住宅房地產(chǎn)開發(fā)

1、住宅房地產(chǎn)開發(fā)詹姆斯H伯頓本文的主要目的是描述研究的程序、步驟，并參與研制成功的空置住宅房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)作的進(jìn)程。最典型的房地產(chǎn)開發(fā)過程可以概括如下：創(chuàng)建發(fā)展思路、控制空置地盤或未開發(fā)土地、完成初步的市場(chǎng)可行性研究、有初步制定的計(jì)劃和規(guī)范、獲得抵押融資承諾、編制最終的市場(chǎng)可行性研究、完成最后的工程計(jì)劃和規(guī)格、估計(jì)最后的總成本、完成流入和流出的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析、分析與擬議發(fā)展相關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)、交付使用后初期的街道、公用事業(yè)和大量的實(shí)際性的建

2、設(shè)、投入運(yùn)作市場(chǎng)營銷和銷售。房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品市場(chǎng)，是參與者的風(fēng)險(xiǎn)管理和返回的財(cái)產(chǎn)，不直接相關(guān)資產(chǎn)的買進(jìn)或賣出。這樣的一個(gè)市場(chǎng)增長速度非?？?，因此需要依靠簡單而有效的定價(jià)模型并且這個(gè)模型將會(huì)非常龐大。為了考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度的利益率期限結(jié)構(gòu)本文提出了雙因素模型，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)值與即期匯率的動(dòng)態(tài)，共同為藍(lán)本。兩者的定價(jià)問題本文從歐洲和美國兩個(gè)為例，然后分析。讀者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這些發(fā)展步驟是相互關(guān)聯(lián)的。雖然它們是在一個(gè)特定的順序列出，這些步驟不能

3、總是在這個(gè)確切順序里單獨(dú)列出。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能已經(jīng)擁有的土地，然后進(jìn)行開發(fā)和可行性研究，以確定其最高及最佳使用價(jià)值和最高的收益。房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品的定價(jià)問題的根源在于布萊克和斯科爾斯的開創(chuàng)性論文和默頓解決方案。他們是第一個(gè)期權(quán)定價(jià)問題分析解決，并為實(shí)現(xiàn)這個(gè)問題在1997年被授予了諾貝爾物理學(xué)獎(jiǎng)。本文依托BSM的風(fēng)險(xiǎn)中性估值框架，它是適應(yīng)房地產(chǎn)的特殊性衍生工具。事實(shí)上，這一類合同的特點(diǎn)是對(duì)潛在的房地產(chǎn)資產(chǎn)，其收益依賴值取決于利率力度。特

4、別是在本文的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值是由一個(gè)而即期利率。在標(biāo)準(zhǔn)的BSM框架下考慮為常數(shù)的幾何布朗運(yùn)動(dòng)參數(shù)，正確建模為一個(gè)隨機(jī)變量。本文提出在連續(xù)兩個(gè)因素定價(jià)模型時(shí)間和任何根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)衍生派生的一般估值方程和即期利率。由于是連續(xù)時(shí)間模型分析，水平是相當(dāng)有限的，才有了離散時(shí)間在二維的二項(xiàng)式點(diǎn)陣框架的推出。我們展示了如何在二維二項(xiàng)式點(diǎn)陣可以使用國有價(jià)格執(zhí)行，然后套入目前市場(chǎng)利率和期限結(jié)構(gòu)。在本文中，我們開發(fā)了雙因素模型，計(jì)算效率和數(shù)值準(zhǔn)

5、確的定價(jià)對(duì)利率敏感的房地產(chǎn)衍生工具的增長級(jí)。該模型的核心是由即期匯率的過程漂移和波動(dòng)與當(dāng)前市場(chǎng)利率期限結(jié)構(gòu)相一致，并可能相關(guān)的基本現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)價(jià)值的過程。這些擴(kuò)散過程是由一個(gè)二維二項(xiàng)式模型（BB）的近似離散時(shí)間與吸引力的屬性決定的，以避免得到一個(gè)跳躍的措施和風(fēng)險(xiǎn)中性概率。數(shù)值計(jì)算結(jié)果表明，期權(quán)價(jià)格的BB模式下得到不斷的即期利率和零相關(guān)使用BSM定價(jià)公式計(jì)算的快速收斂。與恒定速率模型，BB的晶格框架原來是在不平坦的收益和波動(dòng)曲線的期權(quán)定價(jià)更

6、準(zhǔn)確。一、發(fā)展理念房地產(chǎn)開發(fā)商必須有一個(gè)想法，這種想法通常建立在市場(chǎng)上的經(jīng)驗(yàn)或直覺的基礎(chǔ)上，對(duì)住宅房地產(chǎn)開發(fā)商而言，他認(rèn)為，市場(chǎng)需求超過市場(chǎng)供應(yīng)。例如，如果在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的家庭人口數(shù)量增長，開發(fā)商認(rèn)為，他有投資一個(gè)住宅的設(shè)施和景點(diǎn)的想法。如果開發(fā)商有一個(gè)創(chuàng)造或者發(fā)展的強(qiáng)烈愿望，然后開發(fā)人員應(yīng)該追求的創(chuàng)造或者發(fā)展。引起房地產(chǎn)開發(fā)的想法兩個(gè)關(guān)鍵因素是：（1）強(qiáng)烈的四、初步計(jì)劃和規(guī)格如果市場(chǎng)的可行性研究表明有足夠的需求，開發(fā)人員必須聯(lián)系一個(gè)工程和

7、建筑公司制訂初步計(jì)劃和詳細(xì)的發(fā)展及產(chǎn)生規(guī)模。計(jì)劃應(yīng)包括在一個(gè)單一家庭住宅詳細(xì)的情況下，道路布局，初步的許多設(shè)計(jì)（包括地段和典型的大小和正面的數(shù)量），電力線路（架空或地下）的布局，布局水行，包括涉及到的下水道和排水系統(tǒng)的布局。通常情況下，初步的計(jì)劃和規(guī)模的初步費(fèi)用估計(jì)需要完成草圖。作為一般的經(jīng)驗(yàn)法則，開發(fā)成本應(yīng)分配土地的原料成本，占到開發(fā)成本的33％、34％和開發(fā)利潤的33％。盡管在實(shí)踐中許多開發(fā)人員使用這些數(shù)字作為一般規(guī)則，但是貼現(xiàn)現(xiàn)金

8、流量分析應(yīng)完成。在本文稍后將討論此分析。初時(shí)的初步計(jì)劃和規(guī)格完成后，開發(fā)商應(yīng)配合適當(dāng)?shù)膮^(qū)劃和規(guī)劃計(jì)劃。早在開發(fā)過程中，如果一個(gè)分區(qū)需要變更的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查和評(píng)估。五、融資承諾完成后的初步計(jì)劃和規(guī)劃，開發(fā)人員才可以根據(jù)它們來進(jìn)行按揭貸款申請(qǐng)。由于這類貸款的風(fēng)險(xiǎn)，正常的貸款價(jià)值比率可能在該地段的總零售價(jià)的6066％的范圍內(nèi)。開發(fā)商應(yīng)為他潛在的購買者或家庭購物開發(fā)貸款。他可能會(huì)接觸許多抵押貸款和實(shí)際存在的貸款客戶提交兩個(gè)或三個(gè)貸款。在提交貸款

9、提供的資料應(yīng)包括市場(chǎng)的初步可行性研究，初步計(jì)劃和規(guī)范，擬議發(fā)展的描述，建議按揭貸款的條款及條件，財(cái)務(wù)報(bào)表，顯示開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)和簡歷。通常情況下，開發(fā)貸款提供足夠的資金來支付地塊的收購和開發(fā)成本。貸款的期限通常是短期貸款，一至三年，根據(jù)需要吸收多大的銷售來預(yù)測(cè)。因?yàn)槎唐诘拈_發(fā)貸款，利率通常是固定的。抵押貸款需要償還開發(fā)貸款，更快或更多的比例超過100％的大量銷售。例如，貸款人可能要在75％或80％，很多銷售的售價(jià)可能有100％的回報(bào)。六、最

10、終市場(chǎng)的可行性研究一旦開發(fā)商收到按揭貸款承諾，開發(fā)商應(yīng)完成最后的市場(chǎng)可行性研究。這項(xiàng)研究應(yīng)包括詳細(xì)的分析，包括家庭，每戶的收入，每戶的典型支出，每戶收入水平，住房支出或由每個(gè)家庭的收入水平，住房費(fèi)用估計(jì)的人口統(tǒng)計(jì)。最終的市場(chǎng)可行性研究，應(yīng)詳細(xì)描述所有現(xiàn)有和擬議的競(jìng)爭中定義的市場(chǎng)區(qū)域的住宅發(fā)展。它還應(yīng)包括大量吸收和價(jià)格的已知估計(jì)，例如地段如何，預(yù)計(jì)將每月賣出，這些地段的建議價(jià)格，以適應(yīng)與供給和需求分析結(jié)果。七、最終計(jì)劃和規(guī)格隨之而來的是最

11、終的市場(chǎng)可行性研究，土地開發(fā)與建筑施工公司進(jìn)場(chǎng)工作，完成工作的建議和詳細(xì)發(fā)展的最終圖紙。這將包括最后的道路工程圖紙，每個(gè)地段的確切的法律描述，電鍍和地段的跑馬圈地，以及任何關(guān)于土方的工程圖紙，和實(shí)用的布局。這些最后的計(jì)劃和規(guī)格應(yīng)協(xié)調(diào)與建筑承包商和相關(guān)的公用事業(yè)公司。一旦最終的工作計(jì)劃和規(guī)范的市場(chǎng)研究和最終建設(shè)完成后，開發(fā)人員可以動(dòng)用開發(fā)貸款，獲得的財(cái)產(chǎn)，并開始建設(shè)的道路，公用設(shè)施和其它。八、成本估算被歸類為直接和間接費(fèi)用成本估計(jì)。直接成