試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃

1、試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃摘要：稅務籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)各個階段都發(fā)揮著重要作用。文章通過深入剖析稅務籌劃企業(yè)籌備階段、開發(fā)階段、銷售階段、持有階段的作用，闡述了稅務籌劃在應對各階段風險時的措施。關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；稅務籌劃一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中稅務籌劃的作用（一）企業(yè)籌備階段的稅務籌劃1.幫助企業(yè)選擇合適的組織形式和結構。依照我國稅法相關規(guī)定，自己籌辦房地產(chǎn)企業(yè)或者多人合辦房地產(chǎn)企業(yè)都不需要繳納企業(yè)所得稅，而公司制

2、的房地產(chǎn)企業(yè)不僅要上繳企業(yè)所得稅和個人所得稅，股東還要繳納20%的股息紅利稅。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標選擇適合自己的企業(yè)組織形式，而不是一味的選擇不用交納企業(yè)所得稅的組織形式，因為每一種組織形式在進行企業(yè)財務管理時都是各有優(yōu)劣勢的。而在選擇企業(yè)組織結構時，房地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)自身運作情況來選擇。子公司和分支機構構成了企業(yè)組織結構。對于子公司和分支機構來說，因為各子公司都有自己的法人代表，而分支機構沒有，在繳納稅款時，各子公司自己

3、繳納，分支機構由總部代替繳納，所以總部可以利用分支機構來減輕稅務，但也要為分支機構承擔連帶責任。2.幫助企業(yè)選擇適合的籌資方法。房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都面臨著因為經(jīng)營周期長，需要很多的資金來運轉，但又很難獲得那么多資金的問題，而融資能幫助企業(yè)有效的解決以上問題。融資方式有多種，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標和經(jīng)營情況選擇適合自己的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)的融資分為資本市場、吸引外資、銀行貸款融資等，最常用的就是債務融資和權益融資。權益融資雖

4、然不用償還，但需要給投資者分股利，所以籌資成本相對較高；債務融資與權益融資相比，籌資成本較低，給投資者分的股利還可以抵扣稅款，但是這樣會使企業(yè)資本結構和財務管理遇到更大的風險；而租賃融資不僅能用在租賃融資方式下購買的固定資產(chǎn)用作“雙重抵稅”，還能減輕企業(yè)周轉資金的壓力。3.幫助企業(yè)選擇合適的建設項目。地址和規(guī)模是房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建設項目時考慮的主要因素。根據(jù)我國的土地增值稅法規(guī)定：當納稅人建造商品房出售時，并且其增值額沒有超過扣除項目金

5、額20%時，不征收納稅人的土地增值稅。而這一政策作為了房地產(chǎn)企業(yè)設定商品房單位面積價格的主要依據(jù)。（二）企業(yè)發(fā)展項目時的稅務籌劃1.幫助企業(yè)選擇適當?shù)慕ㄔO方式。房地產(chǎn)企業(yè)在建設方式上有很多種選擇，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身的發(fā)展目標和經(jīng)濟實力選擇合適的建設方式和項目。在建設項目時，就算投資方用不定產(chǎn)入股，他也要和合作者一同承擔投資風險，如果他把自己擁有的股權轉讓出去，他是不需要上繳營業(yè)稅的。如果采用代建方式，則客戶需要付給代建方一定的代建費用

6、，但因為房地產(chǎn)權實質上沒有轉移，所以房地產(chǎn)企業(yè)不用上繳土地增值稅。2.科學扣除成本費用和利息。根據(jù)我國稅法相關規(guī)定，利息費用可以資本化計入成本費用，而無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)在計提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)購時不需要交納契稅，這種方式可以為企業(yè)省下一大筆的稅款。對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款是最主要融資方式，但隨著銀行貸款政策越來越嚴格，企業(yè)貸款的難度也越來越大。所以，非金融機構逐漸成為了最受歡迎的融資方式，這種方式要求企業(yè)必須有合法的單據(jù)才能抵

7、扣稅款，所以房地產(chǎn)企業(yè)應主動并經(jīng)常和稅務管理部門進行交流，通過嚴格執(zhí)行獨立交易原則最大限度的利用結算利息費用，不斷減輕企業(yè)稅務壓力。（二）企業(yè)發(fā)展階段在房地產(chǎn)的開發(fā)階段，為了降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本并獲得最大的利潤，企業(yè)應在嚴格執(zhí)行有關稅法規(guī)定和會計制度的基礎上，選擇最恰當?shù)某杀竞怂惴绞?，使得企業(yè)有足夠的周轉資金。在制定投資方案時，房地產(chǎn)企業(yè)應深入分析企業(yè)所得稅回轉問題，如果一個項目承包給外部企業(yè)，為了防止因為操作不合乎規(guī)矩而出現(xiàn)雙方?jīng)_突

8、，所以需要在簽訂合同之前就搞清楚價格和獲得發(fā)票的方式。（三）房地產(chǎn)銷售階段在房地產(chǎn)銷售階段，為了減少增值稅額，稅務籌劃就要明確銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格依照國家法律法規(guī)制定合理的銷售價格，提升民眾的購買率，從而提升售出率。在整體轉讓開發(fā)項目時，房地產(chǎn)企業(yè)有必要全面預測并計算該企業(yè)實施的稅務籌劃方案有沒有起到減輕稅務壓力的作用，防止出現(xiàn)其它稅種或所繳納稅款超出預計范圍等問題。（四）房地產(chǎn)持有階段在房地產(chǎn)持有階段，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)租

9、賃和投資聯(lián)營活動是一同開展的，需要獲得更多有用的信息，所以企業(yè)應與稅務管理部門繼續(xù)保持交流，從而獲取最新資訊，根據(jù)市場的變動不斷調整企業(yè)房地產(chǎn)銷售價格、物業(yè)價格、租賃價格、管理費用，使其得到稅務局和群眾的認同。三、結語房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身情況選擇適合自己的企業(yè)組織形式和結構，在每個階段利用好稅務籌劃，企業(yè)不僅要與稅務征稅部門保持緊密聯(lián)系，還要學會隨著市場的變化調整銷售價格，并利用好融資的方法，達到不斷減輕企業(yè)周轉資金的壓力的目的，最終