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文檔簡介
1、淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題[摘要]:稅收籌劃是企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵組成部分。有效的稅收籌劃,能最大程度地降低企業(yè)涉稅風(fēng)險,增加經(jīng)濟(jì)效益,實現(xiàn)企業(yè)價值最大化,提高企業(yè)管理的水平,增強(qiáng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢一級核心競爭力。文章主要探究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的稅收籌劃一些問題。[關(guān)鍵詞]:房地產(chǎn)企業(yè);稅收;籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有:(1)營業(yè)稅:企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅。將
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者,用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為,免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物,免征營業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍。(2)土地增值稅:建造普通住宅增值率未超過20%,則免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要,依法征用收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營,投資聯(lián)營一方以土地(房地產(chǎn))作價入股,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中時,暫免征土地增值稅。一方提供土地,一方提供資金,合作建房,建房后按
3、比例分房自用的行為,免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后,向客戶收取代建收入的行為,免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中,對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為,免征土地增值稅。1.稅收籌劃的必要性棟普通住宅樓,總面積10000萬平方米,為建該樓支付土地出讓金324萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本1200萬元,其中:利息支出100萬元,假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費用證明,城建稅率7%,教育費附加3%,地方教育附加2%,當(dāng)?shù)卣?/p>
4、規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例10%。方案一:如銷售單價定為2400元,收入總額=2400萬元,建造成本=3241100(扣除了利息支出)=1424萬元,房地產(chǎn)開發(fā)費用=142410%=142.4萬元,加計扣除=142420%=284.8萬元,營業(yè)稅及附加=24005%(17%5%)=134.4萬元,扣除項目合計=1424142.4284.8134.4=1985.6萬元,增值額=24001985.6=414.4萬元,增值率=414.41
5、985.6=20.87%,應(yīng)交土地增值稅414.430%0=124.32萬元,獲利金額=24003241100100134.4124.32=617.28萬元。方案二:如銷售單價定為2370元,收入總額=2370萬元,按以上計算營業(yè)稅及附加=23705%(17%5%)=132.72萬元,增值額=23701983.92=386.08萬元,增值率=386.081983.92=19.46%,小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=237032411
6、00100132.72=713.28萬元。兩個方案比較:方案二比方案一要多獲利713.28617.28=96萬元。由此我們可以計算出免稅臨界點:設(shè)銷售收入總額為X,設(shè)不含息建造成本為Y,于是按照建造成本10%計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用為0.1Y,加計20%的扣除額為0.2Y,允許扣除的稅金為X05%(17%5%)=0.056X,計算當(dāng)增值率為20%時,[X(1.3Y0.056X)](1.3Y0.056X)=20%,X=1.67238Y,那么我
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