92280_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算方法

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算方法隨著國(guó)家國(guó)土資源部第11號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺(tái)，全國(guó)各地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡，全部轉(zhuǎn)為公開(kāi)掛牌、競(jìng)拍競(jìng)賣。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時(shí)代的到來(lái)。在通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補(bǔ)路等方式獲取地塊的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商們?cè)谀玫厍安恍柽^(guò)多地作研究分析，因?yàn)槟菚r(shí)大多是協(xié)議操作，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的稀缺性，公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，激烈的競(jìng)爭(zhēng)

2、也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對(duì)項(xiàng)目投資成本測(cè)算的科學(xué)性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機(jī)會(huì)，一事無(wú)成；輕率沖動(dòng)，將導(dǎo)致虧損，嚴(yán)重的將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。如何準(zhǔn)確地測(cè)算項(xiàng)目成本，本文結(jié)合國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等幾個(gè)方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場(chǎng)行情相對(duì)穩(wěn)定，并且開(kāi)發(fā)商有一定的管理水平。一、土地成本一、土地成本隨著公開(kāi)

3、競(jìng)拍的推行，土地成本日益成為開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價(jià)內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價(jià)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、代勞費(fèi)用、交易契稅等，土地成本約占項(xiàng)系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系統(tǒng)等費(fèi)用；8、小區(qū)配套費(fèi)用(適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè))，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)、會(huì)所、醫(yī)保中心等建設(shè)費(fèi)用。上述所列的各項(xiàng)工程費(fèi)用需根據(jù)項(xiàng)目所在地的具體情況進(jìn)行分析，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)可以套用，應(yīng)隨機(jī)應(yīng)變。四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用此項(xiàng)費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商

4、運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開(kāi)支，具體明細(xì)如下：1、資金成本。該費(fèi)用實(shí)際是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)成本，在進(jìn)行項(xiàng)目成本分析時(shí)，應(yīng)按項(xiàng)目全貸款來(lái)考慮，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機(jī)會(huì)成本。具體分析時(shí)應(yīng)采用動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的計(jì)算方法。2、管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用無(wú)須多述，包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開(kāi)支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。3、銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開(kāi)支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析計(jì)