展客戶群,,,初期,中后期,,本地為主，外地為輔,,逐漸擴(kuò)展大佛山和廣州,發(fā)展常住客戶,投資度假居住多元化,客戶策略,劣勢(shì)和挑戰(zhàn)——未建立郊區(qū)生活模式,現(xiàn)有社區(qū)以度假型、投資型為主從配套方面來(lái)看配套建設(shè)與銷售的關(guān)聯(lián)程度較低，對(duì)銷售的實(shí)質(zhì)性支持較低啟示基本生活配套的提前招商增加增值體驗(yàn)性配套，除現(xiàn)有會(huì)所、會(huì)議酒店外，建議增加免費(fèi)體驗(yàn)區(qū)和休閑農(nóng)莊,增

9、值體驗(yàn)配套,,,休閑娛樂(lè),家庭度假,風(fēng)情體驗(yàn),休閑商務(wù),,,,,免費(fèi)體驗(yàn)區(qū),,休閑農(nóng)莊,,,會(huì)議酒店,會(huì)所,基本生活配套,,生活,交通,,,專線樓巴,,超市餐飲藥店,,滿足客戶基本需求,提升客戶體驗(yàn)提升項(xiàng)目人氣，提高區(qū)域和市場(chǎng)認(rèn)同度,劣勢(shì)和挑戰(zhàn)——自身?xiàng)l件限制,交通三水大橋收費(fèi)路線穿過(guò)村莊啟示銷售路線設(shè)置延伸至小區(qū)外，并精心設(shè)置三水大橋收費(fèi)減免,劣勢(shì)和挑戰(zhàn)——廣域競(jìng)爭(zhēng),云東海組團(tuán)生態(tài)資源豐富城市規(guī)劃前景明朗

10、高素質(zhì)產(chǎn)品形象品牌社區(qū)碧桂園祁福奧園特殊資源社區(qū)高爾夫,小結(jié),優(yōu)勢(shì)生態(tài)資源產(chǎn)品規(guī)模區(qū)位劣勢(shì)郊區(qū)生活模式淡薄廣域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手各自具有優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制,客戶篇鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群,居民財(cái)富增加，對(duì)居住條件的升級(jí)需求增大,2006年佛山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)18850元，較05年增長(zhǎng)8.2%，預(yù)計(jì)其中禪城、南海和順德區(qū)居民人均可支配收入今年將有10-20%的增長(zhǎng)。2006年佛山市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額267

11、8.79億元，增長(zhǎng)13.6％，社會(huì)財(cái)富的快速增長(zhǎng)，也加速了人們對(duì)改善居住條件的需求。,三水、南海、順德、禪城各區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況,單位：元/人,資料來(lái)源：歷年佛山統(tǒng)計(jì)公報(bào),新政的落實(shí)， 為項(xiàng)目帶來(lái)更多的廣州客戶,新政對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整效果將在07年底開(kāi)始顯現(xiàn)，未來(lái)四年內(nèi)廣州市新增住宅供應(yīng)量中有70%為中小戶型，并主要分布于中心城區(qū)。目前市場(chǎng)上的購(gòu)買主力是以住房升級(jí)換代為目的消費(fèi)者，需求戶型面積較大，城區(qū)大戶型產(chǎn)品供應(yīng)的減

12、少，將迫使大量該類型的消費(fèi)者到更遠(yuǎn)的郊區(qū)或區(qū)外購(gòu)買大戶型產(chǎn)品。,廣州市未來(lái)新增住宅面積比例,單位：萬(wàn)M2,資料來(lái)源：廣州市十一五住宅發(fā)展規(guī)劃,三水本地市場(chǎng)容量小，并開(kāi)始飽和,近幾年，三水區(qū)的住宅供應(yīng)量逐年遞減，由2003年的86.6萬(wàn)平方米下降到2005年的41.4萬(wàn)平方米。06年三水本地住宅市場(chǎng)環(huán)境開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)成交量將大于05年，主要是高素質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)增多刺激需求上升造成的。但目前三水本地住宅的供應(yīng)量就多達(dá)2700多套，超過(guò)了三

13、水一年住宅成交量，而且后續(xù)供應(yīng)充足，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象。,單位：萬(wàn)平方米,資料來(lái)源：珠江恒昌資訊中心,2001-2005年三水區(qū)商品房住宅成交量,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品同質(zhì)化，目標(biāo)市場(chǎng)狹窄,在售產(chǎn)品以高層電梯洋房為主，別墅產(chǎn)品只占其中的8%。在售樓盤(pán)目標(biāo)市場(chǎng)以本地客戶為主，只有少量佛山其他區(qū)域或以外的客戶。建筑風(fēng)格上，大部分項(xiàng)目都是簡(jiǎn)單的傳統(tǒng)歐式風(fēng)格，少部分為地中海風(fēng)格。,三水在售住宅供應(yīng)情況表,禪城、南海、順德市場(chǎng)供不應(yīng)求,最年來(lái)佛

14、山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度，需求量大增，推動(dòng)樓價(jià)不斷走高，每年均以2位數(shù)字的幅度增長(zhǎng)，06年上半年上漲幅度更達(dá)30%，市場(chǎng)供不應(yīng)求。2006年禪城全區(qū)住宅交易面積96.28萬(wàn)M2，成交住宅8283套，而全區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積才81.44萬(wàn)M2，住宅7002套，兩者相差14.84萬(wàn)M2和1276套。2006年南海商品房交易面積296萬(wàn)M2，但批準(zhǔn)預(yù)售僅253萬(wàn)M2，需求差額43萬(wàn)M2。 因此，佛山地區(qū)是本項(xiàng)目重點(diǎn)占領(lǐng)的重要市場(chǎng)區(qū)域。,廣州住宅市

15、場(chǎng)買家外溢趨勢(shì)明顯,廣州中心城區(qū)樓價(jià)高企，而且有繼續(xù)上揚(yáng)的趨勢(shì)，隨著大戶型供應(yīng)的減少，將使大量高端消費(fèi)者外流至周邊區(qū)域購(gòu)房置業(yè)。06年廣州購(gòu)房客戶需求調(diào)查報(bào)告顯現(xiàn)：近一半的客戶在相同總價(jià)的情況下會(huì)考慮選擇“郊區(qū)購(gòu)房+購(gòu)車代步”的生活方式。本項(xiàng)目離廣州僅一個(gè)小時(shí)車程，對(duì)廣州市場(chǎng)有較大的吸引力。因此廣州是本項(xiàng)目必須拓展的目標(biāo)市場(chǎng)。,本項(xiàng)目的區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng),綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)主要集中在三水本地、禪城、南海、順德及廣州，才能滿足

16、項(xiàng)目規(guī)模和快速銷售的要求。,項(xiàng)目目標(biāo)客戶區(qū)域分布,在售洋房客戶區(qū)域比例,,本項(xiàng)目目標(biāo)客戶區(qū)域分布是否與在售樓盤(pán)相同？,在售別墅客戶區(qū)域比例,洋房目標(biāo)區(qū)域潛在容量,洋房目標(biāo)市場(chǎng)（ 總樓價(jià)35萬(wàn)以上）,注：有效市場(chǎng)容量 ＝市場(chǎng)容量×項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力×市場(chǎng)成交比例市場(chǎng)容量指有能力承受項(xiàng)目樓價(jià)的家庭數(shù)?？紤]跨區(qū)域購(gòu)買郊區(qū)樓盤(pán)的消費(fèi)者主要為城市居民，因此市場(chǎng)容量只針對(duì)城市居民（三水除外）。項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力根據(jù)項(xiàng)目到區(qū)

17、域的距離和該區(qū)域有多少可替代產(chǎn)品而確定，隨著產(chǎn)品檔次的提升，對(duì)區(qū)域的影響力相應(yīng)增加。（可理解為有意購(gòu)買同等價(jià)值產(chǎn)品的客戶會(huì)有多少個(gè)考慮本項(xiàng)目）市場(chǎng)成交比例為當(dāng)?shù)?6年住宅總成交套數(shù)與總家庭數(shù)的比例。,別墅目標(biāo)區(qū)域潛在容量,別墅目標(biāo)市場(chǎng)（ 總樓價(jià)120萬(wàn)以上）,注：有效市場(chǎng)容量 ＝市場(chǎng)容量×項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力×市場(chǎng)成交比例市場(chǎng)容量指有能力承受項(xiàng)目樓價(jià)的家庭數(shù)。考慮跨區(qū)域購(gòu)買郊區(qū)樓盤(pán)的消費(fèi)者主要為城市居民，因此市場(chǎng)

18、容量只針對(duì)城市居民（三水除外）。項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力根據(jù)項(xiàng)目到區(qū)域的距離和該區(qū)域有多少可替代產(chǎn)品而確定，隨著產(chǎn)品檔次的提升，對(duì)區(qū)域的影響力相應(yīng)增加。（可理解為有意購(gòu)買同等價(jià)值產(chǎn)品的客戶會(huì)有多少個(gè)考慮本項(xiàng)目）市場(chǎng)成交比例為當(dāng)?shù)?6年住宅總成交套數(shù)與總家庭數(shù)的比例。,立足三水盡量擴(kuò)展廣佛客戶群,本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群不能只依賴三水市場(chǎng)，應(yīng)立足三水，盡量擴(kuò)展廣佛客戶群三水市場(chǎng)容量有限市場(chǎng)處于供大于求狀況本項(xiàng)目首期供應(yīng)達(dá)1000套，占據(jù)市場(chǎng)

19、成交量的一半以上樓盤(pán)規(guī)模大，定位高度高本項(xiàng)目占地4000多畝，不能只依托三水市場(chǎng)本項(xiàng)目定位高度較高，只有擴(kuò)大客戶區(qū)域，才能形成較強(qiáng)的影響力,目標(biāo)客戶區(qū)域比例,整體目標(biāo)市場(chǎng)（按洋房和別墅各占總銷售額的50%分配）,洋房目標(biāo)客戶特征,各目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)客戶特征,別墅目標(biāo)客戶特征,各目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)客戶特征,定位篇超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展定位,樓盤(pán)定位分析,現(xiàn)有樓盤(pán)定位存在一定的同質(zhì)化，定位高度比較大眾化，感覺(jué)層次比較低，只能抓住項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)，如

20、生態(tài)條件等做文章，對(duì)項(xiàng)目的核心價(jià)值挖掘不夠，賣點(diǎn)展示比較少,,本項(xiàng)目的核心價(jià)值？,本項(xiàng)目的核心價(jià)值,國(guó)際化產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境適宜居住的超大型樓盤(pán)面向廣佛的高尚社區(qū),國(guó)際宜居生態(tài)豪宅,,御江南——　　　廣佛西翼超大型國(guó)際宜居生態(tài)豪宅,國(guó)際視野宜居理念江南生態(tài)御領(lǐng)豪宅,宜居本項(xiàng)目位于城區(qū)主導(dǎo)發(fā)展方向本項(xiàng)目適宜居住，而不僅僅是度假或休閑本項(xiàng)目人氣旺，充分營(yíng)造生活氣氛,生活理念,——人與人、人與社區(qū)、人與環(huán)境相融相親,悠閑

21、安寧 暇逸 親和,至尊區(qū)位,廣佛西翼后花園雙軸交匯,,,本項(xiàng)目,綠軸,藍(lán)軸,本項(xiàng)目,廣州,佛山,,山水景觀江岸公園與城市差異化的生活模式,生活模式,山水盡攬綠園牧歌逸世閑情多彩體驗(yàn),國(guó)際社區(qū),精神內(nèi)蘊(yùn),理念國(guó)際化：將生活與工作分開(kāi)產(chǎn)品國(guó)際化：設(shè)計(jì)超前，精益求精服務(wù)國(guó)際化：尊貴的優(yōu)質(zhì)生活,價(jià)格篇,各洋房樓盤(pán)資源條件對(duì)比,,生活配套,區(qū)域形象,社區(qū)景觀,區(qū)位居住前景,綠湖愛(ài)倫堡,東海藍(lán)灣,高值,低值,地段價(jià)值,本

22、項(xiàng)目,,,天鵝湖,各樓盤(pán)資源條件對(duì)比,海畔名苑,,,,,,產(chǎn)品設(shè)計(jì),洋房景觀,,東海藍(lán)灣,天鵝湖,海畔名苑,綠湖愛(ài)倫堡,千葉花園,洋房?jī)r(jià)格建議,建議本項(xiàng)目洋房單價(jià)水平：3000-4000元/m2（套內(nèi)）三水2001-2006年住宅樓價(jià)平均增幅為6%，按照5％～6％的增長(zhǎng)率建議項(xiàng)目后續(xù)升幅售價(jià)：3300-4300元/m2,均價(jià)：3400,均價(jià)：3300,均價(jià)：3800,均價(jià)：3200,均價(jià)：2800,各別墅樓盤(pán)的資源條件對(duì)比,,生活配套

23、,區(qū)域形象,社區(qū)景觀,區(qū)位居住前景,綠湖愛(ài)倫堡,千葉花園,高值,低值,地段價(jià)值,本項(xiàng)目,,,天鵝湖,各樓盤(pán)資源條件對(duì)比,山水莊園,,,,,,產(chǎn)品設(shè)計(jì),別墅景觀,,聯(lián)排別墅價(jià)格建議,建議本項(xiàng)目別墅單價(jià)水平4300-5300元/m2三水2001-2006年住宅樓價(jià)平均增幅為6%，按照 5％～6％的增長(zhǎng)率建議項(xiàng)目后續(xù)升幅售價(jià)：4500-5600元/m2,推廣篇一炮而紅的轟動(dòng)推廣方式,人氣 客源 口碑,我們的推廣目標(biāo),我們的方法,新、準(zhǔn)

24、、快,,轟動(dòng)的推廣活動(dòng),新穎的推廣手法,準(zhǔn)確的廣告投入,獨(dú)有的推廣渠道,,,,,延續(xù)的宣傳效應(yīng),,項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力的核心所在,區(qū)位,項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景,項(xiàng)目所在區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì),,,,項(xiàng)目所在區(qū)域江南新區(qū)是市政規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展方向；,項(xiàng)目契合西南做造為三水區(qū)具濱水特色、宜居城市 發(fā)展目標(biāo)，有機(jī)會(huì)成為一河兩岸的中心城市居住核心 ；,項(xiàng)目位于三水西南鎮(zhèn)的發(fā)展中軸線上，未來(lái)的具有優(yōu) 質(zhì)的居住環(huán)境。,三水大橋南端建設(shè)芹

25、涌立交，為江南新區(qū)開(kāi)發(fā)提速。,現(xiàn)有的佛一環(huán)、珠二環(huán)、廣三高速，廣肇高速為項(xiàng)目 的輻射范圍提高立體的交通網(wǎng)絡(luò)；,產(chǎn)品,項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力的核心所在,,項(xiàng)目規(guī)模,項(xiàng)目環(huán)境,項(xiàng)目產(chǎn)品,,廣佛都市圈至大規(guī)模的項(xiàng)目，具有無(wú)可比似的規(guī)模效應(yīng)；,依托江南新區(qū)發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目營(yíng)造出“一河兩岸”的城 市空間形態(tài)，打造區(qū)內(nèi)至大型濱江花園式社區(qū)，吸引未 來(lái)10年來(lái)17萬(wàn)的居住人口。,三江匯聚、自然生態(tài)、綠化城市空間。,高性價(jià)

26、比的產(chǎn)品產(chǎn)品具創(chuàng)新性具有高品質(zhì)感,,項(xiàng)目的推廣策略：每階段的推廣必須是內(nèi)外并舉，張弛有度,內(nèi)：項(xiàng)目階段性的賣點(diǎn)展現(xiàn)；外：媒體自發(fā)性的跟蹤報(bào)道。,內(nèi)外并舉,合理安排投放力度集中與持續(xù)選取 覆蓋面廣的媒體作中期集中投放；,張弛有度,,“區(qū)位 ? 產(chǎn)品”,合理安排成本較低的媒體持續(xù)影響， 不斷提醒目標(biāo)群體；,針對(duì)不同的推廣階段，選取不同區(qū) 域的目標(biāo)客群進(jìn)行有效宣傳。,項(xiàng)目的推廣策略：遞進(jìn)式的

27、推廣策略,前期：事件營(yíng)銷+媒體炒作,中期：情景體驗(yàn)+人脈傳播,遠(yuǎn)期：品牌塑造+口碑形成,,2007.5,2007.8,2007.7,2007.6,2007.9,2007.11,2007.10,2007.12,,,,,,,,,,,,項(xiàng)目的各推廣階段的細(xì)化部署,項(xiàng)目整體推廣策略的階段性劃分,07.06,項(xiàng)目品牌塑造階段,,,,,,,,,07.08,07.07,07.09,07.10,07.11,07.05,07.12,,,項(xiàng)目產(chǎn)品推廣階段,

28、項(xiàng)目情景體現(xiàn)及品牌傳播階段,,,,,,,,產(chǎn)品價(jià)值,,,,08.01,前期,中期,遠(yuǎn)期,品牌塑造,品牌形象代言人,,戶外廣告,,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要手段,前期,時(shí)間：2007年5月至7月 階段性推廣重點(diǎn)：建立項(xiàng)目品牌、體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位前景、突出項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì) 推廣方式： 線上：以媒體炒作為主，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景進(jìn)行系列報(bào)道，引起本地市場(chǎng)對(duì)該 區(qū)域的高度關(guān)注。 線下：活動(dòng)一：舉行慈善捐款大型

29、晚會(huì)，向當(dāng)?shù)卣璩?00萬(wàn)作為教育基金； 活動(dòng)二：名星代言； 活動(dòng)三：開(kāi)啟三水廣場(chǎng)戶外展銷廳。,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署--三水區(qū)域,前期,活動(dòng)一： 時(shí)間：2007年4月下旬 地點(diǎn)：三水區(qū) 內(nèi)容：建議開(kāi)發(fā)商向當(dāng)?shù)卣璩?00萬(wàn)作為教育基 金，同時(shí)，舉行慈善籌款大型晚會(huì)，引起本地 市場(chǎng)關(guān)注。

30、目標(biāo)對(duì)象：三水地區(qū)的政府公務(wù)員及當(dāng)?shù)刂髽I(yè)群體。 費(fèi)用預(yù)算：120萬(wàn),活動(dòng)效果評(píng)估,迅速樹(shù)立項(xiàng)目形勢(shì)及建立品牌效應(yīng)，直接全面接觸當(dāng)?shù)卣珓?wù)員及企業(yè)高管。,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署--三水區(qū)域,活動(dòng)二： 時(shí)間：2007年5月 地點(diǎn)：三水區(qū) 內(nèi)容：名星代言，體現(xiàn)樓盤(pán)檔次，邀請(qǐng)國(guó)際級(jí)港臺(tái)名 人作為樓盤(pán)的代言人，并出席樓盤(pán)的相關(guān)推廣 活動(dòng)，吸引人氣的同時(shí)，迅速提升

31、項(xiàng)目的知名度。 （梁朝偉、任達(dá)華等）。 目標(biāo)對(duì)象：通過(guò)新聞及網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行跟蹤報(bào)道。 費(fèi)用預(yù)算：150-200萬(wàn),前期,活動(dòng)效果評(píng)估,名人加名盤(pán)的疊加效應(yīng)，迅速增加項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目形象及檔次。在三水當(dāng)?shù)叵破馃衢T(mén)話題，吸引全區(qū)40萬(wàn)市民的目光。,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署--三水區(qū)域,活動(dòng)三： 時(shí)間：2007年5月-9月 地點(diǎn)：三水廣場(chǎng)中庭 內(nèi)容：在三水廣場(chǎng)設(shè)置長(zhǎng)期展銷廳，并配合代言人的簽

32、 約活動(dòng)舉行生活模式的啟動(dòng)儀式，并接受市場(chǎng)客 戶的咨詢。 目標(biāo)對(duì)象：三水本地客戶。 費(fèi)用預(yù)算：50萬(wàn),前期,活動(dòng)效果評(píng)估,利用三水廣場(chǎng)標(biāo)至性的商業(yè)旺地，方便當(dāng)?shù)乜蛻魠⒂^了解項(xiàng)目，預(yù)計(jì)每月平均接納有效客戶9萬(wàn)超過(guò)。,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署--佛山其他區(qū)域,時(shí)間：2007年5月至7月 階段性推廣重點(diǎn)：建立項(xiàng)目品牌、體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位前景、突出項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì) 推廣方式：

33、線上：以軟文的形式，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行系列的推廣、分為區(qū)位篇、規(guī)模篇、環(huán)境篇、規(guī)劃 篇、產(chǎn)品篇等。 線下：推廣形式一：在南海、禪城、順德、高明各區(qū)的商業(yè)旺地以及廣佛，廣三高速公 路設(shè)置戶外廣告牌，使項(xiàng)目的形象在外圍形成立體的宣傳攻勢(shì)。 推廣形式二：邀請(qǐng)代言人及國(guó)內(nèi)高爾夫名人表演比賽活動(dòng)。,前期,推

34、廣形式一 時(shí)間：2007年5月至12月 內(nèi)容：在南海、禪城、順德各區(qū)的商 業(yè)旺地以及廣佛，廣三高速公 路設(shè)置戶外廣告牌，使項(xiàng)目的 形象在外圍形成立體的宣傳攻勢(shì)。 費(fèi)用預(yù)算：60萬(wàn),項(xiàng)目,百花廣場(chǎng),南海廣場(chǎng),順聯(lián)廣場(chǎng),廣三高速,廣佛高速,推廣效果評(píng)估,百花廣場(chǎng)日均客流5萬(wàn)、南海廣場(chǎng)日均2萬(wàn)，順聯(lián)廣場(chǎng)日均客流3萬(wàn)，廣佛高速日均車流10萬(wàn)量，廣三高

35、速日均車流4.5萬(wàn)量。,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署--佛山其他區(qū)域,推廣形式二 時(shí)間：2007年5月至7月 內(nèi)容：進(jìn)行分眾推廣活動(dòng)，即對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行滲透，與廣佛地區(qū)高爾夫俱樂(lè)部會(huì) 員進(jìn)行聯(lián)誼，邀請(qǐng)代言人及國(guó)內(nèi)高爾夫名人（如張連偉、梁文沖等）進(jìn)行表演 比賽，通過(guò)分眾營(yíng)銷活動(dòng)直接接觸高端的目標(biāo)客戶群體。 費(fèi)用預(yù)算：50-60萬(wàn),前期,推廣效果評(píng)估,直接接觸廣佛地區(qū)

36、高爾夫俱樂(lè)部超過(guò)2萬(wàn)個(gè)高級(jí)會(huì)員。,時(shí)間：2007年5月至7月 階段性推廣重點(diǎn)：建立項(xiàng)目品牌、體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位前景、突出項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì) 推廣方式： 線上：在媒體進(jìn)行廣佛都市圈最大規(guī)劃的國(guó)際生態(tài)大盤(pán)進(jìn)行炒作，同時(shí)，配合名人代言 的活動(dòng)進(jìn)行娛樂(lè)跟蹤報(bào)道，使項(xiàng)目在廣州地區(qū)形成一定的新聞熱點(diǎn)。 線下：通過(guò)高端消費(fèi)群經(jīng)常接觸的媒體進(jìn)行有效宣傳，如直通車雜志、高爾夫雜志、汽 車雜志等，

37、進(jìn)行有效的形象宣傳推廣。 費(fèi)用預(yù)算：30萬(wàn),推廣效果評(píng)估,直接接觸來(lái)往粵港兩地客戶,月均客流量為15萬(wàn)人次。,單位：萬(wàn)元,第一階段推廣效果評(píng)估,引起三水全區(qū)40萬(wàn)人注意,3個(gè)月將接觸當(dāng)?shù)赜?效客戶超過(guò)10萬(wàn);正直接觸當(dāng)?shù)卣诼毠珓?wù)員2000名,當(dāng)過(guò)千 家企業(yè);引起佛山其他區(qū)域過(guò)百萬(wàn)人關(guān)注本項(xiàng)目;有機(jī)會(huì)接觸廣佛地區(qū)高端客戶過(guò)萬(wàn)人。,產(chǎn)品推廣,話題傳播,,開(kāi)盤(pán)群星助勢(shì),,中期,,,項(xiàng)目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署--三水區(qū)

38、域,時(shí)間：2007年8月至9月 階段性推廣重點(diǎn)：鞏固項(xiàng)目品牌，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)展現(xiàn) 推廣方式： 線上：通過(guò)平面廣告對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)進(jìn)行系列推廣，同時(shí)，配合影視廣告進(jìn)行形象的鞏 固。 線下：活動(dòng)一：配合三水廣場(chǎng)展銷廳，設(shè)置睇樓專車（9月份。現(xiàn)場(chǎng)售樓及示范區(qū)對(duì)外 開(kāi)放），同時(shí)，在三水大橋開(kāi)設(shè)綠色專用通道，為睇樓的客戶提供免費(fèi)

39、 的服務(wù)； 活動(dòng)二：邀請(qǐng)代言人及網(wǎng)絡(luò)名人，舉行生活模式論壇或峰會(huì)； 活動(dòng)三：項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)儀式，邀請(qǐng)港臺(tái)重頭劇“歲月風(fēng)云”的主要演戲人員進(jìn)行剪 彩，形造人氣。,中期,活動(dòng)一： 時(shí)間：2007年9月-12月 地點(diǎn)：三水區(qū)三水廣場(chǎng)咨詢處 內(nèi)容：設(shè)置睇樓專車，為客戶提供便捷的

40、交通設(shè)施， 同時(shí)在三水大橋開(kāi)設(shè)綠色睇樓通道，方便自 駕車的睇樓客戶，同時(shí)提升項(xiàng)目的檔次。 目標(biāo)對(duì)象：三水區(qū)的客戶。,活動(dòng)二： 時(shí)間：2007年8月 地點(diǎn)：三水區(qū) 內(nèi)容：邀請(qǐng)代言人及網(wǎng)絡(luò)名人（如胡一虎、竇文濤等）， 舉行生活模式探討的對(duì)話論壇或峰會(huì)，通過(guò)媒體 把項(xiàng)目的居住優(yōu)勢(shì)向市場(chǎng)進(jìn)行傳播。 目標(biāo)對(duì)象

41、：通過(guò)新聞及網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行跟蹤報(bào)道。 費(fèi)用預(yù)算：20萬(wàn),活動(dòng)效果評(píng)估,通過(guò)媒體報(bào)道及宣傳，引起熱門(mén)話題，對(duì)項(xiàng)目宣傳起到持續(xù)效應(yīng)。,活動(dòng)三： 時(shí)間：2007年9月 地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)銷售中心 內(nèi)容：項(xiàng)目正式對(duì)外展現(xiàn)，營(yíng)造熱烈的氣氛，邀請(qǐng)屆 時(shí)TVB熱播的重頭劇集“風(fēng)云歲月”的主要演 員出席項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，起到名樓+名星雙重 效應(yīng)。 目標(biāo)對(duì)象：三

42、水及佛山周邊地區(qū)的客戶。 費(fèi)用預(yù)算：60萬(wàn),活動(dòng)效果評(píng)估,根據(jù)我司過(guò)往豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，該種活動(dòng)將吸引過(guò)萬(wàn)人關(guān)注及數(shù)千人到現(xiàn)場(chǎng)參加，以及后續(xù)的人氣將不斷提升。,時(shí)間：2007年8月至9月 階段性推廣重點(diǎn)：產(chǎn)品展現(xiàn)，吸納客源 推廣方式： 線上：通過(guò)平面廣告對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)進(jìn)行系列推廣，同時(shí)，配合影視廣告進(jìn)行形象的鞏 固。 線下：活動(dòng)一：舉行五區(qū)巡展活動(dòng)，項(xiàng)目產(chǎn)品的

43、 巡展主題體現(xiàn)高檔次、產(chǎn)品高科 技含量，以全智能化的形式進(jìn)行 展示，一改過(guò)往單一的模式展示 及人員解說(shuō)。,活動(dòng)效果評(píng)估,將直接接觸過(guò)十萬(wàn)有效的佛山各區(qū)客戶，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次感，高科技的展示方式加深客戶對(duì)項(xiàng)目的印象，有利于形

44、成良好的口碑傳播。,時(shí)間：2007年8月至9月 階段性推廣重點(diǎn)：產(chǎn)品滲透，人脈傳播 推廣方式： 線上：以廣告雜志形式進(jìn)行隨報(bào)（廣州日?qǐng)?bào)）宣傳， 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化解構(gòu)，使廣州區(qū)域的客戶對(duì) 項(xiàng)目有進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。 線下：推廣方式一：利用恒昌集團(tuán)的滿堂紅地鋪（廣 佛地區(qū)直超過(guò)150間）進(jìn)行泛銷售，同時(shí)，利 用

45、滿堂紅旗下?lián)碛谐^(guò)30萬(wàn)的客戶進(jìn)對(duì)DM廣 告宣傳，在廣州區(qū)域迅速開(kāi)展宣傳攻勢(shì)。 推廣方式二：利用恒昌公司的總部-憶達(dá)大廈設(shè) 置長(zhǎng)期咨詢處，并于周六、日設(shè)置睇樓專車。,推廣效果評(píng)估,用最短的時(shí)間，最快的速度，最便捷的渠道進(jìn)入廣州市場(chǎng)，打開(kāi)廣州地區(qū)擁有超過(guò)百萬(wàn)客戶的購(gòu)買市場(chǎng)，直接接觸過(guò)萬(wàn)名購(gòu)買客戶。,,,項(xiàng)目產(chǎn)品推廣階段---費(fèi)用總體預(yù)算,單位：

46、萬(wàn)元,中期,中期,第二階段推廣效果評(píng)估,鞏固三水本地市場(chǎng);直接接觸佛山其他各區(qū)市場(chǎng);迅速進(jìn)入廣州市場(chǎng)；為項(xiàng)目開(kāi)售將積蓄過(guò)萬(wàn)名訪客，實(shí)現(xiàn)過(guò)3千名 客戶作意向認(rèn)購(gòu)。,產(chǎn)品體驗(yàn),情景體驗(yàn)式銷售,,滲透式傳播,,時(shí)間：2007年10月至12月 階段性推廣重點(diǎn)：體驗(yàn)式銷售，突出產(chǎn)品性價(jià)比，迅速確立市場(chǎng)龍頭地位 推廣方式： 線上：以密集的平面及影視廣告，形成全方位的宣傳攻勢(shì)。 線下：活動(dòng)一：邀請(qǐng)代言人出席項(xiàng)目的開(kāi)售儀式，形造開(kāi)

47、盤(pán)的盛大聲勢(shì)。 活動(dòng)二：與佛山傳媒集團(tuán)及TVB聯(lián)合舉辦“江南佳人”的才藝選美活動(dòng)，在五區(qū) 進(jìn)行選美賽事，得獎(jiǎng)?wù)叽矸鹕降貐^(qū)參加第二中華小姐選美活動(dòng)。,活動(dòng)效果評(píng)估,吸引全市五區(qū)過(guò)百萬(wàn)人注意，確立項(xiàng)目在廣佛地區(qū)的龍頭地位，延續(xù)項(xiàng)目的銷售熱潮。,時(shí)間：2007年10月至12月 階段性推廣重點(diǎn)：擴(kuò)大傳播渠道，加深對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知 推廣方式： 線上

48、：以密集的平面及影視廣告，形成全方位的宣傳攻勢(shì)。 線下：推廣方式一：利用珠二環(huán)、廣佛、廣州三高速等主要出入口收費(fèi)站，以地圖結(jié)合 項(xiàng)目的宣傳資料形式配合禮品進(jìn)行派發(fā)。,時(shí)間：2007年10月至12月 階段性推廣重點(diǎn)： 推廣方式： 線上：適量的平面及影視廣告。 線下：推廣方式一：在天河城、北京路、中信廣場(chǎng)、世貿(mào)大廈等人流密集或高端客戶較

49、 集中的地方舉行外展活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目在廣州地區(qū)的知名度及影響 力。并繼續(xù)設(shè)置周六日的睇樓專車，吸納廣州地區(qū)有客戶。,推廣效果評(píng)估,擴(kuò)大廣州地區(qū)有市場(chǎng)占有率，為后續(xù)產(chǎn)品的銷售奠定基礎(chǔ)。,單位：萬(wàn)元,增加客源、營(yíng)造氣氛、實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)、確立地位、延持宣傳效應(yīng)。,第三階段推廣效果評(píng)估,單位：萬(wàn)元,單位：萬(wàn)

50、元,由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商缺少品牌效應(yīng)，因此，在項(xiàng)目的前期推廣中必須加大廣告的投入，迅速樹(shù)立品牌，同時(shí)，由于項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)將以廣佛都市圈為重要區(qū)域，因此，廣告的投入將根據(jù)不同推廣階段需要，投入到不同的區(qū)域市場(chǎng)。,銷售篇迅速成為當(dāng)?shù)貥鞘械凝堫^地位,項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議,原因“十一”黃金周是傳統(tǒng)的購(gòu)房旺季。需要充足的客源積累時(shí)間，結(jié)合工程進(jìn)度，開(kāi)售條件齊備、完善。 硬件相對(duì)完善，充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)。 客戶對(duì)產(chǎn)品有較充分的接觸及了解。,影響

51、 預(yù)計(jì)三水區(qū)今后兩年的市場(chǎng)供應(yīng)量將不斷加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手會(huì)造成一部分的客戶分流。因此，項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)必須有充分的硬件支 持，在發(fā)售時(shí)必須做到一炮而紅的市場(chǎng)效應(yīng)。 由于市場(chǎng)同質(zhì)化的產(chǎn)品供應(yīng)較多，客戶會(huì)進(jìn)行對(duì)比，項(xiàng)目必須有較高的性價(jià)比才會(huì) 吸引客戶。,入市時(shí)機(jī)建議,最有效的發(fā)售時(shí)機(jī)：2007年10月,戰(zhàn)略考慮：盡早設(shè)置外圍咨詢處，使項(xiàng)目有較長(zhǎng)的時(shí)間曝光；通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的宣傳鋪墊

52、，提高客戶信心；售樓部及示范單位在9月初開(kāi)放，盡量向市場(chǎng)展現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；樣板房開(kāi)放期間，只對(duì)客戶報(bào)“項(xiàng)目均價(jià)”，則重注意產(chǎn)品特性，避免“價(jià)格硬碰”。公開(kāi)發(fā)售前一周內(nèi)公布具體價(jià)格，造成緊逼感，有利銷售。,入市時(shí)機(jī)建議,項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議,根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目售價(jià)建議：洋房單價(jià)水平為3000-4000元/m2（套內(nèi)），別墅單價(jià)水平為4300-5300元/m2作為定價(jià)的基礎(chǔ)；結(jié)合項(xiàng)目在短期內(nèi)迅速打開(kāi)市場(chǎng)，確立龍頭地位的銷售目標(biāo)，建議項(xiàng)目一次的售

53、價(jià)采取高性、中價(jià)結(jié)合的策略，即推出高質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，配合適中的價(jià)格，引起市場(chǎng)搶購(gòu)的欲望，使客戶感覺(jué)有升值的空間，從而取勝于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；因此，建議項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的價(jià)格為：洋房為3300元/m2（套內(nèi)），別墅為4500元/m2；同時(shí)，為后續(xù)產(chǎn)品提供升價(jià)的空間，此外，由于項(xiàng)目一期的貨量較多，加推單位的升價(jià)幅度不宜過(guò)多，控制在10%之內(nèi)，以引起市場(chǎng)追漲購(gòu)買的欲望。,項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略,項(xiàng)目洋房?jī)r(jià)格對(duì)比市場(chǎng)情況,項(xiàng)目別墅價(jià)格對(duì)比市場(chǎng)情況,項(xiàng)目整體銷售部署,項(xiàng)

54、目首期總體規(guī)劃,項(xiàng)目(一期)洋房產(chǎn)品分布情況,項(xiàng)目以三房、四房單位為主，合計(jì)占首期產(chǎn)品的99%， 符合當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)買需求。舒適型產(chǎn)品占54%，適合高檔的產(chǎn)品定位。,項(xiàng)目(一期)別墅產(chǎn)品分布情況,項(xiàng)目的聯(lián)排別墅產(chǎn)品主要集中在 220~250㎡，占首期整體的35%。其余各面積段的聯(lián)排別墅產(chǎn)品貨量相當(dāng)，容易滿足不同客戶的需求。,項(xiàng)目(一期)推貨原則,根據(jù)工程進(jìn)行，建議項(xiàng)目推貨順序由北往南； 每階段產(chǎn)品適當(dāng)豐富，好壞搭配得當(dāng)

55、；先推出景觀性較好的單位，由于性價(jià)比高，容易引起市場(chǎng)搶購(gòu)； 高價(jià)值的中心園景單位有一定的硬件支持再推出，能實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化； 每期以集中式銷售為主，有利于營(yíng)造搶購(gòu)的市場(chǎng)氣氛。,項(xiàng)目（一期）銷售部署階段劃分,推售安排：07年9月1日至9月30日，項(xiàng)目接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記。07年10月1日，正式公開(kāi)發(fā)售。07年11月1日至12月31日，加推單位。08年2月項(xiàng)目一期全部銷售完畢。,,,07.09,階段銷售節(jié)點(diǎn)推售范圍推售

56、形式,第一階段(10.01-10.31),第二階段(11.01-12.31),,,,07.10,07.11,07.12,08.03,08.01,08.02,項(xiàng)目(一期)銷售部署階段劃分,,,,鋪墊期：接受認(rèn)購(gòu)登記,公開(kāi)發(fā)售期：項(xiàng)目正式發(fā)售,持續(xù)熱銷期：項(xiàng)目加推發(fā)售,尾貨銷售期：項(xiàng)目尾貨銷售,根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及傳統(tǒng)銷售周期，建議本項(xiàng)目在07年5~8月進(jìn)行前期宣傳， 9月接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，10月正式推出市場(chǎng)。,第一階

57、段單位的推售必需具備現(xiàn)樓示范單位、售樓部、會(huì)所、入口廣場(chǎng)及園林 示范區(qū)。,第二階段單位推出需有一定硬件支持（如中心水景園林），有利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值 最大化。,項(xiàng)目（一期）銷售部署工作,項(xiàng)目(一期)各階段銷售安排,項(xiàng)目（一期）第一階段,推售時(shí)間：07.010.01-07.010.31推售范圍：洋 房：1~20棟 聯(lián)排別墅：1~32棟推售面積：洋

58、 房：43,700㎡（套內(nèi)） 聯(lián)排別墅：39,000㎡推售安排：1、07年5月前完成項(xiàng)目戶外圍墻廣 告，開(kāi)始接受咨詢登記； 2、07年9月1日開(kāi)始接受認(rèn)購(gòu)登記； 3、07年10月1日正式公開(kāi)售首批單位。

59、硬件配合：1、5月1日前完成外圍包裝，設(shè)置 臨時(shí)咨詢處接待客戶； 2、9月1日開(kāi)放售樓部及現(xiàn)樓示范單位；,推出貨量：洋 房：294套單位 聯(lián)排別墅：157套單位推出面積： 洋 房：43,70

60、0㎡(套內(nèi)) 聯(lián)排別墅：39,000㎡推售價(jià)格： 洋 房：3,300元/㎡（套內(nèi)） 聯(lián)排別墅：4,500元/㎡ 推出金額：3.20億 目標(biāo)銷售套數(shù)：洋 房：220套 聯(lián)排別墅：118套 目標(biāo)銷售金額：2.40億 目標(biāo)銷售比例

61、：75%,第一階段價(jià)格建議,推售時(shí)間：07.011.01-07.12.31推售范圍：洋 房：21~54棟 聯(lián)排別墅：33~85棟推售面積：洋 房：71,100㎡(套內(nèi)) 聯(lián)排別墅：60,000 ㎡推售安排：07年11月承接首批單位的熱銷， 加推第二批

62、單位，價(jià)格有所提升。,項(xiàng)目（一期）第二階段,第二階段價(jià)格建議,推出貨量：洋 房：490套單位 聯(lián)排別墅：265套單位推出面積： 洋 房：71,100㎡(套內(nèi)) 聯(lián)排別墅：60,000㎡推售價(jià)格： 洋 房：3,630元/㎡（套內(nèi)） 聯(lián)

63、排別墅：5,000元/㎡ 推出金額：5.58億 目標(biāo)銷售套數(shù)：洋 房：410套 聯(lián)排別墅：220套 目標(biāo)銷售金額：4.62萬(wàn) 目標(biāo)銷售比例：83%,項(xiàng)目（一期）住宅價(jià)格分布,項(xiàng)目（一期）住宅整體均價(jià),項(xiàng)目（一期）住宅銷售匯總,項(xiàng)目（一期）廣告比例,至2007.12月項(xiàng)目一期的銷售目標(biāo)為7.02億，廣告宣傳費(fèi)用為1190萬(wàn)。廣告比例為1.7。,為順

64、利打開(kāi)局面，迅速樹(shù)立項(xiàng)目的品牌，項(xiàng)目一期的總體廣告宣傳費(fèi)用預(yù)算為1190萬(wàn)，雖然廣告費(fèi)用較高，但對(duì)于本項(xiàng)目作為一個(gè)4000畝的大盤(pán)而言，廣告效應(yīng)可起到持續(xù)發(fā)揮的作用，同時(shí)，有利帶動(dòng)后續(xù)產(chǎn)品的銷售。,項(xiàng)目(一期)其他銷售建議,硬件配合：開(kāi)盤(pán)時(shí)硬件要求,,,,,,,海濱公園,商業(yè)街,果嶺,五星級(jí)酒店,中央湖景,入口廣場(chǎng),,,,,,,硬件配合：外圍包裝,硬件配合：銷售賣場(chǎng)區(qū)域,售樓部洋房示范區(qū)別墅示范區(qū)睇樓路線,目錄,THANKS珠江