商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀案例鑒賞

1、【余源鵬房地產(chǎn)大講堂】之商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)課程提供智地網(wǎng)，為你導(dǎo)航商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀案例鑒賞：商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀案例鑒賞：昆山商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析昆山商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析【點(diǎn)評】該案例先分階段分析本市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，然后從“本市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析，本市物業(yè)缺乏可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)力，商業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展水平尚有待提高，復(fù)合化發(fā)展傾向——ShoppingMall，生態(tài)與娛樂化，休閑化傾向，個性化、主題化傾向，消費(fèi)習(xí)慣與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀，商業(yè)物業(yè)投資者現(xiàn)狀，商業(yè)地產(chǎn)銷售模式

2、分析”等角度進(jìn)行分析，目的是為本項目的開發(fā)運(yùn)營尋找市場空白點(diǎn)和機(jī)會。該案例分析內(nèi)容全面且重點(diǎn)突出，并且?guī)в泻軓?qiáng)的目的性和可操作性。1、本市商業(yè)物業(yè)發(fā)展分析、本市商業(yè)物業(yè)發(fā)展分析根據(jù)商業(yè)物業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展規(guī)律可以看出，從簡單的房地產(chǎn)項目配套物業(yè)進(jìn)化成為具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)形態(tài)的物業(yè)主體，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將經(jīng)歷4個進(jìn)程。本市商業(yè)物業(yè)發(fā)展分析表階段時間商業(yè)物業(yè)市場特征租售方式1本市房地產(chǎn)市場起步階段臨建商鋪或由其它建筑物改建的商鋪商住混合，樓宇的群樓或底

3、層之商業(yè)物業(yè)自用經(jīng)營為主非產(chǎn)權(quán)物業(yè)，以租賃形式為主2房地產(chǎn)開發(fā)具備獨(dú)立運(yùn)營能力純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式誕生引發(fā)出投資商業(yè)物業(yè)的營銷概念開發(fā)商忽視商業(yè)物業(yè)日后的經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)，銷售模式出現(xiàn)3目前本市所處的商業(yè)地產(chǎn)初現(xiàn)階段步行街概念商場盛行返租政策主題式商業(yè)初步呈現(xiàn)以主力商家進(jìn)駐帶動商業(yè)物業(yè)銷售產(chǎn)權(quán)物業(yè)，銷售為主，既售又租4未來本市發(fā)展方向商業(yè)龍頭以點(diǎn)帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)帶商業(yè)物業(yè)帶租約發(fā)售開發(fā)商注重商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)，銷售為

4、主，既售又租本市房地產(chǎn)市場起步較早，但商業(yè)物業(yè)的開發(fā)相對滯后。由于對商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品認(rèn)識不夠充分，缺乏相應(yīng)開發(fā)經(jīng)驗，因此在開發(fā)決策、整體策劃、市場運(yùn)作、經(jīng)營管理等方面均有待發(fā)展和完善。但是目前在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)環(huán)境等利好因素的推動下，商業(yè)物業(yè)市場已經(jīng)得到初步培育，其蘊(yùn)藏的巨大潛力開始逐漸得以釋放，但本市商業(yè)物業(yè)進(jìn)入高速、理性的發(fā)展時期仍需一段市場周期。2、本市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析、本市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1）從本市城市功能定位看商業(yè)發(fā)展態(tài)勢本市

5、已經(jīng)鮮明定位，將從目前以加工制造業(yè)基地城市為主轉(zhuǎn)變?yōu)楣ど谭?wù)業(yè)為主的現(xiàn)代化城市。這就意味著本市將在走向小康和基本現(xiàn)代化的道路上實現(xiàn)三級跳。這個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整在根本上影響著本市城市功能和發(fā)展態(tài)勢的方向。（2）從本市目前社會特征看商業(yè)發(fā)展巨大空間經(jīng)濟(jì)學(xué)里著名的恩格爾系數(shù)告訴我們，生產(chǎn)力低下時，人們最主要的經(jīng)濟(jì)收入只好用于滿足溫飽問題的物質(zhì)消費(fèi)，而一旦人們收入逐步提高，用于其他消費(fèi)支出如精神追求的金錢越來越高時，就表明人們的生活質(zhì)量在提高和改

6、善。而目前人均收入已達(dá)到小康水準(zhǔn)的本市，正在急速進(jìn)行著生活消費(fèi)的轉(zhuǎn)型和提升，這種現(xiàn)實的消費(fèi)欲望推動著本市現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施如人民路商業(yè)街和百潤發(fā)購物賣場等壓力驟增，也預(yù)示著新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時代正要到來。（3）近年來本市房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，極大的刺激了人們的置業(yè)欲望，市場環(huán)境優(yōu)良。（4）整個本市的商鋪正朝著規(guī)模化、郊區(qū)化的方向發(fā)展，西部就是其中之一?！居嘣殆i房地產(chǎn)大講堂】之商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)課程提供智地網(wǎng)，為你導(dǎo)航眾多住宅的崛起、人氣的提升，

7、必然給該地的商業(yè)帶來更大機(jī)遇和要求。盡管該地區(qū)只是諸多副中心的一個，但放眼未來的商業(yè)發(fā)展，西部有希望，也有能力撐起本市商業(yè)的半壁江山。3、本市商業(yè)物業(yè)缺乏可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)力、本市商業(yè)物業(yè)缺乏可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)力隨著市場競爭強(qiáng)度的逐漸增加，房地產(chǎn)項目自身形象的塑造和宣傳成為推動項目成功的關(guān)鍵要素，由于投資型物業(yè)的特殊產(chǎn)品性質(zhì)，商業(yè)物業(yè)形象的塑造和宣傳對于項目發(fā)展更加重要。由于本市商業(yè)物業(yè)開發(fā)相對滯后，市場上大部分產(chǎn)品缺乏具體化、可感性強(qiáng)

8、的形象表現(xiàn)，導(dǎo)致項目本身產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品個性、產(chǎn)品吸引力不能得到有效展示，物業(yè)投資的核心價值不能充分體現(xiàn)。因此，商業(yè)物業(yè)開發(fā)在注重前期產(chǎn)品建設(shè)的基礎(chǔ)上，應(yīng)通過塑造具有較強(qiáng)市場表現(xiàn)力和產(chǎn)品支撐的物業(yè)形象體現(xiàn)物業(yè)價值，從而提升物業(yè)市場競爭力。4、商業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展水平尚有待提高、商業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展水平尚有待提高根據(jù)市場現(xiàn)狀分析，目前本市房地產(chǎn)市場的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國內(nèi)先進(jìn)水平比美的程度，相繼涌現(xiàn)出了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強(qiáng)勢地產(chǎn)品

9、牌，但是商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理則相對較為滯后，在商業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)性、成熟性、商業(yè)性、社會性等方面仍然有待提高。對于主要針對投資市場的商業(yè)物業(yè)而言，穩(wěn)定的投資回報、長期的經(jīng)營收益是項目成功運(yùn)作的先決條件，可以有效的提高投資者的投資信心和經(jīng)營信心，良好的商業(yè)經(jīng)營管理已經(jīng)成為影響商業(yè)物業(yè)投資的關(guān)鍵因素。因此，在商業(yè)物業(yè)全程運(yùn)作中，應(yīng)特別注重商業(yè)經(jīng)營管理與項目開發(fā)建設(shè)的早期配合，并在物業(yè)后期經(jīng)營中采用較為合理的經(jīng)營管理策略，加強(qiáng)管理力度，從而保證

10、物業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和持續(xù)的投資回報。5、復(fù)合化發(fā)展傾向、復(fù)合化發(fā)展傾向——ShoppingMall所謂復(fù)合化傾向是指將多種形態(tài)的商業(yè)功能有機(jī)的組合在一起表現(xiàn)的現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的設(shè)計傾向。.....更多具體內(nèi)容見商業(yè)地產(chǎn)10、商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析、商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析從本市現(xiàn)正開發(fā)的幾個商業(yè)項目統(tǒng)計分析得出：幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)項目均采用了返租的銷售策略。整體銷售勢頭強(qiáng)勁，多個項目已完成項目的全部銷售，但招商工作都存在不溫不火的現(xiàn)象。為何這么多