房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)講稿(8章)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)講稿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)講稿(8(8章)本文由164152439貢獻(xiàn)rtf文檔可能在WAP端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選擇TXT，或下載源文件到本機(jī)查看。第八章涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第一節(jié)概述一、概念涉外房地產(chǎn)：泛指我國(guó)與國(guó)外有關(guān)的一切房地產(chǎn)活動(dòng)。從3個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)：◆主體涉外，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體或財(cái)產(chǎn)權(quán)益主體具有涉外因素。合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，外國(guó)人或港、澳、臺(tái)同胞承租國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)?！粜袨樯嫱?，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的法律行為具有涉外因素。

2、◆標(biāo)的涉外，主要指我國(guó)在國(guó)外享有所有權(quán)及承租權(quán)的房地產(chǎn)以及所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。二、涉外房地產(chǎn)主要包括以下二個(gè)方面的內(nèi)容：（1）外向型房地產(chǎn)：指建造商品房向境外人士銷(xiāo)售。它又包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，◆我們通常所說(shuō)的外銷(xiāo)商品房，◆中資直接在海外投資開(kāi)發(fā)并在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售房地產(chǎn)。（2）引進(jìn)外資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)主要目的在于補(bǔ)充國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資的不足，從而以更快的步伐大力發(fā)展以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè)。第二節(jié)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況一、外資及特區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

3、市場(chǎng)的由來(lái)與發(fā)展1早期市場(chǎng)機(jī)械有序2原始市場(chǎng)自然興起3探索中自然發(fā)展的外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)4法律建設(shè)過(guò)程中的市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展5有待按國(guó)際慣例建設(shè)發(fā)展的外資和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概況1外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要方式◆直接投資，即國(guó)外企業(yè)或個(gè)人直接以自有資本金投放到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行工業(yè)、民用或商用房地產(chǎn)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、裝修等方面的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，具體經(jīng)營(yíng)方式一般為中外合資合作經(jīng)營(yíng)。◆間接投資，即以非直接投資方式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

4、市場(chǎng)，例如購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)股票、債券或貸款。2外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則◆投資安全性主要考慮國(guó)家政治局勢(shì)變動(dòng)情況和社會(huì)治安穩(wěn)定情況；◆增值性，外資投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般是先空間(優(yōu)先選擇地理位置)，次市場(chǎng)(考查分析市場(chǎng)需求和營(yíng)銷(xiāo)的可行性)，三時(shí)機(jī)(進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的有效市場(chǎng)發(fā)展分析，科學(xué)預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展走向和未來(lái)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的可行性)；◆變化性，注重具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中具體投資要素的變化情況。如：安全及保年初進(jìn)入新的上漲周期之后3年多時(shí)間內(nèi)，連續(xù)以每年超過(guò)20%

5、的速度增長(zhǎng)，出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象。為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)分火爆，英國(guó)政府和中央銀行采取了一系列的宏觀調(diào)控措施和政策，到2004年8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫。英國(guó)央行和政府主要采取了兩方面的措施，一是從抑制購(gòu)買(mǎi)熱著手進(jìn)行“釜底抽薪”，二是為增加房源提供政策扶持和刺激盡量緩解供求矛盾。從“釜底抽薪”方面來(lái)看，英國(guó)主要采取了通過(guò)央行提高利率導(dǎo)致借貸成本增加的措施。英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月，把利率從48年來(lái)3.5%的最低水平連續(xù)

6、5次上調(diào)到4.75%。導(dǎo)致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購(gòu)房出租和首次置業(yè)人士的入市熱情。從增加房源方面來(lái)看，英國(guó)政府主要采取了兩項(xiàng)措施。一是通過(guò)政策鼓勵(lì)增加住房建造。英國(guó)財(cái)政大臣布朗在2004－05年度的財(cái)政報(bào)告中宣布，英國(guó)政府將建立房地產(chǎn)投資基金，并對(duì)這種投資予以免稅，讓零散投資者更容易向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。二是對(duì)城市改造中夷舊建新給予政策扶持。在這方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加已使用土地廢舊建筑除舊

7、布新的貸款。2.美國(guó)房?jī)r(jià)低緣于政府政策從總體上說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅大而廣，而且是一個(gè)居住型市場(chǎng)。這表現(xiàn)為美國(guó)的房?jī)r(jià)總體水平比較低，房?jī)r(jià)總體上漲相對(duì)較慢，雖然房?jī)r(jià)差異很大，但是互相影響較小。截至目前，除了個(gè)別大城市外，美國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)、三分之二人口居住的房產(chǎn)均價(jià)只有每套20萬(wàn)~30萬(wàn)美元，相當(dāng)于每套150萬(wàn)~250萬(wàn)元人民幣，是家庭平均稅后年收入的三至五倍。房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化美國(guó)房地產(chǎn)由中心城市（Centralcities）、郊區(qū)（Su