共用部位、設(shè)備設(shè)施管理

1、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù),物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù),一、物業(yè)共用部位、設(shè)備設(shè)施管理概論,四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù),三、共用部位管理與維護(hù),五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),二、基礎(chǔ)管理,六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù),九、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備常用法規(guī)及規(guī)范,八、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù),七、建筑給排水系統(tǒng)的管理與維護(hù),一、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論1、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備

2、管理與維修的意義與作用2、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備的分類(lèi)與特征3、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理與維修的基本內(nèi)容,一、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論,共用部位：是房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅區(qū)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格且屬于購(gòu)房人共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、公共照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、

3、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)車(chē)場(chǎng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。,一、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論,1、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理與維修的意義與作用　 物業(yè)管理?xiàng)l例：物業(yè)管理是業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。　　物業(yè)設(shè)施設(shè)備是物業(yè)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理，能夠使

4、房屋及配套的設(shè)施設(shè)備最大程度的減少有形磨損和無(wú)形磨損，減少設(shè)施設(shè)備功能上的折舊，從而使房屋及設(shè)施設(shè)備達(dá)到保值的目的。同時(shí)，物業(yè)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備性能的保持和提高，加上環(huán)境、公共秩序的維護(hù)，能促使業(yè)主物業(yè)的增值。,一、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論,2、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的分類(lèi)與特征設(shè)施設(shè)備的分類(lèi)：　供配電：變壓器、高低壓配電柜、發(fā)電機(jī)組、公共照明及線路等；　消防：消防控制中心、報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)氣體滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防水泵

5、、消火栓等；　空調(diào)：中央空調(diào)、局部空調(diào)、新風(fēng)機(jī)組、盤(pán)管風(fēng)機(jī)、冷卻塔等；　采暖：熱水供暖、熱風(fēng)供暖、蒸汽供暖等；　給排水：水泵、水箱水池、閥門(mén)管道、沉砂井、化糞池等；　電梯：直升式電梯、扶梯、電動(dòng)人行通道、雜物梯等；　電信和智能化系統(tǒng)：停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、對(duì)講可視系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、公共信息系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)等。,一、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論,特征：　需要管理與維修；　維修費(fèi)用大；　　維

6、修技術(shù)要求精湛，需配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；　需要有良好的使用環(huán)境；　有故障的突發(fā)性，且需制定故障突發(fā)應(yīng)急預(yù)案；　部分設(shè)備需由具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性維修、保養(yǎng)；　維修工作需要技術(shù)資料支持；　與對(duì)業(yè)主和使用人服務(wù)品質(zhì)的提供密切相關(guān)。,一、共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論,3、物業(yè)共有部位、設(shè)施設(shè)備管理與維修的基本內(nèi)容 　　物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容可依據(jù)實(shí)施物業(yè)管理不同階段，即：早期介入階段、前期物業(yè)管理服務(wù)階段和常規(guī)期物業(yè)管理服務(wù)

7、階段實(shí)施不同形式和內(nèi)容的管理。,本節(jié)完,,,,二、基礎(chǔ)管理,,１、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中的計(jì)劃管理２、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中的檔案管理３、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的備品、配件、材料、工具管理,,二、基礎(chǔ)管理,１、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中的計(jì)劃管理概念　　　計(jì)劃是某項(xiàng)工作或行動(dòng)前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過(guò)程等，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理計(jì)劃是物業(yè)管理計(jì)劃中的重要組成部分。用途　　　物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理計(jì)劃，是用來(lái)指導(dǎo)、組織、實(shí)施、

8、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程的文件，是處理和預(yù)測(cè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理過(guò)程中若干不確定因素的工具，還是控制物業(yè)管理服務(wù)成本、提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效手段。,二、基礎(chǔ)管理,２、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理中的檔案管理　　　物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理中的檔案管理是物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是物業(yè)管理中檔案管理工作的一個(gè)子工作。齊全、完整、方便使用查閱是做好物業(yè)管理服務(wù)工作的一項(xiàng)必要條件。對(duì)促進(jìn)設(shè)施設(shè)備管理的科學(xué)、規(guī)范、合理、經(jīng)濟(jì)具有十分重要的意

9、義。,二、基礎(chǔ)管理,３、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理中的備品、配件、材料、工具管理：　　　物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備的備品、配件、材料及工具的科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、良好管理是支撐物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理維修的重要手段，一般要求應(yīng)做到：計(jì)劃管理、合理儲(chǔ)備、節(jié)約開(kāi)支、管理規(guī)范。,四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù),1、供配電系統(tǒng)概述2、高壓電氣系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù)3、低壓電氣系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù)4、電力變壓器的管理與維護(hù)5、建筑電氣照明設(shè)備6、電氣安全技術(shù),四、供配

10、電系統(tǒng)管理與維護(hù),1、供配電系統(tǒng)概述 建筑物供配電系統(tǒng)組成 建筑供配電系統(tǒng)總受電端（進(jìn)戶）電壓等級(jí)一般有10KV、0.4KV，電壓等級(jí)選擇主要取決于其用電負(fù)荷大小。用電負(fù)荷較大的建筑一般總進(jìn)線電壓等級(jí)采用10KV等級(jí)，有的建筑內(nèi)設(shè)有10KV高壓開(kāi)關(guān)站對(duì)電能進(jìn)行分配，10KV出線回路至變壓器高壓端經(jīng)降壓為0.4KV低壓，再經(jīng)低壓配電總柜及出線柜（380/220V）對(duì)動(dòng)力、照明、安保、消防等用戶供電，如例圖所示。,

11、四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù),2、高壓電氣系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù) ⑴、高壓電氣（力）設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn) 在實(shí)際物業(yè)管理中，曾出現(xiàn)由于不按相關(guān)規(guī)程試驗(yàn)，出現(xiàn)過(guò)如物業(yè)區(qū)域故障設(shè)備短路，主保護(hù)不動(dòng)作，導(dǎo)致上一級(jí)開(kāi)關(guān)越級(jí)跳閘市網(wǎng)局部停電，物業(yè)公司將承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。由于未及時(shí)作電纜檢驗(yàn)，絕緣老化未及時(shí)發(fā)現(xiàn)維修，導(dǎo)致電纜爆炸；由于避雷器未作定期檢驗(yàn)導(dǎo)致雷電擊壞高壓配電設(shè)備給公司帶來(lái)重大損失。為保證高壓電（力）氣設(shè)備安全可靠運(yùn)行，必須按

12、電力工業(yè)部DL/T596-1996《電力設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)規(guī)程》對(duì)電力設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)，其主要包括內(nèi)容：,①電氣安全用具試驗(yàn),四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù),2、高壓電氣系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù) ⑵、運(yùn)行管理維護(hù)要求 嚴(yán)格值班安全管理制度，建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，交接班制度。按《電氣安全作業(yè)規(guī)程》DL408-91相關(guān)規(guī)定24小時(shí)連續(xù)值班，做好巡視檢查工作并做好記錄。 ① 總電壓及分路電壓，運(yùn)行電流監(jiān)測(cè)。

13、 ② 母線和各接觸點(diǎn)是否有過(guò)熱現(xiàn)象，示溫臘片是否熔化。 ③ 電氣運(yùn)行值班維護(hù)人員須經(jīng)電力部門(mén)及勞動(dòng)部相關(guān)部門(mén)培訓(xùn)考試合格持證上崗，且身體狀況符合要求。 ④ 開(kāi)關(guān)柜中各電氣元件在運(yùn)行中有無(wú)異常氣味和聲響。 ⑤ 繼電器及直流設(shè)備運(yùn)行是否正常。 ⑥ 接地和接零裝置的連接線有無(wú)松脫和斷線。 ⑦ 高低壓配電室的通風(fēng)，照明及安全放水裝置是否正常。 ⑧ 當(dāng)高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，室內(nèi)不得

14、接近故障點(diǎn)4m以?xún)?nèi)，室外不得接近故障點(diǎn)8m以?xún)?nèi)。進(jìn)入上述范圍人員必須穿絕緣靴，接觸設(shè)備的外殼和架構(gòu)時(shí)，應(yīng)戴絕緣手套。 ⑨ 巡視高壓配電裝置，進(jìn)出高壓室，必須隨手將門(mén)鎖好。,四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù),3、低壓電氣系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù) 低壓供配電系統(tǒng)設(shè)備管理維護(hù)要點(diǎn)：注意定期監(jiān)控三相總電三相電流平衡，及每個(gè)回路三相電流平衡度。注意監(jiān)控三相電壓偏移情況，在高負(fù)荷，低負(fù)荷下，±5％范圍類(lèi)，出現(xiàn)偏移過(guò)大，則調(diào)節(jié)變

15、壓器分接頭檔位，確保供電質(zhì)量。另在大負(fù)荷是時(shí)段檢測(cè)工作零線I0值，若偏大及時(shí)查明原因，調(diào)查三相負(fù)荷。檢查零母線各連接點(diǎn)是否可靠，發(fā)熱變色。做好低壓電纜定期（每年）絕緣檢查。做好配電值班運(yùn)行記錄，包括各路回路負(fù)荷記錄，功率因素，總電流，繪制的（月、年）負(fù)荷曲線。檢查配電室成套配電柜內(nèi)開(kāi)關(guān)情況有無(wú)異味、發(fā)熱，聯(lián)接部分變色，等情況。各配電柜內(nèi)粉塵定期除塵，防護(hù)良好。,四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù),對(duì)計(jì)量?jī)x表、測(cè)量?jī)x表(電壓、電流、功率

16、用表等)按周期定期檢驗(yàn)。定期檢查低壓總開(kāi)關(guān)與主要分路開(kāi)關(guān)，保護(hù)時(shí)限整定是否變化，確保故障時(shí)有選擇性動(dòng)作，避免越級(jí)跳閘。對(duì)低壓配電室防小動(dòng)物，防鼠措施到位。絕緣工具定期檢驗(yàn)，警示標(biāo)志完善。配電室足夠通風(fēng)照明，保證其溫、濕度、照度。按電氣滅火規(guī)范，配置必要的滅火器具。制定安全運(yùn)行制度，倒送閘制度，工作票制度，交接班制度，應(yīng)急處理制度，發(fā)電機(jī)送配電制度，柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)制度，配電設(shè)備工具定期檢驗(yàn)制度，等制度規(guī)程。嚴(yán)格安全管理，執(zhí)行

17、《電業(yè)安全工作規(guī)程》DL408-91。,四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù),4、電力變壓器的管理與維護(hù)（干式變壓器） (1) 巡視檢查要點(diǎn)   在通常情況下，干式變壓器無(wú)需維護(hù)。但在多塵或有害物場(chǎng)所，檢查時(shí)應(yīng)特別注意絕緣子、繞組的底部和端部有無(wú)積塵?？捎貌怀^(guò)2個(gè)大氣壓的壓縮空氣器吹凈通風(fēng)道和表面的灰塵。平時(shí)運(yùn)行巡視檢查中禁止觸摸，注視觀察應(yīng)注意緊固部件有無(wú)松動(dòng)發(fā)熱，繞組絕緣表面有無(wú)龜裂、爬電和碳化痕跡，聲音

18、是否正常。 (2) 負(fù)荷監(jiān)視 干式變壓器有較強(qiáng)的過(guò)載能力，可容許短時(shí)間過(guò)載。 按照IEC905《干式電力變壓器負(fù)載導(dǎo)則》，指導(dǎo)變壓器過(guò)負(fù)荷運(yùn)行。不同的環(huán)境溫度(θR)和起始負(fù)載(PV)，干式變壓器過(guò)負(fù)荷(P/PV)能力是不同的。      干式變壓器一般采用自然空氣冷卻(AN)，連續(xù)輸出100%容量。如配置風(fēng)冷系統(tǒng)，采用強(qiáng)迫空氣冷卻(AF)，輸出容量可提高40%。  

19、     溫控系統(tǒng)通過(guò)溫控箱和安裝在低壓繞組中的PTC測(cè)溫元件，實(shí)現(xiàn)對(duì)變壓器的溫度檢測(cè)與控制。自冷式變壓主配置溫控箱，變壓器繞組溫度超過(guò)安全值，溫控箱會(huì)發(fā)出信號(hào)。強(qiáng)迫風(fēng)冷配置溫控箱應(yīng)能停啟冷卻風(fēng)機(jī)，并發(fā)出超溫報(bào)警信號(hào)和超溫跳閘信號(hào)。      干式變壓器的繞組、鐵心最高溫度不得超過(guò)155℃。在超負(fù)荷運(yùn)行中應(yīng)密切注意變化，切忌因溫升過(guò)高而損壞絕緣，無(wú)法恢復(fù)運(yùn)

20、行。 (3) 干式變壓器的定期試驗(yàn)周期一般3～5年,四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù),6、電氣安全技術(shù) 電氣作業(yè)的安全組織措施 在電氣設(shè)備或線路上工作，保證人身安全的組織措施主要有：電氣值班和巡視檢盤(pán)制度、工作操作票制度、工作許可制度、工作監(jiān)護(hù)制度、工作間斷和轉(zhuǎn)移制度、工作終結(jié)和恢復(fù)送電制度。,四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù),6、電氣安全管理 電氣作業(yè)的安全技術(shù)措施 ⑴、停電作業(yè)安全技術(shù)措

21、施 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備或線路上工作，必須完成停電；驗(yàn)電：裝設(shè)接地線；懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄等保證安全的技術(shù)措施。 ⑵、不停電檢修安全技術(shù)措施 不停電檢修工作在工業(yè)企業(yè)主要是在帶電設(shè)備附近或外殼上進(jìn)行的工作。不停電檢修工作必須嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)護(hù)制度；必須保證足夠的安全距離，而且?guī)щ姴糠种荒芪挥跈z修人員的一則；不停電檢修時(shí)間不宜太長(zhǎng)，以免檢修人員注意力分散而發(fā)生事故；不停電檢修使用的工具應(yīng)經(jīng)過(guò)檢查和

22、試驗(yàn)；檢修人員應(yīng)經(jīng)過(guò)嚴(yán)格訓(xùn)練，能熟練掌握不停電檢修的技術(shù)。,五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),1、消防系統(tǒng)概述 2、消防系統(tǒng)的管理與維護(hù)　　　3、滅火器具的種類(lèi)及配置 　　　４、防火卷閘門(mén)與防火分區(qū),五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),1、消防系統(tǒng)概述 ⑴、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)由煙感探測(cè)器、溫感探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對(duì)講機(jī)等通信聯(lián)絡(luò)器材組

23、成。 ⑵、消防控制中心 消防控制中心由集中報(bào)警器、電氣聯(lián)動(dòng)控制柜，消防電梯控制器、電梯緊急迫降控制、消防廣播話筒擴(kuò)音機(jī)和控制器、通信裝置等組成。當(dāng)火警發(fā)生后，控制中心指揮各項(xiàng)滅火、疏散和救護(hù)行動(dòng)并直接控制消防水泵、送排風(fēng)機(jī)、消防電梯等設(shè)施、設(shè)備。 ⑶、消火栓系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥門(mén)、水龍帶、噴水槍、消防泵接合器等組成,是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。

24、⑷、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng) 自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火災(zāi)使環(huán)境溫度達(dá)到一定臨界值時(shí)，該系統(tǒng)自動(dòng)噴灑水流滅火是一種被非常有效的滅火系統(tǒng)，其應(yīng)用也越來(lái)越廣泛。,五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),⑸、防、排煙系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng)由防煙、防火門(mén)、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成，通過(guò)排 煙風(fēng)機(jī)抽走含煙氣體，用正壓風(fēng)機(jī)強(qiáng)制送入新鮮空氣,使保護(hù)區(qū)域當(dāng)中的人員免受毒煙傷害及窒息死亡。 ⑹

25、、安全疏散和防火隔離系統(tǒng) 安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門(mén)、防火卷簾門(mén)、水幕等組成，它對(duì)疏散人員指示方向，對(duì)火和煙進(jìn)行隔離，便于火災(zāi)發(fā)生后人員的疏散和人員與火和煙氣的隔離。 ⑺、手提式滅火器 手提式滅火器是使用最為普遍的一種最為方便的滅火器具，攜帶使用方便，對(duì)范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見(jiàn)的有泡沫滅火器、干粉滅火器、二氧化碳?xì)怏w滅火器等。 ⑻、其他滅火系統(tǒng)

26、 其他滅火系統(tǒng)和氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)，主要用于電氣信息控制房、計(jì)算機(jī)房、變壓器房、配電房,發(fā)電機(jī)房和等不宜用水進(jìn)行滅火的特殊滅火場(chǎng)合。,五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),2、消防系統(tǒng)的管理與維護(hù) 管理工作主要內(nèi)容 ⑴、配備消防設(shè)施設(shè)備主管工程技術(shù)人員，要求這些人員既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又有必要時(shí)消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。 ⑵、建立嚴(yán)格的消防設(shè)施設(shè)備及操作運(yùn)行管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備

27、責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的必須安排全天候24小時(shí)值班。 ⑶、建立消防設(shè)施、設(shè)備技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施、設(shè)備的分布、結(jié)構(gòu)性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說(shuō)明書(shū)、各種測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù) 據(jù)，更換和改造、維修記錄等。 ⑷、建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)明書(shū)制訂。,五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),３、滅火器具的種類(lèi)及配置 　　滅火器的種類(lèi)很多，按其移動(dòng)方式可

28、分為:　　手提式和推車(chē)式；　　按驅(qū)動(dòng)滅火劑動(dòng)力來(lái)源可分為：　　儲(chǔ)氣瓶式、儲(chǔ)壓式、化學(xué)反應(yīng)式；　　按所充裝的滅火劑則又可分為：　　泡沫、干粉、鹵代烷、二氧化碳、酸堿、清水等。,五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),（１）二氧化碳滅火器 二氧化碳滅火器維護(hù)保養(yǎng): a、二氧化碳滅火器應(yīng)懸掛在明顯、取用方便的地方，不可放在采暖或加熱設(shè)備附近和陽(yáng)光強(qiáng)烈照射的地方,存放溫度不要過(guò)55℃。 b、定期檢查

29、滅火器鋼瓶?jī)?nèi)二氧化碳的存量，如重量減少十分之一時(shí)，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充罐裝。 c、在搬運(yùn)過(guò)程中，應(yīng)輕拿輕放，防止撞擊。在寒冷季節(jié)使用二氧化碳滅火器時(shí)，閥門(mén)(開(kāi)關(guān))開(kāi)啟后，不及時(shí)啟時(shí)閉，以防閥門(mén)凍結(jié)。 d、滅火器每隔5年送請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次水壓試驗(yàn)，并打上試驗(yàn)日期的鋼印。,五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),（2）干粉滅火器 干粉滅火器維護(hù)保養(yǎng)和檢查: a、平時(shí)應(yīng)懸掛在干燥通風(fēng)的地方，防止干粉受潮

30、變質(zhì)；還要避免日光曝曬和強(qiáng)輻射熱，以防失效。 b、存放環(huán)境溫度在一10C- 550C之間。 c、進(jìn)行定期檢查，如發(fā)現(xiàn)干粉結(jié)塊或氣量不足，應(yīng)及更換滅火劑或充氣。 d、經(jīng)打開(kāi)啟用，不論是否用完。都必須進(jìn)行再充裝，充裝時(shí)不得變換品種。 e、滅火器每隔五年或每次再充裝前，應(yīng)進(jìn)行水壓試驗(yàn)，以保證耐壓強(qiáng)度，檢驗(yàn)合格后方繼續(xù)使用。,五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),４、防火卷閘門(mén)與防火分

31、區(qū) 　比較可靠的防火分區(qū)應(yīng)包括樓板的水平防火分區(qū)和垂直分區(qū)兩部分，所謂水平防火分區(qū)，就是用防火墻或防火門(mén)、防火卷簾等將各樓層在水平方向分隔為兩個(gè)或幾個(gè)防火分區(qū),所謂垂直防火分區(qū)，就是將具有1.5h或1.0h耐火極限的樓板和窗間墻(兩上、下窗之間的距離不小于1.2m)將上下層隔開(kāi)。高層建筑內(nèi)設(shè)有上下層相連通的走廊、敞開(kāi)樓梯、自動(dòng)扶梯、傳送帶等開(kāi)口部位時(shí)，應(yīng)將上下連通的各層作為一個(gè)防火分區(qū)考慮，其允許最大建筑面積之

32、和不應(yīng)超過(guò)以的規(guī)定。當(dāng)上下開(kāi)口部位設(shè)有耐火極限大于3.00h的防火卷簾或水幕等分隔設(shè)施時(shí)，其面積可不疊加計(jì)算。 防火分區(qū)的作用在于發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可將火勢(shì)、有毒煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以有利于消防撲救、減少火災(zāi)損失。 　每個(gè)防火分區(qū)的允許最大建筑面積 :　　　　一類(lèi)建筑1000 m2；二類(lèi)建筑1500 m2；地下室500 m2；設(shè)在疏散走道上的防火卷簾應(yīng)在卷簾的兩側(cè)設(shè)置啟閉裝置，并應(yīng)具有自動(dòng)、手動(dòng)和機(jī)械控制的功

33、能，并且要每半月進(jìn)行手動(dòng)和機(jī)械升降調(diào)試一次。,本節(jié)完,六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,1-減速箱；　2-曳引輪； 3-曳引機(jī)底座；4-導(dǎo)向輪；5-限速器；　6-機(jī)座；7-導(dǎo)軌支架；　8-曳引鋼絲繩；9-開(kāi)關(guān)碰鐵；　10-緊急終端開(kāi)關(guān)；11-導(dǎo)靴；　　　12-轎架；13-轎門(mén)；　　　14-安全鉗；15-導(dǎo)軌； 　　　16-繩頭組合；17-對(duì)重，　　　18-補(bǔ)償鏈；19-補(bǔ)償鏈導(dǎo)輪； 20-張緊裝置；21-緩沖器；

34、　　　22-底坑；23-層門(mén)；　　 　24-呼梯盒；25-層樓指示燈； 26-隨行電纜；27-轎壁；　　 　28-轎內(nèi)操縱箱；29-開(kāi)門(mén)機(jī)； 　　30-井道傳感器；31-電源開(kāi)關(guān)；　　32-控制柜；33-曳引電機(jī)； 　 34-制動(dòng)器,六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,曳引機(jī)：在日常運(yùn)行中應(yīng)隨時(shí)觀察機(jī)箱體內(nèi)潤(rùn)滑油油位線，根據(jù)維護(hù)要求添加相應(yīng)的潤(rùn)滑油。每半年（或按照廠家維護(hù)說(shuō)明書(shū)）進(jìn)行一次清洗油箱工作，并更換新油。箱蓋、窺

35、視孔、軸承蓋等與箱體接合處不應(yīng)有滲油現(xiàn)象。蝸桿伸出端如為盤(pán)根密封，不應(yīng)把端蓋螺母壓得過(guò)緊，以免發(fā)生蝸桿抱軸故障，滴油頻率一般為3-5分鐘一滴。如蝸桿伸出端為機(jī)械密封結(jié)構(gòu)，則發(fā)現(xiàn)漏油應(yīng)即時(shí)更換，蝸輪軸上的滾動(dòng)軸承每月應(yīng)注入3-5g鈣基潤(rùn)滑脂，以保證充滿軸承室空間的2/3。減速箱的溫升應(yīng)不高于600C，最高油溫不超過(guò)800C。當(dāng)滾動(dòng)軸承產(chǎn)生不均勻的噪聲、敲擊聲或溫度太高時(shí)，應(yīng)即時(shí)檢修或更換。經(jīng)常檢查減速機(jī)聯(lián)軸器處螺栓，應(yīng)無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。,六、電

36、梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,機(jī)械制動(dòng)器：要經(jīng)常檢查彈性聯(lián)軸器的彈性圈磨損及老化情況。如發(fā)現(xiàn)前述情況，則應(yīng)及時(shí)更換，以避免出現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的撞擊聲、轎箱振動(dòng)和噪聲。制動(dòng)器動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，電磁銜鐵在導(dǎo)向銅套內(nèi)應(yīng)滑動(dòng)自如。如有動(dòng)作延遲的現(xiàn)象，則應(yīng)及時(shí)檢修，去除銅套內(nèi)的油污，可加入少許滑石粉作為潤(rùn)滑劑。凡是銷(xiāo)軸處，應(yīng)經(jīng)常注入機(jī)油潤(rùn)滑。當(dāng)發(fā)現(xiàn)有油垢堆積時(shí)，應(yīng)拆下清洗干凈。保持制動(dòng)性能可靠，應(yīng)經(jīng)常去除濺落在制動(dòng)輪上的油污，保持其清潔。制動(dòng)器線圈的溫升一

37、般不應(yīng)高于600C，最高溫度不超過(guò)1050C。經(jīng)常檢查線圈接線端有無(wú)松動(dòng)，并保持絕緣良好。制動(dòng)器在工作時(shí)，閘瓦應(yīng)緊密均勻地貼合于制動(dòng)輪的工作表面，松閘時(shí)閘瓦沿制動(dòng)輪工作面的間隙應(yīng)在0.5-0.7mm之間，且兩閘瓦動(dòng)作應(yīng)保持一致。如該間隙過(guò)大，將會(huì)導(dǎo)致制動(dòng)減速度增大，影響舒適感，因此應(yīng)經(jīng)常檢查該間隙，尤其運(yùn)行一段時(shí)間后，閘瓦、制動(dòng)輪的工作表面磨擦得更為光滑，此時(shí)可以在松閘后，將該間隙高速至互不磨擦的最小間隙，將會(huì)改善乘坐的舒適感。當(dāng)固定制

38、動(dòng)帶的鉚釘頭露出時(shí)，應(yīng)及時(shí)更換，避免它與制動(dòng)輪磨擦。當(dāng)發(fā)現(xiàn)制動(dòng)力減弱時(shí)，可調(diào)整彈簧的螺母來(lái)增加制動(dòng)力。如發(fā)現(xiàn)閘瓦與制動(dòng)輪同心度較差，則應(yīng)及時(shí)調(diào)整制動(dòng)器底座底部的墊片。,六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,曳引電動(dòng)機(jī)：埋入電動(dòng)機(jī)定子內(nèi)的溫度傳感器控制著電動(dòng)機(jī)的強(qiáng)迫通風(fēng)風(fēng)機(jī)。當(dāng)電動(dòng)機(jī)內(nèi)部溫度升高到550C時(shí)，風(fēng)機(jī)開(kāi)始工作，溫度下降到450C時(shí)停止。應(yīng)隨時(shí)檢查在曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)溫度升高時(shí)，風(fēng)機(jī)工作情況有無(wú)異常，以避免因溫升過(guò)高導(dǎo)致電機(jī)損壞。此外，

39、還應(yīng)檢查滑動(dòng)軸承的潤(rùn)滑情況及蝸桿軸與電機(jī)軸的同心度。曳引輪：應(yīng)經(jīng)常檢查曳引輪槽和鋼絲繩的磨損情況，當(dāng)曳引輪繩槽磨損不一致時(shí)，或呈凹凸不平麻花狀而影響使用時(shí)，可將曳引繩取下，用特制的繩槽工裝刀具與減速機(jī)固定，以檢修速度運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)修車(chē)?yán)K槽。同時(shí)，應(yīng)調(diào)整曳引繩的繩頭組合錐套，使各繩之間的張力相同。因磨損嚴(yán)重而無(wú)法修理的曳引輪，應(yīng)及時(shí)更換。,六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,（一）電梯電氣控制系統(tǒng)的日常管理和維護(hù) （１）機(jī)房進(jìn)線電源箱的保養(yǎng)包

40、括下列內(nèi)容:1)經(jīng)常對(duì)電源箱進(jìn)行清潔工作，使其無(wú)灰塵雜物覆蓋，以免影響其散熱。2)保持開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活，閘刀的夾座應(yīng)有足夠的夾持力，且三相夾持力應(yīng)一致。3)三相保險(xiǎn)應(yīng)選用一致的保險(xiǎn)管/熔絲，不得用多股熔絲或不同材質(zhì)的熔絲替代。4)開(kāi)關(guān)的接線應(yīng)將電源進(jìn)線接到保護(hù)閘蓋下面，即拉掉閘刀后，保險(xiǎn)的兩端不應(yīng)有帶電體。5)總開(kāi)關(guān)的接線裝置應(yīng)起作用，即在開(kāi)閘斷開(kāi)電源打開(kāi)箱蓋后送不上電，合閘后箱蓋打不開(kāi)。6)經(jīng)常檢查壓線螺帽、保險(xiǎn)夾座有無(wú)松

41、動(dòng)或發(fā)熱變色之處;對(duì)兼做極限開(kāi)關(guān)的總開(kāi)關(guān)要保持其轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活，并保證其不誤動(dòng)作。7)對(duì)用自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)做電源總開(kāi)關(guān)的開(kāi)關(guān)線路進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)空氣開(kāi)關(guān)，將進(jìn)線端的隔離保險(xiǎn)拉下方可進(jìn)行維護(hù)工作。8)應(yīng)經(jīng)常監(jiān)視裝有電壓表、電流表的電源箱，觀察電壓和電流不應(yīng)大于額定值。否則，應(yīng)切斷電源，查明原因。,六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,（２）控制柜的維護(hù) 接觸器：是一種頻繁接通和斷開(kāi)主電路，且容量較大的電氣元件。接觸器的基本參數(shù)有觸點(diǎn)

42、、額定電流、允許切斷電流、觸點(diǎn)數(shù)、線圈電壓、動(dòng)作時(shí)間、操作頻率、機(jī)械和電氣壽命等。電梯用接觸器在負(fù)荷情況下，除受機(jī)械沖擊外，還承受電弧的燒蝕，因此應(yīng)在平時(shí)進(jìn)行良好的維護(hù)保養(yǎng)，包括及時(shí)清掃塵灰 (可在停電后用毛刷、皮老虎清掃);保證壓接導(dǎo)線牢靠無(wú)松動(dòng)，轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活無(wú)阻礙，三個(gè)觸點(diǎn)壓力均勻;鐵芯上不應(yīng)有油污臟物;輔助觸點(diǎn)不應(yīng)斷裂、扭歪或阻滯，以妨礙動(dòng)靜磁鐵的吸合動(dòng)作。繼電器：電梯所選用的繼電器比較典型的有JY-16型和DZ-41型，線圈電

43、壓一般多用11OV直流電源。前者有兩只常開(kāi)觸點(diǎn)和兩副轉(zhuǎn)換觸點(diǎn)，觸點(diǎn)電流為5A;后者一般有8只觸點(diǎn)。對(duì)它們的檢查處理與接觸器相同。,六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,（２）控制柜的維護(hù) PC與調(diào)速器：ACVV(交流變壓變頻)調(diào)速機(jī)與調(diào)速器組成邏輯集選電路與調(diào)速線路，使電梯的運(yùn)行性能有了進(jìn)一步提高，簡(jiǎn)化了電梯的外部接線。但這種電梯對(duì)環(huán)境條件要求很?chē)?yán)，如機(jī)房溫度過(guò)高會(huì)使電梯電機(jī)加劇發(fā)熱以至燒毀。因此良好的使用環(huán)境和及時(shí)認(rèn)真的維護(hù)保養(yǎng)，可使

44、交流調(diào)速電梯故障率大大降低。有條件時(shí)，可以選用精密電路板專(zhuān)用清洗劑，定期對(duì)控制板進(jìn)行清洗。在對(duì)電路板進(jìn)行清潔或維護(hù)時(shí)，應(yīng)在斷電后進(jìn)行，并要注意釋放工具和人體上的靜電，以避免帶來(lái)不必要的損失。變頻變壓裝置與微機(jī)：用微機(jī)取代全部繼電器和選層器，用變頻裝置取代電抗電阻與調(diào)速裝置，不僅使電梯性能大大改觀，同時(shí)使控制柜的電氣設(shè)備大為簡(jiǎn)化。電梯的位置信號(hào)和減速信號(hào)由微機(jī)選層器產(chǎn)生，微機(jī)簡(jiǎn)化了電梯線路，省略了電梯元器件，還可以完成復(fù)雜的控制任務(wù)。同

45、時(shí)它還具有故障自檢查、自排除等功能，使故障大大降低，直至無(wú)故障運(yùn)行。但微機(jī)的使用更需要對(duì)電梯控制柜進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，干凈通風(fēng)的環(huán)境對(duì)微機(jī)的正常運(yùn)行非常重要。,六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,電梯的日常管理與安全運(yùn)行 電梯設(shè)備管理主要包括：電梯設(shè)備的安全管理、電梯運(yùn)行管理、維修管理三個(gè)方面的工作。 電梯設(shè)備的安全管理主要包括：電梯使用安全教育、安全措施，電梯困人的援救管理等。

46、 電梯的運(yùn)行管理主要包括：規(guī)范電梯的日常管理工作，以保證電梯設(shè)備的正常運(yùn)行。 電梯設(shè)備的維修管理：是規(guī)范電梯的維護(hù)保養(yǎng)工作，使電梯各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)標(biāo)，消除電梯的故障隱患，以減少運(yùn)行費(fèi)用。,本節(jié)完,七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù),,１、建筑給水、排水系統(tǒng)概述 ?。?、建筑室內(nèi)給水系統(tǒng) ?。?、建筑排水系統(tǒng) 　４、建筑內(nèi)消火拴給水系統(tǒng)組成、組件及類(lèi)型 ?。?、建筑給、排水設(shè)備的運(yùn)行管理,七、建筑給水、排

47、水系統(tǒng)的管理與維護(hù),,１、建筑給水、排水系統(tǒng)概述 ?。?）室內(nèi)給水工程分為三大類(lèi)：?。痢⑸罱o水　　——滿足水量、水壓和水質(zhì)或水溫等方面的要求?！　?guó)家現(xiàn)行的《生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)》控制指標(biāo)主要有四類(lèi)：感官性指標(biāo)、化學(xué)指標(biāo)、毒理性指標(biāo)和細(xì)菌學(xué)指標(biāo)?！、生產(chǎn)給水 　——滿足水量、水壓二方面的要求?！、消防給水　　　——滿足水量、水壓二方面的要求?！。ǎ玻┦覂?nèi)排水工程　主要包括三類(lèi)：生活排水、生產(chǎn)排水和屋面雨排水,七、建筑

48、給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù),,水泵防震：噪 聲 源——選低噪音水泵基　　礎(chǔ)——固體傳震主要通道：橡膠減震墊管　　道——固體傳震第二通道：吸、壓水管設(shè)可 曲撓接頭支吊架　——固體傳震第三通道：彈性支吊架隔震 為主，吸聲為輔，在建筑上采取隔聲、 吸音措施，如雙層門(mén)窗、墻面，頂棚

49、 設(shè)多孔吸音板,七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù),,３、建筑排水系統(tǒng) 　?。ǎ保┙ㄖ?nèi)排水系統(tǒng)組成： 　　?。痢⑿l(wèi)生器具或生產(chǎn)設(shè)備受水口　　?。隆⑴潘芟怠　　。?、衛(wèi)生器具排水管：橫支管，立管，總干管，出戶管　　?。?、通氣管系　　　Ｅ、清通設(shè)備 　　　Ｆ、強(qiáng)排系統(tǒng)　　?。?、室外排水管道：室外第一個(gè)檢查井至城市下水道之間的管道?！　　。?、污水局部處理構(gòu)筑物。,七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù),,

50、（２）建筑雨水排水系統(tǒng) ： 　?。?、檐溝外排水(水落管外排水) 　　雨水→屋面→檐溝→水落管→散水坡→地面→檐溝→鉛皮、預(yù)制砼 　　Ｂ、天溝外排水。利用屋面構(gòu)造上所形成的天溝本身容量和坡度排泄雨水(大型屋面) 雨水→屋面→天溝→立管→地面或管道 　?。谩?nèi)排水。建筑立面要求高，大屋面面積，屋面上有天窗，多跨，鋸齒形建筑屋面。 　　雨水→屋面→雨水斗→懸吊管→立管→埋地管→出戶管→室外管道排水系統(tǒng) 。,七、建筑給水、

51、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù),,４、建筑內(nèi)消火拴給水系統(tǒng)組成、組件及類(lèi)型 　?。ǎ保┙M成及組件　　水槍、水帶、消火拴、消防水喉、消防通道、水箱、消防水泵接合器、增壓設(shè)備和水源。　?。ǎ玻╊?lèi)型　　Ａ、不設(shè)消防水箱及水泵的消火拴給水系統(tǒng)　　室外管網(wǎng)的壓力及水量在任何時(shí)候均可滿足室內(nèi)消防要求　　Ｂ、僅設(shè)水箱　　只保證火災(zāi)初期10分鐘供水(室外水量及壓力不足)　　Ｃ、設(shè)消防貯水箱、消火拴泵的消火拴系統(tǒng)　　火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)由室內(nèi)保證消防

52、用水量及水壓　　分區(qū)供水的室內(nèi)消火拴系統(tǒng)(高層)　　分區(qū)原因：從便于滅火和系統(tǒng)安全考慮　　分區(qū)依據(jù)：最低處消火拴最大靜水壓力超過(guò)80mH2O時(shí)　　分區(qū)方式：串聯(lián)分區(qū)，并聯(lián)分區(qū),七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù),,５、建筑給、排水設(shè)備的運(yùn)行管理 （１）建筑給、排水系統(tǒng)的主要管理措施主要有：Ａ、建立設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案；Ｂ、建立設(shè)備卡片；Ｃ、建立定期檢查、維修、保養(yǎng)的制度；Ｄ、建立給排水設(shè)備大、中修工程的驗(yàn)收

53、制度，積累有關(guān)技術(shù)資料；Ｅ、建立給排水設(shè)備的更新、調(diào)撥、增添、改造、報(bào)廢等方面的規(guī)劃和審批制度；Ｆ、建立住戶保管給排水設(shè)備的責(zé)任制度；Ｇ、建立每年年末對(duì)建筑給排水設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)和使用的鑒定制度；,七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù),,（２）給水系統(tǒng)的運(yùn)行管理Ａ、防止二次供水的污染，對(duì)水池、水箱進(jìn)行定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。Ｂ、對(duì)供水管道、閥門(mén)、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。Ｃ、發(fā)生跑水、斷水故障

54、應(yīng)及時(shí)搶修。Ｄ、消防泵要定期試泵，至少每季度一次。要保證電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，消火栓設(shè)備配套完整，檢查報(bào)告交當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)備案；,七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù),,（３）排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理Ａ、定期對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和清通。Ｂ、教育住戶不要把雜物投入下水道，以防堵塞。下水道發(fā)生堵塞時(shí)應(yīng)及時(shí)清通。Ｃ、定期檢查排水管道是否有生銹、滲漏現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)處理。Ｄ、室外排水溝渠應(yīng)定時(shí)檢查和清掃，即使清除淤泥和污物。,七、建

55、筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù),,（４）消防設(shè)備的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)Ａ、消防栓每季度應(yīng)進(jìn)行一次放水檢查，每半年養(yǎng)護(hù)一次，主要檢查消防栓玻璃、門(mén)鎖、栓頭、水帶、閥門(mén)是否齊全；Ｂ、對(duì)水帶的破損、發(fā)黑與插接頭的松動(dòng)現(xiàn)象進(jìn)行修補(bǔ)、固定；Ｃ、更換變形漏水的密封膠圈；Ｄ、將閥門(mén)桿加油防銹，并抽取總數(shù)的5%進(jìn)行試水；Ｅ、清掃箱內(nèi)灰塵，將消防栓的玻璃門(mén)擦凈，最后貼上檢查標(biāo)示，標(biāo)志內(nèi)應(yīng)有檢查日期、檢查人和結(jié)果。,本節(jié)完,八、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維

56、護(hù),,１、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)面臨的問(wèn)題 ?。?、安防系統(tǒng)前期介入主要內(nèi)容?。场卜老到y(tǒng)的交接驗(yàn)收?。?、安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),八、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,１、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)面臨的問(wèn)題 （一）設(shè)置不當(dāng) 　　開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位對(duì)安防系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)不足，對(duì)安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置不當(dāng)，致使各子系統(tǒng)不能整合，造成投資浪費(fèi)。由于安防產(chǎn)品廠家眾多，各家產(chǎn)品互不兼容，技術(shù)也不一定成熟。導(dǎo)致用戶

57、選擇產(chǎn)品的局限性，在設(shè)計(jì)時(shí)往往將很多技術(shù)問(wèn)題遺留給集成商或施工單位，造成了安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理、系統(tǒng)集成性差、設(shè)備配置性能差、綜合布線不規(guī)范等現(xiàn)象。（二）缺乏統(tǒng)一　　安防產(chǎn)品大多是進(jìn)口產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力的廠家較少，這些產(chǎn)品的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)構(gòu)成、接口方式等不盡相同，使各系統(tǒng)不能相互協(xié)調(diào)動(dòng)作，無(wú)法實(shí)現(xiàn)集中聯(lián)網(wǎng)，難以達(dá)到理想的智能化效果。目前，安防系統(tǒng)缺少統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)范、施工規(guī)范和工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)行的有些相關(guān)規(guī)范也不能適應(yīng)智能化安防系統(tǒng)

58、的技術(shù)要求，造成了很多工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案不合理、施工質(zhì)量不合格、工程驗(yàn)收不達(dá)標(biāo)的后果。（三）運(yùn)行穩(wěn)定性差　　目前，很多已安裝的安防產(chǎn)品運(yùn)行穩(wěn)定性無(wú)法保證，其主要原因是：①安防產(chǎn)品以計(jì)算機(jī)為基礎(chǔ)，受到計(jì)算機(jī)死機(jī)、處理能力等限制；②安防系統(tǒng)以網(wǎng)絡(luò)為紐帶，受到病毒襲擊等因素的困擾；③安防產(chǎn)品多為弱電產(chǎn)品，工作電壓低，系統(tǒng)的綜合抗干擾能力較差，容易受諧波、浪涌、雷電、噪音等內(nèi)外因素干擾，尤其是接地做得不好時(shí)，更容易受干擾，甚至?xí)?dǎo)致系統(tǒng)崩潰。

59、,八、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,２、前期介入主要內(nèi)容：（1）項(xiàng)目概況（2）設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)原則（3）產(chǎn)品定位及選型 （4）設(shè)計(jì)圖紙審核 （5）施工跟進(jìn),八、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,３、安防系統(tǒng)的交接驗(yàn)收驗(yàn)收條件：1、系統(tǒng)已按合同完成全部施工內(nèi)容2、系統(tǒng)基本能夠滿足物業(yè)管理實(shí)際需要3、系統(tǒng)施工工藝絕大部分滿足施工規(guī)范要求、滿足物業(yè)后期使用和管理施工需要2、所有系統(tǒng)按合同完成所有系統(tǒng)功能的開(kāi)通和調(diào)試

60、3、設(shè)備清單、竣工資料交接完畢，并經(jīng)過(guò)物業(yè)審核4、系統(tǒng)通電運(yùn)行一段時(shí)間,八、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù),,４、安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)（１）安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理主要工作內(nèi)容共有三個(gè)方面：巡檢、維修、保養(yǎng)；（２）系統(tǒng)使用時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照PC電腦使用操作要求進(jìn)行，嚴(yán)禁強(qiáng)制開(kāi)、關(guān)機(jī)。（３）系統(tǒng)出現(xiàn)故障中PC機(jī)故障一般為軟件故障（解決方式為在系統(tǒng)安裝是備份系統(tǒng)安裝文件）可做一健恢復(fù)程序，PC硬件故障可參照PC計(jì)算機(jī)方案解決。

61、（４）安裝過(guò)程中嚴(yán)禁帶電操作。所有連線接好后，反復(fù)檢查安裝無(wú)誤方可通電。（５）在通電時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不正常情況，應(yīng)立即切斷電源，直至故障排除。 （６）不要隨意更改軟件數(shù)據(jù)。（７）使用過(guò)程中發(fā)生故障時(shí)立即通知廠家來(lái)檢查和維修。,本節(jié)完,九、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理常用法規(guī)及規(guī)范,,1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)2、中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)主席令第15號(hào)3、中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法中華人民共和國(guó)主席

62、令第21號(hào)4、中華人民共和國(guó)消防法中華人民共和國(guó)主席令第04號(hào)5、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法中華人民共和國(guó)主席令第22號(hào)6、中華人民共和國(guó)電力法中華人民共和國(guó)主席令第60號(hào)7、中華人民共和國(guó)建筑法中華人民共和國(guó)主席令第09號(hào)8、《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第379號(hào)9、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第125號(hào)10、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法建住房[1998]213號(hào)11、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定財(cái)基字[1998

63、]7號(hào)12、關(guān)于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)13、建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令第279號(hào)14、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法建設(shè)部令第80號(hào)15、城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定公安部令第49號(hào)16、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部令第110號(hào)17、關(guān)于加強(qiáng)電梯管理的暫行辦法建計(jì)[1994]667號(hào),九、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理常用法規(guī)及規(guī)范,,18、關(guān)于加強(qiáng)電梯管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則建計(jì)[1995]1

64、667號(hào)19、機(jī)電類(lèi)特種設(shè)備安裝改造維修許可規(guī)劃國(guó)質(zhì)檢[2003]251號(hào)20、城市供水水質(zhì)管理規(guī)定建設(shè)部令132號(hào)21、電力供應(yīng)與使用條例國(guó)務(wù)院令196號(hào)22、全國(guó)示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建住房[2002]008號(hào)23、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ 140-9024、架空電力線路及設(shè)備運(yùn)行規(guī)程能源電[1998]20號(hào)25、電力變壓器檢修導(dǎo)則DL/T 573-9526、電業(yè)安全工作規(guī)程DL 409-9127、電能計(jì)量裝置技術(shù)管

65、理規(guī)程DL/T 448-200028、特種設(shè)備安全監(jiān)察條例國(guó)務(wù)院令第373號(hào)29、建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB 50242-200230、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50045-9531、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ 16-8732、蒸汽鍋爐安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程勞部發(fā)[1996]276號(hào)33、機(jī)械設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范TJ 231-7534、通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ 243-82,九、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理常用

66、法規(guī)及規(guī)范,,35、壓力容器安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程質(zhì)技監(jiān)局鍋發(fā)[1999]154號(hào)36、氣瓶安全監(jiān)察規(guī)程質(zhì)技監(jiān)鍋發(fā)[2000]250號(hào)37、電梯監(jiān)督檢驗(yàn)規(guī)程國(guó)質(zhì)檢鍋發(fā)[2002]1號(hào)38、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB 50261-9639、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB 50166-9240、電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB 50310-200241、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定公安部令第61號(hào)42、電梯應(yīng)急