基于多級委托代理關系下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制構建

1、基于多級委托代理關系下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制構建◆徐葉香(淮陰工學院經濟管理學院)【摘要】物業(yè)管理行業(yè)內的委托代理關系是一種多級委托代理關系，其中涉及業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及員工等主體，由于各方主體目標不盡一致，使得其中委托代理問題普遍存在。本文基于這種多級委托代理關系研究我國物業(yè)管理行業(yè)的激勵機制，希望通過構建合理的行業(yè)激勵機制更好的推動行業(yè)健康成長?！娟P鍵詞】多級委托代理物業(yè)管理行業(yè)激勵機制l引言從現(xiàn)代制度經濟學的視角看，當今

2、社會中，委托代理關系存在于市場經濟條件下經濟生活中的每一個角落。在我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)運作中涉及四個主體，即業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、公司員工(或者專業(yè)服務公司)，這四個主體之間存在著較大的信息不對稱，從而物業(yè)管理中存在著復雜的多級委托代理關系。即業(yè)主委托業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)委托員工(或者專業(yè)公司)。在這一多級委托代理鏈中，至少存在三個不同的利益主體，即業(yè)主、業(yè)主委員會、物管企業(yè)(物管企業(yè)與員工之間

3、關系更多的從企業(yè)內部治理角度研究，本文不作太多探討)，他們都直接或者間接影響物業(yè)管理企業(yè)效益也即物業(yè)管理服務質量。從這一角度分析，物業(yè)管理行業(yè)的問題實際上是各層委托人與代理人的動機和行為組合的結果。本文將著重分析這種多層委托—代理下的各利益主體間關系，分析企業(yè)經營管理者的激勵約束機制，以及具有雙重角色的業(yè)主委員會(既是業(yè)主的代理人，又是物業(yè)管理企業(yè)的委托人)在內的動機與行為，按照多方關系特點，建立促進各利益主體之間形成相互協(xié)調、相互制約

4、的行業(yè)激勵機制。2委托代理理論綜述21委托代理概念在現(xiàn)代經濟學中，委托代理關系被視為一種契約。詹森mJensen)和麥克林(wMecking)把委托代理關系定義為“一個人或一些人(委托人)委托其他人(代理人)根據委托人利益從事某些活動，并相應地授予代理人某些決策權的契約關系”。所謂委托代理理論，是指直接從信息不對稱條件下契約的形成過程出發(fā)，探討委托人如何以最小的成本去設計一種契約或機制，促使代理人努力工作，以最大限度增加委托人的效用的理

5、論。22委托代理問題在委托代理關系中由于委托人和代理人雙方信息不對稱、目標不一致，委托代理問題必然出現(xiàn)，這種問題表現(xiàn)為：逆向選擇和道德風險。1)逆向選擇為了研究信息不對稱問題，經濟學將商品(產品或服務)分為兩大類：搜索商品(searchgood)和體驗商品(experiencegood)。搜尋商品的質量信息可以在消費之前進行判斷(比如普通的服裝)，消費者只要付出較少的搜索成本(比如觀察、詢問等)就可以判斷產品質量。而體驗商品的質量在消費

6、之前無法充分判斷(比如去餐廳就餐、聽音樂會、理發(fā)等)，消費者不僅要付出搜索成本，還要在支付產品價格之后才有可能判斷其質量。2)道德風險道德風險是在合同簽訂后發(fā)生的委托代理問題。由于信息不對稱，委托人無法監(jiān)督代理人的實際工作質量，給與相應的報酬；那么代理人就有可能偷工減料，特別是委托人不易察覺的地方，以較少投入來獲得自身利益的最大化。23物業(yè)管理中委托代理關系物業(yè)管理中的委托代理關系具體表現(xiàn)為：原始權利來源于業(yè)主，業(yè)主通過業(yè)主大會形成統(tǒng)一

7、的意見，業(yè)主大會設立業(yè)主委員會負責具體工作的執(zhí)行，通過業(yè)主委員會委托物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)管理服務。物業(yè)服務企業(yè)的服務可以通過本公司員工提供，也可以將其中一部分委托給其他專業(yè)公司，由其他專業(yè)公司提供。即在物業(yè)管理活動中，主要存在三個層次的委托代理關系：1)業(yè)主委托業(yè)主委員會執(zhí)行日常工作；2)業(yè)主或業(yè)主大會委托物業(yè)服務企業(yè)提供服務：3)物業(yè)服務企業(yè)委派員工或專業(yè)分包公司執(zhí)行具體工作。3我國物業(yè)管理行業(yè)激勵機制現(xiàn)狀及問題分析我國物業(yè)管理行業(yè)起步較

8、晚，至今也只有二十多年的歷史，期間由于經濟的推動取得了飛速進展，但同時觀測行業(yè)近年來的具體運作，不難發(fā)現(xiàn)其中仍存在一些不容忽視的問題，行業(yè)激勵問題即為其中之一。31我國物業(yè)管理行業(yè)激勵機制現(xiàn)狀從物業(yè)管理行業(yè)內部各主體關系角度，目前行業(yè)內部激勵機制很簡單。各主體的目標不盡一致，可以說都是為了實現(xiàn)預期利益最大化，而為了實現(xiàn)這一目標，各主體之間的關系和激勵方式如下圖所示(圖1)：業(yè)主與業(yè)主委員會之間有委托代理，但是缺乏激勵，因為業(yè)主委員會成員

9、多是熱心業(yè)主擔任，他們工作沒有報酬，僅憑一腔熱情和個人的責任心。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托代理關系體現(xiàn)在物業(yè)管理委托合同上。業(yè)主委員會對企業(yè)的激勵分為兩方面：正激勵為每年固定的物業(yè)管理費；負激勵為解聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與員工之間存在正面和負面激勵兩種形式，他們之間關系屬于企業(yè)內部管理問題，本文不作過多探討。業(yè)主與企業(yè)員工之間存在服務和監(jiān)督關系，由于多數業(yè)主搭便車心理，導致其對于員工的監(jiān)督形同虛設。目前行業(yè)外部還沒有形成合

10、理科學的監(jiān)督激勵體系。32物業(yè)管理行業(yè)中的委托代理激勵問題321業(yè)主與業(yè)主委員會之問問題業(yè)主委員會由全體業(yè)主選舉，執(zhí)行業(yè)主大會交辦的工作。相當于把全體業(yè)主的事情委托給幾個業(yè)主委員會委員執(zhí)行。在這一層委托代理關系中，由于業(yè)主委員會產生方式和雙方利益不完全一致的原因，使得委托代理激勵問題頻發(fā)。目前我國業(yè)主委員的工作只相當于一種志愿者服務，業(yè)主對于業(yè)主委員會只有委托事務和一定權力，但缺乏必要的物質激勵，業(yè)委最多只能取得一些必要開支的補貼。其次

11、，由于大量業(yè)主存在搭便車心理，使得選舉委員也可能發(fā)生逆向選擇；同時如果對業(yè)主委員會委員的工作沒有完善的監(jiān)督機制，就可能發(fā)生道德風險。322業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間問題業(yè)主委員會對于物業(yè)管理企業(yè)的激勵分為正激勵和負激勵兩類，目前我國物業(yè)管理行業(yè)中，這兩類激勵的作用效果都不能令人29|_一萬方數據E邵陽基于多級委托代理關系r物業(yè)管理行業(yè)激勵機制構建徐葉番【摘要】物業(yè)管理行業(yè)內的委托代理關系是一種多級委托代理關系，其中涉及業(yè).i.，業(yè)主要

12、員會、物業(yè)管理企業(yè)JJ...員工等主體，由于各方主體目標不盡一斂，使得其中委托代理問題普遍存在。本義.l.于這種多級委托代攻關系研究我閣物業(yè)管理行業(yè)的激勵機制，希望通過構建合理的行業(yè)激勵機制更好的推動行業(yè)健康成長。t關鍵詡】多級委托代理物!.管潑行業(yè)激勵機制1引l宵從現(xiàn)代制度經濟學的視角肴，當今社會巾，委托代理關系存在于市場經濟條件下經濟生捕中的每一個角落。在我閑現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)運作中涉及四個主體，即業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、公司

13、員工(或者專業(yè)服務公司)，這四個主體之間存在著較大的信息不對稱，從而物業(yè)管理中存在著復雜的多級委托代理關系。即業(yè)生委托業(yè)生委員會，業(yè)烹委員會委任物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)委托員工(或者專業(yè)公司〉。在這一多級螢托代理鏈中，窒少存在主個不同的利直在主體，即業(yè)~、業(yè)主委員會、物管企業(yè)(物管企業(yè)與員工之間關系更多的從企業(yè)內部治理角度研究，本文不作太多探討)，他們都贏接或者間接影響物業(yè)管理企業(yè)嗷益也即物業(yè)管理服務質量。從這一角度分析，物業(yè)管理行業(yè)

14、的問題實際上是各層委托人與代理人的動機和行為組合的結果。本文將著重分析這種多居委托一代理下的各利益主體間關系，分析企業(yè)經營管理者的激勵約束機制，以及具有雙重角色的業(yè)主委員會(既是業(yè)主的代理人，義是物業(yè)管理企業(yè)的委托人)在內的動機與行為，按照多方關系特點，建立促進各利益主體之間形成相互協(xié)調、相互制約的行業(yè)激勵機制@2費托代理理論綜述2.1贅托代理概念在現(xiàn)代經濟學中，委托代理關系被視為一種契約。詹森(M.Jensen)和麥克林(W?Meck

15、ing)把委托代理關系定義為“一個人或一些人(委托人)委托其他人(代理人)根據委托人利益從事某些活動，并相脫地授予代理人某些決策權的冀的關系飛所謂榮托代理理論，是指直接從信息不對稱條件下契約的形成過程出發(fā)，探討委托人如何以最小的成本去設計…種契約或機制，促使代理人努力工作，以最大限度增加委托人的效閘的理論。2.2委托代理問題在委托代理關系中由于委托人和代理人雙方信息不對稱、目標不…致，委托代理問題必然出現(xiàn)，這種問題表現(xiàn)為:i慧向選擇和道

16、德風險。1)逆向選擇為了研究信息不對稱問題，經濟學將商品(產品或服務)分為兩大類:搜索商品(searchgood)和體驗商品(experiencegood)。搜尋商品的質量倍息可以在消費之前進行判斷(比如普通的服裝)，消費者只要付出較少的搜索成本(比如觀察、詢問等)就可以判斷產品質最。而體驗商品的質量在消費之前無法充分判斷(比如去餐廳就餐、聽音樂會、理發(fā)等)，消費者不僅要付出搜索成本，還要在支付產品價格之后才有可能判斷其質量。2)道德風

17、險道德風險是在合同籍訂后發(fā)生的委托代理問題。由于信息不對稱，委托人無法監(jiān)督代理人的實際工作質量，給與相應的報酬:那么代理人就有可能偷工減料，特別是委托人不易察覺的地方，以較少投入來挾得自身利髓的最大化。2.3物業(yè)管理中委托代理關系物業(yè)管理中的委托代理關系具體表現(xiàn)為:服始權利來源于業(yè)主，業(yè)主通過業(yè)生大會形成統(tǒng)一的意見，業(yè)主大會設立業(yè):費員會負責具體工作的執(zhí)行，通過業(yè)主委員會委托物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)管理服務。物業(yè)服務企業(yè)的服務可以i跑過本公司員

18、工提供，也可以將其中一部分委托給其他專業(yè)公司，由其他專業(yè)公司提供。即在物業(yè)管理措劇中，主要存在三個層次的委托代理關系1)業(yè)~委托業(yè)主委員會執(zhí)行日常工作2)業(yè)主或業(yè)主大會委托物業(yè)服務企業(yè)提供服務3)物業(yè)服務企業(yè)委派員工或專業(yè)分鈕公司執(zhí)行具體工作。3我國物業(yè)管理行業(yè)激勵機制現(xiàn)狀及問題分析我問物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，黑今也只有二十多年的歷史，期間由于經濟的推動取得了飛速進展，但間時觀測行業(yè)近年來的具體運作，不難發(fā)現(xiàn)其中仍存在一蠟不容都視的問題，

19、行業(yè)激勵問題即為其中之一。3.1我國物業(yè)管理行業(yè)激勵機制現(xiàn)狀從物業(yè)管理行業(yè)內部各主體關系角度，目前行業(yè)內部激勵機制很簡單。各主體的目標不盡…致，可以說都是為了實現(xiàn)預期利益最大化，而為了提現(xiàn)這一目標，各主體之間的關系和激肋方式如下劇所示(圖1):業(yè)主與業(yè)主委員會之間有費托代理，但是缺乏激勵，因為業(yè)主委員會成員多是熱心業(yè)生擔任，他們工作沒有報酬，僅憑…腔熱情和個人的責任心.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托代理關系體現(xiàn)在物業(yè)管理委托合同上。

20、業(yè):委員會對企業(yè)的激勵分為兩方麗:正激勵為每年固定的物業(yè)管理費:負激勵為解聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與員工之間存在正面和負面激脅兩種形式，他們之間關系屬于企業(yè)內部管理問題，本文不作過多探討。業(yè)主與企業(yè)員工之間存在服務和監(jiān)督關系，由于多數業(yè)主搭便車心理，導致其對于員工的服督形同虛設。目前行業(yè)外部還沒有形成合理科學的監(jiān)督激勵體系。3.2物業(yè)管理行業(yè)中的委托代理激脅問服3.2.1業(yè)主與業(yè)主委員會之間問題業(yè)主委員會由全體業(yè)主選舉，執(zhí)行業(yè)主大會

21、變辦的工作。相當于把全體業(yè)蕪的事情贊托給幾個業(yè)::委員會委員執(zhí)行。在這一層委托代理關系中，由于業(yè)生委員會產生方式和雙1i利益不完全一致的原因，使得委托代理激勵問題頻發(fā).目前我同業(yè)吏委員的工作只相當于一種志愿者服務，業(yè):對于業(yè)主委員會只有委托事務和一定權力，但缺乏必耍的物質激勵，業(yè)委最多只能取得一些必要開支的補貼。其次，由于大量業(yè)主存在描便.$心理，使得選舉委員也可能發(fā)生逆向選擇:同時如果對業(yè)主費員會委員的工作沒有究靜的監(jiān)督機制，就可能發(fā)

22、生道德風險。3.2.2業(yè)::委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間問題業(yè)主盞員會對于物業(yè)管理企業(yè)的激勵分為正激勵和負激勵兩類，目前我國物業(yè)管理行業(yè)中，遠兩費激勵的作用效果都不能令人29....滿意。他們之間的正激勵為——物業(yè)服務費用的支付方式是業(yè)主激勵物業(yè)服務企業(yè)的主要途徑。目前常用有包干制和酬金制，住宅物業(yè)中多數為包干制。在包干制模式下，物業(yè)服務企業(yè)總收入固定，實際利潤取決于成本的大小，因此物業(yè)服務企業(yè)有可能為了加大利潤而減少必要開支。在酬金制模式

23、下，物業(yè)服務企業(yè)的酬金收入與成本分離，有利于對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，但足由于物業(yè)企業(yè)的酬金按照成本的一定百分比計算，酬金制沒有激勵物業(yè)服務企業(yè)降低成本的動力，物業(yè)服務企業(yè)反而有町能有意加大成本。他們之間的負激勵為——解聘物業(yè)企業(yè)，目前物業(yè)行業(yè)中業(yè)主委員會對于物業(yè)企業(yè)最直接的負激勵就是解聘物業(yè)企業(yè)，當業(yè)主不滿意物業(yè)企業(yè)時，可以動用這種手段。但是，由于業(yè)主眾多意見難于統(tǒng)一，解聘后面臨選聘新物業(yè)企業(yè)的時間成本高和磨合不定性等問題，使得這種方式很

24、難真正發(fā)揮作用。323行業(yè)環(huán)境問題。任何一個行業(yè)的發(fā)展都離不開外部環(huán)境的支持和監(jiān)督，物業(yè)管理行業(yè)效益的實現(xiàn)不僅受委托代理鏈上各方主體工作積極性的影響，也離不開外部力量的支持和監(jiān)督。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對外部環(huán)境的需求主要體現(xiàn)在這些方面：首先是社會公眾對物業(yè)管理的支持和理解，這受制于民眾的物業(yè)管理意識：其次需要政府相關部I’】的支持和監(jiān)督，具體包括物管、工商、物價、環(huán)境、城管等部門的政策規(guī)定、嚴格把關和服務、監(jiān)督；再次應該是媒體的宣傳和監(jiān)督

25、，如電視臺、報紙對物業(yè)管理相關知識、法規(guī)的宣傳，對物業(yè)管理J：作的評價和監(jiān)督等。4基于多級委托代理關系下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制構建從上面的分析町以看出，在物業(yè)管理行業(yè)中，多級委托代理鏈各豐體之間的激勵機制并沒有很好的發(fā)揮作用，所以要提高行業(yè)的效益，必須構建合理有效的行業(yè)激勵機制是最好的方法之一，針對這一鏈條中各方主體特點和關系，我的建議用下圖表示：41提高業(yè)主意識，發(fā)揮業(yè)主原始委托人激勵性由于我國物業(yè)管理起步較晚，從行政管理轉化為企業(yè)化管

26、理后，很多業(yè)豐的意識并不能隨之轉變。目前我困大部分業(yè)主對于物業(yè)管理行業(yè)的認識僅限于：了解、接受現(xiàn)代物業(yè)管理的付費服務。但是對于業(yè)豐的地位和權利義務認識很模糊，對于提高物業(yè)管理行業(yè)效益、激發(fā)行業(yè)激勵性等問題的思考幾乎沒有。再加I二業(yè)主多元性導致“搭便車”現(xiàn)象的存在，使得物業(yè)管理行業(yè)鏈中初始委托人——業(yè)主的原始動力缺乏，沒有辦法激勵后面的代理人。目前，我國業(yè)主意識的提高需要政府主管部門、行業(yè)協(xié)會、媒體的宣傳、引導，同時物業(yè)服務企業(yè)在服務的過

27、程中也應該通過不同的方式來宣傳和解感，共同提高業(yè)主意識，激發(fā)原始委托人的激勵性，只有這樣才能帶動整個委托代理鏈的激勵性。42多方式刺激業(yè)委積極性，發(fā)揮業(yè)委作用目前我國業(yè)委雖然法律地位得到確立，然而現(xiàn)實中作用沒有發(fā)揮出來，這豐要因為其積極性不夠。針對我國行業(yè)現(xiàn)狀，筆者建議激勵業(yè)主委員會激勵性從以下兩個方面：421物質激勵競選刺激。我國多數業(yè)委會成員缺乏足夠專業(yè)知識，沒有報酬，僅憑責任心工作，這使得其工作積極性低F、工■陟30作成效也很差。

28、業(yè)主應該支付一定的物質報酬給業(yè)主委員會，這樣可以提高其工作積極性，也可以激發(fā)更多的業(yè)主參與進來。422嘗試引入專業(yè)物、世經理制度。由于業(yè)主委員的專業(yè)性較差，所以筆者也建議我國物業(yè)管理行業(yè)可以嘗試引入物業(yè)經理制度，即政府設置物業(yè)經歷資質考試，取得資質的業(yè)主方可以勝任物業(yè)經理，由專業(yè)的物業(yè)經理代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司工作。(本部分內容沒有完全成熟，筆者在完善中。)43恩威并施激發(fā)物業(yè)服務企業(yè)激勵性物業(yè)管理服務質茸主要取決于物業(yè)企業(yè)的積極性。如前

29、所述，目前我因針對物業(yè)管理企業(yè)(特別是居住型物業(yè))的正負激勵都受到／1i同因素約束，所以激勵力量很微弱。介于此，筆者認為對于物業(yè)企業(yè)的激勵方式還以物業(yè)管理費正激勵和解聘負激勵為主，但是為了真正實現(xiàn)其激勵作用，在兩種激勵方式作用過程中可以作一些調整和約束。首先，在物業(yè)服務費用的支付卜，還可以探索更多的激勵機制。其次，真正發(fā)揮負激勵——解聘物業(yè)企業(yè)的作用，必須優(yōu)化物業(yè)行業(yè)的整體環(huán)境。44內外結合激勵員T積極性員一J：激勵問題更多設涉及企業(yè)內

30、部管理問題，而物業(yè)企業(yè)員工是委托代理鏈終端，所以下面更多從委托代理角度談其外部激勵。由于物業(yè)企業(yè)員一r=的服務對象足業(yè)主，其工作積極性直接影響服務質量，所以我建議為了更好調動員工為業(yè)主服務積極性，在企業(yè)內部激勵制度基礎上，啟動業(yè)主監(jiān)督、評估、激勵員工機制，通過業(yè)=E從外部監(jiān)督和激勵員工積極性。這種外部激勵不僅銜接了委托代理鏈各方的關系，也一定程度解決了單純公司內部激勵存在的員工服務對象錯位1uJ題。45政府為主體構建物業(yè)市場交易機制，全

31、社會共同優(yōu)化公平競爭行業(yè)環(huán)境451引入第三方參與構建物業(yè)市場交易機制對于專業(yè)性較強的體驗商品(如教育、醫(yī)療、律師、房地產估價，物業(yè)管理等)來說，更有效的交易機制是引入第三方參與市場交易。第三方參與市場交易的根本目的足減少信息不對稱，在整個行業(yè)中創(chuàng)造一個良幣驅逐劣幣的市場。否則，不是消費者的利益得不到保護，就是生產企業(yè)無法健康發(fā)展。我國同前主要還是由政府主管部門來扮演第三方角色，這對于整個行業(yè)健康環(huán)境的營造很有益處。當然隨著市場經濟的發(fā)展

32、和對政府行為的約束，行業(yè)協(xié)會應該在行業(yè)管理中發(fā)揮越來越重要的作用。452傘社會共同優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)外部環(huán)境優(yōu)化淮安物業(yè)管理行業(yè)的外部環(huán)境主要包括以下幾方面：首先是優(yōu)化法制環(huán)境，這需要行業(yè)法規(guī)的不斷健全和相關部門推廣宣傳；其次是改善服務環(huán)境，這需要相關部門如主管部門、工商、物價、社區(qū)等的工作支持；再次是強化外部監(jiān)督環(huán)境，這不僅需要物管局、工商、物價等相關部門的爭業(yè)監(jiān)督，還需要媒體、社會各界的全方位監(jiān)督。只有從不同方面優(yōu)化行業(yè)外部環(huán)境才能保

33、證行業(yè)健康成長、效益不斷提升。參考文獻：[1]黃建山上市公司利潤導向與成長能力導向目標的激勵機制——基于多任務委托代理模型的研究當代經濟科學，2009(3)[2]徐葉香，陳衛(wèi)芬《物權法》對淮安市物業(yè)服務企業(yè)的影響分析城市開發(fā)。2009(7)江蘇省教育廳項目《基于委托代理理論下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制研究》(項目編號：09sJD630013)成果作者簡介：徐葉香，女，197702，泗陽人?；搓幑W院經濟管理學院講師，研究方向：企業(yè)管理，房地產

34、及物業(yè)管理。萬方數據回國日滿意。他們之間的iE激勵為一一物業(yè)服務費用的支付方式是業(yè)主激脅物業(yè)服務企業(yè)的主要要途徑。目前常用有包子制和酬金制，住宅物業(yè)中多數為包干制。在包子制模式下，物~服務企業(yè)總收入固定，實際利潤取決于成本的大小，陰此物業(yè)服務企業(yè)有可能為了加大利潤而減少必要開支。在酬金制模式下，物業(yè)服務企業(yè)的酬金收入與成本分離，有利于對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，但是由于物業(yè)企業(yè)的酬金按照成本的一定百分比計算，酬金制沒有激勵物業(yè)服務企業(yè)降低成本

35、的動力，物業(yè)服務企業(yè)反而奮可能有意加太成本。他們之間的負激勵為一一叫解聘物業(yè)企業(yè)，目前物業(yè)行業(yè)中業(yè)主委員會對于物業(yè)企業(yè)最自撞的負激勵就是解聘物業(yè)企業(yè)，當業(yè)主不滿意物業(yè)企業(yè)時，可以動用這種手段。(!3J章，由于業(yè)主眾多意見難于統(tǒng)…解聘后面臨埠聘新物業(yè)企業(yè)的時間成本商和磨合不定性等削題，使得這種Ji式很難真正發(fā)揮作用。3.2.3行業(yè)環(huán)境問題。任何一個行業(yè)的發(fā)展都離不開外部環(huán)境的支持和監(jiān)督，物收管理行業(yè)效髓的實現(xiàn)不僅受資托代到鏈上各方主體工作

36、積極件的影響，也離不開外部力壤的支持和脫督。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對外部環(huán)境的需求主要體現(xiàn)在這些方閻:首先是社會公眾對物J~l等3期的支持和理解，i喜愛制于民眾的物業(yè)管理意識:其次需姿政府相關部門的支排和監(jiān)督，具體包括物管、工商、物價、環(huán)境、城管等部門的政策規(guī)定、嚴格把關和服務、監(jiān)督1兩次應該是媒體的宣傳和監(jiān)督，如電視臺、報紙對物業(yè)管理相關知識、法規(guī)的宜傳，對物業(yè)管理J:作的評價和監(jiān)督等。4基于多級委任代理關系下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制構建從上

37、面的分析口J以看出，在物業(yè)管理行業(yè)中，多級委托代理鏈各宅體之間的激勵機制并沒句很好的發(fā)揮作用，所以要提高行業(yè)的效益，必須構建合理釘效的行業(yè)激勵機制是最好的方法之一，針對這一鏈條中各方主體特點和關晨，我的建議用下圖表i云:圃工~4.1提高業(yè)主意識，發(fā)揮業(yè)主原始委托人激勵性由于我因物業(yè)管理起步較晚，從行政管蹲轉化為企業(yè)化管理后，很多業(yè)主的j意識并不能隨之轉變。目前我網大部分業(yè)主對于物業(yè)管理行業(yè)的認識僅限于g了解、接受現(xiàn)代物業(yè)管坷的付費服務。

38、但是對于業(yè)屯的地位和權利義務認識很模糊，對于提高物業(yè)管理行業(yè)效益、激發(fā)行業(yè)激勵性等問題的思考幾乎沒有。再加t業(yè)主多元性導致“搭便車“現(xiàn)象的存在，使得物業(yè)管現(xiàn)行業(yè)鏈中初始蠶托人……業(yè)主的原始動力缺乏，沒釘辦法激勵后面的代理人。目前，撓國業(yè)主意識的提高商耍政府主管部門、行業(yè)協(xié)會、媒體的宣傳、引導，間時物業(yè)服務企業(yè)在服務的過程中也應該通過不同的方式來宣傳和解感，共同提高業(yè)主意識，激發(fā)原始委托人的撤勵性，只有這樣才能帶動將個委托代理怪的激勵件，

39、。4.2多方式刺激業(yè)需積極性，發(fā)揮業(yè)委作用目前我罔ljJt.費雖然法律地位得到確立，然而現(xiàn)實中作用沒有發(fā)揮出來，j!主要因為其積極性不夠。針對我國行業(yè)現(xiàn)狀，筆者建議激勵業(yè)烹委員會激勵性從以下兩個方麗z4.2.1物質激勵競地刺激。我闊多數J~委會成員缺乏足夠專業(yè)知識，沒有報酬，儀憑責任心工作，這使得其工作積極性低F、工…30作成效t劇院楚。業(yè)主應該支付一定的物質報酬給~j二委員會，這樣可以提高其工作積極性，也可以激發(fā)更多的業(yè)主參與進來。4

40、.2.2嘗試引入專業(yè)物業(yè)經理制服。由于業(yè)生委員的專業(yè)性較囂，所以筆者也建議我國物J~管瑪行業(yè)可以嘗試號|入物業(yè)約理制膛，即政府設置物ljJt.經歷資質考試，取得資質的業(yè)j:Ji可以勝任物業(yè)經瑰，囪專業(yè)的物業(yè)經理代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司工作。(本部分內容沒有完全成熟，筆者在完善巾?！?.3恩威并施激發(fā)物業(yè)服務企業(yè)激勵性物業(yè)管理服務質敢主要取決于物業(yè)企業(yè)的積極性。如前所述，目前我同針對物業(yè)管理企業(yè)(特別是居住型物業(yè))的正負激勵都受到不間因索約束

41、，所以激勵力量很微弱。介于此，筆者認為對于物業(yè)企業(yè)的撒勵Jj式還以物業(yè)管理費正激勵和解聘負激勵為主，但是為了真正實現(xiàn)真激勵作用，在兩種激勵Ji式作用過程中可以作…些調整和l約束。首先，在物業(yè)服務費用的支付t，還可以探索更多的激勵機制。其次，真正發(fā)揮負激勵一一解聘物業(yè)企業(yè)的作用，必須優(yōu)化物業(yè)行業(yè)的It體環(huán)境。4.4內外結合激勵員工積極性員T激勵問題貶多設涉及企業(yè)內部管理問題，而物ljJt.企業(yè)員工是委托代蚓鏈終端，所以下回更多從委托代理角

42、度談其外部激勵。由于物業(yè)企業(yè)員仁的服務對象是業(yè)主，其工作積極性良接影響服務質量，所以我建議為了更好調動員工為業(yè)主服務積極性，在企業(yè)內部激勵制度J基礎上，啟動業(yè)主監(jiān)督、評估、激勵員工機制，通過業(yè)主從外部監(jiān)督和激勵員工積極性。這種外部激勵不僅銜接了委托代理鏈各方的關系，也一定程度解決了單飩公司內部激勵再在的員工服務對象錯仿4問題。4.5政府為主體構建物業(yè)市場交易機制，全社會共同優(yōu)化公平競爭行業(yè)環(huán)境4.5.1號|入第三方參與構建物業(yè)市場交易機

43、制對于4i~JHf較強的體驗商品(如教育、醫(yī)療、律師、房地產估價、物業(yè)管理等)來說，更有效的交易機制是引入第三方參與市場交易。第三方參與市場交易的根本H的是減少信息不對稱，在樓個行業(yè)中創(chuàng)遣一個良幣驅遙劣幣的市場。甜WIJ，不是消費者的利簡得不到保護，就是生產企業(yè)龍法健康發(fā)展。我國H前主要還是由政府生管部門米扮演第二萬角色，地對于穩(wěn)個行業(yè)僧康環(huán)境的贊端很有鵡處。當然隨著市場經濟的發(fā)展和對政府行為的約束，行業(yè)協(xié)會應該在行業(yè)管跟中發(fā)揮越來越3

44、重要的作用。4.5.2今社會共間優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)外部環(huán)境優(yōu)化準安物業(yè)管理行業(yè)的外部環(huán)境主要包括以下幾方酣:首先是優(yōu)化法制環(huán)境，這需要行業(yè)法規(guī)的不斷健全和相關部門推廣宣傳:其次是改善服務環(huán)境，這市要相關部門如主管部門、工商、物價、社區(qū)等的工作支持:再次是強化外部監(jiān)督環(huán)境，這不僅需要物管局、主商、物價等柑關部門的專業(yè)監(jiān)督，場需耍媒體、社會各界的全方位監(jiān)督。只有從不同Ji面優(yōu)化行業(yè)外部環(huán)境才能保證行業(yè)健康成長、效益不斷提升。參考文獻:[1]貨