佛山三水商業(yè)城mall策劃方案2006年

1、佛山三水商業(yè)城佛山三水商業(yè)城MALLMALL策劃方案策劃方案20062006年策劃策劃目錄一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況11.11.1三水經(jīng)濟(jì)概述三水經(jīng)濟(jì)概述11.21.2三水房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r三水房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r21.31.320062006年三水房地產(chǎn)供應(yīng)量年三水房地產(chǎn)供應(yīng)量4二、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目分析72.12.1項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置72.22.2三水商業(yè)現(xiàn)狀三水商業(yè)現(xiàn)狀82.32.3項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇92.42.4本項(xiàng)目本項(xiàng)目SWOTS

2、WOT分析分析10102.52.5項(xiàng)目建議項(xiàng)目建議1212三、市場定位三、市場定位14143.13.1項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位14143.23.2項(xiàng)目各區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目各區(qū)規(guī)劃14143.33.3項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議15153.43.4配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議16163.53.5租金定位租金定位1616四、項(xiàng)目經(jīng)營理念四、項(xiàng)目經(jīng)營理念17174.14.1商場經(jīng)營理念商場經(jīng)營理念17174.24.2經(jīng)營策略經(jīng)營策略1919五、項(xiàng)目開發(fā)成本五

3、、項(xiàng)目開發(fā)成本21215.15.1裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)21215.25.2項(xiàng)目改造成本項(xiàng)目改造成本2222劃期間達(dá)到國家園林城市標(biāo)準(zhǔn)，人均公共綠地大于劃期間達(dá)到國家園林城市標(biāo)準(zhǔn)，人均公共綠地大于7平方米，綠地率平方米，綠地率3232％以上；預(yù)計(jì)用水％以上；預(yù)計(jì)用水指標(biāo)為每萬人指標(biāo)為每萬人0.70.7萬立方米～萬立方米～0.90.9萬立方米，人均建設(shè)用地控制在萬立方米，人均建設(shè)用地控制在120120平方米以內(nèi)。平方米以內(nèi)。1.21.2三水房地

4、產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r三水房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r從20052005年中到年中到20062006年初，三水樓市連續(xù)出現(xiàn)了三件大事，引起了佛山房地產(chǎn)界的強(qiáng)烈關(guān)年初，三水樓市連續(xù)出現(xiàn)了三件大事，引起了佛山房地產(chǎn)界的強(qiáng)烈關(guān)注——第一件就是在第一件就是在20052005年6月，三水月，三水7家本地的發(fā)展商聯(lián)合起來以家本地的發(fā)展商聯(lián)合起來以3.233.23億元競得恒達(dá)億元競得恒達(dá)花園花園227227畝“地王地王”；第二件就是去年年底，麗日集團(tuán)在云東海旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)競得；第

5、二件就是去年年底，麗日集團(tuán)在云東海旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)競得14001400畝地畝地塊，首次進(jìn)入三水開發(fā)天鵝湖別墅項(xiàng)目；第三件就是佛山匯銀創(chuàng)展公司在三水江南新區(qū)拿塊，首次進(jìn)入三水開發(fā)天鵝湖別墅項(xiàng)目；第三件就是佛山匯銀創(chuàng)展公司在三水江南新區(qū)拿下43064306畝超級(jí)地塊，規(guī)模之大史無前例。畝超級(jí)地塊，規(guī)模之大史無前例。與此同時(shí)，由三水區(qū)建設(shè)局房產(chǎn)業(yè)務(wù)股提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，與此同時(shí)，由三水區(qū)建設(shè)局房產(chǎn)業(yè)務(wù)股提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，20042004年，三水商品房成交

6、年，三水商品房成交81.8781.87萬平方米，成交金額是萬平方米，成交金額是1616億元，平均樓價(jià)為億元，平均樓價(jià)為1954.321954.32元平方米，創(chuàng)了三水成交量和成交平方米，創(chuàng)了三水成交量和成交金額金額“雙高雙高”，三水樓市出現(xiàn)爆發(fā)性增長。而，三水樓市出現(xiàn)爆發(fā)性增長。而20052005年，雖然三水商品房成交面積和成交金年，雖然三水商品房成交面積和成交金額同比都有所下降，但是平均樓價(jià)為額同比都有所下降，但是平均樓價(jià)為201620

7、16元平方米，創(chuàng)造了三水平均樓價(jià)的新高。平方米，創(chuàng)造了三水平均樓價(jià)的新高。自上世紀(jì)自上世紀(jì)9090年代以來，三水房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷了兩個(gè)高潮和兩個(gè)低谷，年代以來，三水房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷了兩個(gè)高潮和兩個(gè)低谷，19931993年三水撤縣設(shè)年三水撤縣設(shè)市后，市后，19951995年三水樓市出現(xiàn)第一個(gè)高峰期。從年三水樓市出現(xiàn)第一個(gè)高峰期。從19961996年到年到19981998年，三水樓市開始回落，當(dāng)年，三水樓市開始回落，當(dāng)時(shí)三水房地產(chǎn)市場處于無序和

8、各自為陣的狀態(tài)，多數(shù)發(fā)展商開發(fā)的樓盤規(guī)模小，樓盤建設(shè)時(shí)三水房地產(chǎn)市場處于無序和各自為陣的狀態(tài)，多數(shù)發(fā)展商開發(fā)的樓盤規(guī)模小，樓盤建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，行業(yè)發(fā)展水平低，當(dāng)時(shí)政府有關(guān)部門就開始整頓，將標(biāo)準(zhǔn)不高，行業(yè)發(fā)展水平低，當(dāng)時(shí)政府有關(guān)部門就開始整頓，將8080多發(fā)展商精簡為多發(fā)展商精簡為3030多家，并著手規(guī)范管理混亂的房地產(chǎn)市場。從家，并著手規(guī)范管理混亂的房地產(chǎn)市場。從19991999年開始，三水樓市又開始上升，在年開始，三水樓市又開始上升，在

9、20002000年出現(xiàn)了一個(gè)小陽春，商品房成交面積超過了年出現(xiàn)了一個(gè)小陽春，商品房成交面積超過了5353萬平方米。很快，經(jīng)過萬平方米。很快，經(jīng)過20012001年的小低潮年的小低潮之后。從之后。從20022002年開始，在年開始，在“25”“25”組團(tuán)式城市發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)下，加上三水城市總體規(guī)劃、組團(tuán)式城市發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)下，加上三水城市總體規(guī)劃、江南新城規(guī)劃和一系列大規(guī)模的規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，三水樓市在江南新城規(guī)劃和一系列大規(guī)模的規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)

10、，三水樓市在20042004年出現(xiàn)了一次大爆發(fā)。年出現(xiàn)了一次大爆發(fā)。雖然雖然20052005年三水商品房交易量和交易金額同比下降不少，但是這只是暫時(shí)的，因?yàn)槿ツ耆耆唐贩拷灰琢亢徒灰捉痤~同比下降不少，但是這只是暫時(shí)的，因?yàn)槿ツ耆畼潜P的供應(yīng)量少，而且今年三水會(huì)陸續(xù)推出一些地塊，加上去年底今年初推出的地塊，水樓盤的供應(yīng)量少，而且今年三水會(huì)陸續(xù)推出一些地塊，加上去年底今年初推出的地塊，未來三水房地產(chǎn)還會(huì)有一定的增長。未來三水房地產(chǎn)還會(huì)有