企業(yè)稅收籌劃論文房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、《中文核心期刊要目總覽》貿(mào)易經(jīng)濟(jì)類核心期刊69某房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例分析2007年，某房地產(chǎn)公司以7500萬(wàn)元購(gòu)得一塊商業(yè)用地，用于普通住宅建設(shè)，預(yù)計(jì)房屋可售面積3萬(wàn)平方米左右，營(yíng)業(yè)稅及附加稅率總計(jì)5.55%，契稅3%，所需資金部分來(lái)自于銀行貸款。具體數(shù)據(jù)如表1所示：籌劃前：營(yíng)業(yè)稅及附加為2164.5萬(wàn)元，土地增值稅為9318.075萬(wàn)元，稅金合計(jì)（不考慮印花稅）為11482.575萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司決定接受稅務(wù)師的籌劃建議，單獨(dú)成立

2、銷售公司。房地產(chǎn)公司先將房屋按每平方米8000元的價(jià)格出售給銷售公司，再由銷售公司按13000元的價(jià)格出售給客戶。籌劃后：房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額為營(yíng)業(yè)稅及附加1332萬(wàn)元、土地增值稅2925.6萬(wàn)元；銷售公司應(yīng)納稅額為：契稅720萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)稅及附加2164.5萬(wàn)元、土地增值稅3850.65萬(wàn)元，兩公司稅金合計(jì)為10992.75萬(wàn)元，可以節(jié)稅489.825萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)上述比較，該公司認(rèn)可了稅務(wù)師的方案，可是在方案執(zhí)行過(guò)程中，問(wèn)題逐房地產(chǎn)企業(yè)稅收

3、籌劃的風(fēng)險(xiǎn)與防范■林松池（溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院浙江溫州325035）◆中圖分類號(hào)：F812文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重、涉及稅種較多的行業(yè)，因而成為稅收籌劃關(guān)注的重點(diǎn)。本文以某房地產(chǎn)公司為例，分析在稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)，指出稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程存在不確定性之間的矛盾是這些風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。鑒于此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)必須采取必要的措施，盡量降低或減少

4、涉稅風(fēng)險(xiǎn)，使稅收籌劃方案達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最大。關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)漸顯現(xiàn)。首先，房屋過(guò)戶到銷售公司后，已經(jīng)成為二手房，需到二手房交易中心交易，這為房屋的銷售帶來(lái)意想不到的困難。其次，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其營(yíng)業(yè)額。該公司將房屋以8000元平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給銷售公司，該價(jià)格明顯低于同類房屋的交易價(jià)格，因而該公司還面臨著營(yíng)業(yè)稅被重新核定，需補(bǔ)交稅款、滯納金甚至被罰款的

5、可能。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的風(fēng)險(xiǎn)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，是指納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預(yù)期結(jié)果的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：法律風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃業(yè)務(wù)在我國(guó)還不成熟，它經(jīng)常在稅收法律規(guī)定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經(jīng)過(guò)稅務(wù)部門的確認(rèn)，有時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法存在差異，這種差異的存在加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。另外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過(guò)程中發(fā)生對(duì)法律理解

6、的偏差，使稅收籌劃蛻變成偷稅行為，又會(huì)導(dǎo)致稅收籌劃的違法風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)即使是合法的稅收籌劃行為，有可能因?yàn)槎愂照呃斫馄顚?dǎo)致稅收籌劃方案無(wú)法實(shí)際執(zhí)行，從而使稅收籌劃方案成一紙空文；或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為偷稅、逃稅行為，不但得不到稅收利益，反而加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，使房地產(chǎn)企業(yè)得不償失。政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響比較大，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處的地位決定。目前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不成熟，現(xiàn)有的稅收規(guī)定中法律法規(guī)少，規(guī)章

7、以及其他稅收規(guī)范性文件多，從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設(shè)的不斷深入，許多政策會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變動(dòng)，政府的稅收政策總是具有不定期或相對(duì)較短的時(shí)效性，這些都容易導(dǎo)致稅收籌劃的失敗。對(duì)同一房地產(chǎn)企業(yè)而言，在不同時(shí)段，往往會(huì)由于主、客觀條件的變化，使所選擇的籌劃政策失去原有的效用，甚至與法律相抵觸。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對(duì)資金的需求巨大，若某一個(gè)環(huán)節(jié)的資金出現(xiàn)問(wèn)題將引起整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的癱瘓。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須

8、保證資金供應(yīng)的充足，房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都是通過(guò)舉債而獲得，而借入的資本額越大，稅收籌劃的空間越大，獲取可能的稅收籌劃利益的機(jī)會(huì)也越大，但由此帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的方方面面，受多方面因素影響，它的發(fā)展取決于整個(gè)行業(yè)是否景氣，行業(yè)的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的難度非常大，容易導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程存在不確定性之間的矛盾，

9、是稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。具體包括以下幾個(gè)方面：因稅收立法、執(zhí)法所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)稅收法律中，稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系并不完全對(duì)等，房地產(chǎn)企業(yè)處于一種相對(duì)劣勢(shì)的地位。稅務(wù)部門相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言更容易掌握更多稅法信息，對(duì)于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務(wù)部門。由于稅收征納雙方關(guān)系權(quán)力責(zé)任的不對(duì)稱性及在法律中賦予稅務(wù)部門過(guò)多的自由裁量權(quán)，造成即使稅收籌劃人項(xiàng)目單位成本單價(jià)總金額（30000平方米）土地價(jià)款0.257500建

10、安、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)0.103000管理銷售費(fèi)用合計(jì)0.017510財(cái)務(wù)費(fèi)用0.013390營(yíng)業(yè)收入1.3039000圖1某房地產(chǎn)公司資金情況（單位：萬(wàn)元）70商業(yè)時(shí)代（原名《商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究》）2010年28期員具有較為充分的空間，稅務(wù)部門也可以利用“稅法解釋權(quán)歸稅務(wù)機(jī)關(guān)”而輕易加以否定，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)大大增加。注重“稅負(fù)最低”，忽視企業(yè)整體利益。有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為追求“稅負(fù)最低”，是稅收籌劃的目的，這是一種不完全正確的認(rèn)識(shí)，是

11、混淆和顛倒了稅收籌劃目標(biāo)和最終目的的關(guān)系。例如，誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算（少交稅），但很多事例表明，使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除，但由此未必增加房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)，相反它卻減少了房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)，另外還有可能引發(fā)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上稅負(fù)最低只是稅收籌劃的階段性目標(biāo)，而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化才是稅收籌劃的最終目的。片面夸大房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃無(wú)所不能，事實(shí)上稅收籌劃只是房地產(chǎn)企業(yè)

12、理財(cái)活動(dòng)的一部分，它的作用是有限的，并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策配合使用才能相得益彰，產(chǎn)生較大的總體效益。另外，稅收籌劃的開(kāi)展與房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅稅種、應(yīng)納稅額以及財(cái)務(wù)核算水平等情況息息相關(guān)。因稅收籌劃人員自身素質(zhì)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。自身專業(yè)素質(zhì)主要反映在稅收籌劃人員對(duì)于稅法的全面理解與運(yùn)用方面，由于稅收法規(guī)的龐雜和稅收政策的頻繁變更，稅收籌劃人員受自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的限制，對(duì)有關(guān)稅收法規(guī)的精神把握不準(zhǔn)，雖然主觀上沒(méi)有偷逃

13、稅的意愿，但事實(shí)上由于籌劃不利，違反了稅法，產(chǎn)生了稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范措施稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是通過(guò)采取合理的措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)損失。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的類型和產(chǎn)生原因，可以采取以下風(fēng)險(xiǎn)管理方法。（一）樹(shù)立依法納稅意識(shí)，完善會(huì)計(jì)核算工作房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策層必須樹(shù)立依法納稅的理念，這是成功開(kāi)展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，但它只是全面提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的一個(gè)環(huán)節(jié)，不

14、能將房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的上升過(guò)多地寄希望于稅收籌劃。依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)核算資料和正確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法，首先必須通過(guò)稅務(wù)檢查，而檢查的依據(jù)就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算資料。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依法取得和保全會(huì)計(jì)核算資料、規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據(jù)。（二）準(zhǔn)確把握稅法政策，密切注視稅法的變動(dòng)稅法是處理國(guó)家與房地產(chǎn)企業(yè)稅收分配關(guān)系的主要法律規(guī)范，稅收籌劃方案主要來(lái)自稅法政策中

15、對(duì)計(jì)稅依據(jù)、稅率等的不同規(guī)定，對(duì)相關(guān)稅收規(guī)定的全面了解，就成為稅收籌劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。只有全面了解，才能預(yù)測(cè)出不同的納稅方案，并進(jìn)行比較，優(yōu)化選擇，進(jìn)而作出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最有利的稅收決策。反之，如果對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)不了解，就無(wú)法預(yù)測(cè)多種納稅方案，稅收籌劃活動(dòng)就無(wú)法進(jìn)行。稅法常常隨經(jīng)濟(jì)情況變化或?yàn)榕浜险叩男枰?，而不斷修正和完善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，必須密切關(guān)注并適時(shí)調(diào)整自己的籌劃方案，以使自己的行為符合法律規(guī)范。（三）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意

16、識(shí)，提升自身素質(zhì)防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)具有高度科學(xué)性、綜合性、技術(shù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此對(duì)具體操作人員有著較高的要求，稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和房地產(chǎn)企業(yè)管理等方面的知識(shí)，而且還應(yīng)具備經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測(cè)能力、項(xiàng)目統(tǒng)籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協(xié)作能力等素質(zhì)，為房地產(chǎn)企業(yè)出具防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的方案或建議。稅收籌劃人員素質(zhì)的提高，一方面依賴于個(gè)人的發(fā)展，另一方面也依賴于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)的提高。只有整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)

17、提高了，才能充分進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。（四）加強(qiáng)與稅務(wù)部門聯(lián)系，搞好稅企關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)行稅收籌劃，必須取得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的支持，以確保合法性。進(jìn)行稅收籌劃，由于許多活動(dòng)是在法律的邊界運(yùn)作，稅收籌劃人員很難準(zhǔn)確把握其確切的界限，有些問(wèn)題在概念的界定上本來(lái)就很模糊，比如稅收籌劃與避稅的區(qū)別等，況且各地具體的稅收征管方式有所不同，稅收?qǐng)?zhí)法部門擁有較大的自由裁量權(quán)。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規(guī)定性，正確應(yīng)用財(cái)務(wù)知識(shí)的同時(shí)，

18、隨時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稅收征管的特點(diǎn)和具體方法。經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持友好聯(lián)系，使稅收籌劃活動(dòng)適應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn)，或者使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，取得應(yīng)有的收益。（五）顧全企業(yè)整體利益，注重稅收籌劃方案的綜合性從根本上講，稅收籌劃歸結(jié)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的范疇。它的目標(biāo)是由企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)——企業(yè)價(jià)值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標(biāo)進(jìn)行綜合策劃，將其納入房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)

19、略，不能局限于個(gè)別稅種，也不能僅僅著眼于節(jié)稅。單純看稅收籌劃是分稅種進(jìn)行的，對(duì)每個(gè)具體的稅種進(jìn)行籌劃，但房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要涉及到數(shù)種稅，即便一項(xiàng)具體業(yè)務(wù)也可能要涉及若干稅，例如一筆銷售收入是否確認(rèn)、何時(shí)確認(rèn)、可能會(huì)影響營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等，針對(duì)眾多的征稅對(duì)象、稅率、減免稅等，稅務(wù)籌劃時(shí)不能僅盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。另外，如果單純追求最大扣除項(xiàng)目、

20、最小的計(jì)稅收入，會(huì)掩蓋企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)成果和獲利能力，影響企業(yè)的籌資和投資能力，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；所以不能以稅負(fù)輕重作為選擇籌劃方案的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)下的稅收籌劃方案要具有可操作性。通過(guò)以上分析，文章指出，隨著稅收籌劃活動(dòng)在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中價(jià)值的體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)也該受到更多的關(guān)注，由于稅收籌劃主要側(cè)重于事前的籌劃，因此不可能完全消除稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，但盡量降低或分散涉稅風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企

21、業(yè)稅收籌劃的重要內(nèi)容。成功的稅收籌劃方案應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最大的方案。參考文獻(xiàn)：1.蓋地.企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，20052.梁云鳳.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[M].中國(guó)市場(chǎng)出版社，20063.韓靈麗.公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].稅務(wù)研究，2008.74.王艷.企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].冶金財(cái)會(huì)，2008.95.PingCheng.AsymmetricRiskMeasuresRealEstateReturn