淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的沖突管理

1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的沖突管理淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的沖突管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是在一個(gè)很大的環(huán)境中進(jìn)行的，在這極其復(fù)雜環(huán)境中我們經(jīng)常會(huì)遇到一個(gè)問題：沖突。沖突是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)中的一種存在形式，它可能在項(xiàng)目組織的任何一個(gè)層次上產(chǎn)生，通常為相互矛盾的事物產(chǎn)生的一種結(jié)果。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理常被人們稱之為沖突經(jīng)理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理要不斷地與沖突帶來的危機(jī)作斗爭(zhēng)，并且把使項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)日常職責(zé)分配給團(tuán)隊(duì)人員。雖然這不是最好的情形，卻總是

2、難以避免，尤其是在項(xiàng)目開始需要新的資源的時(shí)候。應(yīng)付沖突，就需要了解它們產(chǎn)生的原因。在這里我們可以從四個(gè)方面進(jìn)行理解，對(duì)四個(gè)問題進(jìn)行回答將有助于處理和避免沖突。這四個(gè)問題是：1、開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)是什么，是否與公司的其他目標(biāo)發(fā)生沖突？2、為什么會(huì)產(chǎn)生沖突？3、我們應(yīng)該如何處理沖突？4、能否預(yù)先作某種類型分析，以識(shí)別可能產(chǎn)生的沖突？一、目標(biāo)任何一個(gè)房產(chǎn)商開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須至少有一個(gè)目標(biāo)，是以贏利為目標(biāo)或是以打造項(xiàng)目企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌為目標(biāo)

3、或者兩者兼而有之。項(xiàng)目發(fā)起人必須讓本組織中各層次的全體參與者、全體經(jīng)理人員知道項(xiàng)目的目標(biāo)。如果這些信息沒有被準(zhǔn)確地傳遞，就完全可能使上層管理人員、項(xiàng)目經(jīng)理和職能經(jīng)理們對(duì)項(xiàng)目的最終目標(biāo)產(chǎn)生不同的解釋，從而導(dǎo)致沖突的產(chǎn)生。如在公司部門經(jīng)理生產(chǎn)會(huì)上，地產(chǎn)公司總經(jīng)理安排從本月起到下月中旬，我們必須開始新開發(fā)地塊項(xiàng)目的可行性研究，并完成可行性研究報(bào)告，提交集團(tuán)董事長(zhǎng)和政府相關(guān)部門。對(duì)于這個(gè)任務(wù)安排，有如下理解：新委派的項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為，新項(xiàng)目地塊可行

4、性研究，根據(jù)公司資源，要委托咨詢公司完成，還要作市場(chǎng)調(diào)查，資料分析，要提出定性定量的科學(xué)的可行性研究報(bào)告。合同部門經(jīng)理認(rèn)為，委托咨詢公司，作的是一個(gè)可批性研究報(bào)告。就是這種任務(wù)安排造成職能經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理不同的理解。因此，對(duì)一項(xiàng)工作安排，必須有一個(gè)目標(biāo)。對(duì)目標(biāo)的要求必須是：■確定，而不是籠統(tǒng)的；■不要過于復(fù)雜；■可以度量，可以驗(yàn)證的；■范圍適當(dāng)，具有挑戰(zhàn)性的；■現(xiàn)實(shí)，可以達(dá)到的；■建立在資源范圍之內(nèi)的；■與可以得到的資源或預(yù)期的資源相符的

5、；■與組織計(jì)劃、法規(guī)和流程相符的。一旦項(xiàng)目的目標(biāo)被確定下來，就需要對(duì)子目標(biāo)進(jìn)行定義，以便對(duì)費(fèi)用和過程進(jìn)行跟蹤。房地產(chǎn)開發(fā)確定目標(biāo)管理是基于以下幾點(diǎn)：■是主動(dòng)管理而不是被動(dòng)管理；■是面向結(jié)果的，注重成就；■是專注于于提高個(gè)體和組織效率的變革。房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)管理是將項(xiàng)目目標(biāo)和組織目標(biāo)統(tǒng)一起來，將項(xiàng)目目標(biāo)和組織的子單元的目標(biāo)統(tǒng)一起來，將項(xiàng)目目標(biāo)和個(gè)體目標(biāo)統(tǒng)一起來的系統(tǒng)方法。如果沒有正確的目標(biāo)，就無法知道路線是否正確；沒有目標(biāo)，就很難參照原先的

6、預(yù)期對(duì)結(jié)果進(jìn)行測(cè)評(píng)；項(xiàng)目目標(biāo)被用來確定個(gè)體目標(biāo)，后者會(huì)使整體的效率達(dá)到最優(yōu)。二、沖突的環(huán)境項(xiàng)目經(jīng)理看待工作的方式不同，以及沒有足夠時(shí)間使項(xiàng)目經(jīng)理與職能經(jīng)理之間建立起理想的工作關(guān)系。無論在房地產(chǎn)開發(fā)公司建立了多好的規(guī)章和制度，必須讓項(xiàng)目經(jīng)理愿意在一個(gè)具有持續(xù)和迅猛的項(xiàng)目變化環(huán)境下開展工作。動(dòng)蕩的環(huán)境起因?yàn)楣ぷ鞣秶母淖?，或者因?yàn)樾碌膬?yōu)先級(jí)導(dǎo)致關(guān)鍵子項(xiàng)目和職能人事的變動(dòng)，或者是因?yàn)槠渌恍o法預(yù)見的發(fā)展。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理成功與失敗常常

7、以他（她）應(yīng)對(duì)變化能力來衡量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理所感覺到的沖突的平均強(qiáng)度，是通過對(duì)沖突的不同起因和開發(fā)項(xiàng)目生命周期的不同階段來進(jìn)行度量的。決定開發(fā)項(xiàng)目沖突的潛在因素是：◆開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)沖突。項(xiàng)目參與者們對(duì)于成功完成項(xiàng)目所必須進(jìn)行的工作程序和任務(wù)的看法是有所區(qū)別的。在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和支持職能部門之間，項(xiàng)目團(tuán)對(duì)內(nèi)部，都會(huì)產(chǎn)生優(yōu)先級(jí)沖突。◆管理程序沖突。有些管理和行政方面的沖突會(huì)因?yàn)槿绾螌?duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理這個(gè)問題而引發(fā)的，即對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)理的報(bào)告關(guān)系的定

8、義，對(duì)責(zé)任、工作界面關(guān)系、項(xiàng)目范圍、運(yùn)作要求、執(zhí)行計(jì)劃與其他職能部門的工作協(xié)調(diào)和行政支持的定義等等?！艏夹g(shù)見解和質(zhì)量、性能權(quán)衡的沖突。以技術(shù)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，產(chǎn)生沖突的原因可能來自技術(shù)爭(zhēng)議，性能質(zhì)量要求、技術(shù)權(quán)衡和達(dá)到績(jī)效所采取的方式?！羧肆Y源沖突。如項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員來自其他職能部門和人力支持部門，或者需要其他職能部門來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行支持，而這些人仍屬于職能部門或人力支持部門，這時(shí)人員配置就會(huì)引起沖突?！舫杀緵_突。涉及各種項(xiàng)目工作分包

9、的單位，其成本估算常常會(huì)引起沖突?！魰r(shí)間規(guī)劃沖突。關(guān)于與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的時(shí)間安排、順序和進(jìn)度可能會(huì)引起爭(zhēng)議?！魝€(gè)性沖突。與“技術(shù)”紛爭(zhēng)相比，爭(zhēng)議更多圍繞人與人之間關(guān)系的差異來產(chǎn)生。沖突常常以“自我為中心”的。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，上述七種沖突，在項(xiàng)目開發(fā)生命周期各個(gè)階段其表現(xiàn)出來的強(qiáng)度由于階段不同而不同。我們對(duì)項(xiàng)目不同的階段分析如下（按強(qiáng)度強(qiáng)弱序排列）：1、項(xiàng)目形成階段：（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)（2）管理流程（3）進(jìn)度（4）人力（5）成本（6）技術(shù)

10、（7）個(gè)性2、項(xiàng)目策劃定位階段：（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)（2）進(jìn)度（3）管理流程（4）技術(shù)（5）人力（6）個(gè)性（7）成本3、項(xiàng)目實(shí)施（建設(shè)）階段：（1）進(jìn)度（2）技術(shù)（3）人力（4）優(yōu)先級(jí)（5）管理流程（6）成本（7）個(gè)性4、收尾階段：（1）進(jìn)度（2）個(gè)性（3）人力4）優(yōu)先級(jí)（5）成本（6）技術(shù)（7）管理流程在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目生命周期中，七種沖突的平均強(qiáng)弱強(qiáng)度排序：進(jìn)度→優(yōu)先級(jí)→人力資源→技術(shù)沖突→流程沖突→個(gè)性沖突→成本沖突。根據(jù)上述各種沖

11、突的影響因素在各階段的側(cè)重，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中，對(duì)影響項(xiàng)目的相關(guān)因素有了一個(gè)解決的次序。在識(shí)別沖突時(shí)，首先識(shí)別沖突屬于上述那一方面的問題，以便安排解決順序，這樣才不能對(duì)項(xiàng)目造成失誤。四、沖突的解決方式在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，沖突的處理方式有五種，它們是：正視：直接面對(duì)沖突，通過某種解決問題的方式使?fàn)巿?zhí)的各方消除其爭(zhēng)端。妥協(xié)：通過相互探討尋求能給爭(zhēng)執(zhí)的各方帶來一定程度滿足的解決方案。以“平等交換”的態(tài)度為特征。調(diào)和：弱化或者回避差異的部分