商業(yè)地產(chǎn)缺經(jīng)驗 缺模式 缺資金 缺資源 缺人才

1、1商業(yè)地產(chǎn)：缺經(jīng)驗商業(yè)地產(chǎn)：缺經(jīng)驗缺模式缺模式缺資金缺資金缺資源缺資源缺人才缺人才缺經(jīng)驗商業(yè)地產(chǎn)商多半路出家記者：近年來，大型SHOPPINGMALL(購物中心)的建設(shè)此起彼伏，這些造MALL運動的開發(fā)主體情況怎樣？方志華：應(yīng)該說其中大部分MALL的開發(fā)商都有住宅開發(fā)的背景。許多大公司的轉(zhuǎn)型帶動了一大批住宅房地產(chǎn)公司進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，許多小企業(yè)不顧自身實力有限，也盲目跟風。由于缺乏經(jīng)驗，不考慮區(qū)域科學性布局，重復建設(shè)，造成了網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)

2、性、地域性的不合理，加大了開發(fā)風險，一些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下就是最好的說明；有的發(fā)展商繼續(xù)沿用開發(fā)住宅地產(chǎn)的方式，抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，將風險完全留給了中小投資者；還有些開發(fā)商采取“先開發(fā)后招商”的方式，憑非理性的感覺進行項目投資，在沒有明確的目標、明確的客戶、明確的業(yè)態(tài)組合的情況下就開始破土動工，然后再考慮如何招商的問題，其結(jié)果是招商效果不好，經(jīng)營更成問題。缺模式訂單模式目前仍可行記者：“先開發(fā)后招商”的模式存在不少弊端，

3、那么目前商業(yè)地產(chǎn)有沒有一些比較可行的開發(fā)模式？方志華：目前商業(yè)地產(chǎn)界能夠稱得上樣板的項目還不多。比較理想的做法是在確定選址后，能夠與一些大的商家先行溝通，對布置多大賣場、百貨、餐飲等心中有數(shù)，并以此設(shè)計商場，再設(shè)置營業(yè)面積、層高、承重、電梯、供電、消防、客流、停車等，大的主力店定了，其帶來的大量人流和相對穩(wěn)定的收益，可以幫助項目度過最初幾年的艱難期。缺資金商博會將提供融資交流平臺記者：有沒有新興融資渠道能突破資金瓶頸？方志華：最近談得比

4、較多的主要是基金和房產(chǎn)信托。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的報告顯示，房產(chǎn)信托在資金運用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金；還有一種是房屋財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的資金模式，就是一些寫字樓、公寓已經(jīng)建成運營了，出租情況良好，在這種情況下開發(fā)商需要融資的話，可以采用轉(zhuǎn)讓的方式融資?；饎t是由投資基金來投資商業(yè)地產(chǎn)，或者說一開始就有投資基金進

5、入進行控股。或者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建成后由投資基金作為收益型物業(yè)來購買，把商品買下來進行經(jīng)營，這樣資金鏈就不會斷裂。隨著銀行收緊信貸，要解決資金問題，把開發(fā)、銷售、經(jīng)營管理和業(yè)2主收益捆綁起來，基金的辦法應(yīng)該是努力的方向。記者：在本次商業(yè)地產(chǎn)博覽會上，會有哪些“資本家”過來？方志華：為了實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目與資金的握手，我們特別安排了金融論壇和“項目－基金見面會”，目前已經(jīng)初步確定參與“REITS改變中國商業(yè)地產(chǎn)融資模式”論壇的公司有：德意志資產(chǎn)

6、管理(香港)有限公司亞洲房地產(chǎn)直接投資部副總裁彭偉杰，新加坡星展銀行董事總經(jīng)理張宗永，基強聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強，華銀投資控股有限公司總裁、重慶國際信托投資有限公司助理總裁孫飛，瑞思房地產(chǎn)投資管理公司總經(jīng)理王世渝，北京國際信托投資公司總經(jīng)濟師時寶東等。這些活動將為商家和信托、基金資本之間的溝通交流提供便利。缺資源經(jīng)營業(yè)態(tài)亟須創(chuàng)新記者：除了資金，招商難也是眾多商業(yè)地產(chǎn)項目普遍面臨的問題？方志華：招商難主要體現(xiàn)為缺乏商業(yè)資源，百貨主力店、倉儲

7、式零售店來來去去就是那么幾家，商業(yè)的差異化是目前亟須解決的問題之一。因此，搭建商家與商業(yè)項目的展示平臺，也是本次商業(yè)地產(chǎn)博覽會的重要內(nèi)容。此外，這里將是零售商選擇項目的一站式平臺。從商業(yè)街到步行街，從主題工業(yè)園區(qū)到綜合性購物中心，從分割式中心商鋪到社區(qū)商鋪，從智能化寫字商務(wù)樓到產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游度假物業(yè)等等，將涵蓋中國新近開發(fā)的最主流的商業(yè)地產(chǎn)項目。缺人才復合型人才最受歡迎記者：商業(yè)地產(chǎn)對人力資源有何獨到的要求？方志華：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

8、、經(jīng)營方式、盈利渠道等都要求具備地產(chǎn)開發(fā)和商場經(jīng)營管理的復合型人才。目前商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人員要么來自地產(chǎn)商，要么來自零售商，兩者素質(zhì)兼?zhèn)涞娜瞬疟容^少。由于商業(yè)地產(chǎn)在中國剛剛興起，而產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條相對較長且需要完善，后續(xù)問題還很多。許多地產(chǎn)開發(fā)商表示，首先是缺乏具備成熟經(jīng)驗的招商團隊，多數(shù)項目在高檔奢侈品的招商上都感覺乏力；其次是商場經(jīng)營管理團隊少，人才稀缺，尤其是有管理MALL經(jīng)驗的團隊與人才都很少。而招商與商場管理都是商業(yè)地產(chǎn)運作的重要環(huán)